Решение по делу № 33-14953/2019 от 07.08.2019

Судья Гильфанов Б.К.                      дело № 33-14953/2019

                                                                         учет № 209г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 сентября 2019 года                              город Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Нурмиева М.М.,

судей Абдуллиной Г.А., Шакировой З.И.,

при секретаре судебного заседания Мусиной А.Е.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьиАбдуллиной Г.А. гражданское дело по апелляционной жалобе Зобовой Л.П. на решение Заинского городского суда Республики Татарстан от 14 июня 2019 года, которым постановлено:

    Исковые требования Зобовой Л.П. к Исполнительному комитету города Заинска Заинского муниципального района РТ о расторжении договора купли-продажи комнаты и возврата имущества продавцу – оставить без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя Зобовой Л.П. – Маловой О.В., поддержавшей доводы жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА :

Зобова Л.П. обратилась в суд с иском к Исполнительному комитету города Заинска Заинского муниципального района Республики Татарстан с требованием о расторжении договора                  купли-продажи комнаты и возврата имущества продавцу.

В обоснование требований указано, что 19 июня 2015 года между Зобовой Л.П. и Колпаковым В.П. (покупателем) был заключен договор купли-продажи комнаты с условием ипотеки в силу закона в пользу продавца. Во исполнение пункта 1 договора продавец передал покупателю жилое помещение с кадастровым номером 16:48:060204:981, находящееся по адресу: <адрес>. По соглашению сторон комната продавалась за цену 300000 руб. (пункт 2 договора). Согласно пункту 3 оплата денежных средств по договору должна производиться покупателем в течении трех лет после регистрации договора в регистрирующем органе. Таким образом между сторонами заключен договор с отсрочкой платежа.

Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке на нового собственника Колпакова В.П. При регистрации перехода права собственности на комнату было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу продавца. Таким образом, срок оплаты по договору истек 29 июня 2018 года.

22 мая 2018 года Колпаков В.П. умер не производя оплату, предусмотренную пунктом 3 Договора. Наследство после смерти Колпакова В.П. в предусмотренный законом срок не принято.

На основании изложенного Зобова Л.П. просила суд расторгнуть договор купли-продажи от 19 июня 2015 года в отношении комнаты с кадастровым номером 16:48:060204:981, находящийся по адресу: <адрес>, состоящее из одной комнаты общей площадью 12.2 квадратных метров, прекратить право собственности Колпакова В.П. на вышеуказанную комнату, исключить из ЕГРН запись о регистрации №16-16/021-16/066/001/2015-4313/2, возвратить комнату в собственность Зобовой Л.П, признав за Зобовой Л.П. право собственности на указанную комнату.

В заседании суда первой инстанции представитель истца Зобовой Л.П. – Малова О.В. исковые требования поддержала.

Представитель ответчика Исполнительного комитета города Заинска Заинского муниципального района Республики Татарстан – Муханов Ю.В. исковые требования не признал.

Суд первой инстанции, отказав в удовлетворении требований Зобовой Л.П., постановил решение в вышеприведенной формулировке.

В апелляционной жалобе Зобова Л.П. просит отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении требований. В жалобе выражается несогласие с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора указывая, что ответчиком нарушены существенные его условия, а именно не исполнены обязательства по оплате товара в полном объеме.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришла к следующему.

Согласно пунктам 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Судом первой инстанции установлено, что 19 июня 2015 года Зобова Л.П. и Колпаков В.П. заключили договор купли-продажи жилого помещения, в виде комнаты, расположенной по адресу: <адрес>.

Во исполнение договора купли-продажи продавец Зобова Л.П. передала покупателю вышеуказанное жилое помещение, а Колпаков В.П. обязался оплатить по договору 300000 руб.

Как установлено пунктом 3 договора оплата денежных средств по договору должна производиться покупателем в течении трех лет после регистрации договора в регистрирующем органе. Таким образом, между сторонами заключен договор с отсрочкой платежа.

Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке на нового собственника Колпакова В.П. в Управлении Росреестра по Республике Татарстан, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

При этом, при регистрации перехода права собственности на комнату было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу продавца.

Срок оплаты по договору истек 29 июня 2018 года, однако оплата по договору Колпаковым В.П., не произведена с связи со смертью.

Как установлено судом из ответов на запросы, наследство после смерти Колпакова В.П., в предусмотренный законом срок, наследниками не принято.

Уведомление истца Зобовой Л.П. в адрес ответчика Исполнительного комитета города Заинска Заинского муниципального района Республики Татарстан о расторжении договора купли-продажи комнаты письмом №87 от 5 апреля 2019 года оставлено без удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении требований истца суд первой инстанции исходил из того, что истец, в соответствии с нормами Гражданского законодательства Российской Федерации в рассматриваемом случае вправе требовать только взыскание неуплаченной суммы по договору с выплатой ей процентов за просрочку платежа и убытков, поскольку оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества и возврат жилого помещения продавцу, который передал его покупателю и который зарегистрировал право собственности на спорное имущество не имеется.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Между тем, выводы суда первой инстанции о том, что неполучение истцом денежной суммы за реализованное имущество не является существенным нарушением договора, не соответствует смыслу, придаваемому указанной выше нормой права понятию существенного нарушения договора, противоречат содержанию спорного договора и установленным по делу обстоятельствам.

В силу пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, недоплата покупателем большей суммы всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи жилого помещения.

Вместе с тем суд первой инстанции, со ссылкой на пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что неисполнение обязанности по оплате товара не влечет возникновения права у продавца на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

Такой вывод суда основан на неверном толковании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем в соответствии с договором купли-продажи переданного товара, продавец не имеет права требовать расторжения договора                      купли-продажи на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также судом первой инстанции при применении положений пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не были учтены разъяснения, содержащиеся в абзаце четвертом пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым в случае расторжения договора продавец, не получивший оплату по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, продавец недвижимости в случае существенного нарушения покупателем условий договора, может требовать расторжения договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке в связи с неоплатой стоимости недвижимого имущества с возвратом продавцу переданного покупателю имущества.

Исходя из вышеизложенных обстоятельств судебная коллегия приходит к выводу о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и возврате имущества покупателю.

При таких обстоятельствах принятый судебный акт по делу не отвечает признакам законности и обоснованности, является постановленным с нарушением пунктов 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в результате несоответствия выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушения и неправильного применения норм материального права, в связи с чем подлежит отмене.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 199, частью 1 статьи 328, статьей 329, пунктами 3,4 части статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Заинского городского суда Республики Татарстан от 14 июня 2019 года по данному делу отменить, принять новое решение.

Исковые требования Зобовой Л.П. к Исполнительному комитету города Заинска Заинского муниципального района Республики Татарстан о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврата имущества, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи заключенный от 19 июня 2015 года между Зобовой Л.П. и Колпаковым В.П..

Возвратить в собственность Зобовой Л.П. комнату, расположенную по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Колпакова В.П. на комнату, расположенную по адресу: <адрес>, и для регистрации права собственности Зобовой Л.П. на указанную квартиру.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке.

Председательствующий

Судьи