Решение по делу № 3а-1092/2017 от 16.11.2017

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 декабря 2017 года

г.Самара

Самарский областной суд в составе: председательствующего судьи Ласковской С.Н., при секретаре Усенко А.О., с участием:

представителя административных истцов Клименко О.А.,

представителя административного ответчика Правительства Самарской области и заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области Фитчиной А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-1092/2017 по административному исковому заявлению Рыжова С.Н., Тепловой Т.А. об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости,

установил:

Рыжов С.Н. и Теплова Т.А. обратились в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что им принадлежит на праве общей совместной собственности нежилое здание с кадастровым номером №, 1 - этажное, общей площадью 697,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость указанного объекта определена на основании Постановления Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» №118 от 14.03.2012 г. по состоянию на 22.04.2014 г. и она составляет 5 261 801,47 руб.

К настоящему исковому заявлению административными истцами представлен отчет об оценке № от 30.08.2017 г., выполненный ООО «Независимый кадастровый центр», по определению рыночной стоимости вышеуказанного объекта.

Из отчета усматривается, что итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости, составляет 1 832 537 руб.

Налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость объекта недвижимости, которая в данном случае не соответствует его рыночной стоимости, и ведет к уплате налоговых платежей в завышенном размере, что нарушает права административных истцов.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Рыжов С.Н. и Теплова Т.А. просят суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного нежилого здания, в размере его рыночной стоимости, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании отчета об оценке.

В судебном заседании представитель административных истцов Клименко О.А., действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала в полном объеме.

Представитель административного ответчика Правительства Самарской области и заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области

Фитчина А.О., действующая на основании доверенностей, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований.

Иные лица, участвующие в деле - Управление Росреестра по Самарской области. ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация муниципального района Ставропольский Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом. При этом, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представило письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда. Управление Росреестра по Самарской области представило письменный отзыв, в котором просило рассмотреть дело в его отсутствие и, при наличии доказательств недостоверности заявляемой рыночной стоимости спорного объекта, в удовлетворении требований отказать. В письменном отзыве Администрация муниципального района Ставропольский Самарской области просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, разрешение заявленных требований оставляет на усмотрение суда.

В силу п. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной. Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц. Изучив материалы дела, заслушав пояснения явившихся участников процесса, оценив собранные по делу доказательства, согласно ст. 84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения растровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной Стельности в Российской Федерации" устанавливает, что результаты определения растровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта движимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена «кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от D7.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [имеется наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Судом установлено, что Рыжову С.Н. и Тепловой Т.А. на основании договора купли-продажи от 13.05.2014 г. принадлежит на праве общей совместной собственности нежилое здание с кадастровым номером №, 1 - этажное, общей площадью 697,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается ней свидетельства о государственной регистрации права № от 15.2014 г. (л.д. 7), а также Выпиской из ЕГРН от 21.08.2017г. (л.д. 9).

Здание с кадастровым номером № поставлено на государственный кадастровый учет - 22.04.2014 г.

Кадастровая стоимость укачанного объекта определена на основании Постановления Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектом недвижимости на территории Самарской области» №118 от 14.03.2012 г. по состоянию на 22.04.2014 г. и она составляет 5 261 801,47 руб.

Административные истцы в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области №107-ГД от 10.11.2014 г. «Об установлении единой даты начала применения на территории Самарской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого здания затрагивают права и обязанности Рыжова С.Н. и Тепловой Т.А.

Административные истцы не согласились с кадастровой стоимостью нежилого здания и обратились в ООО «Независимый кадастровый центр» для определения его рыночной стоимости.

Согласно отчету об оценке № от 30.08.2017 г., выполненному оценщиком ООО «Независимый кадастровый центр» ФИО1, итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости, составляет 1 832 537 руб.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет, административные истцы обратились в суд с исковым заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости спорного нежилого здания.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В отчете об оценке, как того требует ст. 11 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», указаны дата проведения оценки спорного нежилого здания, дата составления и порядковый номер отчета; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объекта оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка объекта недвижимости, анализ факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

Из отчета следует, что объект оценки был оценщиком осмотрен, в ходе осмотра установлено, что он представляет собой торговое здание, находящееся в неудовлетворительном состоянии, которое не имеет подведенных инженерных коммуникаций, земельный участок под зданием находится в собственности.

Производя анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, оценщик пришел к выводу о том, что наилучшим видом его использования является текущее использование — в качестве торгового объекта, что отражено на стр. 54 отчета.

Оцениваемое нежилое помещение было отнесено оценщиком к сегменту рынка торговых объектов, расположенных в населенных пунктах Самарской области (кроме г. Самара и г. Тольятти) для единых объектов недвижимости, в качестве сегмента рынка земельных участков определен сегмент рынка земельных участков коммерческого торгово-офисного) назначения, расположенные в населенных пунктах Самарской области (кроме г. Самара и г. Тольятти) (стр. 33 отчета).

Анализ рынка нежилых зданий указанного сегмента, актуального на дату оценки (стр. 34-46 отчета), показал, что в среднем торгово-офисная недвижимость в области предлагается к продаже по 26,7 тыс. руб./кв.м. Торговые площади в области предлагаются по 30,5 тыс. руб./кв.м. (в диапазоне от 4 800 до 42 254 руб./кв.м), офисные по 23,7 руб./кв.м., средняя стоимость торговых объектов в населенных пунктах численностью до 5 тыс. чел. составляет 8 267 руб./кв.м. В среднем коммерческие площади предлагаются к аренде по 420 руб./кв.м., при этом офисные по 344 руб./кв.м., торговые по 458 руб./кв.м. (от 100 до 600 руб./кв.м.), средняя арендная ставка торговых объектов в населенных пунктах численностью до 5 тыс. чел. составляет 150 руб./кв.м./мес. ценообразующие факторы указаны в таблицах 7.3.2.1 и 7.3.2.2.

В соответствии с п. 11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при сведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность годной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Из содержания отчета усматривается, что расчет стоимости объекта недвижимости произведен оценщиком с применением трех подходов: сравнительного, доходного и ратного.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства о замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход имущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства (п.п. 18-20 ФСО N 1).

Определение стоимости объекта капитального строительства в рамках затратного •сода произведено оценщиком в следующей последовательности: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание производство или замещение) объектов капитального строительства; определение 5ыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммировании затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их износа и устареваний. В соответствии с целями и задачами настоящей оценки, в рамках затратного подхода на ом этапе определена стоимость единого объекта недвижимости, включающая в себя стоимость объекта капитального строительства и стоимость земельного участка. А затем, на втором этапе, определена стоимость объекта капитального строительства как разница мости единого объекта недвижимости и стоимости земельного участка. Расчет

отражен на стр. 57-75 отчета в разделе 9.3. В результате стоимость спорного здания определенная затратным подходом составила 1 636 895 руб., без учета НДС.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.п.12-14 ФСО N1).

Для оценки нежилого здания в рамках сравнительного подхода оценщиком был выбран метод регрессионного анализа. Рыночная стоимость спорного нежилого здания, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, составила 1 763 508 руб., без учета НДС. Расчет отражен на стр. 75-85 отчета в разделе 9.4.

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (пунктами 15, 16 ФСО №1).

В рамках доходного подхода оценщиком был выбран метод капитализации дохода, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Условие применения метода - возможность получения арендной платы от оцениваемого объекта.

Рыночная стоимость спорного нежилого здания определенная методом прямой капитализации в рамках доходного подхода составила 2 099 301 руб., без учета НДС. Расчет приведен в разделе 9.5 на страницах 86-99 отчета.

В разделе 9.6 на стр. 100-101 отчета приведено согласование результатов. Итоговая величина рыночной стоимости спорного нежилого здания составила - 1 832 537 рублей, без учета НДС.

Отчет об оценке мотивирован и не содержит противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административными ответчиками и заинтересованными лицами не предоставлены суду доказательства, подтверждающие недостоверность выводов оценщика относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также о недостоверности использованной оценщиком информации, как об объекте оценки, так и принятых объектах-аналогах. Ходатайств о назначении по делу оценочной судебной экспертизы административные ответчики суду не заявили.

Учитывая, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, а доказательств недостоверности отчета об оценке заинтересованными лицами не представлено, суд приходит к выводу о том, что

представленный административными истцами отчет оценщика об определении рыночной стоимости нежилого здания является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости данного объекта на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административных истцов, как плательщиков налога на имущество, суд полагает, что астровая стоимость нежилого здания подлежит определению в соответствии с отчетом оценке в размере 1 832 537 рублей, без учета НДС, а требования Рыжова С.Н. и Тепловой Т.А. - удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при смотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административных истцов в суд является 16.11.2017 г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░ ░.░. - ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, 1 - ░░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░ 697,6 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░: <░░░░░>, - ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 4.2014 ░░░░ ░ ░░░░░░░ 1 832 537 ░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░ -16.11.2017 ░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 19.12.2017 ░.

░░░░░:

░░░░░░░░░░ ░.░.