Решение по делу № 2-1628/2021 от 03.03.2021

Дело № 78RS0016-01-2020-004185-39

Производство № 2-1628/21                    10 июня 2021 года

Р Е Ш Е Н И Е

И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и

Октябрьский районный суд г. Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Е.В.,

при секретаре Циванюке М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Жилищного комитета <адрес> к ФИО2 о расторжении договора, о взыскании штрафа, по встречному иску ФИО2 к Жилищному комитету <адрес> об изменении условий договора,

УСТАНОВИЛ:

    Истец обратился в суд с иском к ответчику, просит расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования <адрес> по результатам конкурса № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между сторонами, взыскать с ответчика штраф 369 500 руб., обязать ответчика передать истцу по акту приема-передачи жилое помещение по адресу: <адрес>, в течение 10 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу.

    В обоснование заявленных требований истец ссылается на невыполнение ответчиком условий конкурса о выполнении работ по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения, непредоставление акта приемочной комиссии районной МВК <адрес> о соответствии выполненных работ согласованному проекту.

    Ответчик предъявил встречный иск об изменении договора купли-продажи жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ с установлением срока окончания работ по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения не позднее 8 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу (л.д. 89-95).

    В обоснование заявленных встречных исковых требований ответчик ссылается на следующие обстоятельства.

    Фактическое состояние переданной ответчику по договору квартиры не соответствовало состоянию, указанному в заключении МВК <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, значительная часть квартиры находится в неудовлетворительном состоянии. Согласование документации авторского надзора за проведением работ невозможно в связи с тем, что необходимо демонтировать участок крыши. Работы для устранения непригодного состояния квартиры относятся к работам капитального характера.

    Установить актуальное состояние квартиры на момент заключения договора ответчик не мог, поскольку у него отсутствовала возможность до заключения договора провести детальное инструментальное обследование оценки технического состояния строительных конструкций, в том числе кровли, наружных стен и перекрытий квартиры.

    Изложенное подтверждает, что ответчик не предвидел и не мог предвидеть существенного изменения обстоятельств, повлекших удорожание приведения помещения в пригодное для проживания состояние, с учетом которых стоимость ремонта превышает стоимость жилого помещения.

    В судебном заседании представитель истца поддержал иск, возражал против удовлетворения встречного иска. Представитель истца указал, что поскольку договор с ответчиком заключен по результатам конкурса, его изменение будет противоречить ст. 448 ГК РФ

    Представитель ответчика возражала против удовлетворения иска, поддержала встречный иск. Представитель ответчика пояснила, что ответчик действовал добросовестно, не мог предвидеть состояние переданного ему жилого помещения.

    Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что иск Комитета обоснован и подлежит удовлетворению, встречный иск удовлетворению не подлежит.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в соответствии с распоряжением Жилищного комитета от ДД.ММ.ГГГГ № «О продаже жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования <адрес> на торгах», протоколом о результатах конкурса от ДД.ММ.ГГГГ по продаже жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования <адрес>, истец провел конкурс по продаже жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> этаж: мансарда, жилая площадь <адрес> кв. м кадастровый №.

Условия конкурса: проведение в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ работ по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения с учетом заключения МВК <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № о признании жилого помещения непригодным для проживания и подлежащим капитальному ремонту. Здание, в котором расположено жилое помещение, на основании приказа председателя КГИОП № от ДД.ММ.ГГГГ относится к числу выявленных объектов культурного наследия «Дом ФИО3».

Покупатель обязан согласовывать все ремонтно-строительные и реставрационные работы с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.

По итогам рассмотрения предложений участников конкурса победителем признан ответчик, цена продажи помещения – 7 390 000 руб. Срок выполнения условий конкурса – не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Между Жилищным комитетом <адрес> в лице АО «Фонд имущества <адрес>», осуществляющего функции продавца, действующего на основании договора поручения от ДД.ММ.ГГГГ № №, доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № (продавец), и ответчиком (покупатель) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № купли-продажи жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования <адрес> по результатам конкурса (далее – договор) /л.д. 13-19/.

Указанный договор, как следует из его вводной части, заключен в соответствии с Постановлением Правительства <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решений о продаже жилых помещений государственного жилищного фонда <адрес> на торгах и проведении торгов по продаже жилых помещений государственного жилищного фонда <адрес>», на основании распоряжения Жилищного комитета от ДД.ММ.ГГГГ №-рпр «О продаже жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования <адрес> на торгах», протокола об итогах конкурса по продаже жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с условиями указанного договора, продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить цену продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, а также оплатить расходы продавца на формирование пакета документов, организацию и проведение конкурса, включая вознаграждение, в размере пяти процентов от начальной цены жилого помещения (п. 1.1 договора).

Жилое помещение признано непригодными для проживания на основании заключения МВК от ДД.ММ.ГГГГ № и передается в собственность покупателя с условием устранения покупателем непригодного для проживания состояния жилого помещения.

Как следует из п. 2.1 договора цена продажи жилого помещения, определенная по итогам конкурса, составляет 7 390 000 руб.

Пунктом 3.2.3 договора установлена обязанность покупателя по выполнению условия конкурса – проведение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения с учетом заключения МВК от ДД.ММ.ГГГГ №, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Предусмотренные данным пунктом обязательства покупателя, как следует из договора, считаются выполненными с момента предоставления продавцу акта МВК, предусмотренного п. 3.2.7 договора.

В соответствии с п. 3.2.7 договора покупатель обязался предоставить продавцу акт МВК о приеме в эксплуатацию жилого помещения после завершения ремонтных работ в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня его подписания.

Разделом 4 договора установлена ответственность сторон.

Так, в соответствии с п. 4.5 договора в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения покупателем обязательств, предусмотренных п. 3.2.3 договора, в установленный в договоре срок, покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 5 % от цены жилого помещения, указанной в пункте 2.1 договора, что составляет 369 500 руб. Факт неисполнения покупателем обязательств фиксируется актом, составленным представителями (специально созданной для этого комиссией) продавца.

При этом стороны пришли к соглашению, что в случае неисполнения покупателем обязательств, указанных в п. 3.2.3 договора, в срок более 1 (одного) месяца по отношению к установленному, договор расторгается в соответствии с действующим законодательством. При этом жилое помещение подлежит передаче по акту приема-передачи Спб ГКУ «Жилищное агентство <адрес>» в течение 10 рабочих дней с момента расторжения договора. Денежные средства, полученные от продажи жилого помещения в соответствии с пунктом 2.1 договора, возвращаются покупателю за вычетом суммы штрафа, если штраф до расторжения договора не был уплачен. Средства, вложенные покупателем в неотделимые улучшения характеристик жилых помещений, возврату покупателю не подлежат (пункт 4.7 договора).

В соответствии с п. 5.2 договора после выполнения покупателем обязательств, предусмотренных п. 3.2.3 договора и предоставления продавцу документов, предусмотренных п. 3.2.7 договора, продавцом утверждается акт о выполнении условий конкурса, являющийся основанием для государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение к покупателю.

Право собственности на жилые помещения переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности на жилые помещения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 5.3 договора).

Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ, а также договором.

Договор подписан сторонами, юридически не оспорен, из чего следует, что с момента его заключения он порождает для его сторон соответствующие правовые последствия.

Ответчик оплатил жилое помещение, помещение передано ответчику по акту приема-передачи жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 100).

Истец ссылается на неисполнение ответчиком условий конкурса, а именно непроведение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения с учетом заключения о признании жилого помещения пригодными (непригодными) для постоянного проживания от ДД.ММ.ГГГГ № в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, что является достаточным обстоятельством для расторжения договора.

Согласно позиции ответчика ремонтно-строительные работы не выполнены, проектная документация не изготовлена, поскольку состояние помещения не соответствовало указанному в заключении МВК, которое не учло реальное ненадлежащее состояние строительных конструкций квартиры на момент совершения сделки, для ремонта квартиры требуется заменить кровлю здания.

Ответчик также просит о снижении штрафа в соответствии со ст. 333 ГК РФ, поскольку ответчик действовал добросовестно, строительные организации пришли к выводу, что разработтать проект по устранению аварийности помещения невозможно без ремонта всей кровли, а ремонт кровли составляет 6 884 800 руб.

Ответчик обращался к истцу с отзывом на требование о расторжении договора и оплате штрафа, где просил о продлении сроков выполнения условий конкурса (л.д. 110).

Истец в письме от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 130, 131) сообщил ответчику, что условия договора, заключенного по результатам торгов, изменены быть не могут, поскольку условие о сроках работ имело существенное значение для определения цены на торгах, срок проведения работ являлся одним из критериев выявления победителя конкурса.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Полагая факт нарушения срока выполнения работ достаточным для расторжения договора и выплаты штрафа, истец ДД.ММ.ГГГГ обратился к ответчику с требованием о расторжении договора и оплате штрафа, прикладывая к нему проект соглашения о расторжении договора. Истцом также было указано, что для подписания соглашения о расторжении договора в соответствии с прилагаемым проектом ответчику необходимо обратиться в жилищный комитет в часы приема.

Как следует из уведомления о вручении, данное требование было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ.

Нормативным основанием расторжения договора являются положения ст. 450 ГК РФ.

Так, согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Как было установлено судом, соглашение о расторжении договора сторонами не подписано.

Условиями договора не предусмотрено условий расторжения договора, однако лишь указано на то, что в случае неисполнения покупателем обязательств, указанных в п. 3.2.3 договора, в срок более 1 (одного) месяца по отношению к установленному, договор расторгается в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, данное условие, в соответствии с его буквальным толкование (ст. 431 ГК РФ) не является отменительным, то есть направленным на автоматическое прекращение договора в случае наступления условия, но отсылает стороны к действующему законодательству для определения оснований расторжения договора, не устанавливая самим договором условий его расторжения.

Также судом установлено и не оспаривается сторонами, что условия договора не выполнены ответчиком, проект проведения ремонтных работ не согласован истцом в КГИОП, работы не выполнены, в МВК не предъявлены.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Особенностью заключения договора на торгах с победителем конкурса является предложение лицом, выигравшим конкурс, лучших условий (п. 4 ст. 447 ГК РФ), следовательно, выполнение конкурсных условий признается существенным условием такого договора. Кроме того, сторонами Договора было предусмотрено, что основанием к его расторжению является неисполнение либо ненадлежащее исполнение покупателем обязательств по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения в срок более одного месяца по отношению к установленному (п. 4.7 Договора), то есть невыполнение конкурсных условий признается основанием к расторжению договора как в соответствии с законом, так и в соответствии с договором.

Согласно пункту 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если был стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В отзыве на предложение о расторжении договора ответчик указывает на то, что провести ремонт квартиры без ремонта крыши, которая относится к общему имуществу дома, плановый капитальный ремонт которой запланирован на ДД.ММ.ГГГГ, не представляется возможным, согласование проектов локальных усилений и частичной замены элементов стропильной системы в КГИОП затянулось.

Ответчик, обращаясь в суд со встречным исковым заявлением о продлении срока договора, ссылается также на то обстоятельство, что необходимый объем ремонтных работ оказался больше, чем он рассчитывал при заключении договора, необходимые согласования проекта работ в КГИОП не осуществлены в связи с короновирусом.

Суд отклоняет данные доводы ответчика.

Указание во встречном иске на то, что истец не предоставил истцу всю необходимую информацию о состоянии квартиры на момент заключения договора, не подтверждено с помощью доказательств.

Ответчику как участнику конкурса была предоставлена возможность ознакомиться со всеми документами, характеризующими состояние квартиры, имевшимися у истца на момент проведения конкурса.

Пунктом 7 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» предусмотрено, что признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее - комиссия), на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в настоящем Положении требованиям.

Заключение МВК о состоянии квартиры и решении о признании ее непригодной для проживания не оспорены ответчиком в установленном законом порядке.

Ответчик имел возможность ознакомиться с состоянием помещения перед заключением договора, данное обстоятельство стороной ответчика не оспорено.

Ответчик, действуя разумно и добросовестно, должен был понимать, что различия в состоянии квартиры в ДД.ММ.ГГГГ и в ДД.ММ.ГГГГ возможны.

Ссылка на короновирус как на причину отсутствия согласованного проекта ремонтных работ квартиры не явлется состоятельной, поскольку ограничения в работе государственных учреждений в связи с короновирусом начались после ДД.ММ.ГГГГ, в то время как к ДД.ММ.ГГГГ работы должны были быть не только выполнены ответчиком, но и сданы в МВК.

Довод ответчика о том, что для ремонта квартиры необходим полный капитальный ремонт крыши, и другие варианты ремонта невозможны, опровергается отзывом ответчика на предложение истца о расторжении договора с указанием на то, что проект ремонтных работ квартиры с частичным ремонтом крыши составлен привлеченной им строительной организацией, находится на согласовании в КГИОП.

Ссылка ответчика на то, что ремонт квартиры является по итогам детального обследования квартиры дорогостоящим, не имеет значения для дела.

То обстоятельство, что ответчик не располагал на момент заключения договора купли-продажи помещения точной информацией о стоимости необходимого ремонта, не является существенным изменением обстоятельств, относится к рискам, которые несет сторона покупателя помещения, предназначенного для коммерческого использования, при заключении договора.

Рассматривая требования встречного иска, суд учитывает следующее.

Согласно пункту 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных Законом Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке и условиях продажи жилых помещений государственного жилищного фонда <адрес>».

Доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, ответчиком не представлено. Приведенные им во встречном иске доводы про состояние квартиры, объем необходимых работ и их стоимость отклонены судом.

Срок проведения работ по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения определяется покупателем и является одним из критериев выявления победителя конкурса, в связи с чем оснований для продления срока договора с ответчиком не имеется.

С учетом изложенного не имеется оснований для удовлетворения встречного искового требования об изменении договора.

Неисполнение ответчиком обязанностей, предусмотренных п. 3.2.3 и п. 3.2.7 договора, является нарушением прав и законных интересов <адрес>. При заключении с ответчиком договора, <адрес> рассчитывал на устранение непригодного для проживания состояния жилого помещения и ликвидацию его аварийного состояния в оптимальные сроки. Аварийность жилого помещения является травмоопасным фактором, ставящим под угрозу жизнь и здоровье граждан и нарушающим их законные права и интересы.

    Поскольку ответчиком не было выполнено принятое им обязательство по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения и представлению акта МВК в установленный договором срок, что является существенным нарушением договора с его стороны, суд приходит к выводу о законности и обоснованности исковых требований Комитета.

При таких обстоятельствах договор № № купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подлежит расторжению.

Исковые требования о взыскании с ответчика штрафа в размере 5 % от цены жилого помещения, который составляет 369 500 руб. законны и обоснованны, подлежат удовлетворению, и с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в указанном размере.

Суд не усматривает оснований для снижения размера штрафа в соответствии со ст. 333 ГК РФ, поскольку не имеется оснований полагать, что размер штрафа не соразмерен последствиям допущенных ответчиком условий договора.

Согласно ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Так как истец в соответствии со ст. 333.36 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, в силу ст. 103 ГПК РФ расходы по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика. В данном случае, в соответствии со ст. 333.19 НК РФ и учитывая удовлетворенные судом требования на сумму 369 500 руб., размер государственной пошлины составляет 7 195 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Жилищного комитета Санкт-Петербурга удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования <адрес> по результатам конкурса № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Жилищным комитетом <адрес> и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу Жилищного комитета <адрес> 369 500 руб. (Триста шестьдесят девять тысяч пятьсот руб.)

В удовлетворении встречного иска ФИО2 отказать.

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета <адрес> государственную пошлину 7 195 руб. (Семь тысяч сто девяносто пять руб.).

Решение может быть обжаловано в течение 1 месяца в Санкт-Петербургский городской суд через Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга в апелляционном порядке.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: