Решение по делу № 33-9996/2019 от 19.03.2019

Судья Колесникова О.Д.          Дело № 33-9996/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Анцифировой Г.П.

судей Матошкина С.В., Мухиной И.Ю.

при секретаре Долгове В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании от 25 марта 2019 года апелляционную жалобу Деминой Т. А. на решение Щелковского городского суда Московской области от 17 октября 2018 года по гражданскому делу по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области к Деминой Т. А. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

заслушав доклад судьи Матошкина С.В.,

объяснения представителя Деминой Т.А. Хайдарова Р.Т.

У С Т А Н О В И Л А :

Истец Комитет по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района Московской области обратился в Щелковский городской суд Московской области с исковым заявлением к Деминой Т.А. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.

В обоснование требований указав, что <данные изъяты> между Комитетом по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района Московской области и ОАО «Акционерный банк Пушкино» заключен договор аренды земельного участка сроком на 49 лет, общей площадью 1353,05 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>.

По договору купли-продажи объектов недвижимого имущества и основных средств от <данные изъяты> <данные изъяты> ОАО «Акционерный банк Пушкино», по результатам электронных торгов передало в собственность Деминой Т.А. часть встроено-пристроенного здания к жилому дому, общей площадью 780,60 кв.м. и подвал под зданием Банка, общей площадью 463,10 кв.м., расположенные по адресу: <данные изъяты>

Согласно п. 1.6 договора Демина Т.А. приобрела право пользования земельным участком, на котором расположены вышеуказанные объекты. Который необходим для его использования, на тех же условиях, что и продавец, в том числе и по своевременному внесению арендной платы.

Объекты переданы ответчику продавцом по акту приема-передачи <данные изъяты> от <данные изъяты> согласно приложения <данные изъяты> к договору купли-продажи объектов недвижимого имущества и основных средств от <данные изъяты> <данные изъяты>.

Согласно п. 3.2.2 дополнительного соглашения от <данные изъяты> к договору купли-продажи объектов недвижимого имущества и основных средств от <данные изъяты> <данные изъяты> арендатор своевременно и в полном объеме уплачивает арендную плату в соответствии с условиями настоящего договора. В случае направления арендатору письменного предупреждения в связи с неисполнением обязательства по внесению арендной платы, арендатор обязан внести полную плату в течении пяти рабочих дней со дня получения такого предупреждения.

Ответчик не исполнил свои обязательства как арендатор по внесению арендных платежей.

По состоянию на <данные изъяты> задолженность за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> составляет 164 119,34 рубля, а также пени за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 5 005,64 рубля.

Истцом в адрес ответчика направлялась претензия о добровольном погашении образовавшейся задолженности, которая до настоящего времени не удовлетворена.

Истец просил взыскать с Деминой Т.А. задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от <данные изъяты> <данные изъяты> за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 164 119,34 рублей, а также пени за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 5 005,64 рубля.

В судебном заседании представитель истца требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

В судебное заседание ответчик Демина Т.А. не явилась, извещена, судебной повесткой по месту регистрации.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит представитель ответчика по доводам апелляционной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, находит решение суда подлежащим отмене.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Как видно из материалов и судом установлено, что в соответствии с Постановлением Главы Пушкинского района Московской области <данные изъяты> от <данные изъяты>, между администрацией Пушкинского района Московской области и ОАО «Акционерный банк Пушкино» заключен договор аренды земельного участка <данные изъяты> от <данные изъяты>.

По условиям договора, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1353,05 кв.м., предоставленный сроком на 49 лет по адресу: <данные изъяты>, при встроено-пристроенном здании банка.

<данные изъяты> между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования «Пушкинский район» и ОАО АКБ Пушкино заключено дополнительное соглашение к договору аренды <данные изъяты> от <данные изъяты>.

В соответствии с п. 4.1, п.4.2 договора аренды, в редакции дополнительного соглашения от <данные изъяты>, арендная плата исчисляется в соответствии с прилагаемым расчетом. Размер арендной платы устанавливается на текущий финансовый год и может пересчитываться в соответствии с нормативно-правовыми документами РФ и МО, а также решениями органов местного самоуправления, изменяющими установленный порядок определения арендной платы или значение показателей с момента ввода их в действие.

Согласно п. 4.3 договора аренды, в редакции дополнительного соглашения от <данные изъяты>, арендная плата перечисляется арендатором по средствам платежных поручений ежеквартально в течении первого месяца текущего квартала (не позднее 30 числа) согласно прилагаемого расчета.

Пунктом 5.2 договора установлено, что в случае не внесения арендной платы в установленный срок, арендатор уплачивает пени в установленном законом на момент действия договора размере.

Согласно п. 10.2 договора аренды, земельный участок площадью 192 кв.м. ограничен правами пользования, т.к. является встроенной частью 12-ти этажного жилого дома.

<данные изъяты> между ОАО «АБ Пушкино» и Деминой Т.А. заключен договор <данные изъяты> купли-продажи объектов недвижимого имущества и основных средств, по условиям данного договора, по результатам электронных торгов посредством публичного предложения по реализации имущества продавца, продавец передает в собственность, а покупатель принимает, в том числе:

- часть встроено-пристроенного здания к жилому дому, общая площадь 780,60 кв.м., этаж 1, инв. <данные изъяты>, лит. Б, объект <данные изъяты>, часть <данные изъяты>, адрес: <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты> (Объект <данные изъяты>),

- подвал под зданием банка, общая площадь 463,10 кв.м., адрес: <данные изъяты>, подвал, кадастровый <данные изъяты> (Объект <данные изъяты>).

Данные объекты недвижимого имущества переданы ОАО «АБ Пушкино» и получены Деминой Т.А. <данные изъяты>, что подтверждается актом приема-передачи <данные изъяты> от <данные изъяты>.

Указанный договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке <данные изъяты>.

В соответствии с п.1.6 договора купли-продажи от <данные изъяты>, на основании требования п.3 ст. 552 ГК РФ покупатель приобретает право пользования земельным участком, на котором расположен Объект <данные изъяты> и Объект <данные изъяты> и который необходим для его использования, на тех же условиях, что и продавец.

Согласно выписки из ЕГРН, в сведения Единого государственного реестра недвижимости отсутствует информация о зарегистрированных правах на земельный участок площадью 1353,05 кв.м., расположенный по адресу: <данные изъяты>.

Судом установлено, что за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> Деминой Т.А. допущены нарушения исполнения условий договора по внесению арендной платы, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 164 119,34 рублей, а также пени за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 5 005,64 рубля, что подтверждается расчетом и актом сверки по арендной плате и пени.

<данные изъяты> Комитетом по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района в адрес ответчика Деминой Т.А. направлена претензия от <данные изъяты> о добровольном погашении образовавшейся задолженности в течение 5 дней с момента получения претензии. До настоящего времени данное требование не удовлетворено.

При этом разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что Комитет по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района Московской области в силу закона, является органом наделенным полномочиями по взиманию арендной платы и распоряжению земельными участками, в связи с чем, имеет законные основания для взимания с ответчика арендной платы.

С данным выводом суда судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.

В соответствии с п. 3, 4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 2 ч. 1. ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно ч. 1 ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

С момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005 г.), земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, надлежащим образом сформированный и поставленный на кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации переходит бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания в законе.

В пункте 66 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практику при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержатся следующие разъяснения:

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона, земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Из п. 67 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 следует, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Исходя из толкования вышеуказанных нормативных актов, собственники помещений в многоквартирном доме в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, пользуются всеми правами законных владельцев, а публично-правовое образование, в собственности которого находится земельный участок до постановки его на государственный кадастровый учет, не вправе распоряжаться этим участком.

Решением Арбитражного суда Московской области от 08 августа 2018 года по иску Деминой Т.А. к Администрации Пушкинского муниципального района Московской области договор аренды земельного участка от <данные изъяты> <данные изъяты>, на который ссылается суд в своем решении, признан прекратившим свое действие с <данные изъяты>. Решение вступило в законную силу <данные изъяты>.

Из текста решения Арбитражного суда Московской области от 08 августа 2018 года усматривается, что помещения с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты>, принадлежащие на праве собственности Деминой Т.А., расположены в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером <данные изъяты> что подтверждается выписками из ЕГРН на помещения и многоквартирный дом.

Таким образом, судебная коллегия также учитывал, что истец не вправе распоряжаться земельным участком с кадастровым номером <данные изъяты>, поскольку владельцами земельного участка являются собственники помещений в многоквартирном доме, который расположен на указанном земельном участке.

При этом судебная коллегия исходил из того, что истцом не представлено относимых и допустимых доказательств того, что нежилое помещение, используемое ответчиком и расположенное на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, расположено полностью в границах земельного участка площадью 1353,05 кв.м. переданным по договору аренды от <данные изъяты> N <данные изъяты> является отдельно стоящим помещением и не относится к многоквартирному дому, собственники которого владеют спорным земельным участком на праве общей собственности.

При указанных обстоятельствах требования о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от <данные изъяты> <данные изъяты> за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 164 119 рублей 34 копейки, а также пени за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 5 005 рублей 64 копейки не подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия полагает, что решение суда противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, а выводы суда не соответствуют установленным обстоятельствам.

Разрешая спор, суд первой инстанции данные обстоятельства, как и вышеуказанные требования закона, не учел. В связи с чем, решение суда подлежит отмене.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 199, 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Щелковского городского суда Московской области от 17 октября 2018 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В исковых требованиях Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области к Деминой Т. А. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка- отказать.

Председательствующий

Судьи