Решение по делу № 33-4345/2023 от 13.04.2023

Судья Замотринская П.А.                                                                            № 33-4345/2023

№ 2-2/2023

64RS0047-01-2022-000040-58

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 июня 2021 года                                                                                       город Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Артемовой Н.А.,

судей Строгановой Е.В., Аракчеевой С.В.,

при секретаре судебного заседания Шестаковой И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тишкина Э.В., Иванова Г.С., Витковской Т.В., Ченцовой Д.А. к Дмитриевой Н.В., администрации МО «Город Саратов», о признании недействительным договора аренды земельного участка, договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности на объекты недвижимости, исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о регистрации объектов недвижимости по апелляционным жалобам администрации МО «Город Саратов», комитета по управлению имуществом администрации МО «Город Саратов», Дмитриевой Н.В. на решение Октябрьского районного суда города Саратова от 30 января 2023 года, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Строгановой Е.В., объяснения представителя ответчика Дмитриевой Н.В. – Плюснина М.Б., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя истцов Иванова Г.С. и Ченцовой Д.А. – Маркина Д.Н. и представителя истца Ченцовой Д.А. – Воронкова В.В. полагавших решение суда законным и обоснованным, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений на нее, судебная коллегия

установила:

Тишкин Э.В., Иванов Г.С., Витковская Т.В., Ченцова Д.А. обратились в суд с иском к Дмитриевой Н.В., администрации МО «Город Саратов» о признании недействительным договора аренды земельного участка, договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности на объекты недвижимости, исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о регистрации объектов недвижимости.

Исковые требования мотивированы тем, что истцы являются собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> Часть земельного участка под домом, площадью 201 кв.м. предоставлена администрацией МО «Город Саратов» в аренду и в последующем в собственность Дмитриевой Н.В. На земельном участке располагались строения, с кадастровыми номерами - №, на которые Дмитриевой Н.В., как собственником земельного участка, было также оформлено право собственности. Поскольку земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, ни целиком, ни часть его не может находиться в собственности одного или нескольких лиц, а является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, истцы просят суд признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от <дата> №, заключенный между администрацией МО «Город Саратов» и Дмитриевой Н.В., признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от <дата> №, заключенный между администрацией МО «Город Саратов» и Дмитриевой Н.В., прекратить право собственности Дмитриевой Н.В. на земельный участок с кадастровым номером № прекратить право собственности Дмитриевой Н.В. на объекты недвижимости с кадастровыми номерами №; исключить из Единого государственного реестра недвижимости регистрационные записи № от <дата> о государственной регистрации права собственности Дмитриевой Н.В. на земельный участок с кадастровым номером №; а также регистрационные записи о регистрации объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, расположенные по адресу: <адрес>

Решением Октябрьского районного суда города Саратова от 30 января 2023 года заявленные исковые требования удовлетворены.

Администрация МО «Город Саратов», комитет по управлению имуществом администрации МО «Город Саратов», Дмитриева Н.В., не согласившись с постановленным решением суда, подали апелляционные жалобы, в которых просят его отменить и вынести новое решение, отказав истцам в иске.

Дмитриева Н.В. в обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на нарушение судом права частной собственности, неверное истолкование и применение норм материального права, нарушение норм процессуального права, полагает, что выводы суда не соответствуют установленным обстоятельствам и доказательствам по делу, указывает на злоупотребление истцами своими правами.

Комитет по управлению имуществом администрации МО «Город Саратов» также полагает, что истцы неправомерно оспаривают лишь права на земельный участок с кадастровым номером №, при этом не оспаривают права на земельный участок с кадастровым номером №, который был сформирован под объектами недвижимости истцов, при этом Дмитриева Н.В. в состав данного земельного участка не была включена. Считает, что истцами не представлено надлежащих доказательств нарушения их прав и законных интересов, а также, что им необходимы земельные участки с вышеуказанными кадастровыми номерами для использования и обслуживания своей собственности, на необоснованное неприменение судом срока исковой давности.

Администрация МО «Город Саратов» полагает, что суд первой инстанции не оценил в полной мере имеющиеся в деле доказательства на их относимость, допустимость, достоверность и достаточность, в связи с чем необоснованно не применил срок исковой давности.

В письменных возражениях на апелляционные жалобы истец Ченцова Д.А. просит решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела в соответствии с частью 7 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство).

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки не представили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, в связи с чем в соответствии с частью 3 статьи 167 ГПК РФ судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой                      инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (часть 1              статьи 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ), границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

     Согласно пункту 2 указанной нормы в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

     В соответствии с пунктом 13 статьи 39.20 ЗК РФ особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

     Согласно пункту 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

     В соответствии с пунктом 68 указанного постановления собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса РФ), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.

     В силу части 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ (далее –ГК РФ), собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

     Как следует из части 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

     Из вышеизложенных норм права и разъяснений постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года следует, что земельный участок на котором расположен многоквартирный жилой дом, ни целиком, ни часть его не могут находиться в собственности одного или нескольких лиц, а является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

    Согласно части 4 статьи 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме либо отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как установлено судом первой инстанции, следует из материалов дела, истцы Витковская Т.В., Иванов Г.С., Тишкин Э.В., Ченцова Д.А., третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Абдурашитова И.А., Витковская Л.А., Иванова Н.Г., Иванова Е.Г., Иванова Н.А., Иванова Л.А., Иванов И.В., Мановицкий А.В., Аксенеко Ю.Н., Храмов Д.В. являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>

Многоквартирный дом представляет собой совокупность квартир, имеющих самостоятельные выходы на территорию общего пользования (дворовую территорию), общие инженерные коммуникации и стены, единую нумерацию, один почтовый адрес. Все квартиры поставлены на кадастровый учет как помещения.

02 марта 2007 года Дмитриева Н.В. на основании свидетельства о праве на наследство по закону стала собственником квартиры № в вышеуказанном многоквартирном доме.

11 июля 2012 года Дмитриевой Н.В. произведена постановка принадлежащей ей квартиры в многоквартирном доме на регистрационный учет в качестве индивидуального жилого дома с кадастровым номером №

25 октября 2017 года между администрацией МО «Город Саратов» и Дмитриевой Н.В., был заключен договор аренды земельного участка, площадью 201 кв.м., с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес> занимаемого жилым домом.

16 июня 2021 года между администрацией МО «Город Саратов» и Дмитриевой Н.В., был заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 201 кв.м., с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес> занимаемого жилым домом.

Земельный участок был предоставлен в аренду и в последующем в собственность Дмитриевой Н.В. в связи с тем, что она по документам являлась собственником индивидуального жилого дома, расположенного на нем, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельного участка в собственность имеет, в частности, гражданин, являющийся собственником индивидуального жилого дома, расположенного на таком земельном участке.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 9 ноября 2022 года отменено решение Октябрьского районного суда города Саратова от 28 июня 2022 года по гражданскому делу по иску Мановицкого А. В., Иванова И. В. к Дмитриевой Н.В., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» о признании незаконным решения о регистрации права собственности, признании незаконными действий по постановке на государственный кадастровый учет, прекращении права собственности, постановлено прекратить право собственности Дмитриевой Н.В. на жилой дом общей площадью 24 кв.м. с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> восстановить право собственности Дмитриевой Н.В. на квартиру №, расположенную по указанному адресу.

Апелляционным определением установлено, что жилое помещение Дмитриевой Н.В. является частью многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> а не индивидуальным жилым домом.

Из заключения ООО «Федерация Экспертов Саратовской области» от <дата> следует, что площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> на 256 кв.м. меньше площади земельного участка, необходимого для эксплуатации исследованного дома.

Судом первой инстанции также установлено, что земельный участок предоставленный Дмитриевой Н.В. в аренду на основании договора аренды земельного участка от <дата> №, а затем в собственность на основании договора купли-продажи земельного участка от <дата> №, заключенных между администрацией МО «Город Саратов» и Дмитриевой Н.В., является частью земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по вышеуказанному адресу, и на нем расположен многоквартирный жилой дом, а не индивидуальный жилой дом, как это указано в оспариваемых договорах.

На земельном участке с кадастровым номером №, предоставленном Дмитриевой Н.В. на основании договоров аренды земельного участка от <дата> № и купли-продажи земельного участка от <дата> № располагались строения, с кадастровыми номерами - №.

Разрешая заявленные требования, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи. 39.20 ЗК РФ, частью 1 статьи 16 ФЗ от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ», статьи 168 ГК РФ, пришел к выводу о том, что сделки по заключению договора аренды и договора купли-продажи земельного участка совершены с нарушением требования закона, в связи с чем удовлетворил заявленные требования о признании недействительными договоров аренды земельного участка от <дата> № и купли-продажи земельного участка от <дата> №, заключенных между администрацией МО «Город Саратов» и Дмитриевой Н.В., применил последствия недействительности сделки прекратив право собственности Дмитриевой Н.В. на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, право собственности на строения с кадастровыми номерами №; исключил из Единого государственного реестра недвижимости регистрационные записи № от <дата> о государственной регистрации права собственности Дмитриевой Н.В. не земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>; а также регистрационную запись о регистрации объектов недвижимости с кадастровыми номерами № расположенных по вышеуказанному адресу.

В целях проверки доводов апелляционных жалоб судебной коллегией истребованы и приняты на основании части 1 статьи 327.1 ГПК РФ в качестве новых доказательств по делу определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 05 апреля 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 01 июня 2023 года.

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 05 апреля 2023 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 09 ноября 2022 года в части отмены решения Октябрьского районного суда города Саратова от 28 июня 2022 года отменено, дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 01 июня 2023 года установлено, что объект недвижимости, принадлежащий Дмитриевой Н.В., ранее квартира № с кадастровым номером № в доме по адресу: <адрес>, в настоящее время жилой дом, площадью 24 кв. м., с кадастровым номером № по своим техническим характеристикам является частью многоквартирного жилого дома. Признание объекта недвижимости, принадлежащего Дмитриевой Н.В., ранее квартиры № с кадастровым номером №, жилым домом нарушает часть 2 статьи 40 ЖК РФ.

Принятые судебной коллегией новые доказательства не опровергают выводы суда первой инстанции, судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда и его оценкой исследованных доказательств. При разрешении спора суд правильно определил характер спорных правоотношений, закон, которым следует руководствоваться при разрешении спора, и обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда мотивированы, соответствуют требованиям материального закона и установленным обстоятельствам дела.

Довод жалобы комитета по управлению имуществом администрации МО «Город Саратов» о том, что истцы неправомерно оспаривают права Дмитриевой Н.В. на земельный участок с кадастровым номером №, что истцами не представлено надлежащих доказательств нарушения их прав и законных интересов, а также, что им необходимы земельные участки с вышеуказанными кадастровыми номерами для использования и обслуживания своей собственности отвергаются судебной коллегией, поскольку данные доводы опровергаются представленными в материалы дела доказательствами и установленными судом обстоятельствами, согласно которым Дмитриевой Н.В. были предприняты действия направленные на прекращение статуса единого многоквартирного дома - выделение квартиры, что повлекло невозможность формирования единого земельного участка под многоквартирным домом. Довод о том, что у истцов также оформлено право собственности на часть земельного участка (кадастровый номер №) не свидетельствует о незаконности принятого решения.

Довод апелляционных жалоб о том, что судом первой инстанции необоснованно не применен срок исковой давности признается судебной коллегией несостоятельным.

В соответствии с частью 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно статье 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Судом первой инстанции установлено, что истцы узнали о нарушении своего права 09 ноября 2022 года из апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда.

В возражениях на апелляционную жалобу Ченцова Д.А. указала, что она узнала о заключении договора аренды от <дата> № при получении выписки из ЕГРН, содержащей сведения о характеристиках объекта недвижимости от 23 июля 2020 года, после чего сообщила указанные сведения иным соистцам.

30 августа 2021 года иным истцам стало известно по результатам рассмотрения направленной прокурору Саратовской области жалобы о заключении договора купли-продажи от <дата> №

С исковым заявлением истцы обратились в суд 10 января 2022 года.

При таких обстоятельствах трехлетний срок на обращение в суд с настоящим иском истцами не пропущен. Вышеуказанные обстоятельства, указанные Ченцовой Д.А. в возражениях на апелляционную жалобу, не влияют на правильность принято по делу решения.

Доводы апелляционной жалобы Дмитриевой Н.В. о злоупотреблении истцами своим правом судебная коллегия отклоняет по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им процессуальные права. Это включает в себя и реализацию права на их судебную защиту.

Судебная коллегия полагает, что выбранный истцами способ защиты права путем обращения в суд с вышеуказанным иском к ответчикам является обоснованным. Напротив, доказательств в подтверждение обстоятельств, которые бы свидетельствовали о злоупотреблении истцом правом (статья 10 ГК Российской Федерации), ответчиками не приведено и судом не установлено.

В силу статьи 10 ГК РФ для квалификации действий как злоупотребление правом необходимо наличие умысла на причинение вреда другому лицу либо заведомо недобросовестное осуществление прав. Между тем само по себе обращение истцов в суд с настоящим иском не свидетельствует о намерении причинить вред Дмитриевой Н.В.

    Доводы апелляционных жалоб по существу выражают несогласие с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, оснований для иной оценки которых у судебной коллегии не имеется, не содержат фактов, которые не были проверены и учтены судом при рассмотрении дела, влияли на обоснованность и законность судебного решения, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными. Доказательства, опровергающие выводы суда, авторами жалоб не представлены. Само по себе несогласие с принятым решением не свидетельствует о его незаконности и необоснованности.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, судом не допущено. Оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда города Саратова от 30 января 2023 года

оставить без изменения, апелляционные жалобы администрации муниципального образования «Город Саратов», комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования «Город Саратов», Дмитриевой Н.В. - без удовлетворения.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 28 июня 2023 года.

Председательствующий

Судьи