Решение по делу № 02-0259/2021 от 16.07.2020

УИД: 77RS0004-02-2020-004569-80

Дело № 2-259/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Москва 08 декабря 2021 года

Гагаринский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Кочневой А.Н., при секретаре Байцаевой Д.Э.,., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-259/2021 по иску Лукьянцева ... к ООО «РК-Строй», ООО «Банк ДОМ.РФ» о признании недействительным договора передачи земельного участка в части, признании права собственности, обязании передать помещения, встречному иску ООО «РК-Строй» к Лукьянцеву ... о признании добросовестным приобретателем

УСТАНОВИЛ:

Истец, Лукьянцев А.В., обратился в суд с иском к ответчику ООО «РК Строй», просит обязать передать ему нежилое помещение по адресу: адрес ..., секция 1, № пп 1, площадью 540,34 кв.м., на основании вступившего в законную силу решения Гагаринского районного суда г. Москвы от 17.07.2018г. по делу № 2-3028/2018, которым за Лукьянцевым А.В. признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

Также, Лукьянцев А.В. обратился в суд с иском к ответчикам ООО «РК Строй», АО «СУ-155», просит признать недействительным договор передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (объектом незавершенного строительства) и обязательств застройщика от 08.07.2019, заключенного между АО «СУ-155» и ООО «РК Строй», в части передачи ООО «РК Строй» прав на нежилое помещение, расположенное по адресу: адрес ..., секция 1, номер пп 1, площадью 540,34 кв. м; признать право собственности Лукьянцева А.В. на жилые помещения квартиры, расположенные по адресу: адрес, проспект ...7: № 1 площадью 49,9 кв.м с кадастровым номером 2, № 3 площадью 86,9 кв.м с кадастровым номером 4, № 5 площадью 62,4 кв.м с кадастровым номером 6, № 7 площадью 95,4 кв.м с кадастровым номером 8, № ... площадью 66,8 кв.м с кадастровым номером 10.

Требования мотивированы тем, что 10 февраля 2014 года между ЗАО «СУ-155» (продавец) и Лукьянцевым ... (покупатель) был заключен Предварительный договор №104011/02001-С о продаже в будущем нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес, ... 1, этаж 2, № пп1, площадью 540,35 кв. м. Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 17.07.2018г. по делу №2-3028/2018 за Лукьянцевым А.В. признано право собственности на долю в незавершенном строительством объекте, расположенном по строительному адресу: г. Москва, ул. адрес 10С, корп. 8, имеющей следующие проектные характеристики: на 2 этаже секция 1 номер пп1 ориентировочной площадью 540,34 кв.м. Решением Арбитражного суда Московской области от 12.04.2018 (резолютивная часть от 05.04.2018) АО «СУ-155» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурное производство. Арбитражным судом Московской области произведена замена застройщика с АО «СУ-155» на ООО «РК Строй». 08.07.2019 между АО «СУ-155» и ООО «РК Строй» заключен договор передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, по условиям которого АО «СУ-155» обязался передать ООО «РК Строй» права на земельный участок, предназначенный для строительства объекта незавершенного строительства, в том числе все неотделимые улучшения, расположенные на земельном участке, в том числе объект незавершенного строительства: проектируемое назначение - жилой дом, площадью 79852 кв. м, кадастровый номер ...НОМЕР, принадлежащий Застройщику (АО «СУ-155») на праве собственности, о чем в едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации №...-77/012/2018-1 от 22.03.2018, со всеми существующими на момент заключения договора коммуникациями, санитарными системами и оборудованием, являющимся неотъемлемой частью объекта незавершенного строительства. В настоящее время объект незавершенного строительства введен ООО «РК Строй» в эксплуатацию. Принадлежащее истцу на основании решения Гагаринского районного суда г. Москвы от 17.07.2018 по делу №2-3028/2018 нежилое помещение было преобразовано ответчиком ООО «РК Строй» в 5 (пять) жилых помещений. Право собственности на 5 (пять) жилых помещений, преобразованных из принадлежащего истцу нежилого помещения, зарегистрировано за ООО «РК Строй». ООО «РК Строй» от передачи принадлежащего истцу имущества и оформлении документов, необходимых для государственной регистрации истцом прав собственности на спорное имущество, уклоняется. Поскольку по условиям Договора передачи Застройщиком АО «СУ-155» переданы приобретателю ООО «РК Строй» права на не принадлежащее ему, а принадлежащее на праве собственности Лукьянцеву А.В. имущество, данная сделка в части передачи прав на нежилое помещение, расположенное по адресу: адрес, ... 1, этаж 2, № пп1, площадью 540,35 кв. м является недействительной, не соответствующей закону, нарушающей права и охраняемые законом интересы истца как собственника части переданного объекта.

Ответчиком подан встречный иск о признании ООО «РК Строй» добросовестным приобретателем жилых помещений - квартир: №1 кадастровый номер 2, общей площадью 49,9 кв.м, №3 кадастровый номер 4, общей площадью 86,9 кв.м, №5 кадастровый номер 6, общей площадью 62,4 кв.м, №7 кадастровый номер 8, общей площадью 95,4 кв.м и №... кадастровый номер 10, общей площадью 66,8 кв.м, расположенных по адресу: адрес, ....

Встречные требования ООО «РК Строй» мотивированы тем, что Арбитражным судом Московской области произведена возмездная передача имущества и обязательств АО «СУ-155» перед участниками строительства приобретателю - ООО «РК Строй», а именно, 13.03.2019г. Арбитражный суд Московской области по делу № А41-1022/16 удовлетворил заявление ООО «РК Строй» о намерении стать приобретателем объекта незавершённого строительства – многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ... и исполнить обязательства застройщика по передаче жилых помещений и машино-мест участникам строительства (определение Арбитражного суда Московской области от 19.04.2019г.). 24.05.2019г. Арбитражным судом Московской области вынесено определение о передаче застройщиком (АО «СУ-155») приобретателю (ООО «РК Строй») земельного участка с объектом незавершенного строительства, а также прав требования и обязательств застройщика перед участниками строительства. 08.07.2019г. между АО «СУ-155» и ООО «РК Строй» на основании выступивших в силу решений Арбитражного суда Московской области подписан Договор передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (объектом незавершенного строительства) и обязательств застройщика (далее - «Договор передачи»). 02.08.2019г. к Договору передачи между АО «СУ-155» и ООО «РК Строй» подписан Передаточный акт. ООО «РК Строй» исполнило обязательство по перечислению денежных средств в размере 24 296 108 руб. 00 коп. на специальный банковский счет АО «СУ-155», что подтверждается платежным поручением № 3578 от 24.04.2019г. Объект незавершенного строительства приобретен ООО «РК Строй» у АО «СУ-155» возмездно, в размере 100% доли. В 2018 году жилой дом не был завершен строительством, поэтому Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 17.07.2018 по гражданскому делу 2-3028/2018 по иску к АО «СУ-155» за истцом признано право собственности на долю в объекте незавершённого строительства, а не на конкретное помещение. Ответчиком по гражданскому делу № 2-3028/2018 являлось АО «СУ-155», ООО «РК Строй» стороной по делу не являлось и не привлекалось к участию. 22.03.2018 за АО «СУ-155» Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано право собственности (регистрационный номер записи ...-77/012/2018-1) на объект незавершенного строительства по адресу: г. Москва, Новые Черемушки, кв.10С, корп.8, кадастровый номер ..., что подтверждается Выпиской из единого государственного реестра (ЕГРН) от 10.04.2018. Доля в праве 100%. 16.10.2019. Управлением Росреестра по Москве зарегистрирован переход права собственности (доля в праве 100%) на объект незавершённого строительства от АО «СУ-155» к ООО «РК Строй» (регистрационный номер записи ...-77/005/2019-3). Во время строительства жилого дома ответчик по встречному иску на строительной площадке не объявлялся, не заявлял о правах на долю в объекте незавершённого строительства, никаким образом не предпринимал действий, чтобы о нем знал истец по встречному иску. После того, как строительство было завершено, застройщику – ООО «РК Строй» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 77-101000-009503-2020 от 18.05.2020, сам объект и все помещения, расположенные в нем, поставлены на кадастровый учет - объект незавершенного строительства перестал быть таковым. В связи с чем, взамен права собственности ООО «РК Строй» на объект незавершенного строительства, Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано право собственности ООО «РК Строй» на отдельные помещения, в том числе, на спорные квартиры: записи регистрации в Едином государственном реестре недвижимости: 2-77/072/2020-1 от 13.08.2020, 4-77/072/2020-1 от 13.08.2020, 6-77/072/2020-1 от 18.08.2020, 8-77/072/2020-1 от 18.08.2020 и 10-77/072/2020-1 от 13.08.2020.

Определением Гагаринского районного суда г. Москвы от 16.09.2020 в принятии искового заявления к АО «СУ-155» отказано.

Определением суда от 16.12.2020 гражданское дело № 2-3519/2020 по иску Лукьянцева А.В. к ответчику ООО «РК Строй» об обязании передать нежилое помещение и гражданское дело № 2-4645/2020 по иску Лукьянцева А.В. к ответчику ООО «РК Строй» о признании сделки недействительной в части, признании права собственности, объединены в одно производство.

Определениями суда, иизложенными в протоколах судебных заседаний 10.09.2020, 16.03.2021, 13.04.2021 к участию в деле в качестве соответчика привлечен АО «Банк ДОМ.РФ», в качестве третьих лиц к участию в деле привлечены Фонд ДОМ.РФ, ООО «Строительные активы», АО «ДОМ.РФ» конкурсный управляющий АО «СУ-155» Шматала А.В.

Истец и представитель истца в судебном заседании поддержали заявленные исковые требования в полном объеме, возражали против удовлетворения встречных исковых требований.

Представители ответчиков ООО «РК Строй», АО «Банк ДОМ.РФ» в удовлетворении первоначальных требований просили отказать, удовлетворить встречный иск.

Представитель АО «Банк ДОМ.РФ» в судебном заседании пояснил, что Лукьянцев А.В. не обращался в Арбитражный суд Московской области с заявлением о включении в реестр требований кредиторов АО «СУ-155», в связи с этим, обязательства по передаче ему помещений не были установлены, а также не были переданы ООО «РК Строй». Банк считает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, направленный на преимущественное удовлетворение требований в противоречие положениям Закона о банкротстве. При этом истец не лишен возможности обратиться с заявлением в дело о банкротстве для установления денежного требования.

Представитель третьего лица конкурсного управляющего АО «СУ-155» Шматалы А.В. в судебное заседание не явился, представил письменные пояснения по делу в соответствии с которыми возражал против удовлетворения требований Лукьянцева А.В., просил удовлетворить требования ООО «РК Строй» о признании его добросовестным приобретателем.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по г. Москве, Фонда ДОМ.РФ, ООО «Строительные активы», АО «ДОМ.РФ» в судебное заседание не явились, извещены, суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, изучив материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии с пунктом 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям пункта 38 указанного совместного постановления от 29 апреля 2010 года № 10/22 приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения полномочий продавца на отчуждение имущества.

Согласно статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 21 апреля 2003 года № 6-П, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

В судебном заседании установлено, что застройщиком многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ... являлось АО «СУ-155».

Определением Арбитражного суда Московской области от 18.03.2016 в отношении АО «СУ-155» введена процедура банкротства в отношении должника применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщика» главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127 – ФЗ (далее – Закон о банкротстве), к участию в деле привлечен уполномоченный орган Министерство строительного комплекса Московской области.

Решением Арбитражного суда города Москвы суда от 12.04.2018 АО «СУ-155» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

В 2019 году в рамках банкротного дела, в соответствии со статьями 201.15-1 -201.15-2 Закона о банкротстве, в отношении вышеуказанного объекта недвижимости на основании обращения ООО «РК Строй» от 28.06.2018 Арбитражным судом Московской области произведена возмездная передача имущества и обязательств АО «СУ-155» перед участниками строительства приобретателю ООО «РК Строй».

13.03.2019 Арбитражный суд Московской области по делу № А41-1022/16 удовлетворил заявление ООО «РК Строй» о намерении стать приобретателем Объекта и исполнить обязательства застройщика по передаче жилых помещений и машино-мест участникам строительства (определение Арбитражного суда Московской области от 19.04.2019).

24.05.2019 Арбитражным судом Московской области вынесено определение о передаче застройщиком (АО «СУ-155») приобретателю (ООО «РК Строй») земельного участка с объектом незавершенного строительства, а также прав требования и обязательств застройщика перед участниками строительства.

Определения Арбитражного суда Московской области от 19.04.2019 и от 24.05.2019 не обжаловались и вступили в законную силу.

В соответствии с п. 8 ст. 201.15-2. Закона о банкротстве, на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика конкурсный управляющий (внешний управляющий) заключает с приобретателем договор (договоры) передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика на условиях, не противоречащих настоящему Федеральному закону.

В соответствии с п. 10 ст. 201.15-2. Закона о банкротстве договор передачи приобретателю земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика заключается в письменной форме. Передача земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика приобретателю осуществляется по передаточному акту.

08.07.2019 между АО «СУ-155» и ООО «РК Строй» подписан договор передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (объектом незавершенного строительства) и обязательств застройщика. 02.08.2019 к договору передачи между АО «СУ-155» и ООО «РК Строй» подписан передаточный акт.

Пунктами 1 и 2 статьи 302 ГК РФ предусмотрено, что приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

ООО «РК Строй» в полном объеме исполнило обязательства по перечислению денежных средств в размере 24 296 108 руб. 00 коп. на специальный банковский счет АО «СУ-155», что подтверждается платежным поручением № 3578 от 24.04.2019.

Оспариваемый договор передачи заключен на основании вступивших в законную силу судебных актов.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как усматривается из материалов дела, 22.03.2018 за АО «СУ-155» Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано право собственности (регистрационный номер записи ...-77/012/2018-1) на объект незавершенного строительства по адресу: г. Москва, Новые Черемушки, кв.10С, корп.8, кадастровый номер ..., что подтверждается Выпиской из единого государственного реестра (ЕГРН) от 10.04.2018. Доля в праве 100%. Ограничений прав и обременений объекта недвижимости не было зарегистрировано.

С 22.03.2018 и до перехода права к ООО «РК Строй» единственным владельцем всего объекта незавершенного строительства согласно данным ЕГРН являлось АО «СУ-155».

Как установлено в судебном заседании, истец в Арбитражный суд Московской области в дело о банкротстве АО «СУ-155» № А41-1022/16 с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника не обращался.

В обоснование своих требований истец указывает, что решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 17.07.2018 по гражданскому делу № 02-3028/2018 по иску к АО «СУ-155» за Лукьянцевым А.В. признано право собственности на долю в объекте незавершённого строительства, расположенного по строительному адресу: Москва, Академический район, ..., имеющей следующие проектные характеристики: на 2 этаже секция 1 номер пп 1 ориентировочной площадью 540,34 кв.м.

Пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 5, части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре (ЕГРН) и возникает с момента внесения соответствующей записи в данный реестр. При этом государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 131 ГК РФ; ч. 5 ст. 1 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Собственник имущества, по общему правилу, несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (статья 210 ГК РФ), что предполагает и регистрацию им своего права, законодательное закрепление необходимости которой, как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, является признанием со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу (постановления от 26 мая 2011 года №10-П, от 24 марта 2015 года №5-П и др.).

Доводы истца о том, что 25.12.2018 он обращался в Росреестр города Москвы для регистрации права собственности суд находит необоснованными, поскольку после приостановления государственной регистрации права собственности (уведомление Росреестра от 09.01.2019 № 86/002/007/2018-451 предоставлено истцом в материалы дела), заявителем не были устранены обстоятельства, послужившие основанием для приостановления, а именно, не предоставлено в Росреестр разъяснение о размере его доли в объекте незавершенного строительства. Обжалование действий Росреестра осуществлено истцом образом, не предусмотренном действующим законодательством РФ, о чем было разъяснено истцу в Решении апелляционной комиссии Росреестра от 21.02.2019 № 174/2019 (отказано в принятии к рассмотрению заявления об обжаловании решения о приостановлении).

Из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве в материалы дела поступила информация о лицах, получавших сведения об объекте незавершенного строительства по адресу: г. Москва, Новые Черемушки, кв.10С, корп.8, кадастровый номер 77:06:0002008:526. Из указанной информации усматривается, что истец за информацией об объекте незавершенного строительства для определения размера его доли и устранения причин приостановления регистрации, не обращался.

Учитывая изложенное, довод истца о невозможности регистрации им своего права собственности на долю в объекте незавершенного строительства опровергается материалами дела, поскольку истец такое право самостоятельно не реализовал. При этом действия истца не могут быть признаны правомерными, т.к. не основаны на нормах законодательства РФ, при этом надлежащие действия, которые необходимо было осуществить истцу и на которые было указано Росреестром города Москвы, истец в силу своего бездействия не осуществил.

Отсутствие в реестре прав собственности в отношении объекта незавершённого строительства сведений о правах Лукьянцева А.В. в отношении доли в объекте незавершенного строительства свидетельствует о добросовестности ответчика ООО «РК Строй», которому не было известно и не могло быть известно о правах Лукьянцева А.В. на объекте незавершенного строительства.

Ссылка истца на отказ конкурсного управляющего АО «СУ-155» во включении в реестр требований кредиторов является необоснованной, так как в установленном порядке с заявлением в Арбитражный суд Лукьянцев А.В. о включении в реестр требований кредиторов в отношении спорных помещений не обращался, при этом конкурсным управляющим Лукьянцеву А.В. было разъяснено его право обратиться в арбитражный суд.

Доводы истца о том, что площадь помещения непозволяла включить его в реестр требований кредиторов

Обращаясь в суд, истец указывает, что ответчик ООО «РК Строй» самовольно изменил планировку приобретенного истцом у АО «СУ-155» нежилого помещения.

С целью проверки указанных обстоятельств судом у ответчика ООО «РК Строй» истребованы документы, на основании которых производилось строительство объекта, проектная документация и изменения к ней в части проектно-планировочных решений объекта (предоставлены в материалы дела), а также, определением суда от 27.07.2021 по ходатайств у ответчика назначена и проведена строительно-техническая судебная экспертиза с осмотром спорных помещений.

Согласно заключению по результатам строительно-технической экспертизы № 2-11/2021 от 10.11.2021 объект, указанный в предварительном договоре № 104011/022001-С от 10 февраля 2014 года, заключенном между Лукьянцевым ... и АО «СУ-155» не соответствует помещениям: квартира 1 с кадастровым номером 2, квартира 3 с кадастровым номером 4, квартира 5 с кадастровым номером 6, квартира 7 с кадастровым номером 8, квартира ... с кадастровым номером 10, расположенным по адресу: г. Москва, ..., этаж 2.

Заключение судебной экспертизы суд признает достоверным и допустимым доказательством по делу, вывода эксперта мотивированы, исследовательская часть подробно изложена, эксперт предупрежден об уголовной ответственности.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 02.08.2019 ООО «РК Строй» и АО «СУ-155» подано заявление №77/005/261/2019-7412 о государственной регистрации перехода права в отношении объекта незавершенного строительства. Государственная регистрация перехода права неоднократно приостанавливалась Управлением Росреестра, стороны предпринимали действия для устранения обстоятельств, препятствующих проведению государственной регистрации.

16.10.2019 Управлением Росреестра по Москве зарегистрирован переход права собственности (доля в праве 100%) на объект незавершённого строительства от АО «СУ-155» к ООО «РК Строй» (регистрационный номер записи ...-77/005/2019-3). Ограничений прав и обременений данного объекта недвижимости не зарегистрировано.

Таким образом, весь объект незавершенного строительства выбыл из владения собственника АО «СУ-155» по его воле.

При рассмотрении споров, связанных с истребованием недвижимого имущества из незаконного владения, необходимо учитывать правовые позиции Конституционного суда РФ, согласно которым приобретатель недвижимого имущества в контексте п. 1 ст. 302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является добросовестным приобретателем применительно к имуществу, право на которое в установленном законом порядке зарегистрировано за отчуждателем, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что этот приобретатель знал об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом либо не проявил должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых мог узнать об отсутствии у отчуждателя такого права (Определение Верховного Суда РФ от 16.04.2019 N 32-КГ18-42).

В материалы дела не представлено достаточных и достоверных доказательств того, что на момент заключения Договора передачи ООО «РК Строй» было известно или должно было быть известно о наличии у АО «СУ-155» каких-либо обязательств по Объекту перед третьими лицами, не перечисленных в передаточных актах к Договору передачи, в том числе поскольку истец до момента передачи Объекта от прежнего застройщика (АО «СУ-155») к новому застройщику (ООО «РК Строй») ни в арбитражный суд, рассматривающий дело, ни к ООО «РК Строй» с требованиями в отношении спорных помещений не обращался.

После завершения строительства объекта застройщику – ООО «РК Строй» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 77-101000-009503-2020 от 18.05.2020, а сам объект недвижимости и все помещения, расположенные в нем, поставлены на кадастровый учет - объект незавершенного строительства перестал быть таковым.

В связи с чем, взамен права собственности ООО «РК Строй» на объект незавершенного строительства, Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано право собственности ООО «РК Строй» на отдельные помещения, в том числе, на помещения, являющиеся предметом спора (записи регистрации в Едином государственном реестре недвижимости: 2-77/072/2020-1 от 13.08.2020, 4-77/072/2020-1 от 13.08.2020, 6-77/072/2020-1 от 18.08.2020, 8-77/072/2020-1 от 18.08.2020 и 10-77/072/2020-1 от 13.08.2020). Ограничения прав и обременение помещений не было зарегистрировано. Сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд отсутствовали. Сведения об осуществлении государственной регистрации прав без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа отсутствовали.

Суд принимает во внимание довод ответчика ООО «РК Строй» о порядке и способах финансирования завершения строительства многоквартирного дома по адресу: адрес, ....

9 декабря 2015 года Правительственная комиссия по экономическому развитию и интеграции для реализации мер по обеспечению граждан жильем одобрила предложенную Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ концепцию завершения строительства жилых объектов банкротных застройщиков, входящих в группу компаний «СУ-155», в которую вошел также многоквартирный жилой дом по адресу: г. Москва, Новые Черемушки, квартал 10С, корп. 8, строительство которого до 2019 года осуществлялось находящимся в процедуре банкротства застройщиком - АО «СУ-155».

До 2019 года ООО «РК Строй» являлось генеральным подрядчиком, осуществляющим завершение строительства из средств своего уставного капитала, а также получало финансирование на основании Соглашения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства – многоквартирных домов ГК «СУ-155» от 28.12.2018 № 02/5160-18.

Соглашение о финансировании заключено между ООО «РК Строй» и АО «ДОМ.РФ» в рамках исполнения Федерального закона от 05.12.2017 № 362-ФЗ «О федеральном бюджете на 2018 год и на плановый период 2019 и 2020 годов», во исполнение поручений Правительства Российской Федерации.

Дополнительным соглашением №2 от 29.05.2019 к Соглашению о финансировании стороны установили, что Арбитражный суд Московской области удовлетворил заявление РК Строй, поданное в рамках статьи 201.15-1 О банкротстве о намерении стать приобретателем объекта незавершенного строительства: жилой дом по адресу: г. Москва, Новые Черемушки, квартал 10С, корп. 8 и исполнить обязательства застройщика по передаче жилых помещений и машино-мест в Объекте участникам строительства. При этом часть свободных (непроданных) помещений (квартир, нежилых помещений и машино-мест) по завершении строительства объекта поступает в собственность застройщика (РК Строй).

Пунктом 1 дополнительного соглашения № 2 к Соглашению о финансировании установлено, что РК Строй обязан направить на финансирование мероприятий по завершению строительства объектов весь объем денежных средств, полученных от отчуждения по возмездным сделкам помещений в объекте (прав на помещения). Цена отчуждения РК Строй прав на помещения в объекте должна быть не ниже их рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.

Учитывая нехватку денежных средств для продолжения финансирования завершения строительства жилых домов, ООО «РК Строй» были выставлены на открытые торги (торги в очной форме, открытые по составу участников в форме аукциона с открытой формой подачи предложений о цене) квартиры и нежилые помещения, расположенные по адресу: Москва, муниципальный округ Академический, ..., принадлежащие ООО «РК Строй» на праве собственности, в том числе, спорные помещения.

12.11.2020 между ООО «РК Строй» и АО «Банк ДОМ.РФ» (единственный участник) заключен Договор купли-продажи помещений, расположенных по адресу: Москва, муниципальный округ Академический, ....

Денежные средства оплачены АО «Банк ДОМ.РФ» за приобретение помещений по Договору купли-продажи от 12.11.2020 в полном объеме.

Поступившие денежные средства от реализации на торгах всех помещений находятся на специальном обособленном контролируемом счете ООО «РК Строй». Расходование этих средств осуществляется на цели завершения строительства жилых домов группы компаний «СУ-155».

Как указывает ответчика ООО «РК-Строй» все требования участников строительства, включенные в реестр требований кредиторов АО «СУ-155» и переданные от прежнего застройщика (АО «СУ-155») новому застройщику (ООО «РК Строй») по Договору передачи удовлетворены ООО «РК Строй» в полном объеме, в том числе, 22.06.2020 Лукьянцеву А.В. в многоквартирном жилом доме по строительному адресу: Москва, адрес, ... переданы по передаточным актам два объекта недвижимости: 3-комнатная квартира в 3 секции на 15 этаже, номер на площадке 4, машино-место № ... в секции на отметке -4.500, этаж 1.

В силу ст. 201.15-2-2 Федерального закона «О банкротстве» к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, а также требований участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений по сделкам, заключенным с учетом требований статей 201.8-1 и 201.8-2 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 6 ст. 101.15-2 на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика требования участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано приобретателю, исключаются конкурсным управляющим (внешним управляющим) из реестра требований участников строительства. При этом денежные требования участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона, признаются погашенными.

. Лица, требования которых подлежат погашению или признаны погашенными в соответствии с настоящей статьей, вправе обжаловать действия или бездействие конкурсного управляющего в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, если такие действия или бездействие нарушают их права и законные интересы.

С учетом изложенного нормативно-правового регулирования требование Лукьянцева А.В. признании права, долю в праве, передаче объекта незавершенного строительства является ненадлежащим способом защиты, направлено на обход установленной законом процедуры определения объем передаваемых обязательств Застройщика требованиями участников строительства, включенными в реестр требований участников строительства.

При таких обстоятельствах, оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы сторон в совокупности, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Лукьянцева А.В. не подлежат удовлетворению. Отказывая истцу в удовлетворении требований, суд принимает во внимание, что истец сохраняет право на защиту в рамках дела о банкротстве АО «СУ-155» в общем порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.

Заключая договор передачи на основании вступивших в законную силу решений Арбитражного суда Московской области от 19.04.2019 и от 24.05.2019 и приобретая в собственность объект незавершенного строительства по адресу: г. Москва, ..., ООО «РК Строй» приняло все разумные меры для выяснения правомочий собственника на отчуждение имущества и проявило ту степень заботливости и осмотрительности, которые требуются от участников сделки, при этом на момент регистрации перехода права собственности какие-либо ограничения по распоряжению объектом недвижимости отсутствовали, а все обременения, связанные с банкротством АО «СУ-155» и передачей квартир и машино-мест участникам строительства, включенным Арбитражным судом Московской области в реестр требований кредиторов АО «СУ-155», перешли к ответчику по передаточным актам к Договору передачи, среди которых отсутствуют требования истца на спорные помещения, в связи с чем суд признает ОО «РК-Строй» добросовестным приобретателем помещений. Суд отмечает, что ответчиком произведены неотделимые улучшения помещений, осуществлялись работы по строительству здания для введения его в эксплуатацию, в связи с чем имеющиеся в настоящий момент спорные жилые помещения не совпадают с тем объектом, на который за Лукьянцевым А.В. признано право собственности (на долю в объекте незавершённого строительства).

Таким образом, с учетом вышеприведенных норм закона, суд приходит к выводу о том, что оснований для признания договора передачи недействительным в части не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Лукьянцева ... к ООО «РК-Строй», ООО «Банк ДОМ.РФ» о признании недействительным договора передачи земельного участка в части, признании права собственности, обязании передать помещения отказать.

Признать ООО «РК-Строй» добросовестным приобретателем квартир: кв. 1 с кадастровым номером 2, кв. 3 с кадастровым номером 4, кв. 5 с кадастровым номером 6, кв. 7 с кадастровым номером 8, кв. ... с кадастровым номером 10, расположенных по адресу: г. ...

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Гагаринский районный суд города Москвы.

Решение в окончательной форме принято 15 декабря 2021 года.

Судья А.Н. Кочнева

1