Решение по делу № 2-624/2024 (2-10380/2023;) от 25.09.2023

УИД 11RS0001-01-2023-012500-19 Дело № 2-624/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 января 2024 года г.Сыктывкар

Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе

председательствующего судьи Губаевой Д.Ф.,

при секретаре судебного заседания Синицкой Г.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ... в лице законного представителя Отт Николая Валериевича к Булышевой Наталье Ивановне о взыскании двойной суммы задатка, почтовых расходов,

установил:

... через своего законного представителя Отт Н.В обратилась с иском в суд к Булышевой Н.И о взыскании двойной суммы задатка в размере 60000 рублей, почтовых расходов, указав, что ** ** ** между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ... По условиям предварительного договора основной договор купли-продажи квартиры должен был быть заключен до ** ** **. Истец перечислил ответчику задаток в размере 30000 рублей. Основной договор в установленный срок заключен не был по причине неполучения истцом необходимого согласия органа опеки и попечительства. В свою очередь, ответчик не предоставил истцу предусмотренные пунктом 2.1 предварительного договора документы, необходимые для совершения сделки, а также предпринял действия по продаже объекта иным лицам. По мнению истца, основной договор купли-продажи не был заключен сторонами по вине ответчика и им подлежит возмещению истцу двойная сумма задатка в размере 60000 рублей, а также понесенные истцом почтовые расходы.

В судебном заседании законный представитель истца Отт Н.В требования иска поддержал по тем же основаниям, подтвердил, что на дату ** ** ** денежными средствами для приобретения квартиры у ответчика истец не располагал, предложение продавцу о заключении основного договора покупателем не направлялось.

Ответчик Булышева Н.И иск не признала, указала, что от совершения сделки с истцом она не отказывалась, сделка не состоялась по вине покупателя, а потому задаток возврату истцу не подлежит. Подтвердила, что документы, предусмотренные пунктом 2.1 предварительного договора, были подготовлены с её стороны не в полном объеме, с предложением к покупателю о заключении основного договора она также не обращалась.

Третье лицо ИП Ануфриев П.В в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

Выслушав стороны, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Судом по делу установлено, что ** ** ** Булышева Н.И (продавец) и ... ** ** ** года рождения (покупатель), в лице своего законного представителя Отт Н.В, заключили предварительный договор купли-продажи недвижимости в отношении квартиры, расположенной по адресу: ... Предварительным договором определена стоимость квартиры 1200000 рублей, из которых сумма 30000 рублей перечислена покупателем продавцу в день подписания предварительного договора в качестве задатка, сумма в размере 1170000 рублей передается покупателем продавцу в день подписания основного договора купли-продажи и подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на объект.

В предварительном договоре стороны достигли договоренности заключить основной договор в срок до ** ** ** (пункт 1.1 договора).

В пункте 2.1 предварительного договора определены обязанности продавца недвижимости, а именно предоставить все необходимые для предстоящей купли-продажи объекта недвижимости документа, в том числе: документы, удостоверяющие личность продавца; правоустанавливающие и правоподтверждающие документы продавца; реквизиты банковского счета для перевода денежных средств; справку/последние оплаченные квитанции об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и капитальному ремонту; справку о зарегистрированных.

В пункте 6.1 договора продавец гарантировал, что на момент подписания основного договора купли-продажи отсутствие задолженности за коммунальные услуги, капитальный ремонт и другое будет подтверждаться справками, квитанциями об оплате.

В разделе 4 предварительного договора определено, что в случае неисполнения любого из условий договора в срок, указанный в п.1.1 договора, а также сообщения недостоверных сведений, выявления обстоятельств, которые могут привести к невозможности проведения государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, а также неисполнения условий, указанных в пункте 1.3 договора считается расторгнутым (пункт 4.1). Обязательства, предусмотренные договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить основной договор.

Согласие органа опеки на совершение ... сделки по продаже принадлежащей ей ... доли квартиры по адресу: ..., при условии последующего приобретения в собственность несовершеннолетней жилого помещения по адресу: ..., было получено ** ** **.

Из пояснений сторон, показаний свидетеля ФИО6, представляющего в сделке интересы продавца недвижимости, следует, что, не имея возможности заключить основной договор в определенный предварительным договором срок по причине несостоявшейся сделки по продажи недвижимости покупателя в ..., Отт Н.В обратился к представляющему его интересы риэлтору с просьбой изменить срок заключения основного договора купли-продажи недвижимости на более поздний. Не согласившись с просьбой покупателя, ** ** ** сторона продавца подготовила соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи с условием сохранения задатка у продавца и направила его на подписание законному представителю покупателя Отт Н.В.

Опрошенная в судебном заседании свидетель ФИО7 пояснила, что она выполняет правовое сопровождение сделок в Агентстве недвижимости «...», за несколько дней до срока заключения основного договора купли-продажи она получила информацию о «развале» (срыве) сделки со стороны покупателя, после чего ** ** ** подготовила соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости с сохранением задатка у продавца и направила его на подписание сторонам сделки, покупатель соглашение о расторжении не подписал.

** ** ** ... направила Булышевой Н.И претензию о возврате двойной суммы задатка по причине непредставления перечисленных в предварительном договоре документов (справку/квитанции об отсутствии задолженности по квартире; нотариальное согласие супруга на отчуждение; справку о зарегистрированных), а также попыток продавца продать недвижимость иным лицам. Неполучение удовлетворения претензии послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 329 ГК РФ одним из способов исполнения обязательств является задаток.

Согласно статье 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

На основании статьи 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Согласно статье 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 указанной статьи кодекса).

В соответствии с положениями статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из материалов дела следует, что до ** ** ** стороны не направляли друг другу предложение о заключении основного договора, а следовательно, в силу пункта 4.2 предварительного договора, пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, были прекращены.

По смыслу указанной правовой нормы ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением, в связи с чем ни одна из сторон не должна нести ответственность за незаключение основного договора, в связи с чем полученные ответчиком по соглашению о задатке денежные средства должны быть возращены истцу.

Данная позиция нашла свое отражение в Определении Судебной коллегии о гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.01.2019 №18-КГ18-232.

В рассматриваемых правоотношениях в силу приведенных норм бездействие сторон может быть признано виновным лишь после направления другой стороной оферты и уклонения другой стороны от заключения основного договора. Таких доказательств не представлено ни истцом, ни ответчиком.

В судебном заседании было установлено, что условия предварительного договора не были исполнены обеими его сторонами: продавец не обеспечила подготовку полного комплекта документов, предусмотренных пунктом 2.1 предварительного договора; покупатель на дату заключения основного договора не располагала денежными средствами для оплаты стоимости объекта недвижимости.

Учитывая изложенное, с ответчика в пользу истца должны быть взысканы денежные средства в сумме 30000 рублей, полученных в качества задатка.

На основании статьи 15 ГК РФ ответчиком истцу должны быть также возмещены её убытки на отправку претензии в размере 116 рублей.

На основании статьи 98 ГПК РФ ответчик возмещает истцу судебные расходы по оплате услуг почты в размере, исходя из следующего расчета:

140 х 50,1% = 70,14 рублей, где

140 рублей – почтовые расходы истца на отправку иска,

(30000 + 116) - сумма удовлетворенных судом требований истца или 50,1% от заявленных истцом ко взысканию 60116 рублей.

На основании статьи 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета подлежит государственная пошлина в размере 1103,48 рублей.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Отт Светланы Николаевны удовлетворить частично.

Взыскать с Булышевой Натальи Ивановны (...) в пользу ... (...) сумму задатка в размере 30000 рублей, почтовые расходы в размере 116 рублей, судебные издержки в размере 70 рублей.

Взыскать с Булышевой Нины Ивановны в доход бюджета МО ГО «Сыктывкар» государственную пошлину в размере 1103 рубля 48 копеек.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарской городской суд Республики Коми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                  Губаева Д.Ф.

Мотивированное решение составлено ...