Решение по делу № 2-1487/2015 от 26.02.2015

Дело № 2 – 1487/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 октября 2015 года                            

Свердловский районный суд города Костромы в составе:

председательствующего судьи Морева Е.А.,

при секретаре Стакиной Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Камкиной К.А. к Леонтьевой Е.В. Леонтьеву М.А., Л.М. М, Ю.В., Шералиевой Г.Р. Б.Ш. о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности и переводе прав покупателя по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Камкина К.А. обратилась в суд с исковым заявлением к Леонтьевой Е.В., действующей в своих интересах и в интересах Ю.В., Леонтьеву М.А., Шералиевой Г.Р., действующей в своих интересах и в интересах А.Ш. о признании договора купли-продажи недействительным и переводе прав покупателя.

Свои требования истец мотивировал тем, что он является собственником 2/9 доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. В середине февраля 2015 года из выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним истец узнала, что <дата> на основании договора купли-продажи от 1 июля 2014 года Шералиева Г.Р, Б.Ш. приобрели каждый по 2/27 доли жилого дома у Леонтьевой Е.В., Ю.В. Леонтьева М.А. Ссылаясь на ст.250 ГК РФ указывает, что не была извещена о предполагаемой сделке и ее условиях.

На основании вышеизложенного истец просит признать недействительным договор купли-продажи, заключенный между Леонтьевой Е.В., Ю.В., Леонтьевым М.А. и Шералиевой Г.Р, А.Ш. и перевести права покупателя по данной сделке на истца.

В ходе судебного заседания истец Камкина К.А. изменила исковые требования. Окончательно просила признать за ней преимущественное право покупки долей, принадлежащих Леонтьевой Е.В., М.М. Леонтьеву М.А. (по 1/18 каждому) в общей долевой собственности в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> перевести права и обязанности покупателя указанных долей на истца. Погасить в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности Шералиевой Г.Р, А.Ш. Б.Ш. № от <дата> о праве долевой собственности (по 2/27 доли за каждым) на жилой дом по вышеуказанному адресу.

Истец Камкина К.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена. Ее представитель, действующий на основании доверенности Князева И.Д. в ходе судебного заседания, уточненные исковые требования поддержала по изложенным в заявлении основаниям, дополнительно пояснила, что истец является собственником 2/9 доли в праве на указанный дом с 1982 года. Истец желает сама приобрести долю в жилом доме, являющуюся предметом вышеуказанного договора купли-продажи. При этом ответчиками при продаже доли в жилом доме были нарушены требования действующего законодательства. Извещение о продаже доли должно быть совершено в письменной форме. По аналогии закона в силу ст.113 ГПК РФ собственник доли в праве собственности на домовладение должен извещаться заказным письмом с уведомлением о вручении обеспечивающим фиксирование извещения и его вручения адресату. При этом порядок вручения определяется ст.116 ГПК РФ. Ни истцом, ни его родственниками извещение о продаже доли в праве общей собственности на домовладение по вышеуказанному адресу с указанием цены и условий продажи получены не были. Конверт от <дата>, представленный как надлежащее извещение истца о желании продать свою долю в праве на домовладение не является доказательством надлежащего извещения, т.к. не отвечает выше обозначенным требованиям. Уведомление осуществлено путём направления простого письма без уведомления. При этом ответчикам были известны номер телефона сына истца, а также контактные данные ее дочери, которая регулярно посещала, принадлежащую истцу <адрес> вышеуказанном доме. Уведомление было направлено не по адресу места жительства истца: <адрес>. Доказательств свидетельствующих о том, что ответчики уведомляли о желании продать свою долю в праве общей собственности истца по адресу: <адрес> на тех же условиях, что и в договоре купли-продажи не представлено. Отсутствует опись вложения в конверт, в извещении отсутствует дата его подписания. В извещении указано, что денежные средства по договору должны быть уплачены единовременно после заключения договора, тогда как в заключенном между ответчиками договоре оплата цены сделки производится с рассрочкой. Считает что цена по сделке составляет ... тысяч рублей, что следует из соглашения о задатке от <дата>. Считает, что извещение о продаже доли в праве собственности является односторонней сделкой – офертой. По аналогии ст.ст.435, 441 ГК РФ, ст.11 Федерального закона «О рекламе», которые подлежат применению к рассматриваемому случаю оферта действует в течение двух месяцев. Поскольку извещение о продаже доли в долевой собственности датировано <дата> любая сделка, заключенная по истечении двух месяцев с указанной даты является недействительной, тогда как оспариваемый договор купли-продажи был заключен <дата>. В связи с указанными нарушениями истец не была надлежаще уведомлена о продаже ответчиками доли в праве общей собственности, чем нарушены ее права на преимущественную покупку, что фактически намерена сделать.

Ответчик Шералиева Г.Р., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей А.Ш. Б.Ш. исковые требования истца не признала, пояснила, что спорный договор купли-продажи был заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства. При этом истец была уведомлена о намерении Леонтьевых продать принадлежащую им долю в жилом доме. О своем намерении приобрести долю Леонтьевых в жилом доме ее супруг Шералиев Ш.Ш. говорил Камкиной К.А. до заключения договора купли-продажи.

Представитель ответчика Шералиевой Г.Р. – Снурицин Н.С. также возражал против удовлетворения исковых требований, полагая договор купли-продажи, совершенным в соответствии с требованиями ст.250 ГК РФ.

Привлеченный к участию в деле в качестве соответчика Шералиев Ш.Ш. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен.

Ответчики Леонтьев М.А., Леонтьева Е.В., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО50 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены. В предыдущем судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражали, указывая на то, что истец была уведомлена посредством направления письма с уведомлением о продажи доли в праве собственности в жилом доме по единственному известному им адресу: <адрес>.

Третье лицо ФИО51 в настоящее судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен. В предыдущем судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, указывая, что он является собственником доли в праве собственности на спорный жилой дом, в котором проживает. Истец Камкина К.А. неоднократно приходила в дом по адресу: <адрес>, где сдавала, принадлежащую ей квартиру и была уведомлена о намерении ответчиков Леонтьевых продать свою долю.

Третье лицо Л.Г. в судебное заседание не явилась, ее представитель Д.В. разрешение исковых требований оставил на усмотрение суда.

Представители Управления Россреестра по Костромской области и комитета социальной защиты населения, опеки и попечительства по городскому округу город Кострома своих представителей в судебное заседание не направили.

Выслушав объяснения сторон, свидетеля, исследовав представленные доказательства и оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, истцу Камкиной К.А. на основании договора купли-продажи от <дата> принадлежит 2/9 доли жилого дома по адресу: <адрес>.

Ответчикам Леонтьевой Е.В., ФИО52 Леонтьеву М.А. принадлежало по 1/18 доли вышеуказанного дома, что следует из свидетельств о государственной регистрации права от <дата>.

<дата> Леонтьева Е.В., Юничев Ю.В, Леонтьев М.М., Леонтьев М.А. продали принадлежащие им доли в жилом доме по адресу: <адрес> Шералиевой Г.Р., А.Ш. Б.Ш.., которым соответственно перешло право собственности по 2/27 доли в указанном жилом доме, при этом в пользование покупателям перешла <адрес>, что подтверждается предоставленной Управлением Россреестра по Костромской области по запросу суда копии регистрационного дела, в том числе договора купли-продажи от <дата>.

Право собственности Шералиевой Г.Р, А.Ш. Б.Ш. на спорную долю дома зарегистрировано в установленном законом порядке <дата>, о чем в едином государственном реестре прав не недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись №, что следует из представленных в материалы дела свидетельств о государственной регистрации права от вышеуказанной даты серия №, серия №, серия № №.

В соответствии с ч.1 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Как следует из ч. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В силу ч. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Вместе с тем, перевод прав и обязанностей покупателя предполагает одновременное взыскание с истца уплаченной по договору суммы.

Одним из юридически значимым обстоятельств по данному делу с учетом разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (ред. от 06.02.2007 г.) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", является наличие у заинтересованного лица денежных средств на приобретение доли в праве общей долевой собственности. Так, в силу п.1.2 названного Постановления при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Исходя из положений ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки может считаться нарушенным лишь тогда, когда участник долевой собственности имеет не только намерение приобрести проданную другим участником общей собственности третьему лицу без соответствующего извещения долю, но и материальную возможность такой покупки. Поэтому наличие у лица, требующего перевода на него прав и обязанностей покупателя, необходимых для исполнения обязанности покупателя денежных средств, является обязательным условием для удовлетворения заявленных исковых требований.

Следует также отметить, что удовлетворение требований истца о переводе прав и обязанностей покупателя не может быть связано с возможностью получения истцом необходимых денежных средств в будущем, поскольку требование о переводе прав и обязанностей покупателя заявляется в отношении уже заключенной сделки. В связи с этим, исполнение истцом обязанности покупателя по уплате покупной цены должно осуществляться непосредственно после принятия судом решения об удовлетворении иска. Иное означало бы нарушение прав ответчика, который при удовлетворении иска утрачивает право собственности на приобретенную долю и не получает обратно уплаченные денежные средства.

В связи с этим, при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя, истец обязан в доказательство наличия у него денежных средств внести на банковский счет управления судебного департамента денежную сумму, равную сумме, уплаченной покупателем по договору купли-продажи доли в праве общей собственности. Следовательно, суд при удовлетворении иска должен взыскать с истца в пользу ответчика уплаченные ответчиком денежные суммы за счет средств, внесенных истцом на депозитный счет управления судебного департамента.

Так, из материалов дела усматривается, что на основании ходатайства представителя истца судом вынесено определение от <дата> о внесении на расчетный счет Управления судебного департамента в Костромской области денежных средств в размере стоимости спорной доли, предусмотренной вышеназванным договором купли-продажи, в размере ... тысяч рублей.

Однако истец на момент рассмотрения дела в суде денежные средства на депозитный счет Управления судебного департамента не внесла. Данные обстоятельства подтверждаются также справкой Управления судебного департамента в Костромской области и объяснениями представителя истца Князевой И.Д., данными в судебном заседании <дата>, из которых следует, что истец не намерена вносить денежные средства на депозит.

Ссылка представителя истца на наличие вышеуказанных денежных средств на банковском счете К.А. не может свидетельствовать о намерении истца в случае удовлетворения исковых требований передать данные денежные средства ответчикам и не может гарантировать соблюдение их прав, поскольку в этом случае они лишаются права собственности на объект недвижимости, что подразумевает возмездный характер указанного отчуждения. Данные доводы подтверждаются следующими обстоятельствами. Представителем истца в судебное заседание <дата> представлена выписка из лицевого счета по вкладу истца в соответствии, с которой <дата> на данный счет были внесены денежные средства в размере ... тысяч рублей. Вместе с тем в судебном заседании <дата> представителем истца представлена выписка из вышеуказанного лицевого счета из которой следует, что денежные средства в вышеуказанном размере были перечислены на счет истца накануне судебного заседания <дата>. При этом из объяснений представителя истца следует, что денежные средства после рассмотрения дела <дата> были сняты со счета истца. Данные действия истца однозначно свидетельствуют об отсутствии намерений на приобретение спорной доли дома, что является обязательным условием удовлетворения настоящих исковых требований.

Не могут быть приняты во внимание также доводы истца о ее ненадлежащем уведомлении как участника долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу.

В материалах регистрационного дела имеется извещение о продаже спорной доли жилого дома, направленной в адрес истца Леонтьевым М.А. Леонтьевой Е.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей И.В.

Факт направления данного уведомления подтверждается конвертом о направлении письма с уведомлением о вручении <дата> Камкиной К.А. по адресу: <адрес>, которое было возвращено отправителю в виду истечения срока хранения.

Данные обстоятельства, подтверждаются допрошенной в качестве свидетеля Я.А. которая пояснила, что, будучи риелтором непосредственно созванивалась с истцом уведомляя ее о продаже доли ответчиками и направляла вышеуказанное уведомление в адрес истца. Оснований не доверять показаниям Я.А.. у суда не имеется.

Обращаясь в суд с исковыми требованиями о переводе прав и обязанностей покупателя по вышеуказанному договору купли-продажи доли, Камкина К.А. ссылалась на то обстоятельство, что она не была уведомлена надлежащим образом о предстоящей продажи доли в праве собственности на квартиру.

По смыслу вышеуказанных норм, изложенных в ч. 2 ст. 250 ГК Российской Федерации требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.

Разрешая настоящий спор, суд исходит из того, что требуемые условия для продажи доли в праве собственности посторонним лицам продавцом были соблюдены, поскольку извещения продавцами были направлены в письменной форме, посредством связи, позволяющей установить факт его вручения по известному для продавца адресу места нахождения другого участника долевой собственности по вышеуказанному адресу. В извещении указана цена, за которую продавцы доли намерены продать ее, договор купли-продажи заключен не ранее, чем через месяц со дня извещения остальных сособственников о намерении продать долю.

Доказательств, опровергающих доводы ответчиков о том, что им не было известно о фактическом месте жительства истца, а единственные доступные сведения о месте нахождения Камкиной К.А. на тот момент указывали на адрес места нахождения объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности истца и ответчиков в соответствии с требованиями ст.56 ГПК РФ, не представлено.

Учитывая, что Леонтьевым М.А. Леонтьевой Е.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей И.В. были предприняты все необходимые по закону меры для извещения истца о предстоящей продаже долевого имущества, а законом на продавца каких-либо дополнительных обязанностей, в том числе, обязанности фактического вручения уведомления о намерении продать долю в общем имуществе, не возлагается, что в уведомлении указана стоимость доли, по которой продавец намерен ее продать, что спорный договор заключен через месяц после извещения участников общей долевой собственности о продаже доли, суд полагает, что предусмотренные ст. 250 ГК Российской Федерации обязанности продавцом исполнены, и соответственно не усматривает нарушений права Камкиной К.А. на преимущественную покупку доли в квартире.

То обстоятельство, что письменное уведомление фактически не было доставлено Камкиной К.А. не говорит о сохранении за ней преимущественного права покупки на неопределенный срок и не препятствует ответчикам продать долю третьему лицу, поскольку исходя из анализа ст. 250 ГК Российской Федерации достаточными условиями соблюдения порядка продажи долей являются направление письменного извещения лицу, имеющему право преимущественной покупки, о факте продажи, цене и прочих условиях договора, а также отсутствие согласия (отказ) остальных собственников на совершение покупки доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца.

При таких обстоятельствах доводы стороны истца о проживании Камкиной К.А. в анализируемый период в Орловской области, что также следует из показаний свидетелей А.Д. не влияет на правильность вышеуказанных выводов.

Доводы истца о том, что цена оспариваемой сделки была ниже установленной в извещении суд находит несостоятельной. Действительно в Соглашении о задатке от <дата> цена доли жилого дома указана в размере ... тысяч рублей. Вместе с тем в договоре купли-продажи от <дата> указано, что стоимость приобретаемой доли жилого дома оставляет ... рублей. Факт передачи указанной суммы денежных средств от покупателей продавцам подтверждается распиской, содержащейся в передаточном акте от <дата> и объяснениями ответчиков. При этом предусмотренная договором рассрочка уплаты указанной суммы сама по себе не может являться основанием для удовлетворения исковых требований, и была вызвана необходимостью перечисления денежных средств материнского капитала.

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований Камкиной К.А. о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности в жилом доме и переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Камкиной К.А. к Леонтьевой Е.В., Леонтьеву М.А., М.М. И.В., Шералиевой Г.Р., А.Ш., Б.Ш. о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности и переводе прав покупателя по договору купли-продажи отказать.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский районный суд г.Костромы в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: