Решение по делу № 2-4815/2020 от 18.08.2020

Дело № № 2-4815/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

           03 ноября 2020 года                                  г. Щелково Московской области

Щелковский городской суд Московской области в составе:

председательствующего федерального судьи Адамановой Э.В.,

при секретаре судебного заседания Сурковой Л.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Нестеровой ФИО7 к Дачному некоммерческому товариществу собственников недвижимости «Полёт», Маслову ФИО8, Николаеву Дмитрию ФИО9 о признании права собственности на земельный участок и истребовании имущества из незаконного владения;

встречному исковому заявлению Маслова ФИО10, Николаева ФИО11 о признании договора купли-продажи недействительным в силу ничтожности,

Установил:

Нестерова О.Н. обратилась в Щелковский городской суд Московской области с иском к ДНТСН «Полёт», Маслову А.В., Николаеву Д.С. о признании права собственности на земельный участок и истребовании имущества из незаконного владения.

В обоснование иска указано, что 19.11.2019г. между Истцом и ДНТСН «Полёт» заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка № в соответствии с условиями которого, ДНТСН «ПОЛЕТ» обязано заключить в будущем, с Истцом, не позднее 30.06.2020 года договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> площадью 6 соток. Категория земель: земли сельхоз назначения, разрешённое использование: дачное строительство. Кадастровый номер земельного участка №.

Согласно п. 3.1. Договора № Истец в момент подписания предварительного договора уплачивает ДНТСН «Полёт» 100 000 (сто тысяч) рублей. Остальные 380 000 (триста восемьдесят тысяч) Истец уплачивает ДНТСН «Полёт» в течение 6 месяцев с момента заключения предварительного договора купли-продажи, начиная с декабря 2019г., ежемесячно, по 63333(шестьдесят три тысячи триста тридцать три) рубля.

По условиям предварительного договора, именно п.1.2, стороны установили, что объект будет отчужден путем раздела земельного участка кадастровый № и выделением земельного участка размером 600 кв.м. № согласно генеральному плану застройки ДНТСН «Полёт».

По условиям предварительного договора, право собственности у Истца на объект возникает после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (п.6.1.).

Истец был ознакомлен с техническими характеристиками объектов и согласен на заключение основных договоров и не имел претензий по планировке объектов; ДНТСН «Полёт» гарантировало, что объекты не находятся под арестом.

Во исполнение условий договора № от 19.11.2019г. Истцом были выполнены все обязательства, в частности в момент подписания предварительного договора переданы наличными Ответчику 100 000 (сто тысяч) рублей. Остальные 380 000 (триста восемьдесят тысяч) покупатель выплатил ДНТСН «Полёт» в течение 4 месяцев с момента заключения предварительного договора купли-продажи.

В срок до 30.06.2020 г. Ответчик произвел раздел земельного участка к.н. № согласно условиям договора (пункт 1.2), однако основной договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка, оговоренный условиями предварительного договора между Истцом и Ответчиком по неизвестным причинам не был заключен, никаких документов, а именно: проекта договора, приглашения с указанием даты и места заключения договора Истцу не поступало, что является нарушением условий предварительного договора со стороны Ответчика, Истец 10.08.2020 г. направил в адрес Ответчика письменное требование заключить основной договор на земельный участок № (присвоенный к.н. № согласно разделу), с приложением подписанных со стороны Истца проекта договора купли-продажи земельного участка и с требованием произвести со своей стороны содействие в проведении государственной регистрации перехода права собственности на объекты. Однако, требование Истца было проигнорировано. Ответчик умышленно уклонился от получения письма, что подтверждается соответствующей информацией с сайта Почта России, а также почтовым чеком.

В июле 2019 года Истец вступила в ДНТСН «Полет» на территории которого расположены указанные земельные участки, в связи с чем, ей была выдана членская книжка садовода, оплатила вступительные и членские взносы. Истцу был предоставлен доступ на земельный участок, Истец фактически несет расходы по содержанию земельных участков и техническому обслуживанию.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок находятся в залоге у Маслова А.В., Николаева Д.С.

Вместе с тем, Ответчик свои обязательства по заключению основного договора купли-продажи не выполняет, от проведения государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок отказывается, чем нарушаются права и законные интересы Истца.

Истец полагает, что все условия предварительного договора купли-продажи земельного участка, соответствуют условиям основного договора купли-продажи.

На основании вышеизложенного, Истец просит суд:

- Считать заключенным с 19.11.2019г. договор купли-продажи № земельного участка кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования: дачное строительство. Общей площадью 600 кв.м. Координаты <данные изъяты>;

- Признать за гр. Нестеровой ФИО12, право собственности на земельный участок № кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования: дачное строительство. Общей площадью 600 кв.м. Координаты <данные изъяты>

- Истребовать из чужого незаконного владения у Маслова ФИО13, Николаева ФИО14 земельный участок № кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования: дачное строительство. Общей площадью 600 кв.м. Координаты <данные изъяты>

- Взыскать с Маслова ФИО15, Николаева ФИО16, ДНТСН «Полет» в пользу Нестеровой ФИО17 госпошлину в размере 9000,00 рублей.

Маслов А.В. и Николаев Д.С. обратились в суд с встречным исковым заявлением к Нестеровой О.Н. о признании договора купли-продажи недействительным в силу ничтожности.

В обоснование встречного искового заявления указали, что вышеуказанный земельный участок к.н. № находится в залоге, разрешения на продажу указанного земельного участка истцы не давали.

На основании изложенного просят признать недействительным в силу ничтожности предварительный договор купли-продажи земельного участка от 19.11.2019г.

В судебное заседание истец Нестерова О.Н. не явился, извещен о дате и времени судебного заседания надлежащим образом, его представитель Сафронов П.В., действующий на основании доверенности (копия в деле), заявленные исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме. В удовлетворении встречного иска просил отказать, поддержал письменный отзыв на встречный иск, считает требования встречного иска неправомерными.

В судебном заседании представители ответчика иск не признали, просят отказать в удовлетворении исковых требований по указанным основаниям, заявленные встречные исковые требования поддержали, просили встречный иск удовлетворить.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные в материалах дела письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно ст. 68 ГПК РФ объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами. В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

В силу ч. 2 ст. 150 ГПК РФ непредставление истцом доказательств и возражений в установленный судьей срок не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

Согласно статьям 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, и суд оценивает имеющиеся в деле доказательства.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что собственником земельного участка с кадастровым номером № является ДНТСН «Полет», на основании договора купли-продажи от 25 апреля 2019 года, что подтверждается выпиской ЕГРН, представленной в материалах дела.

19.11.2019г. между Истцом и ДНТСН «Полёт» заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка № в соответствии с условиями которого, ДНТСН «ПОЛЕТ» обязано было заключить в будущем, с Истцом, не позднее 30.06.2020 года договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> площадью 6 соток. Категория земель: земли сельхоз назначения, разрешённое использование: дачное строительство. Кадастровый номер земельного участка №.

Согласно п. 3.1. Договора № Истец в момент подписания предварительного договора уплачивает ДНТСН «Полёт» 100 000 (сто тысяч) рублей. Остальные 380 000 (триста восемьдесят тысяч) Истец уплачивает ДНТСН «Полёт» в течение 6 месяцев с момента заключения предварительного договора купли-продажи, начиная с декабря 2019г., ежемесячно, по 63333(шестьдесят три тысячи триста тридцать три) рубля.

По условиям предварительного договора, именно п.1.2, стороны установили, что объект будет отчужден путем раздела земельного участка кадастровый № и выделением земельного участка размером 600 кв.м. № согласно генеральному плану застройки ДНТСН «Полёт».

По условиям предварительного договора, право собственности у Истца на объект возникает после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (п.6.1.).

Истец был ознакомлен с техническими характеристиками объектов и согласен на заключение основных договоров и не имел претензий по планировке объектов; ДНТСН «Полёт» гарантировало, что объекты не находятся под арестом.

Во исполнение условий договора № от 19.11.2019г. Истцом выполнены все обязательства, в частности: в момент подписания предварительного договора переданы наличными денежные средства Ответчику в размере 100 000 (сто тысяч) рублей. Остальные 380 000 (триста восемьдесят тысяч) покупатель выплатил ДНТСН «Полёт» в течение 4 месяцев с момента заключения предварительного договора купли-продажи.

В срок до 30.06.2020 г. Ответчик произвел раздел земельного участка к.н. № согласно условиям договора (пункт 1.2), однако основной договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка, оговоренный условиями предварительного договора между Истцом и Ответчиком по неизвестным причинам не был заключен, никаких документов, а именно: проекта договора, приглашения с указанием даты и места заключения договора Истцу не поступало, что является нарушением условий предварительного договора со стороны Ответчика, Истец 10.08.2020 г. направил в адрес Ответчика письменное требование заключить основной договор на земельный участок № (присвоенный к.н. № согласно раздела) с приложением подписанных со стороны Истца проекта договора купли-продажи земельного участка и с требованием произвести со своей стороны содействие в проведении государственной регистрации перехода права собственности на объекты. Однако, требование Истца было проигнорировано. Ответчик умышленно уклонился от получения письма, что подтверждается соответствующей информацией с сайта Почта России, а также почтовым чеком.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 15 Земельного кодекса РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Заключая предварительный договор купли-продажи земельного участка, собственник тем самым выразил свою волю совершить сделку по отчуждению имущества и принял на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются. Даже если основной договор требует государственной регистрации, регистрировать предварительный договор не нужно.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Положениями статьи 487 ГК РФ регулируются случаи, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата).

Согласно пункту 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Стоит так же принять во внимание, что, поскольку заключенным Договором установлена обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить значительную часть, а именно полную стоимость имущества, то заключенный между сторонами предварительный договор, является не предварительным договором, а договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу абзаца первого статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу пункта 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных данным кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Таким образом, для признания земельного участка недвижимостью и объектом права собственности или иных прав на землю, необходимо, чтобы земельный участок соответствовал признакам, позволяющим его индивидуализировать, для чего имеет значение местонахождение, площадь и границы участка.

Информация об объекте права собственности согласно предоставленным документам на земельный участок: Кадастровый № (образован путем раздела земельного участка к.н. №); Категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения; Вид разрешённого использования: Дачное строительство; Земельный участок по адресу: <адрес>; Уточненная площадь: 600 кв.м.; Межевание: Проведено; Статус: Учтенный; Дата внесения в ЕГРН: 30.06.2020; Координаты: <данные изъяты>; частная собственность ДНТСН «Полет» на основании договора купли-продажи земельного участка от 25.04.2019 г.;

Такие индивидуально-определенные признаки земельного участка, как описание местоположения границ, его площадь, вид разрешенного использования определены для земельного участка, который является предметом предварительного договора, поэтому объект индивидуализирован, в связи с чем, может выступать предметом гражданско-правового оборота.

При таких обстоятельствах, требования истца признать заключенными договор купли-продажи от 19.11.2019г. договор купли-продажи № земельного участка кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования: дачное строительство. Общей площадью 600 кв.м. Координаты <данные изъяты> признании права собственности на этот земельный участок за истцом, подлежат удовлетворению.

Рассматривая исковые требования об истребовании из чужого незаконного владения Маслова А.В., Николаева Д.С. земельного участка № кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования: дачное строительство. Общей площадью 600 кв.м. Координаты <данные изъяты>, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права. В соответствии с п. 1 ст. 59 ЗК РФ признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке.

В силу части 1 ст. 30 ГПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества.

На основании ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Виндикационный иск вправе предъявить не владеющий собственник или законный владелец вещи незаконному владельцу, у которого фактически находится вещь (позиция ВС РФ, ВАС РФ).

В настоящий момент имуществом, которое приобрел Истец, без наличия на то правовых оснований владеют Ответчики 2 и 3.

В соответствии со ст. 305 ГК РФ право на истребование имущества из чужого незаконного владения принадлежит не только собственнику и законному владельцу, но и лицу, владеющему имуществом на основании договора.

В соответствии с п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ.

Данные требования, как и требования о взыскании судебных расходов являются второстепенными от первоначально заявленных требований. При таких обстоятельствах, подлежат удовлетворению и указанные исковые требования.

Вышеуказанная позиция прямо относится к встречным исковым требованиям, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что встречные исковые требования подлежат отклонению.

На основании изложенного, первоначальный иск законный, обоснованный, подлежит удовлетворению, в удовлетворении встречного иска надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, ГПК РФ, суд,

Решил:

Иск Нестеровой ФИО18 – удовлетворить

Договор купли-продажи № земельного участка кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования: дачное строительство. Общей площадью 600 кв.м. Координаты <данные изъяты> считать заключенным с 19.11.2019 года.

Признать за Нестеровой ФИО19, ДД.ММ.ГГГГ года рождения право собственности на земельный участок № кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования: дачное строительство. Общей площадью 600 кв.м. Координаты <данные изъяты>;

Истребовать из чужого незаконного владения Маслова ФИО20, Николаева ФИО21 земельный участок № кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования: дачное строительство. Общей площадью 600 кв.м. Координаты <данные изъяты>;

Взыскать с Маслова ФИО22, Николаева ФИО23, ДНТСН «Полет» солидарно в пользу Нестеровой ФИО24 госпошлину в размере 9000,00 (девять тысяч) рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований Маслова ФИО25, Николаева ФИО26 о признании договора купли-продажи земельного участка от 19.11.2019 года, заключенного между Нестеровой ФИО27 и ДНТ «Полет» недействительным в силу ничтожности – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Щелковский городской суд Московской области.

             Судья    Э.В. Адаманова