Решение по делу № 33-5337/2018 от 13.11.2018

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Салахова Н.Р. Дело № 33 – 5337/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 ноября 2018 года г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

Председательствующего Шлейниковой И.П.

судей Уосис И.А., Филатовой Н.В.

при секретаре Зининой Е.А.

рассмотрела в судебном заседании 21 ноября 2018 года апелляционную жалобу Федоровой Ирины Сергеевны на решение Гвардейского районного суда Калининградской области от 19 сентября 2018 года, которым исковые требования Томчук Тамары Владимировны к Федоровой Ирине Сергеевне о понуждении к заключению договора коммерческого найма жилого помещения удовлетворены в части.

Суд постановил обязать Федорову Ирину Сергеевну в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с Томчук Тамарой Владимировной договор коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., на следующих условиях:

1. Предмет договора

В соответствии с настоящим Договором Наймодатель (истец Томчук Т.В.) обязуется предоставить нанимателю (ответчику Федоровой И.С.) за плату в пользование жилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности, состоящее из 2-х жилых комнат, общей площадью <данные изъяты> кв. метров, расположенное по адресу: <адрес>, для проживания в нем, а также обеспечивает предоставление за плату коммунальных услуг: электроснабжение, водоснабжение, дополнительных видов коммунальных услуг, оказываемых населению на основании заключенных договоров, а Наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению и своевременно вносить плату за пользование им.

Характеристика и техническое состояние предоставляемого жилого помещения, санитарно-технического оборудования указаны в паспорте жилого помещения, который является неотъемлемой частью договора.

2. Обязанности сторон

2.1. Наниматель обязан:

а) принять от Наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания настоящего договора, пригодное для проживания свободное жилое помещение (акт должен содержать только дату составления акта, реквизиты и стороны договора найма, по которому передается жилое помещение, сведения об исправности жилого помещения, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем на момент подписания акта, дату проведения текущего ремонта, сведения о пригодности жилого помещения для проживания, подписи сторон, составивших акт);

б) соблюдать правила пользования жилыми помещениями:

в) использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;

г) поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жилого помещения или
санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них Наймодателю или в соответствующую управляющую организацию:

д) содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства;

е) производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения.

К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

ж) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации;

з) своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги Наниматель уплачивает Наймодателю пени в размере, установленном Жилищным Кодексом РФ, что не освобождает Нанимателя от уплаты причитающихся платежей;

ц) при расторжении настоящего договора освободить в установленные сроки и сдать по акту Наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;

к) допускать в заранее согласованное сторонами настоящего договора время в занимаемое жилое помещение Наймодателя работников Наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, и в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время;

л) информировать Наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору найма, не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения;

м) нести иные обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации и федеральными законами.

2.2. Наймодатель обязан:

а) передать Нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания настоящего договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;

б) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по договору социального найма жилое помещение;

в) при необходимости проведения капитального ремонта информировать Нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее, чем за 30 дней до начала работ;

г) принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

д) обеспечивать предоставление Нанимателю предусмотренных в настоящем договоре коммунальных услуг надлежащего качества;

е) контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

ж) принять в установленные сроки жилое помещение у Нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения настоящего договора.

3. Права сторон

3.1.Наниматель вправе:

а) сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии, но на срок, не превышающий 1 (одного) месяца;

б) требовать от Наймодателя надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления предусмотренных настоящим договором коммунальных услуг надлежащего качества;

в) расторгнуть в любое время настоящий договор.

3.2. Наймодатель вправе:

а) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

б) требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами настоящего договора время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в
случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время;

в) запретить вселение в занимаемое Нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи, за исключением несовершеннолетних членов семьи Нанимателя.

4. Платежи по договору

4.1. За пользование жилым помещением Наниматель уплачивает Наймодателю плату в размере 2000 (две тысячи) рублей в месяц.

4.2. В состав платы за пользование жилым помещением не включены расходы по оплате коммунальных и других услуг, в том числе электроэнергии. Плата за пользование коммунальными услугами вносится нанимателем на счета организаций, предоставляющих эти услуги.

4.3. Плата за пользование жилым помещением производится Нанимателем ежемесячно не позднее пятого числа, следующего за прожитым месяцем.

4.4 Форма оплаты через мобильный банк по телефонному номеру: № или путем почтовой пересылки денежных средств на домашний адрес Наймодателя.

4.5. Изменение размера платы за пользование жилым помещением: производится по соглашению сторон и оформляется протоколом.

5. Срок действия договора

5.1. Договор вступает в силу с момента его подписания.

5.2. Договор заключается сроком на один год.

6. Порядок изменения, расторжения и прекращения договора

6.1.Настоящий договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон в установленном законодательством Российской Федерации порядке в любое время.

6.2.При выезде Нанимателя и членов его семьи в другое место жительства настоящий договор считается расторгнутым со дня выезда.

6.3.По требованию Наймодателя настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:

а) использование Нанимателем жилого помещения не по назначению;

б) разрушение или повреждение жилого помещения Нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

в) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

г) несистематическое внесение Нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги.

6.4. Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке в иных случаях, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации.

7. Ответственность сторон

Убытки, понесенные Сторонами в связи с неисполнением либо ненадлежащим: исполнением своих обязательств по Договору, возмещаются виновной Стороной в установленном законом порядке. Ликвидацию последствий аварий, происшедших по вине Нанимателя или совместно проживающих с ним: членов его семьи, обеспечивает Наймодатель за счет средств Нанимателя либо с согласия Наймодателя Наниматель.

8. Прочие условия

8.1. Споры, которые могут возникнуть между сторонами по настоящему договору, разрешаются в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

8.2. Настоящий договор составлен в 2 экземплярах, один из которых находится у Наймодателя, другой - у Нанимателя.

Заслушав доклад судьи Уосис И.А., пояснения Федоровой И.С., поддержавшей апелляционную жалобу, возражения Томчук Т.В., полагавшей решение подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Томчук Т.В. обратилась в суд с иском, указав, что с 09.04.2009 г. она является собственником жилого помещения по адресу: <адрес> (60/100 доли в праве) и с 14.12.2010 г. (40/100 доли в праве). В данной квартире с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирована и проживает Федорова И.С., которая пользуется и не оплачивает за наем квартиры истице, мотивируя тем, что проживает в квартире по договору социального найма. Она неоднократно предлагала Федоровой И.С. решить этот вопрос, в 2012 г. направляла ей проект договора, но ответчица не согласилась. В 2018 г. она направила Федоровой И.С. проект договора коммерческого найма с предложением подписать его, определив размер ежемесячной платы за пользование жилым помещением в 6000 руб., срок действия договора – 1 год, но ответчица отказалась, выслав ей в ответ свои условия, указав в п.1 договора на бессрочность его действия, в п.4.1 - установить плату за пользование жильем в 417,56 руб. Она с предложенными условиями не согласна. Поскольку добровольно разрешить спор между сторонами невозможно просит понудить Федорову И.С. к заключению договора на предложенных ею условиях.

Судом постановлено указанное решение.

В апелляционной жалобе Федорова И.С. просит решение отменить и принять новое решение. Считает решение незаконным и необоснованным, поскольку суд неправильно установил имеющие значение для дела обстоятельства, дал неправильную оценку представленным доказательствам, неправильно применил нормы материального права, допустил нарушение норм процессуального права, в связи с чем, пришел к неправильным выводам.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ – с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение подлежащим изменению в части.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела - Томчук Т.В. с 14.12.2010 г. является единоличным собственником квартиры № в доме № по <адрес> – на основании договора дарения от 09.04.2009 г. – 60/100 доли и на основании договора дарения от 01.12.2010 г. – 40/100 доли.

На момент приобретения в собственность Томчук Т.В. указанного жилого помещения в нем проживала Федорова И.С., которая зарегистрирована в указанном жилом помещении с 29.01.1999 г. и проживает в нем до настоящего времени.

Ранее собственниками указанной квартиры являлись В.. - 24/100 доли, Ф. - 19/100 доли; Е. - 8/100 доли; Г. - 9/100 доли, .У. - 40/100 на основании решения мирового судьи 1-го судебного участка Гвардейского района Калининградской области от 07.10.2008 г.

Этим же решением установлено, что в квартире зарегистрирована и проживает Федорова И.С. Указанная квартира ранее принадлежала колхозу «Красные Озерки», затем ТОО «Озерки», в последующем СПК «ГВИР», в счет имущественного пая перешла в собственность Ф., В., .У., Г., Е., которые в дальнейшем подарили принадлежащие им доли Томчук Т.В.

Как усматривается из похозяйственной книги № (п. Н.) за 1991-1995 г.г. – в спорной квартире проживал Ш., работник колхоза «К.». Согласно свидетельству о собственности от 23.12.1992 г. Ш. принадлежал имущественный и земельный пай.

Согласно инвентарной карточке № учета основных средств от 05.07.1998 г. - спорная квартира значится предоставленной Ш.

Как усматривается из протокола общего собрания № членов колхоза «К.» - Ш. значится в списках колхозников, имеющих право на бесплатную приватизацию жилья, однако указанным правом не воспользовался.

Вступившим в законную силу решением Гвардейского районного суда Калининградской области от 09 ноября 2010 г. отказано в удовлетворении исковых требований Томчук Т.В. к Федоровой И.С. об устранении препятствий в пользовании квартирой. При этом суд установил, что отец Федоровой И.С. - Ш. был зарегистрирован в названной квартире с ДД.ММ.ГГГГ, снят с учета 18.09.2005 г. в связи со смертью.

Судом установлено, что Ш. проживал в спорной квартире на условиях договора найма, первоначально наймодателем являлся колхоз «Красные Озерки», в последующем ТОО «Озерки» и СПК «ГВИР».

А поскольку Федорова И.С. вселена Ш. в качестве члена своей семьи с 29.01.1999 г., зарегистрирована и проживает в спорной квартире, после смерти отца она стала нанимателем спорного жилого помещения, а последующие собственники – наймодателями квартиры, смена собственника спорного жилого помещения не влечет изменение договора найма. Томчук Т.В., принимая в дар доли квартиры, знала о постоянном проживании и регистрации в спорной квартире Федоровой И.С., т.е. о правах на данную квартиру третьих лиц.

Разрешая требования Томчук Т.В., суд исходил из того, что в связи с разногласиями сторон относительно условий проживания Федоровой И.С. в спорной квартире, имеются основания для разрешения возникшего между сторонами спора о заключении договора найма в судебном порядке.

Данные выводы судебная коллегия находит обоснованными.

Возлагая на ответчицу обязанность заключить с Томчук Т.В. договор коммерческого найма жилого помещения, суд первой инстанции исходил из того, что спорное жилое помещение не относится к государственному или муниципальному жилищному фонду, предоставляемому по договору социального найма на условиях и в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, а относится к частному (общественному) жилищному фонду, и правоотношения сторон по данному договору в силу ст. 671-688 ГК РФ носят коммерческий характер. Доказательств, подтверждающих право бессрочного пользования Федоровой И.С. спорной квартирой, не представлено.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 675 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становиться наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Исходя из приведенных положений закона, изменение собственника жилого помещения, в котором проживает Федорова И.С., не влечет для нее изменения прав и обязанностей в отношении занимаемого жилого помещения, а новый собственник Томчук Т.В. стала наймодателем по договору найма на ранее существующих условиях, поскольку на момент приобретения квартиры она не была свободна от прав проживающей в ней ответчицы.

В силу статьи 5 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на момент предоставления жилого помещения Ш., жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям, относились к общественному жилищному фонду.

Согласно статье 10 (части 1 и 2) указанного Кодекса граждане РСФСР имели право на получение в установленном порядке жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда, либо жилищно-строительных кооперативов. Жилые помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также в домах жилищно-строительных кооперативов предоставлялись гражданам в бессрочное пользование.

Пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда согласно статье 50 Жилищного кодекса РСФСР осуществлялось в соответствии с договором найма жилого помещения и правилами пользования жилыми помещениями.

В соответствии с абзацем четвертым статьи 4 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик (приняты ВС СССР 24 июня 1981 г.), действовавших на момент возникновения спорных правоотношений между Ш. и колхозом «Красные Озерки», жилищный фонд включал, в том числе жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащих колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям (общественный жилищный фонд).

Согласно статье 5 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик жилые дома и жилые помещения предназначались для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий.

Статьей 7 Основ закреплено право граждан на получение в установленном порядке жилого помещения в домах общественного жилищного фонда в бессрочное пользование.

Каких-либо данных, позволяющих сделать вывод о том, что спорное жилое помещение когда – либо было отнесено к числу служебного или общежития, материалы дела не содержат. Таким образом, спорная квартира предназначалась для постоянного проживания граждан, предоставлена в бессрочное пользование Ш., в связи с чем на момент вселения Ш. в 1984 г. в установленном порядке между ним и прежним владельцем жилого помещения возникли правоотношения по бессрочному найму занимаемого жилого помещения, которые в последующем не изменялись.

В соответствии с пунктом 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Пунктом 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Вместе с тем, положения ст.683 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации о сроке договора найма жилого помещения к спорным правоотношениям применению не подлежали.

Согласно статье 5 Федерального закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации (и соответственно ее статья 683) применяется к обязательственным отношениям, возникшим после введения ее в действие, то есть после 01 марта 1996 г. По обязательственным отношениям, возникшим до 01 марта 1996 г., часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", суду при рассмотрении конкретного дела необходимо определить, когда возникли спорные жилищные правоотношения между сторонами. Если будет установлено, что спорные жилищные правоотношения носят длящийся характер, то Жилищный кодекс Российской Федерации может применяться только к тем правам и обязанностям сторон, которые возникли после введения его в действие, то есть после 1 марта 2005 г.

По делу установлено, что жилое помещение из общественного жилищного фонда в установленном порядке было предоставлено Ш., дочерью которого является ответчица; обязательственные правоотношения по пользованию жилым помещением возникли между Ш. и колхозом «Красные Озерки» в 1984 г. в порядке, установленном Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, ЖК РСФСР и носили бессрочный характер.

Соответственно, жилое помещение было предоставлено Ш. на условиях бессрочного договора найма жилого помещения общественного жилищного фонда, в которое он вправе был вселить в качестве члена своего семьи дочь Федорову И.С. в силу ст. 54 Жилищного кодекса РСФСР (ст. 26 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик).

Соответственно, у Федоровой И.С. после смерти отца, обладавшего равными правами с ней в отношении спорного жилого помещения, возникло право на условиях бессрочного договора найма жилого помещения общественного жилищного фонда.

Таким образом, права Федоровой И.С. на жилое помещение являются бессрочными, а отношения по поводу пользования жилым помещением подлежат оформлению договором найма на условиях, соответствующих договору найма общественного жилищного фонда.

С учетом изложенного решение суда в части установления срока действия договора на один год подлежит изменению с указанием на бессрочное пользование Федоровой И.С. жилым помещением по адресу: <адрес>.

Данный договор, несмотря на его бессрочный характер и на то, что его существенные условия определяются, в первую очередь, предшествующим жилищным законодательством, не является договором социального найма, носит коммерческий характер поскольку жилое помещение принадлежит ответчику на праве частной собственности.

Определяя размер ежемесячной платы за пользование данным жилым помещением в сумме 2000 руб., суд первой инстанции исходил из того, что спорное жилое помещение расположено в доме немецкой постройки, по уровню благоустроенности в нем изначально отсутствовали туалет, душевая комната, которые были устроены самостоятельно Федоровой И.С. для улучшения жилищных условий, что подтверждается техническим паспортом на квартиру и не оспаривается сторонами.

Выводы суда первой инстанции о необходимости учитывать указанные обстоятельства при определении стоимости найма жилья судебная коллегия находит обоснованными.

Вместе с тем, с учетом фактического состояния спорного жилого помещения, установленного в ходе судебного разбирательства длительного неисполнения собственником обязанностей по содержанию жилого помещения и общего имущества дома, судебная коллегия считает необходимым изменить решение суда в части установления платы за пользование жилым помещением, снизив ее размер до 1000 руб. в месяц.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Гвардейского районного суда Калининградской области от 19 сентября 2018 года изменить, исключив из договора условие об установлении срока действия договора найма, и указав в договоре на бессрочное пользование Федоровой Ирины Сергеевны жилым помещением по адресу: <адрес>; а также в части установления платы за пользование указанным жилым помещением, установив ее в размере 1000 рублей в месяц.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: