Решение по делу № 2-663/2023 от 19.09.2023

Дело № 2-663/2023

УИД: 86RS0021-01-2023-000435-08

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

гор. Югорск                             25 декабря 2023 года

Югорский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе председательствующего судьи Колобаева В.Н., с участием:

представителя истца Бородиной Т.М.,

при секретаре Харитоновой Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-663/2023 по исковому заявлению Рыбалки Владимира Владимировича к Зуфаровой Ольге Вениаминовне об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимое имущество,

установил:

Рыбалка В.В. обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к Зуфаровой О.В. об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимое имущество.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, находящегося по адресу: ХМАО-Югра, <адрес>, домовладение 6. Договор был удостоверен нотариусом ФИО4 Расчет между сторонами был произведен в полном объеме при подписании договора. Объект незавершенного строительства передан ответчиком по передаточному акту ДД.ММ.ГГГГ. О том, что договор необходимо было регистрировать в регистрирующем органе, истцу и ответчику не было известно, считали, что нотариального удостоверения договора достаточно для оформления перехода права собственности. Осенью 2009 года истец завершил строительство дома и обратился в БТИ для составления технического паспорта на жилой дом, технический паспорт был изготовлен. В 2022 истец обратился в МФЦ для регистрации права собственности на объект завершенного строительства, получил отказ, так как в ЕГРН имеются внесенные сведения о завершенном строительстве объекта и собственнике объекта Зуфаровой О.В. Оснований для внесения изменений в ЕГРН не имеется, так как отсутствует волеизъявление собственника Зуфаровой О.В. на регистрацию перехода права собственности, а ее место нахождения истцу не известно. Считал, что восстановить нарушенное право возможно только в судебном порядке, просил признать переход права собственности на объект незавершенного строительства состоявшимся, признать за ним право собственности на объект по адресу: ХМАО-Югра, <адрес>, домовладение 6, признать отсутствующим у Зуфаровой О.В. права собственности на указанный жилой дом, обязать Управление Росреестра по ХМАО-Югре произвести государственную регистрацию прав собственности на объект.

В судебное заседание истец Рыбалка В.В. не явился, будучи надлежаще извещенным, о причинах неявки суду не сообщил, не ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель истца Бородина Т.М. исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в уточненном иске, просила удовлетворить в полном объеме.

Ответчик Зуфарова О.В. в судебное заседание не явилась, будучи извещена, о причинах неявки суду не сообщила.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по ХМАО-Югре в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие, в представленном отзыве указал, что в ЕГРН имеется регистрация права собственности на объект недвижимости жилой дом, по адресу: ХМАО-Югра, <адрес>, право зарегистрировано за ответчиком Зуфаровой О.В. с ДД.ММ.ГГГГ. Против удовлетворения требований не возражал, оставил принятие решения на усмотрение суда.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон, третьего лица.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Зуфаровой О.В. и Рыбалка В.В. был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, состоящего из основного брусового строения с мансардой, расположенного по адресу: <адрес>, ХМАО, <адрес>, домовладение №, на земельном участке площадью 1036 кв.м., стороны оценили указанный объект в 200 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ составлен передаточный акт, согласно которому Зуфарова О.В. передала спорный объект незавершенного строительства Рыбалке В.В.

Постановлением главы администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ согласовано отчуждение (продажа) Зуфаровой О.В. объекта незавершенного строительства – индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, ХМАО, <адрес>, домовладение №, и хозяйственных построек.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что расчеты по договору произведены Рыбалка В.В. в полном объеме, доказательств обратного в материалах дела не имеется.

Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ удостоверен нотариусом ФИО4

При таких обстоятельствах, учитывая, что в момент совершения сделки купли-продажи объекта незавершенного строительства, договор исполнен обеими сторонами в полном объеме, обязательство продавца передать недвижимость также покупателю считается исполненным.

В соответствии с п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Поскольку договор об отчуждении недвижимого имущества был заключен в требуемой форме и исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, соответственно, договор становится обязательным для сторон и поэтому ни одна из сторон по данному договору не вправе распоряжаться спорным имуществом, т.к. данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора.

Суд находит договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ действительным, порождающим правовые последствия, поскольку договор соответствует требованиям закона и заключен в надлежащей (письменной) форме, установленной ст. 550 ГК РФ.

Однако государственная регистрация перехода права собственности не состоялась по причине уклонения ответчика от регистрации договора и регистрации перехода права собственности к новому владельцу. Соответственно дальнейшие действия покупателя по подаче в Межмуниципальный отдел по <адрес> и <адрес> Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре заявления о регистрации перехода права собственности не возможны.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В соответствии частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу положений статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1).

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

С учетом приведенных норм закона, принимая во внимание, что договор купли-продажи заключен после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ, переход к истцу права собственности на спорное недвижимое имущество подлежал государственной регистрации в установленном законом порядке с одновременной регистрацией права собственности на недвижимое имущество за продавцом.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации 3 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), на недвижимое имущество в соответствии перехода или прекращения прав с Гражданского кодекса Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно п.п. 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В пунктах 60, 61, 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п. 60).

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 61).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Вместе с тем, судом установлено, что в 2009 году истец Рыбалка В.В. завершил строительство дома и провел его технический учет, данные о доме включены в Единый государственный реестр объектов капитального строительства, проведен его кадастровый учет, о чем сведения переданы БТИ в Росреестр.

Таким образом, объект незавершенного строительства, приобретённый на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у Зуфаровой О.В. приобрел статус жилого дома.

Согласно сведениям из ЕРГН в настоящий момент право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: ХМАО-Югра, <адрес>, зарегистрировано за Зуфаровой О.В. по данным кадастрового учета, начиная с ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов реестрового дела в отношении спорного объекта, в частности из технического паспорта, следует, что технический учет объекта завершенного строительством осуществлен ДД.ММ.ГГГГ владельцем Рыбалка В.В.

При этом материалы дела не содержат данных, что в промежуток времени с ДД.ММ.ГГГГ по настоящий момент в отношении спорного объекта осуществлялись регистрационные действия, не содержится данных, что Зуфарова О.В. имеет правопритязания по отношению к спорному объекту недвижимости.

С учетом установленных обстоятельств, оценивая представленные доказательства в совокупности, учитывая, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами были достигнуты соглашения по всем существенным условиям договора, договор заключён в надлежащей форме, подписан сторонами, и исполнен ими, продавец по договору исполнил свои обязательства по передаче объекта незаконченного строительством покупателю, суд приходит к выводу, что право собственности на объект недвижимого имущества – индивидуальный жилой дом возникло у Рыбалки В.В. на основании совершенной сделки купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ и последующего завершения строительства покупателем, при этом, учитывая, что в настоящий момент регистрация сделки в установленном законом порядке невозможна в связи с тем, что продавец уклоняется от регистрации сделки, при этом учитывая, что совокупностью доказательств подтверждается, что право собственности на спорный жилой дом как объект завершенного строительства у Зуфаровой О.В. в силу закона либо на основании сделки не возникало, суд приходит к выводу об удовлетворении иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск Рыбалки Владимира Владимировича к Зуфаровой Ольге Вениаминовне удовлетворить.

Признать состоявшимся переход права собственности на объект недвижимости - жилой дом, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <адрес>, от Зуфаровой Ольги Вениаминовны в собственность Рыбалки Владимира Владимировича на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом <адрес> ФИО4 по реестру №.

Признать отсутствующим у Зуфаровой Ольги Вениаминовны права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <адрес>, кадастровый №.

Признать за Рыбалкой Владимиром Владимировичем право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <адрес>, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в Федеральный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры через Югорский районный суд ХМАО-Югры в течение месяца.

Решение принято в окончательной форме 10 января 2024 года.

Верно.

Председательствующий судья                     В.Н.Колобаев

Секретарь суда                                  ФИО7