Решение по делу № 2-3615/2022 от 26.01.2022

УИД 11RS0001-01-2022-001353-76 Дело № 2-3615/2022

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 июня 2022 года                            г. Сыктывкар

Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе судьи Паншина Д.А.,

при помощнике судьи Семенчиной Е.Е.,

с участием прокурора Семеновой Я.В.,

истца Фроленковой А.Р.,

ответчика Колеватовой С.А.,

третьих лиц Фроленкова В.Н., Колеватова Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Фроленковой Алены Ревировны к Колеватовой Светлане Александровне о признании договора купли-продажи расторгнутым, признании права собственности на жилое помещение,

у с т а н о в и л :

Фроленкова А.Р. обратилась в суд с иском к Колеватовой С.А. о признании договора купли-продажи комнаты по адресу: ... от 07.12.2020 расторгнутым, признании права собственности на жилое помещение по адресу: ...

В обоснование иска указано на то, что ответчиком было допущено существенное нарушение обязательств по оплате цены договора, в результате чего между сторонами было заключено соглашение о расторжении указанного договора, однако, государственная регистрация права собственности истицы на спорную комнату не произведена в связи с наличием запретов на регистрационные действия с комнатой, объявленных судебным приставом-исполнителем в ходе исполнительных производств о взыскании с ответчика задолженностей перед иными лицами.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены судебный пристав-исполнитель Отделения судебных приставов по г. Сыктывкару № 2 УФССП России по Республике Коми Вовк О.П., Колеватов Е.А., Фроленков В.Н., ОАО «Сыктывкарский водоканал», ОАО КБ «Пробизнесбанк» в лице его конкурсного управляющего – Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов».

В судебном заседании Фроленкова А.Р. на иске настаивала.

Колеватова С.А. иск признала.

Колеватов Е.А., Фроленков В.Н. иск поддержали.

Иные лица участия в судебном заседании не приняли.

Заслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, исследовав материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующему.

Установлено, что жилое помещение (жилая комната) по адресу: ..., с кадастровым номером ..., принадлежало на праве собственности Фроленковой А.Р. (запись в ЕГРП от 30.01.2013) на основании договора купли-продажи от 25.01.2013, заключённого Фроленковой А.Р. ...

07.12.2020 между Колеватовой С.А. (покупатель) и Фроленковой А.Р. (продавец) был заключен договор купли-продажи квартиры за счёт собственных средств и средств из материнского капитала (далее – договор от 07.12.2020), по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрёл в собственность жилое помещение (жилую комнату) по адресу: ... (кадастровый номер ...).

Согласно п. 3 договора от 07.12.2020 между его сторонами было согласовано условие о цены продаваемой комнаты, такая цена составила 466 617 рублей.

В соответствии с п. 4 указанного договора указанная сумма подлежала уплате за счёт средств материнского (семейного) капитала в размере 466 617 рублей, право на получение которого подтверждается выданным Колеватовой С.А. 20.08.2018 государственным сертификатом на материнский (семейный) капитал серии .... При этом указанная сумма подлежала перечислению на банковский счёт покупателя в срок, установленный п. 17 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утверждённых постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862.

Также стороны между сторонами было согласовано условие об ипотеке в силу закону в пользу продавца.

21.12.2020 в ЕГРН были внесены записи о переходе права собственности, праве собственности Колеватовой С.А. на спорную жилую комнату, а также запись об ипотеке в силу закона в пользу Фроленковой А.Р.

Договор от 07.12.2020 был заключён с письменного согласия Фроленкова В.Н., удостоверенного нотариально,

...

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от 02.04.2021 № 4/848 многоквартирный дом по адресу: ... был признан аварийным и подлежащим сносу.

13.01.2021 УПФР в г. Сыктывкаре Республики Коми (межрайонное), правопреемником которого является ОПФР по Республике Коми, по итогам рассмотрения заявления Колеватовой С.А. от 28.12.2020 о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала в сумме 466 617 рублей на улучшение жилищных условий было принято решение об отказе в удовлетворении такого заявления по причине нарушения установленного порядка подачи заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала. В обоснование принятого решения было указано, что право на распоряжение средствами материнского (семейного) капитала на оплату приобретаемого жилого помещения возникнет у неё только после достижения её третьим ребёнком (в связи с рождением которого возникло права на материнский (семейный) капитал) возраста трёх лет, то есть после 28.06.2021.

07.06.2021 УПФР в г. Сыктывкаре Республики Коми (межрайонное) по итогам рассмотрения заявления Колеватовой С.А. от 03.06.2021 о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала в сумме 466 617 рублей на улучшение жилищных условий вновь было принято решение об отказе в удовлетворении такого заявления по причине нарушения установленного порядка подачи заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала. В обоснование принятого решения также было указано, что право на распоряжение средствами материнского (семейного) капитала на оплату приобретаемого жилого помещения возникнет у неё только после достижения её третьим ребёнком возраста трёх лет, то есть после ** ** **.

13.07.2021 УПФР в г. Сыктывкаре Республики Коми по итогам рассмотрения заявления Колеватовой С.А. от 01.07.2021 о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала в сумме 466 617 рублей на улучшение жилищных условий было принято решение об отказе в удовлетворении такого заявления по причине того, что многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу.

Стороны пояснили, что цена договора от 07.12.2020 Колеватовой С.А. в пользу Фроленковой А.Р. уплачена не была. Фактически спорное жилое помещение, не смотря на подписанный между ними акт приёма-передачи, во владение и пользования покупателя передано не было.

В спорном жилом помещении кто-либо по месту жительства не зарегистрирован.

13.09.2021 между Колеватовой С.А. и Фроленковой А.Р. было подписано соглашение о расторжении договора от 07.12.2020, в котором стороны указали на расторжение указанного договора по обоюдному согласию, а также то, что по истечении установленного в договоре от 07.12.2020 срока (один месяц и 10 дней) денежные средства в счёт оплаты цены договора от 07.12.2020 продавцу. Покупателю из подразделения ПФР поступило сообщение об отказе в выплате средств материнского (семейного) капитала.

Указанное соглашение было 13.09.2021 представлено для государственной регистрации в Управление Росреестра по Республике Коми. Регистрационные действия на основании указанного соглашения произведены не были по причине сохранения в отношении спорного жилого помещения запретов на совершение регистрационных действий, наложенных в ходе возбужденных в отношении Колеватовой С.А. исполнительных производств о взыскании с неё денежных средств в пользу ОАО «Сыктывкарский водоканал» и ОАО КБ «Пробизнесбанк» в лице его конкурсного управляющего – Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов». Также причиной для приостановления государственной регистрации прав послужило наличие зарегистрированной ипотеки в силу закона в пользу Фроленковой А.Р. и отсутствие совместного заявления сторон о погашении записи об ипотеке.

Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Статьей 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с положениями ст. 453 указанного Кодекса при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения, а при расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

При этом стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно общим положениям о договоре купли-продажи, предусмотренным п. 1 ст. 454 указанного Кодекса, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 555 указанного Кодекса договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 указанного Кодекса, не применяются.

Таким образом, цена договора купли-продажи недвижимого имущества является его существенным условием. При этом обязательство продавца передать покупателю в собственность недвижимое имущество корреспондируется с обязанностью покупателя уплатить в пользу продавца цену продаваемой недвижимости в установленный договором срок.

Правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ) В силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом. При этом суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Статьей 60 Гражданского процессуального кодекса РФ предусмотрено, что обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствии с положениями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Материалами дела подтверждается факт заключения между сторонами соглашения от 13.09.2021 о расторжении договора от 07.12.2020. Такое соглашение считается заключённым в момент его подписания сторонами. Обязательства сторон, вытекающие из договора от 07.12.2020, также считаются прекращенными с этого момента.

При таких обстоятельствах, договор купли-продажи комнаты по адресу: ... от 07.12.2020, заключённый между Фроленковой А.Р. и Колеватовой С.А., подлежит признанию расторгнутым 13.09.2021.

В ходе рассмотрения дела установлено, что Колеватова С.А. до расторжения договора, получив от Фроленковой А.Р. исполнение обязательства по договору от 07.12.2020, не исполнила своё обязательство. Следовательно, у Колеватовой С.А. возникло неосновательное обогащение в виде приобретения права собственности на спорное жилое помещение.

В силу ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 указанного Кодекса. Правила, предусмотренные главой 60 указанного Кодекса (Обязательства вследствие неосновательного обогащения), применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Обстоятельств, предусмотренных ст. 1109 указанного Кодекса, в ходе рассмотрения дела не установлено.

С учётом изложенного, спорное жилое помещение подлежит возврату в собственность Фроленковой А.Р., за Фроленковой А.Р. подлежит признанию в судебном порядке право собственности на жилое помещение по адресу: ...

Обстоятельства сохранения запретов на регистрационные действия и ареста в отношении указанного имущества не могут являться препятствием для удовлетворения исковых требований Фроленковой А.Р. по следующим основаниям.

В силу положений ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» арест на имущество должника может быть наложен судебным приставом-исполнителем в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях. Арест на имущество должника применяется: для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации; при исполнении судебного акта о конфискации имущества; при исполнении судебного акта о наложении ареста на имущество, принадлежащее должнику и находящееся у него или у третьих лиц. При этом арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом.

Запрет на совершение регистрационных действия в отношении спорной жилой комнаты и арест были объявлены постановлениями судебного пристава-исполнителя в рамках исполнительных производств, возбужденных в отношении Колеватовой С.А. на предмет взыскании с неё денежных средств в пользу ОАО «Сыктывкарский водоканал» и ОАО КБ «Пробизнесбанк» в лице его конкурсного управляющего – Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов».

Таким образом, арест на спорное имущество мог быть применён лишь с целью обеспечения сохранности этого имущества, как подлежащего реализации или передаче взыскателю (взыскателям) в качестве нереализованного имущества.

Как было указано выше, в отношении спорной жилой комнаты была зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу Фроленковой А.Р.

В силу п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

При этом согласно ч. 3.1 ст. 80 Федерального закона «Об исполнительном производстве» арест заложенного имущества в целях обеспечения иска взыскателя, не имеющего преимущества перед залогодержателем в удовлетворении требований, не допускается.

Фроленкова А.Р. в любом случае имела бы преимущественное, по сравнению с ОАО «Сыктывкарский водоканал» и ОАО КБ «Пробизнесбанк», право на удовлетворение своих требований, связанных с ненадлежащим исполнением Колеватовой С.А. обязательств по договору от 07.12.2020.

При таких обстоятельствах, Фроленкова А.Р. и Колеватова С.А., решив 13.09.2021 расторгнуть заключённый между ними 07.12.2020 договор, не допустили какого-либо злоупотребления своими правами и не нарушили права иных лиц. В связи с чем судом не усматривается оснований для непринятия признания иска со стороны Колеватовой С.А.

В качестве правового последствия принимаемого решения суд полагает необходимым указать, что настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о государственной регистрации права собственности Фроленковой А.Р. на жилое помещение по адресу: ... и для погашения регистрационной записи об ипотеке в силу закону № ... от 21.12.2020 в пользу Фроленковой А.Р. в связи с прекращения залогового обязательства в результате совпадения должника и кредитора в одном лице.

Руководствуясь ст. 194 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л :

Признать договор купли-продажи комнаты по адресу: ... от 07.12.2020, заключённый между Фроленковой Аленой Ревировной и Колеватовой Светланой Александровной, расторгнутым 13.09.2021.

Признать право собственности Фроленковой Алены Ревировны на жилое помещение по адресу: ....

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о государственной регистрации права собственности Фроленковой Алены Ревировны на жилое помещение по адресу: ... и для погашения регистрационной записи об ипотеке в силу закону № ... от 21.12.2020 в пользу Фроленковой Алены Ревировны в связи с прекращения залогового обязательства в результате совпадения должника и кредитора в одном лице.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд Республики Коми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья -                                 Д.А. Паншин

Мотивированное решение составлено – 04.07.2022.