Решение по делу № 8Г-6562/2022 [88-8885/2022] от 18.02.2022

50RS0031-01-2020-018047-68

    ПЕРВЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

    ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-8886/2022

№ 2-1142/2021

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

    г. Саратов    19 мая 2022 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Изоткиной И.В.,

судей Козлова А.М., Петровой Н.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ОАО «494 Управление начальника работ» о признании права собственности на квартиру,

по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Федерального государственного казенного учреждения «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации обороны Российской Федерации к ОАО «494 Управление начальника работ» о признании недействительным предварительного договора, применении последствий недействительности сделки

по кассационным жалобам ОАО «494 Управление начальника работ» и ФИО2 в лице представителя ФИО1 на решение Одинцовского городского суда Московской области от 18 мая 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 27 октября 2021 г.

Заслушав доклад судьи Козлова А.М., объяснения представителя ОАО «494 Управление начальника работ» ФИО6, поддержавшего доводы кассационных жалоб, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО2 обратился в суд с иском к ОАО «494 Управление начальника работ» о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований указал, что 1 сентября 2012 г. между сторонами заключен предварительный договор № 303/Н-8/БТИ купли-продажи указанной квартиры, по условиям которого стороны договорились заключить основной договор купли-продажи в срок до 30 декабря 2013 г. Обязательства по предварительному договору он исполнил в полном объеме, уплатив ответчику стоимость квартиры в размере 5 683 230 руб. Ответчик с истцом основной договор купли-продажи не заключил, поскольку право собственности ОАО «494 Управление начальника работ» на квартиру не оформлено, и не подписан акт о реализации инвестиционного контракта. Истец лишен возможности зарегистрировать право собственности на данную квартиру.

Федеральное государственное казенное учреждение «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (далее – ФГКУ «Центральное ТУИО») обратилось в суд с иском к ОАО «494 Управление начальника работ» о признании недействительным предварительного договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного от 1 сентября 2012 г. между ФИО2 и ОАО «494 Управление начальника работ», применении последствий недействительности сделки.

Заявленные требования учреждение мотивировало тем, что многоквартирный дом, в котором находится спорная квартира, построен в соответствии с условиями инвестиционного контракта № 01-8/318 от 2 ноября 2005 г., заключенного между ГУ Московская КЭЧ, правопреемником которого является ФГКУ «Центральное ТУИО», и ОАО «494 Управление начальника работ». Поскольку до настоящего времени не подписан акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей, ответчик не вправе был заключать с ФИО2 предварительный договор купли-продажи спорной квартиры.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 18 мая 2021 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 27 октября 2021 г., в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказано, исковые требования третьего лица ФГКУ «Центральное ТУИО» удовлетворены.

В кассационных жалобах ОАО «494 Управление начальника работ» и ФИО2 ставят вопрос об отмене обжалуемых судебных постановлений как незаконных.

При рассмотрении дела судебная коллегия руководствуется частью 1 статьи 3796 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), согласно которой кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 3797 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 1 сентября 2012 г. между ОАО «494 Управление начальника работ» и ФИО2 заключен предварительный договор № 303/Н-8/БТИ купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стороны договорились по взаимному согласию заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому ответчик не позднее 30 декабря 2013 г. передаст в собственность истцу, а истец примет в свою собственность квартиру № 303 общей площадью 51,1 кв.м., с учетом вспомогательных помещений 52,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 1.2 предварительного договора продавец заверяет покупателя в том, что квартира на момент заключения основного договора будет находиться в собственности продавца, а также будет свободна от долгов и обязательств, в том числе не будет в споре или под арестом, продана, сдана в аренду, отчуждена и переуступлена в любой иной форме и на любых правах, предусмотренных либо не предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, обременена какими-либо иными правами и обязательствами третьих лиц.

Из пункта 1.3 данного предварительного договора следует, что продавец заверяет покупателя, что будет иметь все необходимые разрешения и согласования на продажу квартиры покупателю и совершение такой сделки с покупателем.

К обязанностям продавца, как указано в пункте 2.1.2 предварительного договора, относится подписание с покупателем основного договора в течение 2 (двух) месяцев с даты государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но в любом случае не позднее 30 декабря 2013 г.; осуществление мероприятий, направленных на получение необходимых документов от организаций, учреждений в пределах своих полномочий, направленных на формирование достаточного пакета документов для регистрации права собственности покупателя на квартиру, подачу его в орган, осуществляющий государственную регистрацию.

21 мая 2012 г. ОАО «494 Управление начальника работ» Управлением государственного архитектурно-строительного надзора Министерства обороны Российской Федерации выдано разрешение на ввод в эксплуатацию указанного жилого дома по месту нахождения спорной квартиры (корпус 8).

Постановлением администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 20 июля 2012 г. № 696 объекту капитального строительства 14-17 этажному 8-ми секционному жилому дому с первым нежилым этажом на базе серии П44Т с сетями (корпус 8) в составе жилого многоэтажного комплекса с объектами инфраструктуры присвоен почтовый адрес: <адрес>.

Актом от 20 сентября 2012 г. об исполнении денежных обязательств по оплате гарантийного взноса по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества № 303/Н-8/БТИ от 1 сентября 2012 г. стороны пришли к соглашению, что истец в полном объеме выполнил свои обязательства по выплате продавцу суммы гарантийного взноса в размере 5 683 230 руб.

19 октября 2012 г. по договору пользования ОАО «494 Управление начальника работ» передало истцу спорную квартиру.

Строительство жилого дома, в котором находится спорная квартира, осуществлялось на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом от 2 ноября 2005 г. № 01-8/318, заключенного во исполнение распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 2 августа 2005 г. № 1791-р между Государственным учреждением Московская квартирно-эксплуатационная часть района (заказчик) и ОАО «494 Управление начальника работ» (инвестор).

Согласно распоряжению от 2 августа 2005 г. № 1791-р Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом согласилось с предложением Государственного учреждения Московской квартирно-эксплуатационной части района (далее - заказчик), согласованным с Минобороны России, осуществить за счет средств инвестора, отобранного на конкурсной основе, строительство жилого комплекса и объектов жилищно-коммунального хозяйства и социально-культурной сферы общей площадью 117 732 кв.м. (в том числе не менее 107 890 кв.м. общей площади квартир, не менее 9 842 кв.м, общей нежилой площади) на земельном участке общей площадью 13 га, являющегося частью земельного участка площадью 18,9313 га, предоставленного в постоянное (бессрочное) пользование государственному учреждению Московской квартирно-эксплуатационной части района (кадастровый №), имеющем адресные ориентиры: <адрес>, со сносом 33 зданий и сооружений согласно приложению.

Дополнительным соглашением № 13 к Инвестиционному контракту от 3 февраля 2012 г. определено, что в связи с реорганизацией Федерального государственного квартирно-эксплуатационного учреждения «Московская квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства обороны Российской Федерации заказчиком является ФГКУ «Центральное ТУИО».

Из условий пунктов 1.13, 2.1, 2.2, 3.3 инвестиционного контракта следует, что инвестиционным вкладом заказчика является земельный участок общей площадью 13 га, находящийся в собственности Российской Федерации, принадлежащий заказчику на праве постоянного (бессрочного) пользования, расположенный по адресу: <адрес>, который на основе произведенной оценки составляет сумму в рублях, эквивалентную не менее 14 570 998 долларам США.

В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется за счет собственных средств, заемных и (или) привлеченных финансовых средств, в установленном контрактом порядке осуществить финансирование строительства 100% общей жилой площади и нежилой площади объекта, снос зданий и сооружений, расположенных по адресу: <адрес>, в/ч 32.5, 32/5а, 32/5б (пункт 2.3 контракта).

Согласно пунктам 4.2, 4.3.1 контракта, после завершения строительства стороны подписывают акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте, в соответствии с которым осуществляется распределение прав на объект.

Распределение жилой и нежилой площади объекта осуществляется в следующих соотношениях: по общей жилой площади объекта:

- не менее 20% от общей жилой площади объекта (не менее 21 578 кв.м.), что в денежном выражении составит сумму в рублях, эквивалентную не менее 18 125 520 долларам США - в собственность Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное управление организаций Минобороны России в виде отдельных квартир с муниципальной отделкой;

- не менее 80 % от общей жилой площади объекта (не менее 86 312кв.м.) - инвестору и/или привлеченным им соинвесторам в собственность.

В дальнейшем между ОАО «494 Управление начальника работ» и ФГКУ «Центральное ТУИО» подписаны акты (протоколы) приема-передачи квартир и нежилых помещений:

15 ноября 2010 г. в отношении объектов, расположенных в многоквартирном доме по адресу: <адрес>,

11 мая 2011 г. в отношении объектов, расположенных в многоквартирном доме по адресу: <адрес>,

9 сентября 2016 г. в отношении объектов, расположенных в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>.

После сентября 2016 года стороны инвестиционного контракта не подписывали протоколы распределения общей площади квартир и акты о частичном исполнении обязательств.

На момент рассмотрения дела судом первой инстанции акт о реализации инвестиционного контракта и распределении всех долей в возведенном объекте, т.е. в жилом доме по адресу места нахождения спорной квартиры, сторонами инвестиционного контракта не подписан.

Между ФГКУ «Центральное ТУИО» и ОАО «494 Управление начальника работ» имеется спор об исполнении условий инвестиционного контракта.

Из дополнительных соглашений № 14, 15, 16 от 9 сентября 2016 г. усматривается, что в построенном на условиях инвестиционного контракта жилом доме по месту нахождения спорной квартиры, квартиры распределены между сторонами контракта не полностью, а только частично; при этом спорная квартира за № 303 в данном доме не распределена ни ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России, ни ОАО «494 Управление начальника работ», то есть правовая судьба данного имущества по инвестиционному контракту не разрешена.

Таким образом, заключая с истцом предварительный договор купли-продажи спорной квартиры № 303/Н-8/БТИ от 1 сентября 2012 г., ОАО «494 Управление начальника работ» распорядилось квартирой, которая ему по условиям инвестиционного контракта не распределялась. Ни предварительный протокол распределения общей площади квартир, ни акт о частичном исполнении обязательств стороны инвестиционного контракта в отношении спорного объекта недвижимости не подписывали.

Инвестиционный контракт в полном объеме сторонами не исполнен и является действующим.

Отказывая в удовлетворении требований ФИО2 и удовлетворяя требования третьего лица ФГКУ «Центральное ТУИО», суд первой инстанции, руководствуясь статьями 153, 166, 167, 170, 219, 247, 429, 455, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1-4, 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации», статьей 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», учитывая разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащиеся в пункте 3 постановления от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исходил из того, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи спорной квартиры ОАО «494 Управление начальника работ» правами на реализацию спорной квартиры не обладало, распоряжение спорной квартирой нарушает право долевой собственности ФГКУ «Центральное ТУИО» как стороны инвестиционного контракта от 2 ноября 2005 г. № 01-8/318 на созданный объект инвестиционной деятельности, в связи с чем оспариваемый предварительный договор не породил у ФИО2 каких-либо прав относительно спорной квартиры.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции и правовым обоснованием.

Оснований для иных выводов у судебной коллегии не имеется.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований основаны на правильном применении норм материального права с учетом установленных по делу обстоятельств на основании доказательств, которым дана оценка в соответствии с положениями статей 55, 56, 57, 67 ГПК РФ.

Вопреки доводам кассационной жалобы ОАО «494 Управление начальника работ» суды первой и апелляционной инстанций правильно применили положения Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» к отношениям, возникшим между ОАО «494 Управление начальника работ» и ФГКУ «Центральное ТУИО», установив, что предмет спора является объектом инвестирования, в связи с чем у ответчика не возникло право на его распоряжение до подписания акта о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте или разрешения между ними спора в отношении объекта инвестиции в судебном порядке.

Учитывая, что предметом спора являлся объектом инвестирования – спорная квартира, то доводы кассационной жалобы об отсутствии у суда первой инстанции оснований для привлечения к участию в деле ФГКУ «Центральное ТУИО» в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, нельзя признать состоятельными.

Доводы кассационной жалобы об отсутствии нарушений прав ФГКУ «Центральное ТУИО» подлежат отклонению, поскольку указанное учреждение выступало заказчиком, в том числе спорной квартиры, и до реализации инвестиционного контракта имеет равные с ОАО «494 Управление начальника работ» права в отношении данного объекта недвижимости.

Согласно решению Арбитражного суда г. Москвы от 30 июня 2021 г., вступившему в законную силу 30 августа 2021 г., ФГКУ «Центральное ТУИО» выполнена основная обязанность по предоставлению земельных участков под строительство жилого комплекса, необходимая для исполнения ОАО «494 Управление начальника работ» своих обязательств по контракту; земельные участки под строительство предоставлялись в безвозмездное пользование указанного общества на основании договоров, что позволяло ему на безвозмездной основе участвовать в реализации инвестиционного проекта, осуществлять отдельные функции заказчика; земельные участки являлись вкладом Российской Федерации в инвестиционный проект, использовались в соответствии с условиями контракта в целях реализации инвестиционного проекта; предоставление земельных участков в аренду не являлось существенным условием заключения инвестиционного контракта; какие-либо дополнительные условия об аренде, в том числе о заключении аренды в будущем, договоры не содержали; договоры соответствовали действующему на тот момент земельному законодательству; условия контракта по строительству объектов сторонами выполнялись.

Арбитражный суд, установив, что застройщиком по контракту определено лицо, являющееся собственником или правообладателем земельного участка, к которым ОАО «494 Управление начальника работ» не относится, признал довод общества о том, что он является застройщиком строительства жилого комплекса, противоречащим условиям контракта и действующему законодательству.

Кроме того Арбитражным судом г. Москвы установлено, что ФГКУ «Центральное ТУИО» как застройщиком инвестиционного проекта в установленном законодательством порядке получены разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта многофункционального жилого комплекса.

Следовательно, вопреки доводам жалобы ОАО «494 Управление начальника работ» заявленные истцом требования в отношении спорной квартиры, застройщиком которой являлось ФГКУ «Центральное ТУИО», затрагиваются права указанного учреждения.

Нарушений норм процессуального права при привлечении ФГКУ «Центральное ТУИО» к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, и принятии к производству суда заявленных учреждением исковых требований не допущено.

Доводы жалобы ОАО «494 Управление начальника работ» о том, что судом не проверено исполнение сторонами инвестиционного контракта, не могут быть признаны основанием для отмены обжалуемых судебных постановлений в кассационном порядке, поскольку фактически сводятся к несогласию с выводами судов первой и апелляционной инстанций об установленных обстоятельствах, направлены на иную оценку доказательств по делу.

Между тем решение вопроса исследования и оценки доказательств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций (статьи 196, 3271, 330 ГПК РФ) и не относится к компетенции суда кассационной инстанции (часть 3 статьи 390 ГПК РФ).

Доводы кассационной жалобы представителя ФИО2 – ФИО1 о не извещении истца судом апелляционной инстанции о времени и месте судебного заседания посредством смс-уведомления и телефонограммы подлежат отклонению, поскольку ему направлялась судебное извещение посредством почтового отправления по указанному им адресу, что свидетельствует о выполнении судом требований процессуального законодательства.

Поскольку нормы материального права при рассмотрении настоящего дела применены верно, нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием к отмене обжалуемых судебных постановлений, не допущено, обстоятельства, установленные по делу, подтверждаются исследованными доказательствами, то основания для удовлетворения кассационных жалоб отсутствуют.

Руководствуясь статьями 390, 3901 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Одинцовского городского суда Московской области от 18 мая 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 27 октября 2021 г. оставить без изменения, кассационные жалобы ОАО «494 Управление начальника работ» и ФИО2 в лице представителя ФИО1 – без удовлетворения.

    Председательствующий

    Судьи