Решение по делу № 3а-38/2022 (3а-327/2021;) от 20.12.2021

УИД 61OS0000-01-2021-000405-83

дело № 3а-38/2022 (3а-327/2021)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 апреля 2022 г.                 г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В.,

при секретаре Горбатько А.А.,

с участием представителя административного истца Колесникова А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Салькинова А. С. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

у с т а н о в и л:

Салькинов А.С. обратился в суд с административным исковым заявлением в котором указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2 455 кв.м, из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: «Магазины, Общественное питание, Бытовое обслуживание, Деловое управление, Благоустройство территории», расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровая стоимость участка установлена на 9 апреля 2021 г. в размере 21 457 166,45 руб. и значительно превышает его рыночную стоимость на эту дату, определенную оценщиком в отчете № 25 ООО «Межрегиональный центр экономических исследований» от 12 октября 2021 г. в размере 8 410 830 руб. Указанное влияет на размер налоговых платежей. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости по состоянию на 9 апреля 2021 г.

    Административный истец Салькинов А.С. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен. Согласно поступившему заявлению Салькинов А.С. просит рассмотреть административное дело в его отсутствии, с участием его представителя Колесникова А.В., удовлетворить административные исковые требования.

Представитель административного истца Колесников А.В. в судебном заседании письменно уточнил заявленные административные требования Салькинова А.С. в соответствии с заключением судебной экспертизы по административному делу. Просит их удовлетворить.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» филиал по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление Росреестра по Ростовской области, Администрация г. Новочеркасска Ростовской области.

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. Кация В.В. действующий от имени Правительства Ростовской области по доверенности, обратился с ходатайством, в котором просит рассмотреть административное дело в свое отсутствие, указывает, что административный ответчик не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в определенном судебной экспертизой размере – 12 003 281 руб.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестр» филиала по Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. В письменном отзыве представитель ФКП Росреестр Ткаленко Ю.В., действующая по доверенности, указала, что в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (землепользование), площадью 2 455 кв.м, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Дата постановки на учет – 25 марта 2021 г., вид разрешенного использования: «Магазины, Общественное питание, Бытовое обслуживание, Деловое управление, Благоустройство территории». Земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территории, каких-либо обременений на земельный участок в ЕГРН не зарегистрировано. В пределах участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. На земельный участок зарегистрировано право собственности Салькинова А.С. Участок был образован путем объединения земельных участков и первоначально поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования: «для размещения коммерческих объектов (бизнес-центров, офисов различных фирм, компаний), для эксплуатации жилого дома, земли под домами индивидуальной жилой застройки; для объектов общественно-делового значения», кадастровая стоимость по состоянию на 25 марта 2021 г. была определена с применением удельного показателя кадастровой стоимости 2 558,55 руб./кв.м, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. № 776 и составляла 6 281 878,55 руб. На основании заявления Салькинова А.С. от 2 апреля 2021 г., вид разрешенного использования изменен на: «Магазины, Общественное питание, Бытовое обслуживание, Деловое управление, Благоустройство территории» и кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена в размере 21 457 166,45 руб., с применением удельного показателя кадастровой стоимости 8 740,19 руб./кв.м, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. № 778. Сведения внесены в ЕГРН 9 апреля 2021 г. по состоянию на 9 апреля 2021 г. Просит рассматривать дело в отсутствие представителя ФГБУ «ФКП Росреестра».

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. В письменном отзыве представитель Росреестра Мирошниченко А.С., действующий по доверенности, указал, что прав административного истца Управлением не нарушено, просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

Представитель Администрации г.Новочеркасска Ростовской области в судебное заседание не явился, надлежаще извещен о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, способом, предусмотренным частью 8 статьи 96 КАС РФ.

В письменном отзыве представитель Администрации г. Новочеркасска Дейнега Л.П., действующая по доверенности, указала, что размер кадастровой стоимости напрямую влияет на размер налоговой базы муниципального образования, снижение рыночной стоимости объекта недвижимости повлечет недопоступление денежных средств в бюджет МО «Город Новочеркасск». Просит отказать в удовлетворении административных исковых требований Салькинова А.С. в полном объеме.

Выслушав представителя административного истца, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

    Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 названного закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что Салькинов А.С. является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2 455 кв.м, из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: «Магазины, Общественное питание, Бытовое обслуживание, Деловое управление, Благоустройство территории», расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. На указанном земельном участке расположены принадлежащие Салькинову А.С. объекты недвижимости с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Указанное подтверждается договорами купли-продажи №59457/1, №59457/2, №59457/3 от 4 февраля 2021 г., выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости.

Согласно статьям 388, 389 Налогового кодекса Российской Федерации Салькинов А.С. является плательщиком земельного налога, налоговая база которого в силу положений пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации определяется как его кадастровая стоимость.

В соответствии с положениями абзаца 1 пункта 6
постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, которая определена по состоянию на 9 апреля 2021г. в размере 21 457 166,45 руб.

Административным истцом представлен отчет № 25 ООО «Межрегиональный центр экономических исследований» от 12 октября 2021 г., в котором содержится вывод, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 9 апреля 2021 г. составляет 8 410 830 руб.

Учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 и поступившие возражения административного ответчика, с целью проверки представленных доказательств, судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости спорного объекта.

Согласно заключению экспертизы ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 31 марта 2022 г. № 482/10-4, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 9 апреля 2021 г. составляет 12 003 281 руб.

Возражения, замечания на заключение экспертизы лицами, участвующими в деле, не представлены. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд учитывает, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Экспертом проведен анализ местоположения земельного участка, установлено, что тот находится в районе исторической застройки г. Новочеркасска, представленной объектами жилой, офисно-торговой застройки, характеризуется хорошей транспортной и пешеходной доступностью. Исходя из категории и вида разрешенного использования, земельный участок отнесен к классу земель – земельные участки под офисно-торговую застройку.

Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Из сегмента рынка объекта экспертизы, эксперт используя информацию риэлторских фирм, частных объявлений, содержащихся на сайтах в сети Интернет на период экспозиции исследуемого объекта, составляющего не более одного года от даты 9 апреля 2021 г., отобрал три объекта – аналога, представленных к продаже (таблица 1). В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Использованный в заключении состав аналогов суд признает экономически обоснованным.

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчетах с применением поправок на условия рынка (уторговывание), местоположение, площадь, наличие коммуникаций, и определена стоимость земельного участка (таблица 2).

В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы.

Объективный вывод дает исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным, данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенный в заключении судебной экспертизы от 31 марта 2022 г. № 482/10-4 и приходит к выводу о возможности установления величины кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в размере 12 003 281 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 20 декабря 2021 г.

    Распределяя судебные расходы, суд руководствуется положениями главы 10 КАС РФ и учитывает, что административные требования сводятся к реализации в судебном порядке права на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик.

Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости. Право на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость земельного участка, административными ответчиками не оспаривались.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью объекта недвижимости составляет 44,05 % и сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Основания для возмещения понесенных истцом в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела расходов, возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют. Судебные расходы в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 и с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П должны быть возложены в полном объеме на административного истца.

ФБУ ЮРЦСЭ Министерства юстиции Российской Федерации представило в суд счет на оплату стоимости проведенной экспертизы в размере 43 680 руб., финансово-экономическое обоснование расчета понесенных затрат.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно с учетом степени сложности и объема проделанной работы. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе. Оснований к ее снижению не имеется.

Салькинов А.С. внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение открытый Ростовскому областному суду сумму 43 680 руб. в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы. Указанная сумма подлежит перечислению Федеральному бюджетному учреждению Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

    На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2 455 кв.м, из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: «Магазины, Общественное питание, Бытовое обслуживание, Деловое управление, Благоустройство территории», расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 9 апреля 2021 г. в размере 12 003 281 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 20 декабря 2021 г.

Перечислить Федеральному бюджетному учреждению Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение открытого Ростовскому областному суду, денежные средства в размере 43 680 рублей за выполненную судебную экспертизу за счет денежных средств, поступивших от Салькинова А.С. в обеспечение расходов на проведение судебной оценочной экспертизы по административному делу № 3а-38/2022.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

    Мотивированное решение составлено 19 апреля 2022 г.

Судья     О.В. Журба