Решение по делу № 2-120/2024 (2-1073/2023;) от 05.10.2023

Дело № 2-120/2024 (2-1073/2023)

УИД 59RS0029-01-2023-001465-79

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 марта 2024 года                                                                                        г. Оханск

Нытвенский районный суд Пермского края (постоянное судебное присутствие в г. Оханске) в составе: председательствующего судьи Нориной Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Драчевой Н.Н.,

с участием представителя истца Русанова Г.А, действующего по доверенности,

ответчиков Пахомова С.А., Пахомовой М.Ю., представителя ответчиков Ванюкова В.В., действующего по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Чмыхуна Алексея Евгеньевича к Пахомову Сергею Алексеевичу, Пахомовой Марине Юрьевне об уменьшении цены договора, взыскании уменьшенной цены договора купли- продажи, убытков и судебных издержек,

по встречному исковому заявлению Пахомова Сергея Алексеевича, Пахомовой Марины Юрьевны к Чмыхуну Алексею Евгеньевичу о взыскании денежных средств во исполнение договора купли-продажи домовладения от ДД.ММ.ГГГГ и судебных издержек.

установил:

Чмыхун А.Е. обратился в суд с иском к Пахомову С.А., Пахомовой М.Ю., в котором просил снизить цену договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недвижимого имущества путем уменьшения покупной цены на 700 000 руб.; взыскать с ответчиков в его пользу сниженную цену договора в размере 700 000 руб., убытки по оплате экспертизы – 45 000 руб., а также судебные издержки, состоящие из расходов по оплате юридических услуг за составление претензии – 1500 руб., за составление искового заявления - 3 000 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 10 850 руб.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, по цене 2 940 000 руб. При совершении сделки, согласно представленным документам на дом и земельный участок и внешнему осмотру в пределах доступности, жилой дом внешне создал впечатление добротного дома с учетом износа и пригодности для проживания.

После заключения договора и освобождения ответчиками жилого дома от мебели и иных конструкций, принадлежащих ответчикам на праве собственности, истцом были выявлены скрытые недостатки дома, в связи с чем он обратиться к экспертам об установлении всех скрытых недостатков домовладения и стоимости их устранения.

ООО «АГЕНСТВО ОЦЕНКИ «ЦЕНТР» ДД.ММ.ГГГГ проведена комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза за №д/23. При проведении экспертизы было выявлено значительное количество скрытых недостатков жилого домовладения, которые несут опасность для проживания в доме и требуют немедленному их устранению, а именно: отсутствие отмостки; монтажная пена не защищена от попадания прямых солнечных лучей; лаги пола второго этажа на веранде не обработаны огнебиозащитным составом; вертикальная трещина в конструкции фундамента (появилась после покупки (дома); наклонная трещина в конструкции фундамента (появилась после покупки дома); сгнившие венцы сруба; неработоспособная канализация; следы плесени в помещении полуподвала (образовались вследствие отсутствия гидроизоляции); следы замачивания конструкции потолка в помещении полуподвала вследствие конденсатных явлений; конструкция стропильной системы над верандой не обработана огнебиозащитным составом; утепление чердачного перекрытия произведено опилом.

Экспертизой так же установлены объемы работ по устранению вышеуказанных недостатков в жилом доме, а локальной сметой №, которая находится в заключение экспертизы, установлена стоимость по устранению выявленных скрытых недостатков на сумму 1 101 176 рублей.

Экспертами так же сделаны следующие выводы:

Жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> имеет скрытые строительные недостатки (дефекты), выявленные скрытые дефекты с технической (строительной) точки зрения являются существенными и угрожают жизни и здоровью жильцов дома, а также их имуществу. Все указанные недостатки являются производственными скрытыми дефектами, так как произошло из-за нарушения технологии производства работ и не могли быть обнаружены на момент продажи дома лицом, не обладающим специальными познаниями.

Стоимость устранения недостатков составляет 1 101 176 рублей.

В связи с тем, что жилой дом не соответствовал тому качественному состоянию, которое предполагалось продавцом и покупателем при заключении договора, и рыночная стоимость устранения недостатков составила 1 101 176 рублей, сумма уменьшения рыночной стоимости жилого дома от покупной цены указанной в договоре купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> составляет 1 101 176 рублей.

Согласно ст. 475 ГК РФ «Последствия передачи товара ненадлежащего качества» покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца, если недостатки товара не были оговорены в договоре купли-продажи соразмерного уменьшения покупной цены; возмещение своих расходов на устранение недостатков товара.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчиков была направлена претензия с приложением экспертного заключения о снижении покупной цены по договору купли-продажи дома и земельного участка с выплатой покупателю 700 000 рублей, то есть меньше суммы указанной в экспертизе. Истец полагает, что уменьшение цены договора на 700 000 рублей будет соразмерным уменьшением, учитывая все выявленные скрытые недостатки. ДД.ММ.ГГГГ заказное письмо вернулось отправителю с отметкой об истечении срока хранения.

Кроме того, за проведенную досудебную экспертизу истец оплатил ООО «АГЕНТСТВО ОЦЕНКИ «ЦЕНТР» 45 000 руб., что для него является убытками, которые в порядке ст. ст. 15, 1064 ГК РФ он вправе требовать при подаче иска в суд.

С учетом изложенного, истец просит снизить цену договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недвижимого имущества - жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, путем уменьшения покупной цены на 700 000 руб.; взыскать с ответчиков в его пользу сниженную цену договора в размере 700 000 руб., убытки по оплате экспертизы – 45 000 руб., а также судебные издержки, состоящие из расходов по оплате юридических услуг за составление претензии – 1500 руб., за составление искового заявления - 3 000 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 10 850 руб.

Пахомов С.А., Пахомова М.Ю. обратились в суд со встречным иском к Чмыхуну А.Е. о взыскании недоплаченных по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ денежных средств.

В обоснование требований указывают, что требования Чмыхуна А.Е. безосновательны, спорный дом и земельный участок ими приобретены в 2009 году. За период владения дом и хозяйственные постройки улучшены, дом утеплен, благоустроен, газифицирован. В 2020 году была простроена веранда. В связи с ухудшением состояния здоровья Пахомова С.А., вынуждены были продать дом. Первоначально стоимость домовладения ими была определена в размере 2 500 000 руб. По рекомендации риэлтора цена снижена до 2 300 000 руб., для приобретения иного жилья от покупателя был получен задаток в размере 300 000 руб. По условиям расписки в случае отказа от сделки продавцы обязаны в трехдневный срок вернуть покупателю 700 000 руб. Расписка возвращена вместе с задатком. Цена домовладения и земельного участка по договору определена в сумме 2 940 000 руб., однако реально ими было получено лишь 2 300 000 руб. В день сделки ДД.ММ.ГГГГ пока они дожидались подписания договора купли-продажи к Пахомовой М.Ю. подошёл риелтор, попросила ознакомиться и подписать документы для банка. Среди документов была расписка на 590 000 руб., которую Пахомова М.Ю. подписала. Однако передачи наличных денег не состоялось. На подписании договора истцы обнаружили, что сумма сделки значительно превышает предварительную устную договорённость. Она составляла 2 940 000 рублей. Пахомов С.А. спросил, почему разница в сумме. Сотрудник банка ответила, что эта сумма для банка, на лицевой счёт продавцов будет перечислена сумма в размере 2 350 000 рублей в течение 10 дней. ДД.ММ.ГГГГ сторонами был подписан договор, а ДД.ММ.ГГГГ на банковский счет Пахомовой М.Ю. поступили денежные средства в размере 2 350 000 руб. О выплате по расписке 590 000 руб. истцы не настаивали, поскольку предварительно оговоренную цену имущества (2 300 000 руб.) получили. ДД.ММ.ГГГГ в офисе риэлтерского агентства, в <адрес> в присутствии риелтора ФИО1, руководителя кампании ФИО2 вернули задаток в размере 300 000 руб., а также оплатили услуги риелтора 50 000 руб., всего 350 000 рублей. На основании изложенного, просят в удовлетворении требований Чмыхуна А.Е. отказать в полном объеме, взыскать с Чмыхуна А.Е. в их пользу денежные средства в размере 640 000 руб., а также судебные издержки, состоящие из расходов по оплате юридических услуг – 50 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 9 600 руб.

Истец Чмыхун А.Е. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца, действующий по доверенности, в судебном заседании настаивал на удовлетворении иска Чмыхуна А.Е. в полном объеме, пояснил суду, что выявленные недостатки домовладения являются скрытыми, что подтверждается заключением эксперта. При неоднократном осмотре дома покупатель, не имея специальных познаний в области строительства, не мог их выявить, поэтому претензий не имели. Со встречными исковыми требованиями не согласен, денежные средства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавцам выплачены в полном объеме, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ на 590 000 руб. и выпиской по счету 2 350 000 руб. Кроме того, в подтверждение получения Пахомовой М.Ю. задатка в размере 350 000 руб. представлена расписка от ДД.ММ.ГГГГ. Наличие у Чмыхуна А.Е. на момент подписания расписки от ДД.ММ.ГГГГ наличных денежных средств подтверждается копией договора и распиской от ДД.ММ.ГГГГ.

Пахомова М.Ю., Пахомов С.А. настаивали на удовлетворении иска в полном объеме, по доводам, изложенным в иске, возражали против удовлетворения исковых требований Чмыхуна А.Е., по мотивам указанным в возражениях. Пояснили суду, что спорное домовладение было ими приобретено в 2009 г. Чмыхун А.Е. неоднократно приезжал, осматривал дом и земельный участок, также с ним приезжала супруга и дочь. Покупателями был предоставлен полный доступ к осмотру домовладения, в том числе подвалу и крыши, хозяйственных построек. Состояние дома на момент сделки покупателя устраивало, какие-либо строительно-подрядные работы продавцами по заказу покупателя не производились. Цена домовладения и земельного участка по договору определена в сумме 2 940 000 руб., однако реально ими было получено лишь 2 350 000 руб., из которых возвращен задаток в размере 300 000 руб. и оплачены услуги риелтора -50 000 руб. Риелтор, сопровождающий сделку, действовал в интересах покупателя. Со стороны продавцов риэлтора не было. Риэлтор делала фотографии дома в присутствии Чмыхуна А.Е. Предварительный договор купли – продажи, акт приемки-передачи не составлялись. Возможности ознакомиться с условиями сделки продавцы не имели. С содержанием договора ознакомились в банке в день сделки. В день сделки ДД.ММ.ГГГГ пока они дожидались подписания договора купли-продажи к Пахомовой М.Ю. подошёл риелтор, попросила подписать документы для банка, а также расписку на 590 000 руб. В ней говорилось, что Чмыхун А.Е. из собственных средств передал данную сумму Пахомовой М.Ю. Понадеявшись на добросовестность покупателя и не имея опыта заключения сделок, Пахомова М.Ю. посчитала, что указанный денежные средства будет переданы после и подписала расписку. Однако передачи денег не состоялось.

Представитель ответчиков в судебном заседании возражал против удовлетворения требований Чмыхуна А.Е., указал, что заявляя указанные требования, истец действовал заведомо недобросовестно, злоупотребляя правом исключительно с намерением нажиться на неграмотности и неопытности ответчиков. Просил Чмыхуну А.Е. в удовлетворении требований отказать в полном объеме, встречный иск Пахомова С.А., Пахомовой М.Ю. удовлетворить.

Свидетель ФИО свидетеля1 в судебном заседании 05.03.2024 пояснила, что является родной сестрой Пахомова С.А., часто приезжала к брату, у них в доме всегда было чисто, плесени не видела. Она интересовалась стоимостью дома и земельного участка, поскольку ее дочь тоже хотела купить этот дом. Дом и землю, со слов ответчиков, они продали за 2 300 000 руб. После сделки у Пахомовых претензий к Чмыхуну А.Е. не было, у Чмыхуна А.Е. на момент сделки также претензий по состоянию дома или земельного участка не было. Судя по фотографиям, Чмыхун А.Е. после покупки многое изменил в доме и хозпостройках.

Свидетель ФИО свидетеля2 в судебном заседании 05.03.2024 пояснила, что является дочерью Пахомовых, часто приезжала с мужем и ребенком к родителям. В один из дней была свидетелем как Чмыхун А.Е. с женой и дочерью осматривали дом, дочь заняла конкретную комнату, в которой собиралась проживать. Чмыхун А.Е. претензий по качеству дома не высказывал, осматривал все домовладение. По стоимости сделки пояснила, что изначально родители хотели продавать дом и земельный участок за 2 500 000 руб., однако по просьбе риэлтора снизили цену до 2 300 000 руб., так как покупателю дом очень понравился, а банк одобрил ему ипотеку только в размере 2 300 000 руб. Задаток в размере 300 000 руб., который был взят для приобретения другого жилья, родители вернули покупателю после поступления денежных средств по сделке на счет.

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело при установленной явке.

    Оценив доводы искового заявления, встречного искового заявления, исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд находит иск Чмыхуна А.Е. необоснованным и неподлежащим удовлетворению, встречные исковые требования Пахомовой М.Ю. Пахомова С.А. также не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом Чмыхуном А.Е. и ответчиками Пахомовым С.А., Пахомовой М.Ю. заключен договор купли-продажи жилого дома (назначение: жилое, общей площадью 105,4 кв.м, этажей 2, подземных этажей:0, кадастровый №) с земельным участком (площадь 360+/-21 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид использования: личное подсобное хозяйство, кадастровый №), расположенные по адресу: <адрес> (л.д.16-17).

Право собственности Чмыхуна А.Е. на дом и земельный участок зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18-22).

Согласно п.2 договора купли-продажи отчуждаемый земельный участок принадлежит «Продавцам» на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли каждому) на основании: Договор купли-продажи дома и земельного участка, №, выдан ДД.ММ.ГГГГ, собственность № от ДД.ММ.ГГГГ.

Отчуждаемый дом принадлежит «Продавцам» на праве общей совместной собственности основании: Технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного жительства, выдан ДД.ММ.ГГГГ; Договор купли-продажи дома и земельного участка, №, выдан ДД.ММ.ГГГГ, общая совместная собственность № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.3 договора стороны установили следующий порядок оплаты стоимости объекта: Общая стоимость земельного участка с домом составляет 2 940 000 (Два миллиона девятьсот сорок тысяч) рублей. Из них стоимость земельного участка - 1 940 000 (Один миллион девятьсот сорок тысяч) рублей, стоимость жилого дома - 1 000 000 (Один миллион) рублей.

Часть стоимости Объекта в размере 590 000 (Пятьсот девяносто тысяч) рублей оплачивается за счет собственных денежных средств «Покупателя» в день подписания настоящего договора.

Оставшаяся часть стоимости Объекта в размере 2 350 000 (Два миллиона триста пятьдесят тысяч) рублей, оплачивается после регистрации права собственности за счет целевых кредитных денежных средств, предоставляемых «Покупателю» Чмыхун Алексею Евгеньевичу, ПАО Сбербанке соответствии с кредитным договором №, подписанным ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> на приобретение Объекта, ПАО «Сбербанк России».

Расчеты по сделке купли-продажи Объекта недвижимости производятся с использованием номинального счета Общества с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости от Сбербанка» (ООО «ЦНС»), ИНН 7736249247, открытого в Операционном управлении Московского банка ПАО Сбербанк г. Москва, к/счет №. Бенефициаром в отношении денежных средств, размещаемых на номинальном счёте, Покупатель.

Перечисление денежных средств Продавцам в счет оплаты Объекта недвижимости осуществляется ООО «ЦНС», ИНН 7736249247 по поручению Покупателя после государственной регистрации перехода права, собственности на Объект недвижимости к Заемщику и к иным лицам (при наличии), а также государственной регистрации ипотеки Объекта недвижимости в силу закона в пользу Банка, по следующим реквизитам: на счет №, открытый в ПАО Сбербанк на имя Пахомова Марина Юрьевна.

В соответствии с п. 9 договора «Продавцы» обязуются освободить продаваемые земельный участок с домом от принадлежащего им имущества в срок до ДД.ММ.ГГГГ, и передать их «Покупателю» в пригодном для проживания и использования состоянии, укомплектованные электро- и иным оборудованием и не обремененное задолженностями по коммунальным платежам, оплате электроэнергии.

Пунктом 11 договора определено, что Передача вышеуказанного Объекта «Продавцами» и принятие его «Покупателем» осуществляется по подписываемому сторонами настоящему договору. Договор является передаточным актом.

По заключению комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной ООО «Агентство оценки центр» по заказу Чмыхуна А.Е., жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, не соответствовал тому качественному состоянию, которое предполагалось продавцом и покупателем при заключений договора и рыночная стоимость устранения недостатков составила 1 101 176 рублей. Жилой дом имеет скрытые строительные недостатки (дефекты), выявленные скрытые дефекты с технической (строительной) точки зрения являются существенными и угрожают жизни и здоровью жильцов дома, а также имуществу. Все указанные недостатки являются производственными скрытыми дефектами, так как произошли из-за нарушения технологии производства работ и не могли быть обнаружены на момент продажи дома лицом не обладающим специальными познаниями. Подробно описано в исследовательской части заключения (л.д.26-77).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчиков направлена претензия об уменьшении покупной цены по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ на 700 000 руб., однако данная претензия ответчиками не получена и возвращена отправителю (л. д. 22 - 25).

ДД.ММ.ГГГГ истцом подан иск в суд к продавцам Пахомову С.А., Пахомовой М.Ю.

Также сторонами представлены расписки от ДД.ММ.ГГГГ о получении Чмыхуном А.Е. от Пахомовой М.Ю. денежной суммы наличными в размере 350 000 руб. (л.д.122), от ДД.ММ.ГГГГ о получении Пахомовой М.Ю. от Чмыхуна А.Е. денежной суммы наличными в размере 590 000 руб. (л.д.123), а также выписка из лицевого счета Пахомовой М.Ю., согласно которой, ДД.ММ.ГГГГ на счет поступили денежные средства в размер 2 350 000 руб. (л.д.124-125).

Оценив представленные доказательства, показания свидетелей суд оснований для удовлетворения требований Чмыхуна А.Е. не установил. При этом, суд исходит из того, что строительство жилого дома осуществлено задолго до заключения сторонами договор купли-продажи. Дом неоднократно был осмотрен покупателем, претензий и замечаний по техническому состоянию дома истец не предъявлял. Дом был передан и принят без каких-либо отмеченных недостатков, обстоятельств, вынуждающих покупателя заключить данную сделку, не выявлено, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния и пригодности для проживания после его осмотра покупателем. Кроме того, не обоснован размер уменьшения на 700 000 руб. покупной цены договора недвижимого имущества, по условиям которого были реализованы жилой двухэтажный дом и земельный участок.

В соответствии с ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта выступает одним из средств доказывания, суд решает вопрос о его относимости и допустимости по правилам ст. 67 ГПК РФ и оценивает данное заключение в совокупности и взаимосвязи с другими доказательствами. К представленному истцом заключению суд относится критично, поскольку исследование проведено ДД.ММ.ГГГГ, то есть более чем через год после заключения сделки. Кроме того, данное исследование проведено без участия ответчиков, в ходе эксплуатации жилого дома истцом, который согласно, пояснениям, данным в судебном заседании, в том числе представителем истца, производил выемку грунта и иные строительно-технические работы. Также из представленных документов, не следует какие именно требования предъявлялись покупателем к качественному состоянию приобретаемого жилого дома. Также, в заключении эксперта указано на следы выемки грунта, работ по демонтажу канализации, что свидетельствует о проводимых истцом работах после приобретения дома.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.

Каких-либо объективных и достоверных доказательств того, что дом № <адрес> до продажи был непригоден для проживания, то есть не соответствовал своему назначению ввиду наличия существенных недостатков, истцом не представлено, экспертом не установлено. При должной заботливости и осмотрительности истец имел реальную возможность осмотреть состояние сруба, фундамента, крыши, стен, составить акт выявленных недостатков. Иного в ходе рассмотрения настоящего дела не установлено и истцом не опровергнуто. При этом из содержания иска и пояснений представителя истца следует, что существенные недостатки - трещины в фундаменте появились после покупки дома, то есть на момент сделки отсутствовали.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание пояснения сторон и их представителей, доказательства, предоставленные в материалы дела в их совокупности, с учетом положений ст. 67 ГК ПФ, суд приходит к выводу о том, что при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества продавец передал, а покупатель принял всю информацию о доме, истец нашел дом в приемлемом для себя состоянии, не имел претензий к его качеству. Стороны согласовали соответствие цены качественному состоянию жилого дома. Приобретая жилой дом, истец, имел возможность осмотреть и неоднократно осмотрел его, при необходимости мог пригласить специалиста для проведения такого осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки. Поэтому доводы истца о передаче ему дома ненадлежащего качества, что позволяет требовать снижение покупной цены объекта недвижимости в порядке ст. 475 Гражданского кодекса РФ, судом отклоняются как не состоятельные.

При таком положении суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца об уменьшении покупной стоимости жилого дома по договору купли-продажи и взыскании суммы уменьшения покупной цены в размере 700 000 руб.

Отказывая в удовлетворении встречных требований, суд исходит из того, что сумма платежей, полученных от покупателя, соответствует цены договора, оснований полагать, что покупателем были нарушены существенные условия договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе в части способа оплаты стоимости недвижимого имущества, не имеется. В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ согласованы условия о цене объектов недвижимости, порядке, сроке и размерах платежей. Договор сторонами исполнен, не оспаривался, недействительным не признан, условия о задатке не содержит.

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении настоящего дела юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению, являлось определение стороны предварительного договора, ответственной за незаключение основного договора.

Пункт 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

В пункте 1 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Как следует из материалов дела, предварительного договора сторонами не заключалось, согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ и выписке по лицевому счету Пахомовой М.Ю. (л.д. 123-124) Чмыхун А.Е. уплатил Пахомовой М.Ю. во исполнение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в сумме 2 940 000 рублей.

В подтверждение факта передаче наличных денежных средств в сумме 590 000 руб. Чмыхуном А.Е. представлен договор –купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ и расписка от ДД.ММ.ГГГГ о получении им наличных денежных средств в размере достаточном для исполнения обязательств.

Из объяснений Пахомовых следует, что указанная расписка, как и договор были составлены покупателем, подписаны ими добровольно, в присутствии работников банка и риэлтора, при этом безденежность расписки не опровергнута, претензии по исполнению договора в точном соответствии с его условиями не предъявлялись.

Довод о несогласии с распиской от ДД.ММ.ГГГГ и размером возращенного задатка, основанием для удовлетворения требований служить не может, так как предварительный договор не заключался, договор купли-продажи условий о задатке не предусматривает, доказательств подложности данной расписки суду также не представлено.

Доводы о наличии злоупотребления правом в действиях Чмыхуна А.Е. не могут быть признаны состоятельными.

При таких обстоятельствах, требования истцов по встречному иску о взыскании денежных средств по исполнение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 264 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

в удовлетворении искового заявления Чмыхуна Алексея Евгеньевича к Пахомову Сергею Алексеевичу, Пахомовой Марине Юрьевне об уменьшении цены договора, взыскании уменьшенной цены договора купли-продажи, убытков и судебных издержек отказать.

Встречное исковое заявление Пахомова Сергея Алексеевича, Пахомовой Марины Юрьевны к Чмыхуну Алексею Евгеньевичу о взыскании денежных средств во исполнение договора купли-продажи домовладения от ДД.ММ.ГГГГ и судебных издержек оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Нытвенский районный суд в течение одного месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья                                                                              Л.В. Норина

Мотивированное решение составлено 19.03.2024.