Решение по делу № 2-1876/2021 от 24.12.2020

Дело №2-1876/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 «марта» 2021 года г. Мытищи Московской области

Мытищинский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Захаренко Ю.В., при секретаре Грачевой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Семёнова Александра Валерьевича к ООО «Лидер Инвест Групп» об обязании заключить договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

    Семёнов А.В. обратился в суд с иском к ООО «Лидер Инвест Групп», в котором просит обязать ответчика заключить с ним, Семёновым А.В., основной договор купли-продажи квартиры по её рыночной стоимости и зачесть ранее выплаченные денежные средства по договору в счёт нового договора, включая договорную неустойку в размере 235 226 руб. 31 коп., взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей и расходы по оплате юридических услуг в размере 50 000 рублей.

    В обоснование заявленных исковых требований истец указывает на то, что 12.10.2015 года между ним и ответчиком был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры №№, в соответствии с которым стороны должны заключить основной договор купли-продажи в течение 3 (Трёх) месяцев после расторжения договора уступки прав. Договор уступки прав заключён 12.10.2015 года и расторгнут 30.12.2017 года. В настоящее время многоквартирный дом, в котором расположена квартира, построен и введен в эксплуатацию, квартира фактически передана истцу, заключён договор о передаче прав по управлению домом, оформлено страхование и оплачиваются коммунальные услуги, проведён ремонт.

    Между тем, основной договор купли-продажи квартиры в установленные сроки с истцом заключён не был, срок предварительного договора истек 28.03.2017 года.

    Также ответчик должен выплатить истцу неустойку в размере 5% по предварительному договору купли-продажи от стоимости объекта указанного в договоре, которую истец просит включить в общую сумму выплаченных денежных средств по основному договору купли-продажи квартиры.

    Требования истца в добровольном порядке ответчиком удовлетворены не были, досудебная претензия истца от 10.10.2019 года о заключении основного договора купли-продажи оставлена без ответа.

    В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования, просил удовлетворить их в полном объёме по основаниям, изложенным в иске.

    Представитель ответчика в иске просил отказать, дал пояснения аналогичные письменным возражениям на иск, в том числе указал, что взаимные обязательства сторон по ранее действовавшему предварительному договору купли-продажи квартиры прекращены, при расторжении данного договора стороны претензий друг другу не заявили, кроме того, истец пропустил срок исковой давности по правоотношениям, вытекающим из указанного договора.

    Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в части, учитывая следующее.

Как установлено в судебном заседании из объяснений участников процесса и следует из письменных материалов дела, 12.10.2015 года между ООО «Лидер Инвест Групп» (Цедент) и Семёновым А.В. (Цессионарий) заключён договор №№ уступки прав и обязанностей участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, в соответствии с которым на условиях настоящего договора цедент уступает, а цессионарий принимает часть прав и обязанностей участника долевого строительства по ДДУ, заключенному между цедентом и ООО «КомфортИнвест» №№ от 23.09.2015 года в отношении многоквартирного дома № №, в части квартиры, имеющей следующие характеристики: <данные изъяты>, а также соответствующего общего имущества в многоквартирном доме. Многоквартирный дом №№ расположен по адресу: <адрес>

Дата завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома – не позднее 31.12.2016 года.

Согласно п. 2.1 указанного договора цена уступаемых прав и обязанностей по настоящему договору составляет 3 825 217,58 рублей.

Согласно п. 2.3 договора оплата производится путем внесения денежных средств (периодических платежей) на расчетный счет цедента, указанный в настоящем договоре, в соответствии с графиком платежей (Приложение N 2 к настоящему договору), периодический платеж состоит из аванса и задатка.

12.10.2015 года между ООО «Лидер Инвест Групп» и Семёновым А.В. заключён предварительный договор купли-продажи №№, в соответствии с условиями которого, стороны договорились о подготовке и заключении в будущем по форме Приложения № 2 к договору в сроки, предусмотренные разделом 3 договора, договора купли-продажи, объектом которого будет квартира в многоквартирном доме, а также соответствующего имущества в многоквартирном доме. Характеристики объекта оговорены в Приложении № № к договору.

В соответствии с п. 1.3 предварительного договора купли-продажи стороны подтверждают, что на момент подписания договора между ними 12.10.2015 года заключен иной договор №№, предметом которого является уступка прав и обязанностей ООО «Лидер Инвест Групп», как участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве объекта, Семёнову А.В.

Согласно п. 2.1 данного договора стороны договорились, что по основному договору стоимость объекта составит 4 704 526 руб. 23 коп.

В соответствии с п. 3.2 предварительного договора купли-продажи стороны обязуются заключить основной договор при условии расторжения ДУП по соглашению сторон не позднее 3 (Трёх) месяцев со дня расторжения ДУП.

Согласно п. 3.3 предварительного договора купли-продажи в случае, если основной договор не будет заключен в установленный срок по вине одной из сторон, виновная сторона обязана уплатить неустойку в размере, равном 5% от стоимости объекта.

30.11.2015 года между сторонами заключено дополнительное соглашение №№ к договору уступки прав и обязанностей участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, согласно которому цена уступаемых прав и обязанностей по настоящему договору составляет 4 704 526 руб. 23 коп.

Задатком признается денежная сумма, уплачиваемая цессионарием в размере и порядке, предусмотренном графиком платежей (Приложение №2 к настоящему договору) в счёт причитающихся с цессионария по настоящему договору платежей цеденту в счёт цены квартиры, в доказательство заключения настоящего договора и в обеспечение его исполнения.

Из дополнительного соглашения от 24.01.2017 года, заключенного сторонами, следует, что ориентировочный срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию 2 квартал 2017 года (не позднее 30.06.2017 года). Датой ввода многоквартирного дома в эксплуатацию является дата выдачи уполномоченным органом разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

В силу дополнительного соглашения от 23.03.2017 года пункт 5.8. договора уступки прав изложен в следующей редакции: в случае оплаты цессионарием всех периодических платежей за исключением завершающего (последнего сроку), цессионарий имеет право требовать расторжения настоящего договора при условии заключения при этом предварительного договора купли-продажи квартиры, а цедент в этом случае обязан расторгнуть настоящий договор. Предварительный договор купли-продажи квартиры, указанный в настоящем пункте, будет содержать обязательство заключить основной договор купли продажи квартиры, в соответствии с условиями которого оплата будет производиться ежемесячными равными платежами в течение 8 (Восьми) лет 2 (Двух) месяцев, и размер ежемесячного платежа не будет превышать 39 201 руб. 85 коп.

30.12.2017 года между ООО «Лидер Инвест Групп» и Семёновым А.В. заключено соглашение о расторжении договора №ПР-19-5-6/301 от 12.10.2015 года уступки прав и обязанностей участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве №№ от 23.09.2015 года, согласно которому стороны пришли к взаимному согласию расторгнуть договор уступки прав и обязанностей участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве.

Согласно п. 2 соглашения стороны подтверждают, что на момент подписания сторонами настоящего соглашения цессионарий выплатил цеденту денежную сумму в размере 933 055 руб. 89 коп., согласно графику платежей (приложение N № к договору), в том числе аванс в размере 246 406 руб. 95 коп. и задаток в размере 686 648 руб. 94 коп.

Согласно п. 3 соглашения указанные в п. 2 настоящего соглашения денежные средства, полученные цедентом в качестве аванса по договору, в размере 246 406 руб. 95 коп., зачисляются в счет оплаты части первоначального взноса по договору купли-продажи, планируемому к заключению в соответствии с ПДКП №№ от 12.10.2015 года (без составления какого-либо специального соглашения сторон о зачете).

В соответствии с п. 5 соглашения стороны взаимных претензий по договору, в том числе имущественного характера, друг к другу не имеют. Неурегулированные вопросы по поводу исполнения и расторжения договора между сторонами отсутствуют.

В тот же день, 30.12.2017 года Семёнов А.В. произвел осмотр квартиры и принял указанное жилое помещение в пользование, что подтверждается актом осмотра квартиры и актом приема-передачи квартиры в пользование.

Обратившись в суд с настоящим иском, истец ссылалась на то, что ответчиком не были выполнены принятые на себя обязательства по заключению основного договора купли-продажи квартиры. Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как следует из искового заявления, представленных в материалы дела документов, не оспаривалось сторонами в судебном заседании, в настоящее время истцом по договорам с ответчиком выплачены денежные средства в общей сумме 933 055 руб. 89 коп., то есть оплата цены уступаемых прав в объеме, определенном условиями договора уступки прав, истцом произведена не была. Таким образом, истцом не было выполнено одно из условий, необходимых для заключения основного договора купли-продажи.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что правовых оснований полагать, что основной договор купли-продажи между сторонами не заключен в установленный срок именно по вине ООО «Лидер Инвест Групп», в настоящем случае не имеется.

Также суд учитывает, что 12.10.2015 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи, из условий которого следует, что стороны обязались подписать основной договор при условии расторжения ДУП по соглашению сторон не позднее 3 (Трёх) месяцев со дня расторжения ДУП.

В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что на основании предварительного договора купли-продажи квартиры истец фактически получил во владение спорное жилое помещение, несет расходы по его содержанию, ремонту и техническому обслуживанию.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

Согласно п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что заключенный между ООО «Лидер Инвест Групп» и Семёновым А.В. договор фактически представляет собой основной договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате. Указанным договором сторонами была установлена обязанность покупателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества. Несмотря на то, что полная стоимость имущества не была уплачена истцом, объект недвижимого имущества был передан ему в пользование, что подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи квартиры в пользование.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Семёнова А.В. в части обязания ООО «Лидер Инвест Групп» заключить основной договор купли-продажи квартиры. При этом оснований для обязания ответчика заключить данный договор по рыночной стоимости не имеется, так как стоимость спорного недвижимого имущества предусмотрена заключенным между сторонами договором уступки прав и соглашением о его расторжении.

Также не подлежат удовлетворению требования иска о зачёте в стоимость основного договора неустойки, поскольку заключенный между сторонами договор фактически является основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате, а потому не влечет начисления неустойки за просрочку заключения основного договора купли-продажи.

В силу ст.ст. 98, 100 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., а также расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 руб., что с учётом категории и сложности дела, а также объёма выполненной представителем работы, по мнению суда, является разумным пределом.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Семёнова Александра Валерьевича к ООО «Лидер Инвест Групп» об обязании заключить договор купли-продажи- удовлетворить частично.

Обязать ООО «Лидер Инвест Групп» заключить с Семёновым Александром Валерьевичем основной договор купли продажи.

Взыскать с ООО «Лидер Инвест Групп» в пользу Семёнова Александра Валерьевича расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца с даты принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено: 02 марта 2021 года

Судья: