Решение по делу № 33-1500/2021 от 08.02.2021

Дело № 33-1500/2021 (в суде первой инстанции № 2-3239/2020)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

07 апреля 2021 года                        город Хабаровск

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

председательствующего Гвоздева М.В.,

судей Галенко В.А., Серёгиной А.А.,

при секретаре Субботиной Л.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы акционерного общества «Артель старателей «Амур», общества с ограниченной ответственностью «Ручьи» на решение Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 02 декабря 2020 года по гражданскому делу по иску Ермолаева Ю. И., Фридмана В. Е., Малицкого В. П. к обществу с ограниченной ответственностью «Ручьи», акционерному обществу «Артель старателей «Амур» о признании договора купли-продажи имущества незаключенным.

Заслушав доклад судьи Галенко В.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ермолаев Ю.И., Фридман В.Е., Малицкий В.П. обратились в суд с иском к ООО «Ручьи», АО «Артель старателей «Амур» о признании договора купли-продажи имущества незаключенным.

В обоснование заявленных исковых требований указали, что являются собственниками индивидуальных жилых домов, расположенных в квартале Амур г.Хабаровска. Застройщиком жилого комплекса является ЗАО «Артель старателей «Амур» (изменившим организационно-правовую форму в последующем на АО), которое завершило строительство в 1999 году и самостоятельно проводило обслуживание комплекса и предоставление коммунальных услуг до 2007 года. С 2007 года по настоящее время обслуживание переданных застройщиком объектов осуществляет ТСЖ «Квартал «Амур». 30.05.2020г. в ТСЖ «Квартал «Амур» поступило письмо от ООО «Ручьи», содержащее предложение заключить договор аренды имущества: водовод технический 2090 п.м; воздушная линия 0,4 кВ (54 опоры ж/б, СИП, провод А50) 1959 п.м.; ливневая канализация 710 п.м.; сеть водоотведения 1280 п.м.; сеть телефонная 1980 п.м., которые располагаются в квартале Амур г.Хабаровска. В обоснование представлен договор купли-продажи имущества №ACA-00268-Дог от 26.05.2020г. вместе с актом приема-передачи, заключенный с АО «Артель старателей «Амур». Данные сети с момента их строительства используются исключительно для предоставления коммунальных услуг собственникам жилых домов, а также собственнику двух нежилых помещений (ООО «Ручьи»), расположенных в границах квартала Амур г.Хабаровска. Совершенная между АО «Артель старателей «Амур» и ООО «Ручьи» сделка (договор купли-продажи имущества № от 26.05.2020г.) является незаключенной, поскольку предмет договора не согласован, так как поименованные в нем объекты в нарушении ст. 554 Гражданского кодекса РФ не идентифицированы, цена договора сторонами не определена, совершенная сделка нарушает права третьих лиц - собственников жилых и нежилых помещений, так как объекты с момента их создания используются исключительно для предоставления коммунальных и иных услуг собственникам домов в квартале Амур г. Хабаровска.

Просят суд признать незаключенным договор купли-продажи имущества № от 26.05.2020г., заключенный между ООО «Ручьи» и АО «Артель старателей «Амур», взыскать с ответчиков в пользу Ермолаева Ю.И. расходы на оплату государственной пошлины в размере 300 руб.

Решением Железнодорожного районного суда г.Хабаровска от 02.12.2020г. исковые требования Ермолаева Ю.И., Фридмана В.Е., Малицкого В.П. удовлетворены частично.

Договор купли - продажи имущества № от 26.05.2020г. между ООО «Ручьи» и АО «Артель старателей «Амур» признан незаключенным.

С ООО «Ручьи», АО «Артель старателей «Амур» в пользу Ермолаева Ю.И. взысканы в равных долях расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

В апелляционной жалобе АО «Артель старателей «Амур» просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов жалобы указывает, что истцы по делу не представили доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, в связи с чем исковое заявление не могло быть предметом судебного разбирательства и подлежало оставлению без рассмотрения. Считает незаконным и необоснованным вывод суда о том, что договор купли-продажи от 26.05.2020г. затрагивает права истцов, так как не указано какое право или охраняемый законом интерес истцов нарушен указанным договором, какие неблагоприятные последствия для них влечет договор от 26.05.2020г., какой конкретно материально-правовой интерес имеют в связи с указанным договором истцы и как восстанавливаются их права в связи с признанием договора незаключенным. При этом юридически преюдициальные обстоятельства установлены решением Арбитражного суда Хабаровского края от 31.01.2011г. по делу № А73-12175/2010, согласно которому ЗАО «Артель старателей «Амур» (правопредшественник АО «Артель старателей «Амур») является с 2001 года собственником всех объектов, построенных им в квартале Амур г. Хабаровска, а по договорам долевого участия переданы лишь жилые дома, никакого имущества собственникам не передавалось и прав на него у собственников жилых домов нет. В рамках дела А73-6149/2014, рассмотренного Арбитражным судом Хабаровского края 29.10.2014г., установлено, что спорное имущество законно находилось в собственности до 2008 года у АО «Артель старателей «Амур» и собственники жилых домов не имели никаких прав по его истребованию. Кроме того, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 29.07.2016г. по делу №33-3009/2016 установлено, что спорное имущество является движимым. Истцами не представлено доказательств отнесения спорного имущества к объектам недвижимости в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ. Договор от 26.05.2020г. является заключенным, так как сторонами выполнены все требования ст. 432 Гражданского кодекса РФ, спорный договор заключен в простой письменной форме, подписан сторонами, предмет его определен и согласован. Суд незаконно и необоснованно применил требования ст.551 Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации перехода права собственности Более того, спорный договор не только заключен в силу требований ст. 432 Гражданского кодекса РФ, но и исполнен сторонами на момент судебного рассмотрения спора, что подтверждается доказательствами, представленными в материалы дела. При этом, вопрос о заключенности договора можно обсуждать только до начала его исполнения. Если хотя бы одна из сторон начала исполнение и исполнение принято другой стороной, такой договор признавать незаключенным нельзя.

В апелляционной жалобе ООО «Ручьи» просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов жалобы указывает, что у сторон спорного договора отсутствовали сомнения относительно того, какое имущество продано. Само предъявление иска гражданами свидетельствует о том, что не только сторонам договора, но и иным лицам, очевидно, в отношении какого имущества заключен оспариваемый договор. Отсутствие регистрации в ЕГРН права собственности на спорное имущество не свидетельствует о несогласованности объектов, подлежащих передаче. Истцами не представлено доказательств того, что каждый из указанных в договоре объектов является недвижимым. Определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 29.07.2016г. по делу №33-3009/2016, решением Арбитражного суда Хабаровского края от 31.01.2011г. по делу № А73-12175/2010 установлено, что имущество, за исключением индивидуальных жилых домов, создавалось АО «Артель старателей «Амур» самостоятельно и за свой счет, граждане в его создании не участвовали, истцам либо ТСЖ «Квартал «Амур» спорное имущество не передавалось. Использование имущества, которое истцы считали бесхозяйным, не влечет в бесспорном порядке возникновения права собственности на него либо иного права. Договор купли-продажи не затрагивает права истцов, так как им, как и другим собственникам индивидуальных жилых домов, всего лишь оказываются коммунальные услуги с использованием спорных сетей, что не ставится в зависимость от принадлежности имущества тому или иному лицу. Несогласие истцов с размером платы за пользование имуществом также не обосновывает интерес истцов в признании договора незаключенным. Разрешая спор суд не указал, каким образом будут восстановлены права принятием решения об удовлетворении иска. Право собственности АО «Артель старателей «Амур», как лица, создавшего спорные объекты за свой счет, истцами не было оспорено.

В письменных возражениях Ермолаев Ю.И., Фридман В.Е., Малицкий В.П. просят решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании представители АО «Артель старателей «Амур» Мательский В.А., ООО «Ручьи» Кадочина Т.В. поддержали доводы поданных апелляционных жалоб.

Участвующие в судебном заседании представитель Ермолаева Ю.И. и ТСЖ «Квартал «Амур» - Галаев П.Ю. возражал против доводов апелляционных жалоб.

Иные участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте его рассмотрения, в судебное заседание не явились.

В соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражения на апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что с 1996 года по 1999 год ЗАО «Артель старателей «Амур» произвело строительство жилого поселка по адресу: г. Хабаровск, квартал Амур.

23.12.1999г. утвержден акт приемки законченного строительством объекта – группы жилых домов с объектами соцкультбыта в Железнодорожном районе г.Хабаровска, в соответствии с которым сданы в эксплуатацию 52 жилых дома.

Ермолаев Ю.И., Фридман В.Е., Малицкий В.П. являются собственниками индивидуальных жилых домов, расположенных в квартале Амур г.Хабаровска.

В связи с изменением организационной структуры в 2017г. ЗАО «Артель старателей «Амур», ликвидацией подразделения жилищно-коммунального обслуживания, на его базе создано ТСЖ «Квартал «Амур», являющееся, согласно уставу, некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в коттеджном поселке для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в поселке.

В 2008г. по договорам пожертвования ТСЖ «Квартал «Амур» переданы от ЗАО «Артель старателей «Амур» движимые и недвижимые вещи, в том числе скважина, фонтан, резервуар, емкости, трансформатор, прожекторы для наружного освещения, установка электрогенераторная, насосы, умягчители воды, комплекс спортивный, система охранной сигнализации, велосипеды, стенка, шкафы, оборудование для детской площадки, качели многоместные, песочница с грибком, проходная, склад ГСМ, насосная станция, трансформаторная подстанция.

Согласно договору купли-продажи имущества от 26.05.2020г. № заключенному между АО «Артель старателей «Амур» (продавец) и ООО «Ручьи» (покупатель), продавец передает за плату в собственность покупателя, а покупатель принимает следующее имущество: водовод технический 2090 п.м.; воздушная линия 0,4 кВ (54 опоры ж/б, СИП, провод А50) 1959 п.м.; ливневая канализация 710 п.м.; сеть водоотведения 1280 п.м.; сеть телефонная 1980 п.м., расположенное на территории квартала Амур в железнодорожном районе г.Хабаровска.

Наличие данных объектов в квартале Амур Железнодорожного района г.Хабаровска подтверждается представленными в материалы дела планом инженерных сетей, схемой электролиний квартала Амур.

Разрешая спор, руководствуясь п.1 ст.130 Гражданского кодекса РФ, п.п. 10, 10.1 ст.1 Градостроительного кодекса РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предметом договора купли-продажи от 26.05.2020г. № являются линейные объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, то есть недвижимое имущество.

Удовлетворяя исковые требования о признании договора купли-продажи незаключенным, суд первой инстанции исходил из того, что государственная регистрация права собственности продавца и переход права собственности к покупателю на имущество в соответствии с п.1 ст.551 Гражданского кодекса РФ не осуществлен, в связи с чем указанный договор нельзя признать заключенным.

Судебная коллегия с указанным выводом суда первой инстанции согласиться не может по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п.1 ст.454 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п.1 ст.549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Абзацем 1 ст.550 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 Гражданского кодекса РФ).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.554 Гражданского кодекса РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (п.1 ст.555 Гражданского кодекса РФ).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п.1 ст.556 Гражданского кодекса РФ).

По смыслу п.3 ст.433 Гражданского кодекса РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 ст.433 Гражданского кодекса РФ.

Вместе с тем, законом не установлена государственная регистрация спорной сделки. По правилам п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли-продажи с ним, а не договор купли-продажи, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ (договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры).

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом (п.60 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

При этом Гражданский кодекс РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Приведенные положения закона и разъяснения Верховного Суда РФ, ВАС РФ не были учтены судом первой инстанции при принятии решения, что повлекло за собой неправильное разрешение спора по существу.

Из материалов дела следует, что при заключении спорного договора купли-продажи его стороны согласовали предмет договора, цену отчуждаемого имущества, содержащихся в договоре данных достаточно для индивидуализации предмета договора, договор исполнен сторонами (имущество передано обществу по подписанному сторонами договора акту приема-передачи), в связи с чем оснований для признания договора незаключенным не имеется.

Ссылка истцов на нарушение заключенным договором прав третьих лиц – собственников жилых и нежилых помещений, не может являться основанием для признания договора незаключенным, так как положения абз.3 п.2 ст.166 Гражданского кодекса РФ предусматривают признание сделки, нарушающей права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц, недействительной, а не незаключенной. Признание же договора недействительным представляет собой самостоятельный способ защиты нарушенных прав.

Допущенные судом первой инстанции при разрешения спора нарушения норм материального права привели к неправильному разрешению спора, в связи с чем постановленное по делу решение не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене, с принятие по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 02 декабря 2020 года - отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Ермолаева Ю. И., Фридмана В. Е., Малицкого В. П. к обществу с ограниченной ответственностью «Ручьи», акционерному обществу «Артель старателей «Амур» о признании договора купли-продажи имущества незаключенным - отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение трех месяцев со дня его вступления в законную силу, путем подачи кассационной жалобы в Девятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий                     М.В. Гвоздев

Судьи                                В.А. Галенко

                                    А.А. Серёгина