Решение от 22.01.2024 по делу № 2-1395/2024 (2-12644/2023;) от 07.07.2023

К делу № 2-1395/2024

Решение

Именем Российской Федерации

22 января 2024 года                                                                      г. Краснодар

Прикубанский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего судьи Ермолова Г.Н.,

секретаря судебного заседания Щегольковой М.М.,

помощника судьи Авдеевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Белевцевой Любови Дмитриевны к Личман Александру Эдуардовичу о признании предварительного договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности договором долевого участия в строительстве,

Установил:

Белевцева Л.Д. обратилась в суд с иском к Личман А.Э. о признании предварительного договора №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Белевцевой Л.Д. и ИП Личман А.Э. договором долевого участия в строительстве.

В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила с ответчиком предварительный договор № купли-продажи отдельного жилого помещения, общей площадью 25,84 кв.м. в многоквартирном доме, по адресу: <адрес>. По условиям данного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи вышеуказанной квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно пункту 5.1 вышеуказанного предварительного договора право требовать фактическую передачу в личную собственность объекта недвижимости возникает у покупателя после заключения основного договора купли-продажи на квартиру между покупателем и продавцом и регистрации сделки. По условиям указанного предварительного договора ответчик должен был ввести дом в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Истец в соответствии с пунктами 3.1, 3.2, 3.3, 3.4 передала ответчику полную стоимость квартиры в размере <данные изъяты>. Ответчик свои обязательства не исполнил, основной договор купли-продажи не заключил, строительство дома не завершил, в эксплуатацию дом не сдал. Арбитражным судом <адрес> индивидуальный предприниматель-застройщик, привлекающий денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома Личман А.Э., признан несостоятельным (банкротом). В связи с невозможностью осуществить финансирование процедуры несостоятельности за счет должника производство по делу о несостоятельности (банкротстве) должника Личман А.Э. было прекращено. В результате истец не получила по заключенной сделке, оплаченную ей строительство квартиры, денежные средства ответчиком не были возвращены. Истец считает, что договор купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ имеет признаки договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, и не предоставляет истцу тех возможностей по защите ее прав, которые гарантируют Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Данные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Ответчик Личман А.Э. в судебном заседании отсутствовал, о дне, времени и месте слушания дела был уведомлен надлежащим образом.

Представители третьих лиц Администрации муниципального образования <адрес> и Департамента по надзору в строительной сфере <адрес> в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований.

Суд, выслушав мнение участников процесса, исследовав материалы дела, пришел к следующему.

Как следует из предоставленных материалов, ДД.ММ.ГГГГ между Личман А.Э. и Белевцевой Л.Д. был заключен предварительный договор №.

Согласно пункту 1.1 предварительного договора продавец на принадлежащем ему земельном участке по адресу: <адрес>, обязуется построить 6-этажный жилой дом, сдать его в эксплуатацию, оформить и зарегистрировать в установленном порядке основной договор купли-продажи квартиры, проектной площадью 25,84 кв.м. в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Договором определена стоимость квартиры – <данные изъяты>,

Пунктом 3.1.2 предварительного договора предусмотрено, что многоквартирный жилой дом должен быть введен в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Прикубанского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, по гражданскому делу № было отказано в сносе объекта незавершенного строительством по адресу <адрес> ул. им. Сергея Есенина 80 литер 7 (уточненный адрес <адрес>, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. П.И. Чайковского, <адрес> литер VII). В рамках рассмотренного дела судом была назначена судебно-строительная техническая экспертиза. Согласно заключения эксперта «ООО Центр судебной экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ, многоквартирный жилой дом соответствует действующим требованиям СНиП, СанПин, экологическим и градостроительным нормам, а также действующим нормам пожарной безопасности, за исключением градостроительных норм в части разрывов между зданиями, строениями и сооружениями, расположенными на соседних земельных участках, объект не угрожает жизни и здоровью граждан. Техническая возможность подключения многоквартирного дома к сетям водопровода, электроснабжения, газопровода и канализации имеется. Объект не окончен строительством. Предельно допустимые параметры разрешенного строительства, предусмотренные «Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования <адрес>» утвержденного решением городской Думы Краснодара не нарушены. Объект капитального строительства не угрожает жизни и здоровью граждан. Качество строительных материалов многоквартирного незавершенного строительством жилого дома соответствует требованиям технических стандартов. Дальнейшая эксплуатация не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, а поэтому сносу не подлежит.

Приговором Прикубанского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, Личман А.Э. осужден по ч. 3 ст. 159, ч. 4 ст. 159 УК РФ к десяти годам лишения свободы. Белевцева Л.Д. признана потерпевшей по данному уголовному делу.

Решением Прикубанского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, за членами ЖСК «Наш дом» было признано право общей долевой собственности (по 1/142 доли за каждым) на незавершенный строительством многоквартирный дом, по адресу: <адрес>, и земельный участок под ним. Белевцева Л.Д. в рассмотрении дела участия не принимала.

Согласно материалам дела, Белевцевой Л.Д. в подтверждение надлежащего исполнения обязательств по вышеуказанным предварительным договорам представлены акты приема-передачи денег Личман А.Э.

Однако, Личман А.Э. свои обязательства по предварительным договорам и дополнительному соглашению не исполнил: основные договора купли-продажи не заключил, строительство многоквартирных домов не завершил, в эксплуатацию многоквартирные дома не сдал, квартиры в собственность Белевцевой Л.Д. не передал.

Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о признании предпринимателя – должника Личман А.Э. несостоятельным (банкротом) были применены положения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве».

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении Личман А.Э. введена процедура реализации имущества гражданина. В связи с невозможностью осуществить финансирование процедуры несостоятельности (банкротства) за счет средств Личман А.Э. определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу о несостоятельности (банкротстве) Личман А.Э. было прекращено.

Положениями части 2 статьи 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определено, что в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21 декабря 2015 года №1245 «О департаменте по надзору в строительной сфере Краснодарского края» полномочиями по осуществлению в установленном порядке функции по государственному контролю (надзору) за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Краснодарского края возложены на департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края.

При этом, судом при рассмотрении дела установлено, что строительство объекта, расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. П.И. Чайковского, д. 23/4, осуществляется без разрешения на строительство выданного в рамках действующего законодательства, что подтверждается решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 10 сентября 2013 года по делу № 2-5812/2013.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Положениями части 1 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции от 17 июня 2010 года и от 21 июля 2014 года) застройщик – это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

С учетом вышеизложенных норм действующего законодательства, судебная коллегия приходит к выводу, что Личман А.Э. не являлся застройщиком в понимании Федерального закона № 214-ФЗ и не мог привлекать денежные средства граждан.

В соответствии с частью 2 стасти 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (в редакции от 17 июня 2010 года и от 21 июля 2014 года) действующей на момент подписания Личман А.Э. и Смирновой Н.А. предварительных договоров от 13 ноября 2014 года № 153 и от 19 октября 2011 года № 20 установлено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Из вышеизложенного следует, что положениями Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ не установлено какой-либо иной формы привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (часть 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ).

Кроме того, положениями части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (в редакции от 17 июня 2010 года и от 21 июля 2014 года) действующей на момент подписания Личман А.Э. и Белевцевой Л.Д. предварительного договора от 31 августа 2013 года № 123 закреплены исчерпывающие условия которые должны содержаться в договоре участия в долевом строительстве, а именно: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

При рассмотрении дела судом установлено, что предварительный договор № 123, заключенный 31 августа 2013 года между истцом и ответчиком, вышеприведенным положениям действующего законодательства не соответствует, поскольку не содержит сведений о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и гарантийном сроке на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, такой договор считается незаключенным.

С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что заключенные между Личман А.Э. и Белевцевой Л.Д. предварительный договор от 31 августа 2013 года № 123 не является договором участия в долевом строительстве объекта.

В соответствии с пунктом 7 «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года), в случаях, если привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и (или) такое привлечение денежных средств осуществлено иными, помимо указанных в названном Федеральном законе способами, гражданин на основании части 3 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ вправе потребовать возврата переданных им денежных средств, взыскания предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков.

Материалами дела установлено, что передача помещения, указанного в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ №, будет производится только на основании заключенного основного договора купли-продажи, путем передачи права собственности от Личман А.Э. к Белевцевой Л.Д., а также ввода указанного объекта в эксплуатацию.

Однако, заключая предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ № с Белевцевой Л.Д., Личман А.Э. преследовал цель получение денежных средств, а не строительство указанного объекта в соответствии с нормами действующего законодательства (отсутствие разрешения на строительство, проектной документации, заключения экспертизы на проектную документацию).

Решением Прикубанского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № спорный объект недвижимости признан пригодным к эксплуатации на основании заключения эксперта и данным решением признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства за частью граждан, но большая часть помещений передана в собственность Личман А.Э.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что удовлетворение искового заявления Белевцевой Л.Д. о признании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ № договором участия в долевом строительстве, впоследствии повлечет необходимость совершения департаментом по надзору в сфере строительства <адрес> определенного ряда действий связанных с рассмотрением вопроса о включении спорного объекта строительства расположенного по адресу: <адрес>, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. П.И. Чайковского, <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0129001:8604, в единый реестр проблемных объектов.

Между тем, что оснований для включения рассматриваемого объекта в единый реестр проблемных объектов отсутствуют, поскольку объект возводился в отсутствие разрешения на строительство, кроме того, спорный объект нельзя отнести к объектам строительства, реализуемым в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований, заявленных Белевцевой Л.Д.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░. ░. ░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ –