Решение по делу № 33-5085/2023 от 01.03.2023

Дело № 33-5085/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 13.04.2023

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Ковелина Д.Е., судей Седых Е.Г., Фефеловой З.С., при помощнике судьи Адамовой К.А., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.О.В. к А.Е.А. о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, исключении имущества из наследственной массы,

поступившее по апелляционной жалобе истца на заочное решение Сухоложского городского суда Свердловской области от 16.11.2022,

заслушав доклад судьи Фефеловой З.С., пояснения истца К.О.В.,

установила:

К.О.В. первоначально обратилась в суд с иском к Администрации городского округа Сухой Лог, в котором просила произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору от <дата> на квартиру, площадью 31,30 кв. м., кадастровый <№>, расположенную по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что <дата> между К.О.В. и М.С.М. был заключен договор купли-продажи квартиры, площадью 31,30 кв.м., кадастровый <№>, расположенной по адресу: <адрес>. Квартира была продана истцу за 450 000 руб., уплаченных полностью до подписания договора. Таким образом, договор купли-продажи от <дата> совершен в надлежащей форме, содержит все существенные условия и исполнен сторонами. После <дата> договор купли-продажи должны были сдать на регистрацию, но продавец М.С.М. лежал дома с переломанным ребром, и, соответственно, стороны не могли явиться в МФЦ для сдачи договора на регистрацию, а <дата> М.С.М. умер. Квартирой распоряжается истец, ключи от неё ей были переданы сразу при подписании договора. С февраля 2022 года она сдаёт указанную квартиру в найм по договору от <дата>.

В дальнейшем истец обратилась с заявлением о замене ненадлежащего ответчика Администрации городского округа Сухой Лог на надлежащего ответчика А.Е.А., являющуюся наследником продавца по договору купли-продажи, а также изменила исковые требования, окончательно просив произвести государственную регистрацию перехода к ней права собственности по договору от <дата> на квартиру, площадью 31,30 кв. м., кадастровый <№>, расположенную по адресу: <адрес>; исключить квартиру, площадью 31,30 кв. м., кадастровый <№>, расположенную по адресу: <адрес>, из наследственной массы после смерти М.С.М., умершего <дата>.

Определением суда от 19.08.2022 произведена замена ответчика на А.Е.А., а также приняты уточнения исковых требований, изменен процессуальный статус Администрации городского округа Сухой Лог с ответчика на третье лицо.

Протокольным определением от 04.10.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен нотариус нотариального округа Сухой Лог С.Е.Ф.

Заочным решением Сухоложского городского суда Свердловской области от 16.11.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, истцом подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Полагает, что судом первой инстанции неправильно были применены нормы материального права, не установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, не были исследованы в полном объеме доказательства, представленные истцом, а также ответчик не возражал против заявленных требований, суд не применил закон, подлежащий применению, неправильно истолковал закон. Вновь указывает на исполнение договора купли-продажи обоими сторонами сделки. Достоверность представленных в суд оригиналов документов какими-либо доказательствами не опровергнута, в связи с чем суд пришел к выводу о доказанности истцом доводов о заключении в надлежащей письменной форме договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата>, содержащего все существенные условия, предусмотренные гражданским законом, и исполнении истцом обстоятельств по передаче денежных средств продавцу. Кроме того, воля на заключение договора продавцом при жизни не оспаривалась, условия договора устраивали обе стороны.

От третьего лица Администрации городского округа Сухой Лог поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых указывает на законность и обоснованность оспариваемого решения, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец К.О.В. доводы апелляционной жалобы поддержала, просила об ее удовлетворении, отмене решения суда.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе, публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда. Причины неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении не заявляли, доказательств уважительности причин неявки не предоставили.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Заслушав пояснения, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, <дата> умер М.С.М., <дата> года рождения.

На момент смерти за М.С.М. было зарегистрировано право собственности на квартиру, общей площадью 31.3 кв. м., расположенную по адресу: <адрес>.

<дата> между М.С.М. (продавец) и К.О.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил в собственность недвижимое имущество – квартиру, по адресу: <адрес> (п. 1 договора).

Согласно п. 3 договора, по соглашению сторон недвижимое имущество продано покупателю за 450000 рублей, уплаченных покупателем продавцу полностью до подписания настоящего договора. Претензий по расчету у сторон нет.

Также условиями договора предусмотрено, что передача недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателем состоится после <дата>, без оформления акта приема-передачи, предусмотренного ст. 556 ГК РФ (п.4). Договор на государственную регистрацию прав по переходу права собственности на К.О.В. будет сдан после <дата> (п.9).

В подтверждение получения продавцом денежных средств по договору, истцом также представлена расписка М.С.М., датированная <дата>, согласно которой последний получил от К.О.В. наличными денежными средствами 450 000 руб. за продажу квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

<дата> нотариусу нотариального округа Сухой Лог С.Е.Ф. от ответчика А.Е.А. поступило заявление о принятии наследства после смерти М.С.М. по завещанию.

Согласно завещанию, составленному М.С.М. <дата>, наследодатель М.С.М. завещал квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, А.Е.А.

Разрешая спор, суд первой инстанции на основе оценки доказательств отклонил доводы третьего лица Администрации городского округа Сухой Лог о том, что договор купли-продажи от <дата> М.С.М. не подписывался, а также признал, что Администрацией не представлено доказательств, подтверждающих основания недействительности договора купли-продажи от <дата>. Вместе с тем, отказывая в удовлетворении исковых требований К.О.В., суд признал установленным, что спорная квартира фактически не была передана ей от М.С.М.

Проверяя доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

В п. п. 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Судебная коллегия полагает, что указанным требованиям решение суда не соответствует.

В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3).

В силу п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей особенности продажи жилых помещений, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Вместе с тем п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в гл. 1, 2, 3 и 4 ч. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 558, 560, 574, 584 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, то есть после 01.03.2013 (п. 1 ст. 2).

Из вышеизложенного следует, что договор купли-продажи жилого помещения не требует государственной регистрации, если он заключен после 01.03.2013; государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности на недвижимость.

Как разъяснено в п. п. 60 - 64 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

На основании ст. ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам гл. 25 ГПК РФ (в настоящее время - КАС РФ) или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Как усматривается из материалов дела, <дата> между М.С.М. и К.О.В. заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым М.С.М. обязался передать в собственность К.О.В. спорную квартиру, а К.О.В. обязалась ее принять и оплатить за указанную квартиру 450 000 руб. Одновременно сторонами сделки оговорено, что передача недвижимого имущества состоится <дата> без подписания акта приема-передачи.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что М.С.М. подписаны договор купли-продажи спорной квартиры, а также расписка о получении денежных средств, при этом никаких доказательств в опровержение указанного обстоятельства, которые свидетельствовали бы о том, что указанные документы М.С.М. не подписывались, не представлено.

При этом материалы дела не содержат каких-либо доказательств того, что М.С.М. не имел намерения отчуждать принадлежащую ему квартиру по спорному адресу и подписывать договор купли-продажи от <дата>.

В обоснование заявленных требований К.О.В. ссылалась на то, что стороны договора не обратились за регистрацией перехода права собственности в установленный договором срок по причине болезни М.С.М., что подтверждается выпиской из медицинской карты М.С.М. Согласно данным выписки из медицинской карты амбулаторного, стационарного больного ГАУЗ СО «Сухоложская РБ» (л.д.85), М.С.М. обратился за медицинской помощью <дата> (хроническая обструктивная легочная болезнь неуточненная), то есть в течение непродолжительного времени после предусмотренной п.9 договора купли-продажи даты, после которой договор должен был быть сдан на государственную регистрацию перехода права собственности (после <дата>). Впоследствии смерть М.С.М. наступила <дата>.

Из системного толкования пункта 3 статьи 551, абзаца второго пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по договору купли-продажи следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также установить фактический переход имущества.

При таких обстоятельствах при наличии никем не оспоренного договора купли-продажи квартиры от <дата>, а также расписки о получении денежных средств от этого же числа, согласно которым передача спорной квартиры продавцом М.С.М. покупателю К.О.В. состоится <дата>, а денежные средства за спорую квартиру получены М.С.М., судебная коллегия не усматривает оснований для вывода о том, что договор купли-продажи не был фактически исполнен сторонами.

На уточняющие вопросы судебной коллегии истец К.О.В. пояснила, что ключи от квартиры ей были переданы М.С.М. при заключении договора купли-продажи, впоследствии ею был заключен договор от <дата> найма спорного жилого помещения с нанимателем К.Г.Ю. (л.д.13-14). С учетом этого не имели существенного значения данные о том, что после заключения договора М.С.М. до момента смерти продолжал проживать в проданной квартире. Последовавшая смерть продавца М.С.М., безусловно, исключила возможность совместной подачи сторонами заявления о государственной регистрации.

В дальнейшем возможность подачи такого заявления зависела от волеизъявления его наследника по завещанию – ответчика А.Е.А., обращение которой к нотариусу с заявлением о принятии наследства после смерти М.С.М. подтверждает факт уклонения от регистрации перехода права собственности к К.О.В. на спорную квартиру.

Вместе с тем, каких-либо мотивированных доводов относительно отсутствия оснований для осуществления государственной регистрации перехода к К.О.В. права собственности на спорную квартиру ответчиком А.Е.А. в ходе рассмотрения дела не заявлено, соответствующих доказательств не представлено, о наличии таковых не заявлено.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что на основании п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении требований К.О.В. об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: <адрес>.

Поскольку судебной коллегией признаны обоснованными требования К.О.В. о регистрации перехода к ней права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, на основании заключенного М.С.М. при жизни договора купли-продажи от <дата>, следовательно, спорная квартира, будучи отчужденной М.С.М. при жизни, не входит в состав наследства, оставшегося после ее смерти, и подлежит исключению из наследственной массы М.С.М.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены решения суда первой инстанции, судом не допущено.

Руководствуясь ст. ст. 320, 327.1, п. 2 ст. 328, ст. ст. 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

заочное решение Сухоложского городского суда Свердловской области от 16.11.2022 отменить, апелляционную жалобу истца - удовлетворить.

Постановить по делу новое решение, которым исковые требования К.О.В. к А.Е.А. о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, исключении имущества из наследственной массы - удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода к К.О.В. права собственности на квартиру, общей площадью 31,1 кв.м., по адресу: <адрес>, кадастровый <№>, на основании договора купли-продажи от <дата>, заключенного между М.С.М. и К.О.В..

Исключить квартиру, общей площадью 31,1 кв.м., по адресу: <адрес>, кадастровый <№>, из наследственной массы после смерти М.С.М., умершего <дата>.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 14.04.2023.

Председательствующий Д.Е. Ковелин

Судьи Е.Г. Седых

З.С. Фефелова