Решение по делу № 2-1133/2018 от 17.07.2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Новокузнецк                                                                    13 ноября 2018 года

Орджоникидзевский районный суд г.Новокузнецка Кемеровской области в составе судьи     Роговой И.В.,

при секретаре     Гродиной К.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1133/2018 по иску Общества с ограниченной ответственностью «Орион-НСК» к Рудницкому Андрею Михайловичу, Обществу с ограниченной ответственностью «Град» о признании недействительными сделок купли-продажи недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Орион-НСК» (далее ООО «Орион-НСК») к Рудницкому Андрею Михайловичу, Обществу с ограниченной ответственностью «Град» (далее ООО «Град») о признании недействительными сделок купли-продажи недвижимого имущества.

Свои исковые требования мотивирует тем, что .. .. ....г. ООО «Град» продало по договору купли-продажи Рудницкому Андрею Михайловичу нежилое помещение площадью ....... кв. м по адресу: ул.....г..... кадастровый номер №.... Цена сделки составила    540 000 рублей (2 544,76 рублей за 1 кв. м). Право собственности Ответчика на данный объект недвижимости зарегистрировано .. .. ....г..

.. .. ....г. ООО «Град» продало по договору купли-продажи Рудницкому Андрею Михайловичу нежилое помещение площадью ....... кв. м, кадастровый №..., по адресу: ул.....г..... Цена сделки составила 770 000 рублей (1 932,73 рублей за 1 кв. м). Право собственности Ответчика на данный объект недвижимости зарегистрировано .. .. ....г..

.. .. ....г. ООО «Град» продало по договору купли-продажи Рудницкому Андрею Михайловичу нежилое помещение площадью ....... кв. м, кадастровый №..., по адресу: ул.....г..... Цена сделки составила 30 000 рублей (2 362,20 рублей за 1 кв. м). Право собственности Ответчика на данный объект недвижимости зарегистрировано .. .. ....г..

.. .. ....г. ООО «Град» продало по договору купли-продажи Рудницкому Андрею Михайловичу нежилое помещение площадью ....... кв. м, кадастровый №... по адресу: ул.....г..... Цена сделки составила 50 000 рублей (3 225,80 рублей за 1 кв. м). Право собственности Ответчика на данный объект недвижимости зарегистрировано .. .. ....г..

.. .. ....г. ООО «Град» продало по договору купли-продажи Рудницкому Андрею Михайловичу нежилое помещение площадью ....... кв. м, кадастровый №... по адресу: ул.....г..... Цена сделки составила 100 000 рублей (4 629,62 рублей за 1 кв. м). Право собственности Ответчика на данный объект недвижимости зарегистрировано .. .. ....г..

.. .. ....г. ООО «Град» продало по договору купли-продажи Рудницкому Андрею Михайловичу нежилое помещение площадью ....... кв. м, кадастровый №... по адресу: ул.....г...... Цена сделки составила 50 000 рублей (3 333,33 рублей за 1 кв. м). Право собственности Ответчика на данный объект недвижимости зарегистрировано .. .. ....г..

Считает, что вышеперечисленные совершенные между ООО «Град» и ответчиком сделки являются недействительными, являются ничтожными на основании ст. ст. 10 и 168 ГК РФ, как совершенные со злоупотреблением правом и в обход закона, а также на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ, как мнимые сделки.

    ООО «Град», участник и генеральный директор ООО «Град» М.А.О., участник ООО «Град» С.А.С. и Рудницкий А. М. вели и ведут общий бизнес, в том числе, и через третьи юридические лица (ООО «.......

С .. .. ....г. по .. .. ....г. участники ООО «Град» М.А.О. и С.А.С. являлись участниками ООО «.......» (......., а Рудницкий Андрей Михайлович с .. .. ....г. по .. .. ....г. был генеральным директором ООО «.......» (.......).

С .. .. ....г. Рудницкий А. М. является генеральным директором ООО «.......» (.......), а участник ООО «Град» М.А.О. является участником ООО «.......» (.......) в размере 100 % уставного капитала.

    После продажи ООО «Град» недвижимого имущества, фактически эти же лица продолжают владеть и пользоваться данным имуществом:

-    ООО «.......» (.......) зарегистрировано по данному адресу с .. .. ....г., единственным участником и руководителем является С.А.С.;

-    ООО «.......» (.......) зарегистрировано по данному адресу с .. .. ....г., в период с .. .. ....г. по .. .. ....г. участниками в равных долях являлись С.А.С. и М.А.О., с .. .. ....г. руководителем и единственным участником является М.А.О.;

-    ООО «.......» (.......) зарегистрировано по данному адресу с .. .. ....г., единственным участником является М.А.О., руководителем Рудницкий А. М.;

-    ООО «.......» (.......) зарегистрировано по данному адресу с .. .. ....г., участниками в равных долях являлись С.А.С. и М.А.О., руководителями являлись Рудницкий А. М. с .. .. ....г. по .. .. ....г., и М.А.О. с .. .. ....г..

    Есть все основания предполагать, что договор купли-продажи от .. .. ....г. заключен «задним» числом:    сделка совершена за 3 года до приобретения недвижимого имущества самим ООО «Град»;    в тексте сделки имеется указание на то, что договор купли-продажи от .. .. ....г. является актом приема-передачи недвижимого имущества (пункт 4.1).

    Передача права собственности на недвижимое имущества произведена ООО «Град» ответчику в течение непродолжительного периода времени, а именно: право собственности на помещение по адресу: ул.....г..... было приобретено ООО «Град» .. .. ....г., а уже .. .. ....г. передано ответчику;    право собственности на остальные помещения было приобретено ООО «Град» .. .. ....г., а уже .. .. ....г. передано ответчику.

Объекты недвижимости были проданы по ценам более, чем в два раза ниже рыночных, а именно: объекты недвижимости были проданы по ценам от 1 932,73 рублей до 4 629,62 рублей за 1 кв. м., в то время, как по данным интернет-сайтов, рыночная стоимость офисов в ....... колеблется от 9 652 рублей до 31 410 рублей, а производственных помещений от 7 133 рублей до 13 995 рублей.

    ООО «Орион-НСК» является конкурсным кредитором ООО «Град», что подтверждается определением Арбитражного суда Кемеровской области от .. .. ....г. по делу № №..., а, следовательно, является лицом, прямо заинтересованным в возврате отчужденного имущества Обществу с ограниченной ответственностью «Град».

Просит признать недействительными следующие сделки:

-    договор купли-продажи недвижимого имущества от .. .. ....г. и сделку по прекращению права собственности ООО «Град» и регистрации права собственности Рудницкого Андрея Михайловича на нежилое помещение площадью ....... кв. м по адресу: ул.....г..... кадастровый номер №...;

-    договор купли-продажи недвижимого имущества от .. .. ....г. и сделку по прекращению права собственности ООО «Град» и регистрации права собственности Рудницкого Андрея Михайловича на нежилое помещение площадью ....... кв. м, кадастровый №..., по адресу: ул.....г.....

-    договор купли-продажи недвижимого имущества от .. .. ....г. и сделку по прекращению права собственности ООО «Град» и регистрации права собственности Рудницкого Андрея Михайловича на нежилое помещение площадью ....... кв. м, кадастровый №..., по адресу: ул.....г.....

-    договор купли-продажи недвижимого имущества от .. .. ....г. и сделку по прекращению права собственности ООО «Град» и регистрации права собственности Рудницкого Андрея Михайловича на нежилое помещение площадью ....... кв. м, кадастровый №... по адресу: ул.....г.....

-    договор купли-продажи недвижимого имущества от .. .. ....г. и сделку по прекращению права собственности ООО «Град» и регистрации права собственности Рудницкого Андрея Михайловича на нежилое помещение площадью ....... кв. м, кадастровый №... по адресу: ул.....г.....

-    договор купли-продажи недвижимого имущества от .. .. ....г. и сделку по прекращению права собственности ООО «Град» и регистрации права собственности Рудницкого Андрея Михайловича на нежилое помещение площадью ........ м, кадастровый №... по адресу: ул.....г.....

    Применить последствия недействительности сделок: обязать Рудницкого Андрея Михайловича возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Град» следующие нежилыепомещения:

-    нежилое помещение, площадь ....... кв.м, этаж 1, кадастровый №..., адрес: ул.....г.....

-    нежилое помещение, площадь ....... кв.м, этаж 1, кадастровый №..., адрес: ул.....г.....

-    нежилое помещение, площадь ....... кв.м, этаж 2, кадастровый №..., адрес: ул.....г.....

-    нежилое помещение, площадь ....... кв.м, этаж 2, кадастровый №..., адрес: ул.....г.....

-    нежилое помещение, площадь ....... кв.м, этаж 2, кадастровый №..., адрес: ул.....г.....

-    нежилое помещение, площадь ....... кв.м, этаж 2, кадастровый №..., адрес: ул.....г.....

Представитель истца ООО «Орион-НСК» - Дутов Д.М., действующий на основании доверенности    №... от .. .. ....г., в судебном заседании исковые требования подержал в полном объеме, просил об их удовлетворении, дал пояснения аналогичные доводам искового заявления.

Представитель ответчика ООО «Град» в лице конкурсного управляющего Нестерова М.Н. в суд не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, направил в суд представителя Бурнашову И.М.

Бурнашова И.М. в судебном заседании исковые требования не признала, суду пояснила, что ООО «Град» и Рудницкий А. М. совершили сделки купли-продажи на рыночных условиях, после чего стороны договора исполнили сделки купли-продажи: имущество передано покупателю, покупатель произвел за него полный расчет. Кроме того, истец указывает, что договор купли-продажи от .. .. ....г. заключен задними числами. Между тем, Управлением Росреестра по Кемеровской области по запросу суда представлен данный договор, идентичный оспариваемому ООО «Орион-НСК», право собственности на помещение, приобретенное у ООО «Град» Рудницким А. М., было зарегистрировано последним на основании решения суда. Таким образом, сомнения относительно даты заключения упомянутого договора купли-продажи у сторон отпали. Истец указывает, что сделки купли-продажи недвижимого имущества совершены по заниженным ценам. Между тем, ответчиком в материалы дела представлена оценка недвижимого имущества, проведенная независимым оценщиком, согласно которой сделки купли-продажи совершены ответчиками по рыночным ценам. Кроме того, согласно данным бухгалтерского учета Рудницкий А. М. полностью рассчитался с ООО «Град» за приобретенные объекты недвижимого имущества. Таким образом, довод о занижении сторонами сделок их цен не нашел своего подтверждения. Истец указывает, что объектами недвижимости до и после совершения сделок продолжали владеть одни и те же лица. Между тем, данное обстоятельство не соответствует действительности. Предметом сделок купли-продажи между ООО«Град» и Рудницким А. М. являются помещения №... по адресу: ул.....г...... Согласно поисковой системе «2ГИС: Новокузнецк» в здании по адресу: ул.....г..... находится множество помещений. Вопреки утверждениям истца, за ООО «....... ООО «РСК Веста» (.......) не зарегистрированы ни одного из оспариваемых помещений.

Ответчик Рудницкий А.М. в суд не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, доверил представлять свои интересы представителю, выдав нотариальную доверенность.

Представитель ответчика Рудницкого А.М. - Дергачев А.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать, суду пояснил, что истец полагает, что аффилированность сторон сделки является обстоятельством, из которого вытекает злоупотребление правом и мнимость совершения сделки. Позиция истца представлена так, что Рудницкий АМ., М.А.О. и С.А.С. являются равноправными участниками совместного бизнеса. Однако, участие Рудницкого А.М. в совместном бизнесе с последними ограничивается трудовыми отношениями в другом обществе. Рудницкий А.М. не мог принимать участия в определении поведения ООО «Град». При заключении сделок стороны действовали исключительно в своих интересах. Коммерческий интерес ООО «Град» заключается в следующем: в целях осуществления предпринимательской деятельности заключается договор аренды помещений, расположенных в ул.....г..... Первоначально договор заключался на помещение площадью ........м, после проведения кадастрового учета в .. .. ....г. площадь помещения №... уточнена до ....... кв.м. На основании Распоряжения Комитета градостроительства и земельных ресурсов Администрации г.Новокузнецка от .. .. ....г. №... объект адресации, частью которого являлись арендуемые помещения аннулирован. Арендуемая часть здания поставлена на кадастровый учет как отдельные помещения с адресами: ул.....г..... при этом их суммарная площадь сохранилась.

В .. .. ....г. ООО «Град» стало известно, о том, что в отношении здания по адресу ул.....г..... будет проведена процедура приватизации. .. .. ....г. принято Решение Совета народных депутатов №... «О внесении изменений в решение Новокузнецкого городского Совета народных депутатов от .. .. ....г. №... «Об утверждении Прогнозного плана приватизации муниципального имущества Новокузнецкого городского округа на 2013 год»»

Данное обстоятельство обуславливает риск перехода прав на арендуемые помещения к третьим лицам.

Экономика управляющей компании такова, что все денежные средства от жителей поступают на один расчетный счет, далее общество самостоятельно принимает решение в каком порядке рассчитываться с кредиторами. Приобретение здания было возможно ценой неполучения своевременного удовлетворения требований кредиторами ООО «Град».

            Вопрос был на обсуждении, учредители Общества советовались. Не приняв правильного решения, существовал риск утраты арендуемых помещений. Было понимание того, что новый собственник здания будет иметь свои планы на его использование и может прекратить аренду помещения ООО «Град».

        Поступило предложение от Рудницкого А.М., он готов был выкупить данные помещения в свою собственность, но при условии, что сначала их приобретет себе ООО «Град», поскольку последний приобретает их по рыночной стоимости в соответствии с оценкой, а в случаеприобретения через открытый конкурс, в условиях конкуренции вероятно повышение цены. В свою очередь Рудницкий А.М. обязался заключить договоры аренды с ООО «Град».

        В соответствии со ст.ст.3,4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ за ними было право приобретения помещений по рыночной стоимости в приоритетном порядке. Полагают, что это был самый лучший из возможных вариантов, поскольку утрата арендуемых помещений могла существенно повлиять на работу компании в целом.

Точные сроки реализации здания еще не были известны в связи с чем, для обеспечения договоренностей между сторонами были заключены следующие договоры:

.. .. ....г.г. Договор купли-продажи части нежилого помещения №...кадастровый №...;

.. .. ....г.г. Договор     купли-продажи     нежилого     помещения №... кадастровый №...

.. .. ....г.г. Договор об обеспечительных обязательствах.

В .. .. ....г. предпосылок к неплатежеспособности ООО«Град» не было, в связи с чем, цель причинения вреда кредиторам не могла преследоваться сторонами. Стороны действовали исключительно в своих интересах.

ООО «Град» интересовало не всё здание, а только его занимаемая часть.

Поскольку план действий был определен и оформлен, обе стороны были заинтересованы в скорейшем достижении конечного результата.

Впоследствии стало известно, о том, что помещения ....... кв.м не могут быть отдельно проданы от единого объекта недвижимости площадью .......м, без их постановки на кадастровом учете в качестве отдельного объекта. Данное обстоятельство стало препятствием к достижению договоренностей, в связи с тем, что Рудницкий А.М. не имел средств и желания для приобретения помещений в таком количестве. Риск утраты помещений возник вновь.

Однако в октябре .. .. ....г. от КУМИ г.Новокузнецка поступило извещение о включении нежилого помещения площадью ....... кв.м занимаемое ими по договору аренды №... от .. .. ....г. в прогнозный план приватизации муниципального имущества на .. .. ....г.

После проведения кадастрового учета в .. .. ....г. арендуемая часть здания была поставлена на кадастровый учет как отдельные помещения с адресами: ул.....г..... при этом их суммарная площадь сохранилась.

Договоры от .. .. ....г.. по продаже помещений ул.....г..... были заключены во исполнение договоров заключенных еще в .. .. ....г.

Договор по продаже помещения №... по ул.....г..... заключенный так же в .. .. ....г. мог быть исполнен в .. .. ....г., однако из - за разногласий между сторонами ООО «Град» принципиально отказалось исполнять данный договор. В связи, с чем Рудницкий А.М. обратился в Орджоникидзевский районный суд с иском о понуждении исполнения договора. Переход права собственности на помещение №... по ул.....г..... осуществлен на основании решения суда от .. .. ....г. по делу №...без участия ООО «Град».

Стороны спорных сделок действовали исключительно в своих интересах. Помещения изначально приобретались для их последующей перепродажи с сохранением аренды. Коммерческий интерес ООО «Град» в данном случае заключался в сохранении возможности пользования помещениями. Только из аффилированности сторон прямо не вытекает злоупотребление правом. Цель причинения вреда кредитору не могла преследоваться по вышеизложенным обстоятельствам.

ООО .......» не пользуется проданными помещениями, юридический адрес общества ул.....г...... Рудницкий А.М. не является собственником всего здания. Утверждение ответчика не обоснованно.

ООО «.......») получило данное помещение в период, когда собственником был Рудницкий А.М.

ООО «.......) зарегистрировано по данному адресу в преддверии перехода прав собственности своему Генеральному директору.

ООО «.......) прекратило свою деятельность в качестве юридического лица еще в .. .. ....г.

М.А.О. и С.А.С. не являются участниками правоотношений владения и пользования помещений, полученных по спорным договорам.

Совершение сделки под отлагательным условием не может быть признаком злоупотребления права и мнимости хотя бы потому что ее совершение основано на принципе свободы договора (421 ГК РФ) и ее правовая природа соответствует условиям при которых она была совершена(не было известно наступит ли событие - ст.157 ГК РФ).

Указание в тексте договора, что он одновременно является актом приема-передачи, сделано для удобства оформления сделки - на одном едином документе.

Согласно ст. 551 ГК РФ без государственной регистрации перехода права собственности сделка не вызывает последствий для третьих лиц, а в соответчики с п. 5.2. Договора купли - продажи: «Покупатель вправе отказаться от договора, если на момент его исполнения состояние Имущества значительно ухудшится». В связи с чем, неблагоприятных правовых последствий такого оформления для сторон не существует.

Недвижимое имущество передавалось Рудницкому А.М. в короткий срок в связи с тем, что оно для этого и приобреталось. В этом была цель сделки.

Помещение №... не передавалось по воле ООО «Град», помещение перешло в собственность Рудницкого А.М. по решению суда. Истец полагает, что спорные помещения были проданы по ценам более, чем в два раза ниже рыночных. Считает, что стоимость офисных и производственных помещений в Орджоникидзевском районе приведенных истцом к примеру, не может служить убедительным доказательством заниженной продажной цены спорных помещений.

Первоначально, спорные помещения №... приобретены по договору №...от .. .. ....г., помещение№... приобретено по договору №...от .. .. ....г. Данные договоры являются типовыми, продавцом является КУМИ города Новокузнецка.

В соответствии с п.1.2 Договоров, продажная цена помещений определена согласно отчета об оценке рыночной стоимости. Согласно 178-ФЗ от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества»«Статья 12. Определение цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, при условии, что со дня составления отчета об оценке объекта оценки до дня размещения на официальном сайте в сети "Интернет" информационного сообщения о продаже государственного или муниципального имущества прошло не более чем шесть месяцев».

В целях установления реальной рыночной стоимости спорных помещений необходимо сравнить его со стоимостью аналогичного объекта оценки. Наиболее вероятной и более типичной ценой для спорных помещений является помещение, продаваемое в том же здании.

Полагает, что таковым является помещение №..., расположенное на ....... этажах здания по ул.....г....., принадлежащее на праве собственности Новокузнецкому городскому округу. Данное помещение с .. .. ....г. года является предметом договора купли - продажи на право заключения, которого организованы торги в форме аукциона, что подтверждается сведениями из общедоступного официального источника для размещения информации о продаже государственного и муниципального имущества «www.tогgi.gоv.гu).При площади помещения в ....... кв.м его стоимость оценена в ....... руб. Таким образом, в настоящее время цена за 1 кв.м помещений в том же здании, что и спорные составляет 1 652,38руб.

Но даже за такую сумму, нет желающих приобрести данное помещение. В .. .. ....г.. торги на право заключения договора купли-продажи проводились три раза, что свидетельствует о низкой ликвидности данных помещений. Оценка помещений в здании ул.....г..... проводилась не менее трех раз в разные периоды.

По договору №... от .. .. ....г. за 1 160 000,00 руб. отчуждается ....... кв.м - 2504,31 руб. кв.м. По договору №... от .. .. ....г. за 530 000,00 руб. отчуждается ....... КВ.м - 2497,64руб.кв.м. В настоящее время за 1 928 000,00 руб. отчуждается 1166,8 КВ.м. - 1 652,38руб./кв.м. Можно сделать предположение о том, что помещения были приобретены ООО «Град» по цене выше, чем действительная рыночная. Среднеарифметическая стоимость 1 кв.м за период с .. .. ....г. составляет 2218,11 руб. Следует отметить, что стоимость помещений, приведенная Истцом с различных сайтов не отражает их действительную стоимость, это лишь желание продавца, тогда как, реальная стоимость будет в договоре. Определение же стоимости помещений «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки.

При таких обстоятельствах считает, что исполнение договоров купли - продажи помещений ....... (общая площадь - ....... кв.м) в .. .. ....г. в пользу Рудницкого А.М. за 1 540 000 руб.(2280,13 руб. l кв.м.) является добросовестным поведением ООО «Град», поскольку продажная цена существенно не отличается от реальной рыночной.

Истец считает, что сделка является мнимой исполненной формально, однако сделка не может быть мнимой, если были получены деньги и переданы помещения. Мнимость сделки предполагает несоответствие сделки и действительной воли сторон. Полагает, что договор купли - продажи правильно выбран в качестве формы заключения сделки. Правовые последствия наступили: ООО «Град» получило деньги, Рудницкий А.М. получил помещения в собственность.

Права Истца не могут быть нарушены, т.к. сделка не привела к уменьшению активов ООО «Град». В настоящее время рыночная стоимость помещений только уменьшилась, и даже при меньшей стоимости однотипные помещения не могут быть реализованы.

Представитель третьего лица Общества с ограниченной ответственностью «УК Гестия»в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, причина неявки неизвестна.

Суд, выслушав мнение участвующих в деле лиц, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

Согласно п.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ, Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что .. .. ....г. было создано и зарегистрировано в качестве юридического лица - Общество с ограниченной ответственностью «Град» с внесением соответствующих сведений в Единый государственный реестр юридических лиц (л.д.18-19). При создании указанного юридического лица его учредителями являлись М.А.О. и С.А.С., которым принадлежало по 50 % уставного капитала. Основным видом деятельности ООО «Град» являлось: .......

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от .. .. ....г. по делу №... ООО «Град» было признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него введено конкурсное производство.

ООО «Орион-НСК» является кредитором ООО «Град» по договору №... от .. .. ....г., заключенному с ИП К.И.А., что подтверждается определением Арбитражного суда Кемеровской области от .. .. ....г. по делу №... (т.1 л.д.28-32).

Согласно сведениям, представленным УФНС России по Кемеровской области, у юридического лица ООО «Град» был открыт банковский счет                                №... в АО .......» (т.1 л.д.20). Из выписки по указанному счету видно, что денежных средств на счете ООО «Град» не имеется, никаких операций по переводу денежных средств в период с .. .. ....г. по .. .. ....г. юридическим лицом не совершалось. Соответственно, ООО «Град», не имея денежных средств, до настоящего времени не исполнило свои обязательства по погашению задолженности перед ООО «Орион-НСК».

При этом ООО «Орион-НСК» считает, что ООО «Град», в период своей деятельности заключило несколько сделок по купле-продаже нежилых помещений, которые в действительности являются мнимыми сделками, совершенными со злоупотреблением правом. В настоящее время указанные сделки должны быть признаны недействительными и применением последствий недействительности сделок и возвратом недвижимого имущества ООО «Град».

Из оспариваемых договоров купли-продажи нежилых помещений видно, что .. .. ....г. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения между Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Веста», в лице генерального директора М.А.О. и Рудницким А.М., согласно которому ООО «УК Веста» передало в собственность Рудницкому А.М. нежилое помещение, площадью ....... кв.м, расположенное по адресу: ул.....г..... кадастровый №.... Стоимость данного имущества составила 540 000 рублей (т.1 л.д.6). Указанное нежилое помещение на момент заключения сделки принадлежало ООО «УК Веста» на основании договора аренды №... от .. .. ....г. (т.1 л.д.200-203) с учетом соглашения об изменении к договору аренды от .. .. ....г. (т.1. л.д.204), заключенных между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Новокузнецка и ООО «УК Веста». Согласно условиям договора купли-продажи нежилого помещения от .. .. ....г. ООО «УК Веста» передало Рудницкому А.М. указанный объект недвижимости, которое будет приобретено продавцом в будущем, покупатель в свою очередь обязался оплатить стоимость имущества не позднее одного месяца после регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

На основании договора №... купли – продажи арендуемого имущества с рассрочкой платежа от .. .. ....г., Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Новокузнецка передал в собственность ООО «УК Веста» арендуемое нежилое помещение №..., площадью ....... кв.м. (т.1 л.д.14-15). Стоимость недвижимого имущества составила 530 000 рублей. Переход права собственности указанного объекта недвижимости от продавца к покупателю зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (т.1 л.д.14 оборот).

Кроме того, на основании договора №... купли – продажи арендуемого имущества с рассрочкой платежа от .. .. ....г., Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Новокузнецка передал в собственность ООО «УК Веста» арендуемое нежилое помещение №..., площадью ....... кв.м, арендуемое нежилое помещение №..., площадью ....... кв.м, арендуемое нежилое помещение №..., площадью ....... кв.м, арендуемое нежилое помещение №..., площадью ....... кв.м, арендуемое нежилое помещение №..., площадью ....... кв.м. Стоимость недвижимого имущества составила 1 160 000 рублей. Переход права собственности указанного объекта недвижимости от продавца к покупателю зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (т.1 л.д.8 оборот).

.. .. ....г. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения между Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Веста», в лице генерального директора М.А.О. и Рудницким А.М., согласно которому ООО «УК Веста» передало в собственность Рудницкому А.М. нежилое помещение, площадью ....... кв.м, расположенное по адресу: ул.....г..... кадастровый №.... Стоимость данного имущества составила 770 000 рублей (т.1 л.д.9). Согласно условиям договора купли-продажи, настоящий договора является одновременно актом приема – передачи имущества.

.. .. ....г. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения между Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Веста», в лице генерального директора М.А.О. и Рудницким А.М., согласно которому ООО «УК Веста» передало в собственность Рудницкому А.М. нежилое помещение, площадью ....... кв.м, расположенное по адресу: ул.....г....., кадастровый №.... Стоимость данного имущества составила 30 000 рублей т.1 л.д.10). Согласно условиям договора купли-продажи, настоящий договор является одновременно актом приема – передачи имущества.

.. .. ....г. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения между Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Веста», в лице генерального директора М.А.О. и Рудницким А.М., согласно которому ООО «УК Веста» передало в собственность Рудницкому А.М. нежилое помещение, площадью ........м, расположенное по адресу: ул.....г..... кадастровый №.... Стоимость данного имущества составила 50 000 рублей (т.1 л.д.11). Согласно условиям договора купли-продажи, настоящий договор является одновременно актом приема – передачи имущества.

.. .. ....г. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения между Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Веста», в лице генерального директора М.А.О. и Рудницким А.М., согласно которому ООО «УК Веста» передало в собственность Рудницкому А.М. нежилое помещение, площадью ....... кв.м, расположенное по адресу: ул.....г..... кадастровый №.... Стоимость данного имущества составила 100 000 рублей (т.1 л.д.11). Согласно условиям договора купли-продажи, настоящий договор является одновременно актом приема – передачи имущества.

.. .. ....г. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения между Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Веста», в лице генерального директора Минькова Андрея Олеговича и Рудницким А.М., согласно которому ООО «УК Веста» передало в собственность Рудницкому А.М. нежилое помещение, площадью ....... кв.м, расположенное по адресу: ул.....г..... кадастровый №.... Стоимость данного имущества составила 50 000 рублей (т.1 л.д.12). Согласно условиям договора купли-продажи, настоящий договор является одновременно актом приема – передачи имущества.

Согласно определению Арбитражного суда Кемеровской области от .. .. ....г., Общество с ограниченной ответственностью «УК Веста» сменило свое наименование на Общество с ограниченной ответственностью «Град».

Таким образом из материалов дела видно, что до момента заключения спорных договоров от .. .. ....г. нежилые помещения, находясь в собственности муниципалитета, были переданы Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Новокузнецка в аренду Обществу с ограниченной ответственностью «УК Веста», впоследствии в порядке приватизации были переданы в собственность также ООО «УК Веста» (в настоящее время ООО «Град»). На момент заключения договоров купли – продажи недвижимого имущества от .. .. ....г., ООО «Град» являлось собственником нежилых помещений, соответственно имело право распоряжения принадлежащим ему имуществом.

В договоре купли-продажи нежилого помещения от .. .. ....г. было отражено условие о том, что объект недвижимости принадлежит ООО «УК Веста» на праве аренды и в последующем будет приобретено продавцом в собственность. .. .. ....г. Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Новокузнецка передал в собственность ООО «УК Веста» арендуемое нежилое помещение №..., площадью ....... кв.м. Переход права собственности указанного объекта недвижимости от продавца к покупателю зарегистрирован в установленном законом порядке, на основании решения Орджоникидзевского районного суда г.Новокузнецка от .. .. ....г. (т.1 л.д.230-233). Таким образом, данная сделка была совершена сторонами под отлагательным условием, при этом заключение сделки с таким условием не может быть признаком злоупотребления права и мнимости.

При заключении сделок согласованы все существенные условия договоров купли- продажи спорных объектов недвижимости, указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, согласована цена имущества.

Договоры составлены в надлежащей форме, путем составления единого документа, подписанного сторонами. Договоры зарегистрированы уполномоченным органом, о чем внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что оспариваемые договоры купли-продажи, заключенные между сторонами, не содержат признаков мнимой сделки, так как воля сторон была направлена на переход права собственности на спорное имущество, сделка по форме и содержанию соответствует закону.

Доводы ответчика о том, что спорные объекты недвижимости были проданы по ценам, более чем в два раза ниже рыночной стоимости не нашли своего подтверждение в ходе судебного заседания и не являются основанием для признания сделок недействительными.

Представителем ответчика Рудницкого А.М. в материалы дела представлены отчеты №..., произведенные Центром независимой оценки и финансовой экспертизы «.......» по заказу Комитета по управлению муниципальным имуществом ул.....г......

Так согласно отчету №..., рыночная стоимость встроенного нежилого помещения, общей площадью ....... кв.м, расположенного по адресу: ул.....г..... по состоянию на .. .. ....г. составляет 1 160 000 рублей, то есть 2 504, 31 рублей за кв.м. (л.д.86-139 т.1)

Согласно отчету №..., рыночная стоимость встроенного нежилого помещения, общей площадью ....... кв.м, расположенного по адресу: ул.....г..... по состоянию на .. .. ....г. составляет 530 000 рублей, то есть 2 497, 64 рубля за кв.м. (л.д.140-174 т.1)

Таким образом, спорные объекты недвижимости были проданы ответчиком ООО «УК Веста» (в настоящее время ООО «Град») по рыночной цене, установленной экспертом, в связи с чем доводы истца о том, что нежилые помещения были проданы по существенно заниженной цене, являются необоснованными.

При указанных обстоятельствах, судом не установлено оснований для признания оспариваемых сделок купли-продажи объектов недвижимости недействительными, совершенными со злоупотреблением правом и в обход закона или мнимыми, в связи с чем суд отказывает удовлетворении    требований истца в полном объеме.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Отказать в удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Орион-НСК» о признании недействительными договора купли-продажи недвижимого имущества от .. .. ....г. и сделки по прекращению права собственности ООО «Град» и регистрации права собственности Рудницкого Андрея Михайловича на нежилое помещение площадью ....... кв. м по адресу: ул.....г..... кадастровый номер №...,      договора купли-продажи недвижимого имущества от .. .. ....г. и сделки по прекращению права собственности ООО «Град» и регистрации права собственности Рудницкого Андрея Михайловича на нежилое помещение площадью ....... кв. м, кадастровый №..., по адресу: ул.....г....., ул.....г.....    договора купли-продажи недвижимого имущества от .. .. ....г. и сделки по прекращению права собственности ООО «Град» и регистрации права собственности Рудницкого Андрея Михайловича на нежилое помещение площадью ....... кв. м, кадастровый №..., по адресу: ул.....г..... договора купли-продажи недвижимого имущества от .. .. ....г. и сделки по прекращению права собственности ООО «Град» и регистрации права собственности Рудницкого Андрея Михайловича на нежилое помещение площадью ....... кв. м, кадастровый №... по адресу: ул.....г.....    договора купли-продажи недвижимого имущества от .. .. ....г. и сделки по прекращению права собственности ООО «Град» и регистрации права собственности Рудницкого Андрея Михайловича на нежилое помещение площадью ....... кв. м, кадастровый №... по адресу: ул.....г.....    договора купли-продажи недвижимого имущества от .. .. ....г. и сделки по прекращению права собственности ООО «Град» и регистрации права собственности Рудницкого Андрея Михайловича на нежилое помещение площадью ....... кв. м, кадастровый №... по адресу: ул.....г..... о применении последствий недействительности сделок, обязанности Рудницкого Андрея Михайловича возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Град» указанные нежилые помещения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:                        И.В.Рогова

Мотивированное решение изготовлено 15.11.2018 года

Судья:                    И.В.Рогова