Решение по делу № 2-3002/2023 от 07.02.2023

Дело № 2-3002/2023                   УИД 23RS0031-01-2023-001517-38

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

    г. Краснодар                                       17 апреля 2023 г.

    Ленинский районный суд г. Краснодара в составе:

    председательствующего судьи         Исаковой Н.И.

    при секретаре                 ФИО2,

    с участием: истца ФИО1, представителя истца ФИО3, действующего на основании заявления, представителя ответчика ФИО4, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО УК «Электра» об устранении препятствий в пользовании имуществом,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО УК «Электра» об устранении препятствий в пользовании имуществом.

Требования иска мотивировал тем, что он является собственником нежилых помещений 30-34, общей площадью 46,4 кв.м, кад. №, расположенного на 1 этаже в 1-м подъезде в многоквартирном жилом доме по адресу: город Краснодар, <адрес>. Истцом вышеуказанные нежилые помещения приобретались для предпринимательской деятельности. Управляющей организацией, осуществляющей управление МКД, является ООО УК «Электра». Ответчиком произведены работы по установке ограждения (забора), доступ на придомовую территорию МКД осуществляется посредством установленного на входной калитке домофона с использованием выданного жильцам электронного ключа, а также путем открывания электронных замков калитки непосредственно из жилого помещения в ответ на вызов по системе домофона, при этом установка системы домофона в нежилые помещения не произведена. Установка ограждения (забора) и системы домофона ограничивают свободный доступ неопределенного круга лиц к нежилым помещениям истца, препятствует использованию помещений по их прямому назначению «ведение предпринимательской дельности», нарушает права истца на пользование имуществом. Истец неоднократно обращался в адрес ответчика о предоставлении информации об обосновании установки ограждения, а также по вопросу проведения силами и за счет истца работ по подключению помещений истца к системе домофона для получения доступа управление дверью калитки непосредственно из нежилых помещений, принадлежащих истцу. ДД.ММ.ГГГГ направлена соответствующая претензия. Однако ни запрашиваемых документов, ни согласия на проведение работ по установке домофона от ответчика не получено, что явилось поводом для обращения в суд.

На основании изложенного истец просил обязать ответчика устранить препятствия в пользовании принадлежащим ему имуществом посредством выдачи разрешения для проведения работ по подключению (и последующей эксплуатации) нежилых помещений №, расположенных на 1-м этаже в 1-м подъезде в многоквартирном жилом доме по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Краснодар, <адрес>, к системе домофона управления калиткой (дверью) ограждения (забора) земельного участка по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ Краснодар, город Краснодар, <адрес>.

В судебном заседании истец и его представитель уточнили требования иска, просят суд обязать ответчика не чинить препятствия в пользовании принадлежащим истцу имуществом и выдать разрешение для проведения работ по подключению (и последующей эксплуатации) к системе домофона, в том числе управления калиткой (дверью) ограждения (забора) земельного участка, по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ Краснодар, город Краснодар, <адрес>, в отношении нежилых помещений №, расположенных на 1 этаже в 1 подъезде в многоквартирном жилом доме по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ Краснодар, город Краснодар, <адрес>, с отнесением расходов по подключению к системе домофона (и последующей эксплуатации) на собственника нежилых помещений №, расположенных на 1 этаже в 1 подъезде в многоквартирном жилом доме по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ Краснодар, город Краснодар, <адрес>, по общеустановленным в данном доме тарифам.

Представитель ответчика против требований иска в уточненной редакции возражал. Пояснил, что поскольку установка домофонной системы для нежилых помещений многоквартирного дома не предусмотрена проектной документацией, а подключение такой системы влечет за собой использование общего имущества собственников многоквартирного дома, то на выполнение таких работ истцу необходимо получить согласие всех собственников помещений многоквартирного дома, а не согласие управляющей организации, которая владельцем имущества не является и не в праве им распоряжаться. ООО УК «Электра» не устанавливало ограждений (их установил застройщик по проекту), и не запрещало ФИО1 пользоваться своим имуществом, либо общим имуществом многоквартирного дома.

Суд, выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Исходя и положений ст. 161 ЖК РФ выбор способа управления многоквартирным домом является обязанностью сообственников помещений многоквартирного дома.

В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии с п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества.

Пунктом 1 ст. 290 ГК РФ предусмотрено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Как установлено судом, ФИО1 на праве собственности принадлежат нежилые помещения №№ <адрес> по ул. Российской в г. Краснодаре, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, договором №-Л-1/1 участия в долевом строительстве, согласно которому истцом приобретались именно нежилые помещения.

ООО УК «Электра» осуществляет управление многоквартирным домом (далее – МКД) на основании договора на управление от ДД.ММ.ГГГГ.

Установлено, что в МКД произведена установка ограждения (забора) и системы домофона, которые фактически ограничивают свободный доступ неопределенного круга лиц к нежилым помещениям истца, что препятствует использованию помещений по их прямому назначению «ведение предпринимательской дельности».

В соответствии со статьей 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (часть 1).

В силу ст. 1 ЖК РФ жилищное законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями.

Статьей 3 ЖК РФ предусмотрено, что никто не может быть ограничен в праве пользования жилищем, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

ООО «СпектрСвязьСтрой» произвел монтаж домофонов и системы видеонаблюдения, СКУД парковки, шлагбаумов, калитки в МКД, что подтверждается исполнительной документацией, представленной в материалы дела. Между ИП ФИО5 и ООО УК «Электра» заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ на техническое обслуживание систем видеонаблюдения, СДС, АСКУЭ жилого дома.

Таким образом, установлено, что имеющаяся система домофона препятствует истцу в пользовании принадлежащим ему имуществом в соответствии с поставленными целями (в предпринимательской деятельности).

Доводы стороны ответчика судом отклоняются ввиду следующего. Согласно разделу 1 Правилам проживания в жилом комплексе «Лайм» по адресу: г.Краснодар, <адрес>, утвержденными Протоколом общего собрания собственников № от ДД.ММ.ГГГГ установлен равный режим для собственников как жилых, так и нежилых помещений, в том числе и в отношении гостей и иных лиц, находящихся с ведома собственника жилого/нежилого помещения в пределах здания или придомовой территории.

В соответствии со вторым, четвертым и пятым абзацами раздела IV Правил, на территории жилого комплекса действует контрольно-пропускная система ограничения доступа, посредством допуска лиц, не проживающих на территории жилого комплекса, посредством системы домофонии исключительно с ведома и по прямому указанию собственника помещения или его доверенного лица.

Раздел II Правил, определяя перечень работ, которые могут проводиться исключительно по согласованию с Общим собранием (нарушение целостности здания или изменение его конструкции и т.п.), не устанавливает какого-либо запрета на подключение к существующей системе домофона нежилых помещений или необходимости получить отдельное разрешение на это у общего собрания собственников помещений МКД.

При этом, доводы стороны ответчика о том, что подключение помещений истца к существующей системе домофона и видеонаблюдения является реконструкцией, согласие на проведение которой должно быть получено в результате общего голосования собственников помещений МКД, судом поверены и отклонены ввиду необоснованности.

Так, в соответствии с п.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Таким образом, подключение помещений истца к существующей системе домофонии и видеонаблюдения реконструкцией не является.

С учетом установленных обстоятельств суд считает необходимым удовлетворить заявленные уточненные исковые требований в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Иск ФИО1 к ООО УК "Электра" об устранении препятствий в пользовании имуществом удовлетворить.

Обязать ООО УК "Электра" не чинить препятствия в пользовании принадлежащим ФИО1 имуществом и выдать разрешение для проведения работ по подключению и последующей эксплуатации к системе домофона, в том числе управления калиткой (дверью) ограждения (забора) земельного участка, в отношении нежилым помещений №, расположенных на 1 этаже в 1 подъезде в многоквартирном доме по адресу г. Краснодар, <адрес> отнесением расходов по подключению к системе домофона и последующей эксплуатации на собственника нежилых помещений ФИО1, по общеустановленным в данном доме тарифам.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Краснодара.

    Судья Ленинского

    районного суда г. Краснодара                                Н.И.Исакова

    Мотивированное решение изготовлено 19.04.2023г.