Решение по делу № 33-22290/2023 от 08.08.2023

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. № 33-22290/2023 Судья: Резник Л.В.

78RS0015-01-2021-003693-32

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 30 ноября 2023 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

Председательствующего	Миргородской И.В.,
Судей	Ильинской Л.В.,
Князевой О.Е.,
при секретаре	Федоровой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, гражданское дело № 2-365/2022 по иску Борща Александра Геннадьевича к Соколовской Анне Васильевне о взыскании двойной суммы задатка, судебных расходов.

Заслушав доклад судьи Миргородской И.В., объяснения представителя ответчика Ордынской О.А., не признавшей исковые требования, изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Борщ А.Г. обратился в Невский районный суд г. Санкт-Петербурга с иском к Соколовской А.В. о взыскании двойной суммы задатка в размере 200 000 рублей, расходов на нотариальное обеспечение доказательств в размере 27 400 рублей, расходов на оплату услуг представителя в размере 5 000 рублей, на уплату государственной пошлины в размере 5 474 рубля.

В обоснование требований истец указал, что 02.02.2021 между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны договорились заключить с учетом дополнений в срок до 10.03.2021 основной договор купли-продажи квартиры, по которому ответчик продает квартиру истцу по цене 3 300 000 рублей. В счет обеспечения обязательства сторон по заключению основного договора истцом передан ответчику задаток в размере 100 000 рублей. По обязательному для заключения основного договора условию предварительного договора сумма денежных средств в размере 2 800 000 рублей должна была быть оплачена истцом ответчику за счет заемных денежных средств из ПАО «Сбербанк России», при этом банк должен был предоставить эти денежные средства в случае оформления залога приобретаемого истцом жилого помещения. Поскольку 26.02.2021 на продаваемую квартиру был наложен запрет на совершение регистрационных действий, квартира не могла быть передана в залог банку, в предоставлении заемных денежных средств истцу было отказано. От заключения соглашения о невозможности заключения основного договора ответчик отказалась. В связи с тем, что основной договор не заключен по вине ответчика, с последнего подлежит взысканию двойная сумма задатка.

Решением Невского районного суда г. Санкт-Петербурга от 31 марта 2022 г. исковые требования удовлетворены, с Соколовской А.В. в пользу Борща А.Г. взыскана двойная сумма задатка в размере 200 000 рублей, расходы на совершение нотариальных действий в размере 27 400 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 5 000 рублей, расходы на уплату государственной пошлины в размере 5 474 рубля.

Не согласившись с указанным решением, Соколовская А.В. подала апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, ссылаясь на то, что именно истец утратил заинтересованность в заключении основного договора, тогда как он уведомлялся ответчиком 10.03.2021 о снятии запрета на совершение регистрационных действий, то есть препятствий к заключению основного договора не имелось.

Проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 2 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Из материалов дела следует, что ответчик была зарегистрирована по адресу: <адрес> (л.д. 105).

О судебном разбирательстве судом первой инстанции ответчик извещалась по адресу: <адрес> (л.д. 99).

Извещения ответчика о судебном заседании, в котором было постановлено обжалуемое решение, материалы дела не содержат.

С учетом ненадлежащего извещения ответчика о судебном заседании, в котором принято обжалуемое решение, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с нарушением норм процессуального права, в соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 12 октября 2023 г., вынесенным в протокольной форме, судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явилась представитель ответчика Соколовской А.В. – Ордынская О.А., не признавшая исковые требования.

Истец Борщ А.Г., ответчик Соколовская А.В. не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены в соответствии с положениями статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации по правилам статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, о причинах своей неявки судебную коллегию не известили, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным на основании пункта 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть жалобу в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, рассмотрев заявленные требования по правилам производства в суде первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что 2 февраля 2021 г. между Соколовской А.В. в лице представителя Ч.К.Н. по нотариальной доверенности (продавец) и Борщем А.Г. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №... по цене 3 300 000 рублей с установлением срока на заключение основного договора до 2 марта 2021 г. (л.д. 10, 16-19).

Из п. 3.1 предварительного договора следует, что стороны устанавливают следующие обязательные условия заключения основного договора в совокупности для покупателя:

- привлечение заемных денежных средств ПАО «Сбербанк России» в сумме 2 800 000 рублей в качестве ипотечного кредита для расчета за квартиру, покупателем должно быть получено положительное решение банка по заемщику;

- одобрение банком квартиры в качестве предмета залога.

Согласно п. 4.1 договора при его подписании в счет причитающегося с покупателя будущего платежа по основному договору покупатель передал продавцу 100 000 рублей, которые стороны признают задатком, обеспечивающим исполнение обязательства сторон по заключению основного договора и доказывающим заключение настоящего договора.

Передача истцом ответчику данной суммы денежных средств подтверждается также распиской представителя ответчика (л.д. 12), и данное обстоятельство признается ответчиком.

В соответствии с разделом 7 предварительного договора в случае прекращения предварительного договора в связи с невыполнением условий, предусмотренных в п. 3.1, либо в случае досрочного расторжения настоящего договора по взаимному согласию сторон, задаток возвращается в полном объеме. Если за неисполнение обязательства по заключению основного договора ответственен продавец, он обязан возвратить покупателю двойную сумму задатка, если покупатель – сумма задатка остается у продавца.

1 марта 2021 г. между сторонами заключено дополнительное соглашение, по которому стороны продлили срок заключения основного договора до 10 марта 2021 г. включительно (л.д. 13).

9 марта 2021 г. истцом в одностороннем порядке подписано соглашение о невозможности заключить основной договор по той причине, что на квартиру наложен запрет на совершение регистрационных действий, указано, что представитель ответчика отказался подписать данное соглашение (л.д. 15).

Из выписки ЕГРН по спорной квартире от 5 марта 2021 г. следует, что ответчик является собственником указанной выше квартиры.

2 марта 2021 г. зарегистрирован запрет на совершение регистрационных действий в отношении данного объекта недвижимости на основании постановления службы судебных приставов от 26 февраля 2021 г. по исполнительному производству №...-ИП (л.д. 20-23).

Указанное исполнительное производство было возбуждено в связи со взысканием с ответчика задолженности по коммунальным платежам (л.д. 24-25).

Истцом представлен протокол нотариального осмотра доказательств, из которого следует, что менеджер банка 10 марта 2021 г. указал на отсутствие у банка выписки ЕГРН по спорной квартире, в которой не содержались бы сведения о наложении запрета регистрационных действий, в связи с чем предоставление банком заемных денежных средств не представляется возможным (л.д. 29 оборот).

Из выписки ЕГРН от 9 марта 2021 г. следует, что еще действовал запрет на совершение регистрационных действий (л.д. 67-71).

Истцом менеджеру банка направлена незаверенная выписка ЕГРН от 10 марта 2021 г., в которой не указано на наличие каких-либо запретов в отношении квартиры (л.д. 72-74).

Однако менеджером банка указано на то, что представленная выписка является ненадлежащей, не заверена печатью, электронной подписью, на ее основании невозможно оформить сделку (л.д. 30).

11 марта 2021 г. в переписке между истцом и менеджером банка последним направлено сообщение истцу о том, что 9 марта 2021 г. был создан запрос в профильное подразделение банка по вопросу заказа выписки ЕГРН на 10 марта 2021 г., получен ответ 11 марта 2021 г.: возможно перезаказать выписку, но не ранее, чем через 24 часа после получения предыдущей. Выписка перезаказана 11 марта 2021 г.

Возражая против удовлетворения требований, ответчик указала, что истец был своевременно уведомлен о снятии запрета регистрационных действий, следовательно, по состоянию на 10 марта 2021 г. не было препятствий к заключению основного договора.

Так, 9 марта 2021 г. службой судебных приставов принято постановление об отмене постановления о запрете на регистрационные действия, в том числе в отношении спорной квартиры, поскольку требования исполнительного документа полностью исполнены должником (л.д. 187).

10 марта 2021 г. ответчиком истцу направлено соответствующее уведомление о снятии запрета регистрационных действий, направлены скриншоты выписки ЕГРН от 10 марта 2021 г. (л.д. 191-193).Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела в их совокупности, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных требований.

В силу абзаца первого пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имуществ выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Общим нормативным правилом исполнения обязательств является надлежащее исполнение, то есть в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований ( в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является способом обеспечения исполнения обязательств.

В соответствии со статьей 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

По правилам положений статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Согласно положениям части 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Частью 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Стороны согласовали заключение между ними в будущем договора купли-продажи принадлежащей ответчику квартиры, которая приобретается с использованием ипотечных средств ПАО «Сбербанк России».

В счет обеспечения исполнения указанного обязательства ответчиком от истца был получен задаток в размере 100 000 рублей.

Также сторонами согласовано в п. 7.1 предварительного договора, что в случае прекращения договора в связи с неисполнением п. 3.1, то есть непривлечение истцом кредитных средств в размере 2 800 000 рублей или неодобрение банком предмета ипотеки, уплаченный ответчику задаток возвращается истцу в полном объеме.

Достигнутое сторонами соглашение о возврате задатка покупателю в случае неодобрения квартиры или ипотеки со стороны ПАО «Сбербанк России» не противоречит положениям статьей 381, 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку предусматривает возврат задатка в случае наступления обстоятельств, не зависящих от воли сторон.

Материалами дела подтверждено, что в согласованный сторонами период для заключения основного договора последнее не могло быть осуществлено ввиду наложения запрета на регистрационные действия в отношении продаваемой квартиры.

Указанное обстоятельство судебная коллегия оценивает как объективное препятствие к заключению основного договора, то есть прекращение обязательства, предусмотренного предварительным договором, по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, поскольку предопределить возможность вынесения какого-либо постановления службы судебных приставов в отношении продаваемой квартиры, в частности, о запрете совершения регистрационных действий, не представляется возможным. Указанное обстоятельство, как препятствующее заключению основного договора, существовало до 9 марта 2021 г. 1 марта 2021 г. между сторонами заключено дополнительное соглашение, по которому стороны продлили срок заключения основного договора до 10 марта 2021 г. включительно (л.д. 13).

При разрешении требования, связанного с возвратом задатка, юридически значимым является установление причинно-следственной связи между поведением сторон в рамках возникших правоотношений и невозможностью исполнения обязательства.

Вопреки позиции истца, материалы дела не содержат доказательства незаключения основного договора именно по вине ответчика, не установлен факт уклонения ответчика от заключения основного договора.

Напротив, материалами дела подтверждается, что в разумный срок после вынесения постановления об отмене обеспечительной меры в отношении продаваемой квартиры, ответчик уведомила истца о снятии ограничения и возможности заключения основного договора.

Само же наложение обеспечительной меры судебная коллегия расценивает как объективное препятствие к заключению основного договора, не зависящее от воли сторон.

Таким образом, у судебной коллегии отсутствуют основания полагать, что основной договор не был заключен вследствие каких-либо действий или бездействия ответчика, в связи с чем, оснований для взыскания в пользу истца двойной суммы задатка не имеется.

Между тем, доводы ответчика о том, что именно истец утратил интерес в заключении основного договора купли-продажи квартиры, подлежат судебной коллегией отклонению, так как имеющаяся в деле переписка истца с менеджером банка подтверждает заинтересованность истца в заключении основного договора, направление истцом имеющихся у него документов для получения кредитных средств, тогда как неполучение им кредитных денежных средств явилось следствием неполучения банком надлежащим образом заверенных копий документов, необходимых для оформления сделки, в срок, установленный сторонами предварительного договора для заключения основного договора.

Основной же договор не мог быть заключен без одобрения сделки банком, оснований полагать, что истцом не выполнено условие п. 3.1 предварительного договора вследствие умышленных действий истца или его бездействия, у судебной коллегии не имеется.

В этой связи уплаченная по договору сумма задатка в размере 100 000 рублей подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, исковые требования подлежат удовлетворению частично.

В силу положений статей 94, 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает расходы на нотариальные действия по обеспечению доказательств необходимыми в целях обоснования заявленных требований, расходы на оплату услуг представителя разумными в заявленном размере с учетом фактического объема оказанной юридической помощи, в связи с чем, подлежащими взысканию пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 13 700 рублей и 2 500 рублей соответственно.

Ввиду изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании положений статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исковые требования Борща А.Г. – удовлетворению частично.

Руководствуясь положениями ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Невского районного суда г. Санкт-Петербурга от 31 мая 2022 г. отменить.

Исковые требования Борща Александра Геннадьевича удовлетворить частично.

Взыскать с Соколовской Анны Васильевны в пользу Борща Александра Геннадьевича сумму задатка в размере 100 000 рублей, расходы на нотариальные действия по обеспечению доказательств в размере 13 700 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 2 500 рублей.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 10 января 2024 г.