Решение по делу № 2-727/2022 (2-6536/2021;) от 03.06.2021

Дело № 2-727/2022                                   УИД: 78RS0023-01-2021-005204-22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 августа 2022 года                                            Санкт-Петербург

Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

Председательствующего судьи Лукиной А.В.

При секретаре Шпаковой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Жукова Романа Александровича, Осипова Игоря Валерьевича, Ткачук Марины Николаевны, Челядиновой Елены Геннадьевны, Новиковой Надежды Владимировны к ООО «Бау Комфорт» о признании недействительным решения внеочередного общего собрания собственников помещений, оформленного протоколом № 1/2021 от 21.05.2021 года,

установил:

Истцы обратились в суд с настоящим иском, указав, что они являются собственниками (правообладателями) жилых помещений № в доме <адрес> в Санкт-Петербурге. На доске объявлений в подъезде многоквартирного дом (МКД) истцы обнаружили протокол общего собрания № 1/2021 от 21.05.2021 года. Истцы полагают решения, оформленные указанным протоколом незаконными, поскольку голоса собственников подсчитаны неверно. Так, 14.05.2021 года собственники МКД по акту приема-передачи передали генеральному директору ООО «Бау Комфорт» под роспись 183 бюллетеня, в которых по вопросам повестки №№ 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.11, 2.12 собственники проголосовали «против», количество проголосовавших составило 52,352%. Вместе с тем, в спорном протоколе указаны иные цифры.

При этом, общая площадь дома составляет 13 589,30 кв.м., для наличия кворума в собрании должны принять участие и проголосовать по вопросам повестки более 50%, то есть более 6794,65 кв.м. По обжалуемым вопросам необходимого количества голосов «за» не имеется.

На основании указанного истцы просят суд признать недействительными решения №№ 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.11, 2.12 внеочередного общего собрания собственников (правообладателей) помещений в МКД по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, проведенного по инициативе управляющей компании - ООО «Бау Комфорт» в период с 16.00 09.04.2021 по 18.00 14.05.2021, оформленные протоколом №1/2021 от 21.05.2021 (л.д. 3-6, 228-229 том 1, л.д. том 2).

Представитель истца Новиковой Н.В. – Шашурина А.Р. в судебное заседание явилась, поддержала исковые требования в полном объеме.

Истцы: Жуков Р.А., Осипов И.В., Ткачук М.Н., Челядинова Е.Г. в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом (л.д. 24-27, 79, 81-84 том 2), Осипов И.В. и Челядинова Е.Г. просили рассматривать дело в их отсутствие (л.д. 85,87 том 2).

Представитель ответчика Жирков К.Ю. в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица Государственная жилищная инспекция СПб в судебное заседание не явился, извещен судом, просил рассматривать дело в его отсутствие (л.д. 24-27, 81-84 том 2).

Суд, определив рассматривать дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ, выслушав представителя ответчика, представителя истца, изучив материалы дела, оценив в совокупности все собранные по делу доказательства, приходит к следующим выводам.

Как следует из п. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В соответствии с п. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течении шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Согласно ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2 - 3.1, 4.2, 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание.

Из материалов дела следует, что истцы являются собственниками (правообладателями) жилых помещений № в доме <адрес> в Санкт-Петербурге, что подтверждается актами о передаче объекта долевого строительства от застройщика – АО «Пулковский Мезонин» дольщику (л.д. 36-45 том 1).

Указанный дом введен в эксплуатацию 25.03.2021 года.

26.03.2021 года между АО «Пулковский Мезонин» и ответчиком заключен договор управления.

В соответствии с п. 7 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, в период с 09.04.2021 года по 14.05.2021 года по инициативе ответчика проведено общее собрание собственников помещений МКД в форме очно-заочного голосования.

14.05.2021 года собственники МКД по акту приема-передачи передали генеральному директору ООО «Бау Комфорт» под роспись 183 бюллетеня, в которых по вопросам повестки №№.1, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.11, 2.12 собственники проголосовали «против» (л.д. 46-50 том 1).

Из протокола общего собрания № 1/2021 от 21.05.2021 года (л.д. 19-34 том 1) следует, что по вопросу 2.1 повестки: Выбор в качестве способа управления МКД управляющую организацию проголосовали «за» 54,27%; по вопросу 2.2 Выбор в качестве управляющей организации – ООО «Бау Комфорт» проголосовали «за» 51,00%; по вопросам 2.3 и 2.4 повестки Утверждение формы и условий договора управления МКД и срока заключения проголосовали «за» 51%; по вопросу 2.5 повестки Утверждение тарифов на жилищно-коммунальные услуги проголосовали «за» 50,50%; по вопросу 2.11 повестки Принятие решения о заключении каждым собственником помещения в МКД, прямого договора электроснабжения с организацией ООО «Сбытовая компания Вымпел» с 01.09.2021 года проголосовали «за» 50,23%; по вопросу 2.12 повестки Принятие решения о заключении каждым собственником помещения в МКД прямого договора теплоснабжения и горячего водоснабжения с ООО «Ориент Бридж» с 01.09.2021 проголосовали «за» 50,56% (л.д. 193-204 том 1).

Из ответа ГЖИ от 09.07.2021 года на обращение Ткачук М.Н. следует, что Инспекцией был проведен сплошной пересчет голосов решений в части определения количества голосов «за» по пунктам 2.1, 2.2, 2.3, 2.4 и установлено, что решения по пунктам 2.2, 2.3, 2.4 повестки собрания приняты менее 50% голосов от общего количества голосов собственников помещения МКД принявших участие в проведенном общем собрании. Таким образом, признаки ничтожности проведения общего собрания отсутствуют, вместе с тем, решения по пунктам 2.2, 2.3, 2.4 повестки дня о выборе ООО «Бау Комфорт» в качестве управляющей организации, об утверждении формы и условий договора управления, о заключении договора управления в предложенной редакции не приняты, поскольку отсутствует необходимый кворум (л.д. 115-117 том 1).

Как следует из акта ГЖИ СПб от 05.07.2021 года общая площадь жилых и нежилых помещений МКД составляет 13 589,3 кв.м., в собрании приняли участие собственники помещений, обладающие 92,99% голосов (12 636,89 кв.м.) от общего числа голосов собственников помещений МКД (л.д. 210-212 том 1).

На основании протокола № 2/2021 от 25.07.2021 года внеочередного собрания собственников МКД по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> собственниками принято решение о выборе в качестве способа управления домом управление товариществом собственников жилья «Пулковский оазис» (л.д. 127-136 том 1).

30.07.2021 года в ЕГРЮЛ внесена запись о создании ТСЖ «Пулковский оазис» (л.д. 104-112 том 1).

Распоряжением ГЖИ по СПб от 24.09.2021 года из реестра лицензий Санкт-Петербурга исключены сведения о МКД по вышеуказанному адресу, из раздела реестра, содержащего перечень адресов МКД, в отношении которых ООО «Бау Комфорт» осуществляется предпринимательская деятельность (л.д. 113-114 том 1).

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указал, на то, что вплоть до 01.10.2021 года ООО «Бау Комфорт» оставался действующей управляющей компанией МКД, реальных доказательств фальсификации подсчета голосов 21.05.2021 не представлено (л.д. 170-178 том 1).

Также ответчик указал на то, что отсутствие кворума по трем вопросам повестки, по мнению ГЖИ, произошло вследствие выявленного участия в голосовании лиц, не являющихся собственниками квартир № и №, тогда как имеются акты приема-передачи данных квартир застройщиком. Исключение ГЖИ из подсчета голосов еще 8 квартир незаконно, по мнению ответчика, поскольку бюллетени от указанных собственников были предоставлены ГЖИ, однако впоследствии указанные собственники заявили о своем неучастии в голосовании, при этом почерковедческая экспертиза в отношении данных бюллетеней не производилась. Кроме того, собственники квартир №, проголосовавшие «против» не имели права голосовать, поскольку на момент голосования не являлись владельцами указанных квартир. Ответчик указал, что представленная истцами информация об альтернативном подсчете голосов, является ошибочной, подлежит исключению из числа доказательств (л.д. 1-14 том 2).

В соответствии со ст. 181.5 ГК РФ решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

Согласно ч. 1 ст. 181.2 ГК РФ решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания, и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Как указано выше, общая площадь жилых и нежилых помещений МКД составляет 13 589,3 кв.м., в собрании приняли участие собственники помещений, обладающие 92,99% голосов (12 636,89 кв.м.) от общего числа голосов собственников помещений МКД. Соответственно, необходимый кворум для проведения указанного собрания имелся.

Вместе с тем, материалами дела подтверждается, что решения по пунктам 2.2, 2.3, 2.4 повестки собрания приняты менее 50% голосов от общего количества голосов собственников помещения МКД, принявших участие в проведенном общем собрании. Соответственно, по пунктам 2.2, 2.3, 2.4 повестки дня о выборе ООО «Бау Комфорт» в качестве управляющей организации, об утверждении формы и условий договора управления, о заключении договора управления в предложенной редакции решения приняты не были.

Как следует из п. 2 ст. 198 ЖК РФ в случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения в системе, а также направить их в орган государственного жилищного надзора.

Распоряжением ГЖИ по СПб от 24.09.2021 года из реестра лицензий Санкт-Петербурга исключены сведения о спорном МКД из раздела реестра, содержащего перечень адресов МКД, в отношении которых ООО «Бау Комфорт» осуществляется предпринимательская деятельность (л.д. 113-114 том 1).

При этом, суд также принимает во внимание, что отсутствие принятого решения по вопросам повестки 2.1, 2.2, 2.3, 2.4 о выборе ООО «Бау Комфорт» в качестве управляющей организации влекут за собой и недействительность указанных истцами решений по вопросам повестки 2.5, 2.11, 2.12, поставленными на обсуждение данной управляющей организацией.

Доводы ответчика о том, что в собрании приняли участие не только собственники помещений многоквартирного дома, но и лица, права которых на помещения в данном доме не зарегистрированы, суд полагает несостоятельными, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.

В соответствии со ст. 18 ЖК РФ право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») и настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со ст. 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу п. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

С момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Из представленных в материалы дела актов передачи объекта недвижимости – квартир №, следует, что участники долевого строительства приняли указанные объекты надлежащим образом (л.д. 33-74 том 2).

Таким образом, правомочие принимать участие в голосовании на общем собрании указанных в решениях голосования указанных лиц подтверждается материалами дела, в том числе актами приема-передачи объектов долевого строительства, при этом, исходя из того, что отсутствие государственной регистрации права на квартиры за их собственниками производится на основании желания собственников, отсутствие регистрации не свидетельствует об отсутствии у них права собственности на указанные помещения, а потому при указанных обстоятельствах голоса, поданные собственниками данных помещений, правомерно учитывались при принятии оспариваемых истцом решений на общем собрании собственников МКД.

Оценив установленные по делу обстоятельства в их совокупности, руководствуясь положениями ст.ст. 8, 9, 11, 12, 181.2, 181.5 ГК РФ, ст.ст. 4, 37, 44, 44.1, 45, 46, 47, 48 ЖК РФ, разъяснениями, изложенными в п. 109 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», исходя из того, что обжалуемые решения собственников помещений в многоквартирном доме приняты в отсутствие необходимого для этого кворума, что является существенным нарушением порядка проведения оспариваемого собрания, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 67, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Жукова Романа Александровича, Осипова Игоря Валерьевича, Ткачук Марины Николаевны, Челядиновой Елены Геннадьевны, Новиковой Надежды Владимировны – удовлетворить.

Признать недействительным решение внеочередного общего собрания собственников (правообладателей) помещений в многоквартирном доме со встроенно-пристроенным помещениями, административно-управленческим объектом по адресу: <адрес>, проведенного по инициативе управляющей компании ООО «Бау Комфорт» (ИНН 7816692278) в период с 16 час. 00 ин. 09.04.2021 года по 18 часов 00 минут 14.05.2021 года в форме очно-заочного голосования, оформленного протоколом № 1/2021 от 21.05.2021 года по вопросам повестки № 2.1, 2.2., 2.3., 2.4., 2.5, 2.11, 2.12.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд через Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья:                                                                                         А.В. Лукина

Решение в окончательной форме изготовлено 03.10.2022 года.