Решение по делу № 3а-530/2022 (3а-2975/2021;) от 29.12.2021

Дело №3а-530/2022 (3а-2975/2021)

22OS0000-01-2021-002973-47

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 февраля 2022 года                              город Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Гончаровой Ю.В.,

при секретаре Хорохординой Д.А.,

с участием представителя административного истца Шейко В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Геологическое предприятие «Алтай-Гео» к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

административный истец АО «Геологическое предприятие «Алтай-Гео» обратилось в Алтайский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами *** *** расположенных по адресу: <адрес> соответственно, по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном их рыночной стоимости размере.

Требования мотивированы тем, что указанными выше земельными участками административный истец владеет на праве аренды. По данным государственного кадастра недвижимости кадастровая стоимость земельных участков является завышенной по сравнению с рыночной стоимостью участков, что подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административного истца, поскольку размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости земельных участков.

В судебном заседании представитель административного истца Шейко В.В. просил об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Представитель пояснил, что административный истец как собственник нежилых зданий, расположенных на указанных участках, желает приобрети эти участки в собственность, при этом выкупная стоимость будет зависеть от размера кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Административные ответчики Управление имущественных отношений Алтайскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю, администрация <адрес> Алтайского края, надлежаще извещенные о дате и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своих представителей не направили. При этом от Управления имущественных отношений Алтайскому краю, филиала «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю до судебного заседания поступили письменные отзывы на иск.

В соответствии со ст.ст.150,247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав пояснения представителя административного истца Шейко В.В., изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного искового заявления.

В соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно п.п.1,5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено определение налоговой базы в отношении земельного участка как его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Судом установлено, что АО «Геологическое предприятие «Алтай-Гео» является собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами *** расположенных по адресу: Российская Федерация, <адрес>,45а, 45б соответственно.

Также при рассмотрении дела установлено, что на основании договоров аренды земельных участков, АО «Геологическое предприятие «Алтай-Гео» является арендатором:

- земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 2660 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, цель предоставления: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (л.д.15-16 т.1);

- земельного участка с кадастровым номером <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 2000 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, цель предоставления: для складирования готовой продукции цеха по переработке природного камня (л.д.17-19 т.1);

- земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 3000 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, цель предоставления: для размещения административно-бытовых помещений цеха переработки природного камня (л.д.20-22 т.1).

В соответствии с п.1 ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подп.6 п.2 ст.39.3 этого же Кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст.39.20 названного Кодекса.

При этом при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (п.3 ст.39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, установление в отношении вышеуказанных земельных участков кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца.

Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, включая земельные участки с кадастровыми номерами ***, утверждены приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края». Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ, а также сведениям филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** составляет 343 406руб., земельного участка с кадастровым номером *** - 258 200 руб., земельного участка с кадастровым номером *** - 387 300 руб., дата определения кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГ, дата внесения сведений в ЕГРН о кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ, дата начала применения кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ (л.д.12,13,14 т.1).В подтверждение рыночной стоимости земельных участков административным истцом представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ ***, составленный оценщиком Пятышевым Е.С. (индивидуальный предприниматель), согласно которому по состоянию на ДД.ММ.ГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** определена в размере 194 180руб., земельного участка с кадастровым номером *** - 152 000 руб., земельного участка с кадастровым номером *** - 213 000 руб. (л.д.23-64 т.1). Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельных участков. Из данного отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный подход как наиболее обеспеченный исходной информацией. При этом отчет содержит анализ рынка, ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объекта оценки. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрал единицы сравнения, обосновал свой выбор, применил необходимые корректировки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения. Представленный в материалы дела отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью оценочной организации. В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретных земельных участков в отличие от методов массовой оценки объектов недвижимости, поэтому может отличаться от кадастровой стоимости, утвержденной приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ ***. Отчет об оценке подготовлен оценщиком Пятышевым Е.С., являющимся членом Саморегулируемой организации «Союз «Федерация Специалистов Оценщиков», т.е. лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим необходимое образование. Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключению. На замечания Управления имущественных отношений Алтайского края в материалы дела представлены письменные пояснения оценщика Пятышева Е.С., из которых следует, что выбор аналогов в других населенных пунктах обусловлен отсутствием в Чарышском и близлежащих районах Алтайского края незастроенных земельных участков, предлагаемых к продаже в 2018-2019 годах. При корректировке на местоположение Пятышев Е.С. руководствовался исследованием СтатРиелт, при этом запрета на использование аналогов, к которым могут быть определены суммарные корректировки более 30%, при оценке рыночной стоимости для оспаривания кадастровой стоимости нет. Такое условие предъявляется лишь банками при оценке залогового имущества. Относительно прохождения по земельному участку – аналогу *** линии ЛЭП (участки под линиями ЛЭП исключены из площади аналога) оценщик пояснила, что данное обстоятельство не является снижающим рыночную стоимость участка фактором, поскольку этот участок имеет большую площадь – 64 952 кв.м., что позволяет его использовать без каких-либо ограничений в соответствии с разрешенным видом его использования – под промышленными зданиями. Оценщик использовал в качестве аналога *** земельный участок (<адрес>), который на дату продажи был не застроен, в том числе отсутствовал фундамент, что подтверждается данными ЕГРН, Публичной карты. Суд признает данные пояснения обоснованными, подтвержденными фактическим данными. Нарушений требований п.20, подп.«д» п.22 ФСО ***, утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ ***, при выборе аналогов и применении корректировок к ним судом не установлено. Таким образом, указанные в возражениях Управления имущественных отношений Алтайского края доводы о несоответствии представленного отчета о рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, не являются основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований. При этом суд принимает во внимание, что административными ответчиками и заинтересованными лицами доказательства иной рыночной стоимости земельного участка суду не представлены. Учитывая, что установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной имеет для административного истца правовое значение, суд удовлетворяет исковые требования АО «Геологическое предприятие «Алтай-Гео». В связи с тем, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано АО «Геологическое предприятие «Алтай-Гео» посредством почтового отправления ДД.ММ.ГГ, срок, предусмотренный ч.3 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не пропущен. На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление акционерного общества «Геологическое предприятие «Алтай-Гео» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** расположенного по адресу: <адрес>, площадью 2 660 кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 194 180 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** расположенного по адресу: <адрес>, площадью 2 000 кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 152 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** расположенного по адресу: <адрес>, площадью 3 000 кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 213 000 рублей.

Дата обращения с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельных участков – ДД.ММ.ГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня принятия решения в мотивированном виде в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через <адрес>вой суд.

Судья                                     Ю.В.Гончарова

Мотивированное решение принято ДД.ММ.ГГ.