Решение по делу № 3а-219/2017 (3а-976/2016;) от 29.12.2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 апреля 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего-Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Бамбуровой Т.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело №3а-219/2017 по административному исковому заявлению Милькина И.Е. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителя Милькина И.Е. Мартыновой А.Ф.,

представителя Администрации г.о.Самара – Пащенко А.А.,

У с т а н о в и л :

Милькин И.Е. обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 126 857 000 руб. Также просил обязать ответчика внести в Государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование своих доводов административный истец указал, что он является собственником вышеуказанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 25.07.2014г. составляет 280 176 382,26 руб.. Его рыночная стоимость определена отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГ. в размере 126 857 000 руб.. Ссылаясь на то, что кадастровая стоимость сильно завышена и приводит к увеличению налоговой базы на земельный участок, просит удовлетворить заявленные требования.

В судебном заседании представитель административного истца Мартынова А.Ф. поддержала заявленные исковые требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Представитель Администрации г.о.Самара Пащенко А.А. оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда с учетом результатов судебной экспертизы.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области направил отзыв, в котором оставил разрешение заявленного требования об установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости оставил на усмотрение суда, в удовлетворении требования об обязании внести сведения о кадастровой стоимости в ЕГРН просил отказать.

Управление Росреестра по Самарской области просило рассмотреть дело в отсутствие представителя, удовлетворение заявленных требований относит на усмотрение суда в зависимости от представленных доказательств.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Выслушав стороны, оценщика, эксперта, свидетеля, исследовав материалы дела, суд считает заявленные Милькиным И.Е. требования подлежащими удовлетворению частично.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ № 135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что Милькин И.Е. является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГ..

Земельный участок поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГ..

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена приложением №2 к Постановлению Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» составляет 280 176 382,26 рублей, датой определения кадастровой стоимости является 25.07.2014 года.

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, административный истец обратился в ООО «<данные изъяты>» для определения его рыночной стоимости.

Отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненным оценщиком ФИО3, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 25.07.2014 года определена в размере 126 857 000 руб.

Положительным экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГ., выполненным Общероссийской общественной организацией «<данные изъяты>», подтверждено соответствие отчета требованиям законодательства и подтверждена рыночная стоимость объекта оценки, определенная отчетом об оценке.

Считая свои права нарушенными, административный истец обратился в

суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя Администрации г.о. Самара определением суда от ДД.ММ.ГГ. назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено ООО «<данные изъяты>».

По результатам проведения судебной экспертизы получено заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГ.., в котором содержится вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 25.07.2014 года составляет 149 934 120 руб..

В соответствии со статьей 25 Федерального закона №73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены: время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу; сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы; предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов; объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы; сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

Представленное в суд экспертное заключение отвечает вышеперечисленным требованиям закона. В нем содержится информация о дате начала и окончания судебной экспертизы, о месте ее проведения, основания ее назначения, сведения об экспертном заключении и об эксперте, предупреждение эксперта об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, вопросы, перед ним поставленные.

В исследовательской части экспертного заключения отражено, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж.

От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

В соответствии с пунктом 13 ФСО №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297, сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

С целью выявления аналогов земельных участков под промышленность, экспертом был проанализирован земельный рынок г.Самары, актуальный на дату определения стоимости / 25.07.2014 г./, с использованием публикуемых материалов агентств недвижимости: «Визит», «Арбат» и др., еженедельного журнала «Зеленая площадь», периодического издания «Из рук в руки», информационной системы по недвижимости «Центр», данные интернет-сайтов. Описание объектов-аналогов приведено в таблице 7.

Согласно п.22 «д» ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам / элементам сравнения/, выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Эксперт ввел корректировки на условия рынка / изменение цен/, на скидку к цене предложения, на местоположение, на площадь.

Отказ от применения корректировок на другие ценообразующие факторы эксперт обосновал на страницах 48-55 экспертного заключения. Произведя расчет величины рыночной стоимости земельного участка и согласовав полученные результаты, эксперт пришел к обоснованному выводу о том, что величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 25.07.2014 года составляет 149 934 120 руб.

Не соглашаясь с экспертным заключением, административный истец привел свои доводы и предоставил рецензию, подписанную специалистом ФИО1, в которой указал, что эксперт ошибочно привел данные о помещении, расположенном на спорном земельном участке, об обременениях земельного участка; в расчетной части перечислил способы определения величин корректировок, но не применил их в расчетной части; на странице 33 эксперт допускает установление цены объекта в виде диапазона цен; на странице 58 не проанализирован полученный результат рыночной стоимости удельного показателя с данными анализа рынка; на странице 43 эксперт указал о развитости рынка земельных участков под производственно-складское использование, но не привел выборку всех доступных на дату оценки объектов-аналогов; при выборке аналогов не анализировал их на предмет их местоположения относительно крупных автомобильных дорог, поправка на торг введена в размере 9% как для активного рынка.

Исследовав представленные суду доказательства, опросив ФИО1, эксперта ФИО2, суд считает доводы представителя административного истца, а также доводы и выводы, сделанные ФИО1 в рецензии на экспертное заключение, несостоятельными.

На странице 23 экспертного заключения эксперт привел юридическое определение понятия «часть объекта недвижимости», которое на расчетную часть экспертного заключения не повлияло.

В соответствии с подпунктом «ж» пункта 8 ФСО №3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №299, в отчете об оценке должны содержаться описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Согласно пункта 20 ФСО №7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Во исполнение требований федеральных стандартов оценки, эксперт привел описание земельного участка и отметил, что на земельном участке располагаются здания в непригодном состоянии, без возможности их эксплуатации. В материалах дела отсутствует информация о количественных и качественных характеристиках улучшений оцениваемого земельного участка, и с учетом целей и задач экспертизы, привел расчеты из допущения, что участок является условно свободным, то есть без улучшений.

Описание способов определения корректировок, сделанное экспертом на страницах 33-34 экспертного заключения, является информативным, не нарушающим требований федерального законодательства об оценочной деятельности и не повлиявшим на определение величины рыночной стоимости земельного участка.

Приводя последовательность действий в рамках сравнительного подхода на странице 33, эксперт указал, что показатели стоимости сравнимых объектов приводятся к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

Данное обоснование приводится в соответствии с пунктом 30 ФСО №7, которым предусматривается, что после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Эксперт ФИО2 пояснила, что ею не проанализирован полученный результат рыночной стоимости удельного показателя с данными анализа рынка в связи с тем, что оцениваемый земельный участок является большим по площади. На дату оценки земельные участки с площадью, аналогичной площади исследуемого объекта оценки, на рынке земельных участков отсутствовали. Этим обстоятельством обусловлена и неоднородность выборки аналогов. Необходимости в выборке всех доступных аналогов не имелось, поскольку выборка максимально приближена к исследуемому объекту оценки. Удаленность объектов от автомобильных дорог и нахождение их на 1 или 2 линиях имеет значение для объектов коммерческого назначения и не имеет значения для объектов производственно-складского назначения, в связи с этим корректировки на указанный фактор экспертом не применялись.

Экспертом введена поправка на торг в размере 9% по справочнику оценщика недвижимости Лейфера Л.А., Стерлина А.М. как для активного рынка, поскольку таковым является рынок земельных участков производственно-складского назначения.

В свою очередь, оценщиком корректировка на торг введена в размере 15% как для неактивного рынка, которая привела к снижению величины рыночной стоимости объекта оценки.

При определении корректировки на площадь от 0% до 14% эксперт использовал информацию, опубликованную в справочнике Лейфера Л.А., Стерлина А.М., приведя диапазоны площадей объекта оценки в таблице на странице 53.

Доводы представителя административного истца о том, что осмотр объекта оценки производился не экспертом, суд не расценивает как нарушение требований закона, поскольку эксперт-техник, выезжавший на осмотр, лишь изготовил фотографий и в составлении заключения не участвовал.

Отсутствие в экспертном заключении информации о способе доставки материалов дела, о виде и состоянии упаковки, об участниках процесса,

присутствовавших при производстве экспертизы, не повлияло на выводы, сделанные оценщиком в экспертном заключении.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Суд, проанализировав заключение эксперта в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, установил, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой стоимости.

В связи с тем, что у суда отсутствуют сомнения в обоснованности и заключения эксперта, в выводах которого не усматривается противоречий, заявленное представителем административного истца ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы судом отклонено.

Признавая, что экспертное заключение является достоверным доказательством, отчет об оценке и положительное экспертное заключение на отчет об оценке не могут быть приняты судом во внимание.

Принимая во внимание представленные суду доказательства, суд приходит к выводу о том, что величина рыночной стоимости земельного участка, определенная экспертным заключением, является достоверной, и признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права и законные интересы административного истца, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: № подлежит установлению равной рыночной стоимости в размере 149 934 120 руб.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 29.12.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Заявленное Милькиным И.Е. требование об обязании ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области внести изменения в ЕГРН об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной рыночной не подлежит удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со ст.24.20 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, в ЕГРН вносятся сведения об изменении кадастровой стоимости на основании вступившего в законную силу решения суда в силу прямого указания закона и принятие решения об обязании ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области внести такие сведения не требуется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р е ш и л :

Требования Милькина И.Е. удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 25.07.2014 года в размере 149 934 120 руб.

Датой обращения Милькина И.Е. в суд считать 29.12.2016 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.