Решение по делу № 2а-55/2020 от 05.11.2019

Дело№ 2а-55/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Тотьма                                                                                                28 января 2020 г.

    Тотемский районный суд Вологодской области в составе:

судьи Цыгановой О.В.

при секретаре Дранициной И.Л.

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Черепановой Л.А. к администрации Тотемского муниципального района о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду и обязании заключить договор аренды,

установил:

    в суд с административным исковым заявлением к администрации Тотемского муниципального района обратилась Черепанова Л.А. о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду и обязании в течение месяца заключить договор аренды, указывая, что 12.07.2013 года ею по договору купли-продажи приобретен в собственность у Черепанова С.В. жилой дом по адресу: .... Дом расположен на земельном участке на основании договора аренды земельного участка от 17.09.2003 с прежним собственником дома- Черепановым С.В. В начале мая 2019 Черепанов С.В. отказался от прав аренды на указанный земельный участок. 29.05.2019 она обратилась к ответчику с заявлением заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 17.09.2003 в связи с покупкой недвижимости на указанном земельном участке, но получила отказ ввиду того, что в ЕГРН отсутствуют сведения об объекте недвижимости, расположенном на данном земельном участке. 05.09.2019 она вновь обратилась с заявлением о заключении дополнительного соглашения либо заключения нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером .... Постановлением администрации Тотемского муниципального района №... от 04.10.2019 ей отказано в предоставлении в аренду указанного земельного участка на основании ст. 39.16, ст.39.20 Земельного кодекса РФ. Статья 39.16 ЗК РФ содержит 16 оснований для отказа в предоставлении земельного участка в аренду, но по какому основанию отказано ей, в постановлении не указано. Ст. 39.20 ЗК РФ наоборот указывает, что исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

    Определением суда от 21.01.2020 к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Черепанов С.В. и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области.

    В судебное заседание административный истец Черепанова Л.А. не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, на удовлетворении исковых требований настаивала, полагает, что с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом с 12.07.2013 имеет исключительное право на заключение договора аренды земельного участка в силу ст. 271 п.2 ГК РФ.

    Административный ответчик- представитель администрации Тотемского муниципального района в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, согласно отзыва, в иске просил отказать, указывая, что Постановлением администрации Тотемского муниципального района от 04.10.2019 №... Черепановой Л.А. отказано в предоставлении земельного участка с кадастровым номером ... местоположением: .... В соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют право граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Поэтому требуется подтверждение нахождения здания на земельном участке, в том числе в части привязки зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства к земельным участкам. Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок данные о кадастровых номерах иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости, отсутствуют и в выписке на здание также отсутствуют. Согласно ч.5 ст.24 Федерального закона от 13.07.2015 № 28-З «О государственной регистрации недвижимости» местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке устанавливается посредством определения координат характерных точек контура таких здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке. При невозможности однозначно установить факт нахождения объекта капитального строительства в пределах конкретного земельного участка необходимо оформить технический план объекта капитального строительства, который является основанием для кадастрового учета в части привязки объекта недвижимости к земельному участку.

    Заинтересованное лицо- представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

    Заинтересованное лицо- Черепанов С.В. в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, в отзыве указал, что 12.07.2013 между ним и Черепановой Л.А. заключен договор купли-продажи жилого дома по адресу: .... Жилой дом расположен на земельном участке площадью 2852 кв.м. с кадастровым номером .... Данный земельный участок был предоставлен ему для размещения домов индивидуальной жилой застройки по договору аренды от 17.09.2003, заключенному на срок 11 месяцев, в связи с этим он не подлежал государственной регистрации. В соответствии с соглашением между ним и администрацией г. Тотьма от 14.03.2005 данный договор аренды считается заключенным на неопределенный срок в связи с истечением срока его действия и продолжением использования по целевому назначению арендатором. Поскольку изначально договор аренды заключался сроком на 11 мес. и в последующем срок его действия не определялся сторонами письменно, как составляющий более года, то в соответствии ст. 26 ЗК РФ, ст.609,610 ГК РФ он и в дальнейшем не подлежал государственной регистрации. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке. С этого момента он не является стороной договора аренды земельного участка. Обязательства по внесению арендной платы исполнялись Черепановой Л.А. Вместе с тем письменного соглашения с администрацией Тотемского района о прекращении действия договора аренды и перемены стороны в данном обязательстве не заключалось. Положения гражданского и земельного законодательства предусматривают переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок. Таким образом, при продаже объекта недвижимости расположенного на арендованном земельном участке происходит перемена лиц в арендных отношениях в силу прямого указания закона. Черепанова Л.А. обращалась к ответчику с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды, в котором была бы она обозначена в качестве арендатора, то есть просила об оформлении правоотношений по владению и пользованию земельным участком, в отношении которого у нее возникло право пользования на праве аренды в силу договора купли-продажи недвижимости или заключении нового договора аренды, в чем ей было отказано. Полагает требования административного истца обоснованными.

    Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

На основании статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу пункта 2 статьи 227 КАС РФ суд удовлетворяет заявленные требования о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными полностью или в части, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и возлагает на административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

На основании пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ установлено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

Установлено, что 05.09.2019 Черепанова Л.А. обратилась в администрацию Тотемского муниципального района с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 17.09.2003, на котором расположен принадлежащей ей на праве собственности жилой дом либо о заключении нового договора аренды с новым собственником жилого дома.

    Постановлением администрации Тотемского муниципального района №... от 04.10.2019 Черепановой Л.А. отказано в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером ... площадью 2852 кв.м., местоположением: ... на основании ст. 39.16, ст.39.20 ЗК РФ.

Вместе с тем суд приходит к выводу, что у административного ответчика отсутствовали основания, установленные статьей 39.16 ЗК РФ, для отказа в предоставлении Черепановой Л.А. в аренду земельного участка, на котором расположен принадлежащий ей на праве собственности жилой дом.

Так, 17.09.2003 между администрацией г. Тотьма и Черепановым С.В. заключен договор аренды земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства. Предметом договора является земельный участок, расположенный по адресу: ..., площадью 2852 кв.м., кадастровый номер ..., срок аренды 11 месяцев.

    Дополнительным соглашением между администрацией г. Тотьма и Черепановым С.В. от 14.03.2005 срок действия договора аренды земельного участка от 17.09.2003 возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

    Распоряжением главы самоуправления Тотемского муниципального района №... от 21.11.2003 Черепанову С.В. разрешено строительство индивидуального жилого дома по строительному адресу: ..., о чем выдано разрешение на строительно-монтажные работы № ... сроком действия до 28.11.2006.

    26.02.2007 администрацией Тотемского муниципального района Черепанову С.В. выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № ... индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: ....

    Из материалов дела следует, что 04.07.2013 Черепанов С.В. продал жилой дом, расположенный по адресу: ... Черепановой Л.А., у которой право собственности на указанный объект недвижимости возникло 12.07.2013.

    В силу положений статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (пункт 1). При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2).

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Согласно абзаца второго пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель здания строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Доводы административного ответчика об отсутствии документов, подтверждающих нахождение жилого дома на испрашиваемом земельном участке, не состоятельны.

Так, согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (в ред. от 29.12.2006) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагается, в том числе правоустанавливающий документ на земельный участок.

Таким образом, из анализа представленных документов следует, что администрация Тотемского муниципального района выдав 26.02.2007 Черепанову С.В. разрешение на ввод объекта в эксплуатацию жилого дома, расположенного по адресу: ..., убедилась в соответствующем правоустанавливающем документе на земельный участок, на котором построен жилой дом. А как следует из материалов дела, Черепанову С.В. в аренду для строительства индивидуального жилого дома был предоставлен земельный участок с кадастровым номером ....

Факт нахождения на земельном участке с кадастровым номером ... жилого дома с адресом: ... подтверждается справкой администрации сельского поселения Пятовское Тотемского муниципального района № ... от 05.09.2019.

Кроме того, из технического паспорта на жилой дом, расположенный по адресу: ... по состоянию на 02.02.2007 следует, что он имеет инвентарный номер ..., и кадастровый номер ..., что соответствует кадастровому номеру земельного участка, на котором он расположен.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что постановление администрации Тотемского муниципального района №... от 04.10.2019 об отказе Черепановой Л.А. в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером ... является незаконным, в связи с чем, суд возлагает обязанность на ответчика устранить допущенное нарушение.

руководствуясь ст.227-228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования Черепановой Л.А. к администрации Тотемского муниципального района - удовлетворить.

Признать незаконным постановление администрации Тотемского муниципального района №... от 04.10.2019 об отказе Черепановой Л.А. в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером ... и обязать администрацию Тотемского муниципального района Вологодской области устранить допущенное нарушение.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Тотемский районный суд.

Судья                                                                                                 О.В. Цыганова

Мотивированное решение изготовлено 03.02.2020.

Судья                                                                                                 О.В. Цыганова