Решение по делу № 33-574/2016 от 23.12.2015

Судья Андреев А.П. гр. дело №33-574/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

3 февраля 2016 года     г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего – Елистратовой Е.В.,

судей: Занкиной Е.П., Назейкиной Н.А.,

при секретаре – Лещевой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Филатовой В.Н. на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 12 ноября 2015 года, которым постановлено:

«Исковые требования АО «ГЛОБЭКСБАНК» к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», Филатовой В.Н. о признании права собственности на жилое помещение - удовлетворить.

Признать за АО «ГЛОБЭКСБАНК» право собственности на однокомнатную квартиру №, этаж №, секция №, общей площадью с учетом балконов 47,1 кв.м., жилой площадью 20,4 кв.м. в объекте незавершенного строительства - многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.

Взыскать с ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» в пользу АО «ГЛОБЭКСБАНК» расходы по уплате госпошлины в размере 15251,50 руб.».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Занкиной Е.П., объяснения представителя АО «ГЛОБЭКСБАНК» Железнова А.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

АО «ГЛОБЭКСБАНК» обратилось в суд с иском к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», Филатовой В.Н. о признании права собственности на жилое помещение.

Требования мотивированы тем, что ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» является застройщиком строительства жилого дома по строительному адресу: <адрес>.

21.02.2008г. ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключил с ООО «<данные изъяты>» договор долевого участия в строительстве указанного жилого дома на квартиру №. Договор зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по Самарской области.

Согласно п. 1.1 договоров ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» обязуется в предусмотренный п. 1.3 договора срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства (квартиру) дольщику, а дольщик обязуется уплатить обусловленную п.3.1 договора цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В соответствии с п. 1.3 договора срок окончания строительства и сдача дома - 26.11.2008г. Согласно п.3.2 договора стоимость одного квадратного метра на момент заключения договора составляет 30000 рублей и изменению не подлежит.

На основании п. 1.2 договора общество привлекает дольщика к финансированию строительства указанного дома с последующей передачей дольщику квартиры условный №, этаж №, секция №, количество комнат 1, общая площадь квартиры с учетом балкона (коэффициент 0,5) 47,01 кв.м., площадь квартиры, без учета площади балкона 41,98 кв.м, жилая площадь квартиры 20,28 кв.м.

Согласно п.3.1 договора объем долевого участия дольщика в строительстве жилого дома составляет 1 410 300 рублей. Данная сумма является фиксированной и не подлежит изменению иначе как в соответствии с п.6.1.

По договору уступки прав требования от 25.03.2009г. истец приобрел права требования указанной квартиры. Договор уступки прав требования зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по Самарской области.

В соответствии с п.2.3 договора, уступка прав требования является возмездной, стоимость уступаемых прав составляет 1739840 рублей. Согласно п.3.1, 3.2, 3.3 оплата указанной суммы произведена путем зачета встречных требований. Таким образом, обязательства истца по оплате уступленного права по договору долевого участия исполнены в полном объеме.

02.06.2006г. между мэрией <адрес> и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключен договор аренды земельного участка для проектирования и строительства жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: <адрес>.

27.11.2007г. мэрией <адрес> застройщику ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» выдано разрешение на строительство, впоследствии срок разрешения неоднократно продлевался и в настоящее время установлен до 15.05.2015г.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просил суд признать за АО «ГЛОБЭКСБАНК» право собственности на однокомнатную квартиру №, этаж №, секция №, общей площадью с учетом балконов 47,1 кв.м, жилой площадью 20,4 кв.м в объекте незавершенного строительства - многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.

Судом постановлено вышеуказанное решение об удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с принятым решением суда, Филатова В.Н. подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и постановить новое об отказе в удовлетворении исковых требований.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель АО «ГЛОБЭКСБАНК» Железнов А.А. просил решение суда оставить без изменения, как законное и обоснованное, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Филатова В.Н., представитель ЖСК «ЖАСМИН ДОМ» в суд не явились, извещались надлежащим образом, причину неявки не сообщили.

При указанных обстоятельствах, руководствуясь ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ, судебная коллегия определила, рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, заслушав представителя истца, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст. 330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно п. 3 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с ст. 130 ГК РФ объекты незавершённого строительства относятся к недвижимым вещам.

В соответствии с ч.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

На основании ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предоставлено законом или договором. В случае, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателя (ст. 302 п.1 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В силу ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, вправе потребовать возмещения убытков.

Из материалов дела следует, что 02.06.2006г. между мэрией <адрес> и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключен договор аренды земельного участка № для проектирования и строительства жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: <адрес>, подписан акт приема-передачи земельного участка к договору аренды земельного участка №.

27.11.2007г. мэрией <адрес> застройщику ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» выдано разрешение на строительство, которое впоследствии неоднократно продлевалось и в настоящее время установлено до 26.11.2015г.

02.06.2006г. между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «<данные изъяты>» заключен договор простого товарищества по строительству указанного жилого дома. Из п. 4.1.1, 4.3 договора следует, что ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» обязался выполнять функции застройщика, а ООО «<данные изъяты>» обязалось производить финансирование строительства в соответствии с графиком платежей, утвержденных в приложении №. При этом ООО «<данные изъяты>» было наделено правом заключать договоры с потенциальными инвесторами на свою долю (п. 4.4.2 договора).

К указанному договору простого товарищества между сторонами было заключено 4 дополнительных соглашений.

В дополнительном соглашении № от 26.07.2006г. стороны обязались в срок не позднее 31.12.2006г. заключить договоры участия в долевом строительстве. При этом стороны предусмотрели, что все денежные средства, поступившие в ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» от ООО «<данные изъяты>» считаются оплатой по договору участия в долевом строительстве. Условия об исполнении сторонами не исполненных обязательств по настоящему договору должны быть обязательно указаны в договоре участия в долевом строительстве.

Дополнительным соглашением № от 21.02.2008г. распределены площади (квартиры, офисы и парковки) среди ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «<данные изъяты>».

В приложении к соглашению № указан перечень номеров передаваемых квартир: ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» - 52 квартиры; ООО «<данные изъяты>» - 158 квартир, 23 парковки и 6 офисов площадью 737, 43 кв.м. При этом, спорное жилое помещение - квартира № по указанному перечню передавалась ООО «<данные изъяты>».

21.02.2008г. ООО «<данные изъяты>» и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключили договоры долевого участия в строительстве на квартиры, перечисленные в договорах инвестирования и в договоре простого товарищества (отдельно на каждую), в том числе и на квартиру №.

По соглашению сторон, установленному в договоре простого товарищества, оплатой по договорам долевого участия в строительстве между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «<данные изъяты>» являются расчеты между сторонами по договору простого товарищества.

В п. 3.3 договора долевого участия в строительстве жилого дома между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «<данные изъяты>» в отношении квартиры № определено, что оплата дольщиком суммы своего долевого участия, указанной в п. 3.1 договора, на момент подписания настоящего договора произведена полностью.

В период с 2006 по 2008 г.г. на те же квартиры, которые по договору простого товарищества должны были отойти ООО «<данные изъяты>», с целью привлечения денежных средств третьих лиц для строительства жилого дома были заключены трехсторонние договоры инвестирования между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», ООО «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>».

С ООО «<данные изъяты>» 15.01.2008г. заключен договор № на общую сумму 161048790 рублей на 76 квартир.

Согласно п. 2.2 договора ООО «<данные изъяты>» перечислило денежные средства ООО «<данные изъяты>» по договору об инвестировании в полном объеме на общую сумму 161048790 рублей, что подтверждается платежными поручениями.

Таким образом, обязательства оплаты по договору инвестирования строительства перед ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «<данные изъяты>» со стороны ООО «<данные изъяты>» были исполнены в полном объеме.

02.04.2008г. между ООО «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>» заключен договор уступки прав требования в отношении спорной квартиры №, который был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области. В п. 1.5 договора указано, что на момент заключения договора обязанность по уплате застройщику денежных средств выполнена дольщиком (ООО «<данные изъяты>») в полном объеме. Также в договоре уступки прав имеется отметка о том, что застройщик ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» о заключении договора уведомлен и с его условиями согласен.

25.03.2009г. ООО «<данные изъяты>» заключило с ОАО «<данные изъяты>» договор уступки прав по договору в долевом участии в строительстве указанного жилого дома в отношении спорной квартиры. Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке. Согласно п. 2.3 договора, уступка указанных в п. 1.1 соглашения прав требований является возмездной. Стороны оценили уступаемые права (требования) в размере 1 739 840 рублей. Из п. 3 договора следует, что обязательства ОАО «<данные изъяты>» перед ООО «<данные изъяты>» по оплате уступаемых в соответствии с настоящим договором прав требования к застройщику по договору участия в долевом строительстве с даты подписания настоящего договора прекращаются зачетом встречного требования банка к ООО «<данные изъяты>» по кредитному договору в сумме стоимости уступаемых прав требования.

Обязательства банка перед ООО «<данные изъяты>» в части оплаты уступаемых прав требования к застройщику считаются исполненными в полном объеме.

Аналогичные договоры уступки прав требования в отношении 127 квартир были заключены ОАО «<данные изъяты>» с ООО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>», что следует из установленных решениями Автозаводского районного суда г. Тольятти обстоятельств от 23.04.2013г. и от 13.05.2013г. Данные решения суда вступили в законную силу.

Согласно указанных судебных актов, 02.09.2011г. ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» направил ОАО «<данные изъяты>» уведомление о расторжении в одностороннем порядке договоров уступки права требования в виду не поступления надлежащей их оплаты, однако судебными инстанциями данные действия ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» признаны неправомерными, не влекущими за собой юридических последствий, и данный вопрос ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» предложено решить в судебном порядке на основании положений ст. 450 ГК РФ. Вместе с тем, ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» таким правом не воспользовался.

Оснований ставить под сомнение установленные вышеназванными решениями суда обстоятельства, у суда не имелось.

Доказательств, опровергающих указанные в решениях суда факты, ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» представлено не было.

Суд отметил, что несмотря на правопритязания ОАО «<данные изъяты>», правопреемником которого является АО «ГЛОБЭКСБАНК», 21.05.2013г. ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключил с Филатовой В.Н. договор № долевого участия в строительстве жилого дома, по условиям которого ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» обязуется в предусмотренный п. 1.3 договора срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства Филатовой В.Н., а та, в свою очередь, обязуется оплатить обусловленную п. 3.1 договора цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ». Согласно справке ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» Филатова В.Н. выплатила пай в полном объеме.

Из п. 1.2. указанного договора следует, что ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» привлекает Филатову В.Н. к финансированию строительства вышеуказанного дома с последующей передачей ей для оформления права собственности по акту приема-передачи квартиры -условный №, этаж №, секция №, общая площадь квартиры с учетом балкона 47,1 кв.м., жилая площадь 20,4 кв.м.

П. 3.1 договора между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и Филатовой В.Н. предусматривает, что объем долевого участия дольщика в строительстве жилого дома составляет 1 410 300 рублей. Данная сумма является фиксированной и не подлежит изменению иначе как в соответствии с п. 6.1 договора.

Таким образом, ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» принял на себя обязательство передать Филатовой В.Н. объект недвижимости, право требования в отношении которого ранее возникло у ОАО «<данные изъяты>» (правопреемник АО «ГЛОБЭКСБАНК») на основании договора уступки права требования от 25.03.2009г. Соответственно в отношении одного и того же объекта недвижимого имущества имеется два договора обязывающих ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» передать этот объект в собственность после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Согласно представленным Филатовой В.Н. квитанциям по оплате взносов, она свои обязательства по договору с ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» исполнила, в связи с чем, по акту приема-передачи от 13.01.2014г. спорная квартира была ей передана ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ».

Готовность многоквартирного дома, в котором расположена спорная квартира, составляет 100 %, дом в эксплуатацию не сдается.

Из заключенных с дольщиками договоров следует, что объект подлежит передаче после введения дома в эксплуатацию, то есть передаче подлежит жилое помещение, а не помещение в незавершенном строительством объекте. При этом, до настоящего времени решение о введении дома в эксплуатацию не принято.

Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу, что АО «ГЛОБЭКСБАНК» имеет преимущественное право перед Филатовой В.Н. требовать передачи ему спорной квартиры, так как с истцом договор заключен раньше, он является действующим и зарегистрирован в установленном законом порядке. ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» нарушил обязательства по передаче спорного помещения истцу, который полностью исполнил свои обязательства по договорам уступки прав требования в строительстве для получения в собственность жилого помещения.

С учетом того, что договор долевого участия от 21.02.2008г., заключенный между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «<данные изъяты>» и последующие договоры об уступке права требования, являются действующими, зарегистрированы в соответствии с законом, не признаны в установленном порядке недействительными, действия ООО «М-Холдинг» по договору от 02.04.2008г., которым уступлено право требования ООО «<данные изъяты>» согласованы с представителем ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», а ОАО «<данные изъяты>» (правопреемником которого является АО «ГЛОБЭКСБАНК») исполнил условия договора от 21.02.2008г. и условия договора уступки прав от 25.03.2009г., сам по себе многоквартирный жилой дом не относится к самовольной постройке, обязательства ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» перед АО «ГЛОБЭКСБАНК» не исполнены, суд удовлетворил исковые требования АО «ГЛОБЭКСБАНК» и признал за ним право собственности на однокомнатную квартиру № в незавершенном строительством объекте.

Согласно правовой позиции, изложенной в п.38 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010г., приобретатель может быть признан добросовестным если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности если принял разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает всем признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным лицом.

Вопреки требованиям ч. 3 ст. 4 Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» договор № от 21.05.2013г. долевого участия в строительстве жилого дома, заключенный между Филатовой В.Н. и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» не зарегистрирован в установленном порядке.

Между тем, если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков (ст. 398 ГК РФ).

По состоянию на день заключения договора долевого участия в строительстве № в строительстве между ЖСК «ЖАСМИН ДОМ» и Филатовой В.Н. в ЕГРП имелась запись регистрации в отношении спорной квартиры права долевого участия в строительстве за ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК», а также на наличие ареста, наложенного судом в отношении спорной квартиры. При проявлении должной осмотрительности Филатова В.Н. должна была знать о наличии зарегистрированного в отношении данной квартиры права требования за ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК».

Учитывая изложенное, суд верно указал, что Филатову В.Н. нельзя признать добросовестным приобретателем спорного имущества.

Указанные выводы суда первой инстанции судебная коллегия считает законными и обоснованными.

Вопрос о взыскании с ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» в пользу АО «ГЛОБЭКСБАНК» расходов по уплате государственной пошлины в размере 15251,50 руб. судом разрешен в соответствии с требованиями ст. 98 ГПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы в целом сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 12 ноября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Филатовой В.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: