Решение по делу № 3а-366/2018 от 13.09.2018

Дело № 3а-366/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 октября 2018 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Ефремовой О.Н.

при секретаре Силенок О.В.

с участием представителя административного истца Валько Т.Р., действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ПОЗИТРОН» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ПОЗИТРОН» (далее – ОО «ПОЗИТРОН», Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: Пермский край г. Добрянка ул. Леонова, дом 13, в размере рыночной стоимости 5119000 рублей по состоянию на 01.01.2013.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше земельного участка, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01.01.2013 составила 29613 792, 48 рублей, вместе с тем согласно отчету об оценке, рыночная стоимость на эту же дату составила 5119000 рублей. Таким образом, завышенная стоимость объектов недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату земельного налога в законно установленном размере. Общество обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости участка, однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю заявление было отклонено.

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении административного искового заявления настаивает, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Административный ответчик Правительство Пермского края, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, участие своего представителя в судебном заседании не обеспечил, свои доводы изложил в письменном отзыве.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Управление Росреестра по Пермскому краю, ФГБУ «ФПК Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю, муниципальное образование г. Добрянка в лице администрации г. Добрянка о времени и месте рассмотрения дела извещены.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

Положениями статьи 2 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», вступившего в силу с 01.01.2017, установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Пунктом 3 названной статьи предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 167-ФЗ), были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности). Так, в Закон была включена глава III.1 «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «ПОЗИТРОН» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером **, расположенный по адресу: ****, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленными объектами (производственная база), о чем представлено свидетельство о государственной регистрации права и кадастровый паспорт.

Кадастровая стоимость указанного участка определена в ходе государственной кадастровой оценки земель Пермского края на основании Постановления Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края», в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01.01.2013 и составила 29613 792, 48 рублей.

Считая данную стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику ООО «МВМ-Оценка». По результатам работы оценщиком Ш. составлен отчет об оценке от 04.07.2018 № 57/Н-18, рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2013 земельного участка определена оценщиком в размере 5119000 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 23.07.2018 № 696 Обществу отказано в установлении кадастровой стоимости спорного участка в размере равном рыночной стоимости, со ссылкой на превышение разницы кадастровой стоимости от рыночной стоимости, указанной в отчете, более чем на 30% (а именно, на 83%), а также на оформление и содержание отчета об оценке с нарушением статьи 11 Закона об оценочной деятельности, подпунктов «а», «б» пункта 22 ФСО № 7.

Принимая во внимание, что кадастровая стоимость, утвержденная Правительством Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п, определена в результате проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01.01.2013, рыночная стоимость земельного участка подлежит определению по состоянию на 01.01.2013.

Представленный в материалы дела административным истцом отчет об оценке от 04.07.2018 № 57/Н-18 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщик произвел анализ рынка земельных участков на территории Пермского края, выделив по группам участки г. Перми, Пермском, Добрянском районах и других районах края, а также произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченного исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.

На основании проведенного анализа рынка земельных участков Пермского края, оценщик пришел к выводу, что средняя цена на земельный участок под промышленную застройку на территории Пермского края (кроме Пермского муниципального района), с учетом местоположения объекта (Зона II), составит 124 рублей/кв.м, границы диапазона определены от 2 до 285 рублей/кв.м.

Применяя сравнительный подход, из предложенного рынка купли-продажи участков на территории г. Перми оценщик выбрал в качестве объектов-аналогов земельные участки, которые расположены на землях населенных пунктов и относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, это земельные участки промышленного назначения и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (элементам сравнения), таким как: передаваемые имущественные права, условия продажи, условие финансовых расчетов, условия рынка (даты публичной оферты).

Корректировка на уторговывание (скидки при продаже) не производилась, поскольку были использованы сведения о состоявшихся сделках.

Применены скидки на местоположение объектов-аналогов и на площадь.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене сделок о продаже объектов. Приложенные к отчету оценщика скриншоты страниц сайта являются читаемыми.

Судом отклоняется указание на то, что по информации, представленной Министерством по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края на дату оценки имелись предложения сходных с объектов оценки объектов-аналогов по ценам от 1854 до 2600 руб./кв.м, что указывает на нарушение подпунктов «а», «б» пункта 22 ФСО № 7.

Оценщик сформировал выборку земельных участков промышленного назначения по данным открытых источников, в том числе данных портала Росреестра, в которых отсутствовали сведения, приведенные Министерством по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края в письме от 19.07.2018 при рассмотрении Комиссией 23.07.2018 заявления ООО «ПОЗИТРОН». В материалы дела не представлено доказательств того, что на дату оценки имелись сведения по предложениям к продаже сходных с объектом оценки аналогов по ценам 437, 35 руб./кв.м, 495, 05 руб./кв.м, 459, 94 руб./кв.м, 701, 43 руб./кв.м, 534, 41 руб./кв.м, 284, 02 руб./кв.м, а также то, что сведения по этим объектам были размещены в открытых источниках, использованных оценщиком для осуществления выборки до даты оценки.

Как следует из отчета об оценке, оценщиком описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, в связи с чем, нарушений пункта 22 ФСО № 7 судом не установлено.

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации или в судебном порядке, не установлено иное.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиками не представлено.

Учитывая, что отчет об оценке лицами, участвующими в деле, не оспаривался, доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельного участка, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось, суд считает, что требования ООО «ПОЗИТРОН» подлежат удовлетворению.

При этом следует учитывать, что Общество является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Таким образом, требование заявителя подлежит удовлетворению, а кадастровая стоимость участков, собственником которых оно является, подлежит установлению равной рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке по состоянию на 01.01.2013.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указать дату подачи соответствующего заявления.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Пленума от 30.06.2015 № 28, датой подачи заявления для юридических является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, ООО «ПОЗИТРОН» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с заявлением 06.07.2018, суд считает необходимым указать данную дату подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости, установленная кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2018.

Руководствуясь ст.ст. 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «ПОЗИТРОН» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленными объектами (производственная база), расположенного по адресу: Пермский край г. Добрянка ул. Леонова, дом 13, равной его рыночной стоимости в размере 5119000 рублей по состоянию на 1 января 2013 года.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать дату обращения в комиссию – 6 июля 2018 года. Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Решение суда изготовлено в окончательном виде 23 октября 2018 года.

Судья (подпись)