Решение по делу № 33-1854/2023 от 06.07.2023

Судья Чич А.Х.                                                                      дело № 33-1854/2023

    (№ дела в суде первой инстанции 2-228/2023)

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

19 сентября 2023 года                                                                    г. Майкоп

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего – Тхагапсовой Е.А.,

судей – Аутлева Ш.В. и Сиюхова А.Р.,

при секретаре судебного заседания – Губжоковой М.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе И.о. заместителя главы МО «<адрес>» ФИО5 на решение Теучежского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

Признать недействительным отказ администрации МО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ в предоставлении в собственность ФИО1 земельного участка.

Возложить обязанность на Администрацию МО «<адрес>» направить ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5000 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов» для эксплуатации и обслуживания принадлежащих на I праве собственности объектов недвижимости:

- здание нежилое площадью 15,1 кв.м., этажность 1 с кадастровым номером №;

- сооружения культуры и отдыха ж/б дорожки и тротуары площадью 215,7 кв.м., с кадастровым номером №.

Заслушав доклад судьи ФИО8, пояснения представителя ответчика Администрации МО «<адрес>» по доверенности ФИО6, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, истца ФИО1, возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации МО «<адрес>» о признании действий незаконными и возложении обязанности. В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией муниципального образования «<адрес>» и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером №, площадью 5000 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов» с разрешенным использованием «для строительства сквера»

Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ был заключен на основании распоряжения № от ДД.ММ.ГГГГ главы администрации <адрес>, как с единственным участником аукциона на право заключения договора аренды. После получения разрешения на строительство № № от ДД.ММ.ГГГГ на строительство сквера (куда вошли здание охраны, ж/б дорожки-тротуары) по <адрес> в <адрес>, он приступил к строительству в соответствии с разрешительной и технической документацией на объект недвижимости.

По завершению работ Управлением градостроительства и архитектуры администрации МО «<адрес>» ему было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № № от ДД.ММ.ГГГГ.

В настоящее время на земельном участке расположено два объекта недвижимого имущества, принадлежащих ему на праве собственности, которые им были построены после получения всех необходимых согласований и разрешений, за свои личные сбережения в соответствии с действующим законодательством:

- здание нежилое площадью 15,1 кв.м., этажность 1 с кадастровым номером № по адресу: Российская Федерация, <адрес> государственном реестре недвижимости произведена регистрация права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>;

- сооружения культуры и отдыха ж/б дорожки и тротуары площадью 215,7 кв.м, с кадастровым номером № по адресу: Российская Федерация, <адрес>, о чем в Едином государственном реестре недвижимости произведена регистрация права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Задолженности по арендной плате у него не имеется.

В октябре 2022 года истец ФИО1 обратился в администрацию МО «<адрес>» с заявлением о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов, земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5000 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, на котором расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости.

Однако ДД.ММ.ГГГГ ему было отказано в связи с тем, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «<адрес>» вид разрешенного использования «сквер» согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков относится к вспомогательным видам разрешенного использования с кодом 12.0 «земельные участки (территории) общего пользования, и в соответствии с пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежат приватизации как земельные участки общего пользования.

Суд постановил решение, резолютивная часть которого изложена выше.

В апелляционной жалобе представитель ответчика просил отменить решение суда первой инстанции, приняв по делу новое об отказе в удовлетворении иска. В обосновании доводов указал, что у администрации нет правовых оснований для продажи участка. Пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлен запрет приватизации земельных участков общего пользования.

Исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, судебная коллегия находит оспариваемое решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 1, ч. 3 ст. 11, ст.ст. 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение является законным и обоснованным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, а имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости.

На основании Распоряжения № от ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией муниципального образования «<адрес>» и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером №, площадью 5 000 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов» с разрешенным использованием «для строительства сквера».

Данный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

После получения разрешения № № от ДД.ММ.ГГГГ на строительство сквера (вошли также здание охраны, ж/б дорожки-тротуары) по <адрес>, в <адрес>, истец приступил к осуществлению строительства в соответствии с разрешительной и технической документацией на объект недвижимости.

После завершения строительных работ Управлением градостроительства и архитектуры администрации МО «<адрес>» истцу выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № № от ДД.ММ.ГГГГ.

В настоящее время на спорном земельном участке расположено два объекта недвижимого имущества, принадлежащих ФИО1 на праве собственности:

- нежилое здание площадью 15,1 кв.м., этажность 1 с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ;

- сооружения культуры и отдыха ж/б дорожки и тротуары площадью 215,7 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Истцом регулярно выплачивалась арендная плата за земельный участок в соответствии с условиями договора аренды.

Кроме того, истцом понесены затраты на проведение электричества к земельному участку и заключен договор энергоснабжения от 16 октября 218 года с ПАО «ТНС энерго Кубань», затраты на проведение коммуникаций для водоснабжения земельного участка, что подтверждается договором № холодного водоснабжения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с МУП «Водоканал».

В октябре ФИО1 обратился в администрацию МО «<адрес>» с заявлением о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5000 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, на котором расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 отказано в удовлетворении данного заявления в связи с тем, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «<адрес>» вид разрешенного использования «сквер» согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков относится к вспомогательным видам разрешенного использования с ко<адрес>.0 «земельные участки (территории) общего пользования», и в соответствии с пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежат приватизации как земельные участки общего пользования.

Удовлетворяя исковые требования ФИО1, суд первой инстанции исходил из наличия у истца права собственности на объекты недвижимости, а также преимущественного права на выкуп земельного участка площадью 5000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Судебная коллегия не соглашается с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно части 3 статьи 28 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 данного кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Согласно части 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу части 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении от 27 октября 2009 года N 11-В09-19, запрет на приватизацию распространяется только на те участки, которые фактически относятся к землям общего пользования, то есть уже заняты площадями, скверами, пляжами и пр. Если же на участке расположен объект, принадлежащий частному лицу, такой участок территорией общего пользования не является, причем и в том случае, если утвержденная в установленном порядке градостроительная документация предполагает размещение на этом месте дороги, площади или иного открытого для всеобщего доступа объекта.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.07.2018 N 305-ЭС18-10274 по делу N А41-34525/2017 указано, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории. Несмотря на формирование, постановку на кадастровый учет земельного участка определенной площади требовалось подтверждение того обстоятельства, что для использования такого здания (зданий) необходима вся площадь испрашиваемого в собственность земельного участка.

Согласно абзацу 10 пункта 25 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением. Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.

Вместе с тем, в абзаце 11 Обзора указано следующее: исключительность закрепленного в ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Из вышеприведенных нормативных положений земельного законодательства и правовых позиций высшей судебной инстанции следует, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Предоставление для эксплуатации объекта недвижимости земельного участка публичной собственности, площадью, превышающую необходимую в указанных целях, не допускается.

В настоящее время на спорном земельном участке расположено два объекта недвижимого имущества, принадлежащих ФИО1 на праве собственности: нежилое здание площадью 15,1 кв.м., этажность 1 с кадастровым номером 01:09:0103016:881; сооружения культуры и отдыха ж/б дорожки и тротуары площадью 215,7 кв.м., с кадастровым номером 01:09:0103016:884.

Вышеуказанными нормами закона подтверждается право ФИО1 на получение в собственность части спорного земельного участка, занятой объектом недвижимости, площадь которого составляет 15,1 кв.м.

При этом у ФИО1 отсутствует право на получение в собственность части земельного участка, на которой находятся сооружения культуры и отдыха ж/б дорожки и тротуары площадью 215,7 кв.м., ввиду следующих обстоятельств.

В соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Критерием отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания (зданий, строений), по отношению к которому данное строение или сооружение выполняет вспомогательную (обслуживающую) функцию и не имеет самостоятельного хозяйственного назначения.

Как следует из позиции Верховного суда Российской Федерации, благоустроенная площадка, право собственности на которую зарегистрировано в ЕГРП как право собственности на объект незавершенного строительства, несмотря на факт регистрации, может быть признана замощением земельного участка исходя из ее конкретных конструктивных элементов (щебень, асфальтовое покрытие и проч.) и отсутствия неразрывной связи с землей. В таком случае данная площадка является частью земельного участка, на котором расположена, и согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 не признается самостоятельной недвижимой вещью.

Согласно абз. 5 п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что сооружения культуры и отдыха ж/б дорожки и тротуары, расположенные по адресу: <адрес>, представляют собой вспомогательные объекты по отношению к основному объекту – нежилому зданию площадью 15,1 кв.м.

Таким образом, поскольку сооружения культуры и отдыха ж/б дорожки и тротуары не являются зданиями или сооружениями, то есть не являются самостоятельной недвижимой вещью, в то время как в соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации право на приобретение в собственность земельных участков имеют граждане, которые являются собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, у истца ФИО1 отсутствует право на приобретение в собственность части земельного участка, на которой находятся сооружения культуры и отдыха ж/б дорожки и тротуары площадью 215,7 кв.м.

Обращаясь в уполномоченный орган за реализацией исключительного права приобретения земельного участка по основанию нахождения на нем принадлежащих заявителю объектов недвижимости, заявитель должен обосновать испрашиваемую площадь земли.

Как следует из материалов дела, площадь земельного участка (5000 кв.м.), на который направлены требования истца в 331 раз превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимости (15,1 кв.м.).

ФИО1, обращаясь с заявлением в администрацию МО «<адрес>» о предоставлении ему в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером № площадью 5000 кв.м., не обосновал, для чего ему необходима такая большая площадь участка.

Таким образом, учитывая, что вышеуказанными нормами закреплено право получения собственником объекта недвижимости части земельного участка, как занятой недвижимостью, так и необходимой для ее использования, но не превышающей необходимую площадь в указанных целях, принимая во внимание значительное превышение площади испрашиваемого земельного участка (5000 кв.м.) по сравнению с площадью находящегося на нем объекта недвижимости (15,1 кв.м.), а также отсутствие доказательств, подтверждающих необходимость предоставления земельного участка именно площадью 5000 кв.м., которая в 331 раз больше площади расположенного на нем объекта недвижимости, судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации МО «<адрес>» о признании действий незаконными и возложении обязанности.

Кроме того, отказывая в удовлетворении требований ФИО1, судебная коллегия исходит также из того, что истом заявлены требования о признании недействительным конкретного отказа администрации в предоставлении в его собственность и возложении обязанности по направлению проекта договора купли-продажи земельного участка именно площадью 5000 кв.м., не заявляя при этом требований о выделе конкретной площади земельного участка, на которой находится нежилое здание площадью 15,1 кв.м. Соответственно, исковое заявление ФИО1 рассмотрено в пределах заявленных им требований.

Истец ФИО1 вправе обратиться в суд с исковым заявлением о выделе земельного участка, занятого нежилым зданием площадью 15,1 кв.м., и необходимого для его использования.

Руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Апелляционную жалобу И.о. заместителя главы МО «<адрес>» ФИО5 удовлетворить.

Решение Теучежского районного суда Республики Адыгея от 13 марта 2023 года отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО3 к Администрации МО «<адрес>» о признании недействительным отказа администрации МО «Горо Адыгейск» от 25 октября 2022 года о предоставлении в собственность ФИО3 земельного участка и возложении обязанности на Администрацию МО «<адрес> направить ФИО1 проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5000 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>.

Апелляционное определение Верховного суда Республики Адыгея вступает в законную силу с момента оглашения и может быть обжаловано в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения, путем подачи кассационной жалобы (представления) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22 сентября 2023 года.

Председательствующий:                         Тхагапсова Е.А.

Судьи:                                     Аутлев Ш.В.

                                        Сиюхов А.Р.