Решение по делу № 2-2031/2016 от 05.04.2016

Дело № – №/16 г.

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

ДД.ММ.ГГГГ 2016 года <адрес>

Ленинский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего по делу – судьи Гараниной С.А.,

при секретаре судебного заседания ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ленинского районного суда

<адрес> гражданское дело

    по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 и ФИО4 о признании сделки недействительной в силу ее ничтожности

установил:

ФИО2 обратилась с вышеуказанным иском к ФИО3, мотивировав его следующим.

Собственником <данные изъяты> доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, является ФИО2, которая постоянно проживает в данной квартире. Другая <данные изъяты> доли квартиры принадлежала ФИО4 При рассмотрении гражданского дела № в Ленинском районном суде <адрес> истцом были представлены в дело договор купли-продажи и передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ., согласно которым ФИО3 купил у ФИО4 <данные изъяты> долю указанной квартиры. Буквальное прочтение договора купли-продажи и передаточного акта позволяют заявить о ничтожности договора. Из передаточного акта следует, что передача недвижимости произошла в соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ. Указанное несоответствие сделки купли-продажи требованиям закона в части передаточного акта позволяет усомниться в выполнении иных пунктов договора. В п.4 договора указано, что при расчете между сторонами <данные изъяты> руб. должно быть оплачено в день подписания договора купли-продажи, <данные изъяты> рублей- в течение трех дней с момента получения покупателем свидетельства о государственной регистрации права. Суду не представлены документы, подтверждающие данные выплаты. Истец полагает, что выплата в полном объеме, указанном в п.4 договора, не была произведена ФИО3, следовательно, цена сделки существенно отличалась от цены, указанной в договоре, и была менее <данные изъяты> руб. Так как данное условие договора является существенным, на этом основании договор может быть признан недействительным.

На основании изложенного просила суд признать недействительными ( ничтожными) передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ., договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., сделку купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью <данные изъяты> м., расположенную по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО3 и ФИО4 недействительной в силу ее ничтожности.

В ходе рассмотрения дела истица в связи с допущенной технической ошибкой в номере квартиры уточнила исковые требования и просила суд признать недействительными ( ничтожными) передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ., договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., сделку купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью <данные изъяты> м., расположенную по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО3 и ФИО4 недействительной в силу ее ничтожности.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца судом в качестве ответчика был привлечен к участию в деле ФИО4

В судебном заседании истица ФИО2 и ее представитель по доверенности ФИО12 поддержали заявленные требования, дополнительно пояснили, что в действительности ФИО4 и ФИО3 заключили договор купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на спорную <адрес>.ДД.ММ.ГГГГ., подтверждением чему является передаточный акт, подписанный ответчиками, в котором основанием составления акта указан договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В материалы регистрационного дела ответчиками представлены только уведомления ФИО2 и ФИО6 и почтовые квитанции от ДД.ММ.ГГГГ., иного уведомления ФИО2 не имеется. Ответ ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ. не содержит отказа от преимущественного права покупки. Следовательно, есть основания полагать, что ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО4 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Договор заключен с нарушением срока, так как не истек месяц со дня извещения ФИО2 о продаже доли в общей собственности. ФИО4 и ФИО3 составили новый договор от ДД.ММ.ГГГГ., согласно которому выплата первой части произошла при заключении договора ДД.ММ.ГГГГ. Подавая заявление о регистрации перехода права собственности на № долю в праве общей собственности на спорную квартиру, ответчики ввели в заблуждение Управление Росреестра по <адрес>. О нарушении права преимущественного права покупки истице стало известно только после ДД.ММ.ГГГГ., когда она и ее представитель ознакомились с материалами дела. Если бы в ДД.ММ.ГГГГ. истица знала о таком условии заключения договора как отсрочка платежа на 5 месяцев, она бы реализовала преимущественное право покупки. Истица просит признать недействительной сделку, поскольку нарушено требование ст.250 ГК РФ, т.к. ей не сообщили о таком условии продажи долевой собственности как отсрочка платежа на 5 месяцев, в результате чего она была поставлена в неравные условия по сравнению с ФИО3

В судебное заседание ответчик ФИО3 не явился, извещен в установленном порядке, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО8 возражал против удовлетворения иска, пояснив, что договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ. не заключался. Договор купли-продажи <данные изъяты> доли спорной квартиры заключен ФИО4 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ. В передаточном акте допущена техническая ошибка в дате договора.

Ответчик ФИО4 и его представитель по доверенности ФИО9 в судебное заседание не явились, извещены в установленном порядке, о причинах неявки не сообщили. Ранее в судебном заседании ФИО9 просила отказать в удовлетворении иска, поскольку договор купли-продажи и передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ. содержат все существенные условия. Данный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес>, деньги в сумме <данные изъяты> рублей ФИО4 получил от ФИО3 полностью. Все условия договора, в том числе и условие о цене, выполнены сторонами. Никаких иных договоров ФИО4и ФИО3 не составляли и не подписывали. У истца нет и не может быть доказательств наличия иных передаточных актов по иным договорам купли-продажи.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, представил отзыв, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие. Указал также, что в ЕГРП содержатся сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на квартиру по адресу: г. <адрес> за ФИО6 <данные изъяты> доля на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. и за ФИО3 -<данные изъяты> доля на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного с ФИО4 Залог в силу закона в отношении данной квартиры в пользу ФИО4 прекращен ДД.ММ.ГГГГ. на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. В деле правоустанавливающих документов на данный объект имеется передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что собственником <данные изъяты> доли квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, является ФИО2 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ., выданного нотариусом Ивановского городского нотариального округа ФИО10 (л.д.19) после смерти ее отца ФИО6

ФИО3 является собственником другой <данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, которую он приобрел у ФИО4 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно пп.2,4 договора объект недвижимости продан за <данные изъяты> руб., расчет между сторонами производится следующим образом: <данные изъяты> руб.- в день подписания договора купли-продажи, <данные изъяты> руб.- в течение трех дней с момента получения покупателем свидетельства о государственной регистрации права на указанную долю. Переход права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. зарегистрирован в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 64-66).

Из представленных в материалы дела Управлением Росреестра по <адрес> документов следует, что ДД.ММ.ГГГГ. ФИО4 и ФИО3 подписан передаточный акт <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на указанную квартиру в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 67). В то же время истцом в материалы дела представлена копия передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ., в котором указано, что ФИО4 в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. продал, а ФИО3 купил <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру( л.д. 12).

В процессе проведения государственной регистрации перехода права собственности на основании данного договора купли-продажи сторонами договора в Управление Росреестра по <адрес> было представлено два уведомления, подписанных ФИО4, с почтовыми квитанциями о направлении, на имя ФИО6 и на имя ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ. о продаже <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру за <данные изъяты> руб. с предложением в порядке ст.250 ГК РФ о покупке данной доли. В уведомлениях содержится просьба известить ФИО4 о желании либо об отказе приобрести принадлежащую ему долю за указанную сумму, а также то, что при неполучении ответа доля будет продана другому лицу ( л.д. 76-81). Истцом в материалы дела представлена копия пописанного ею письма от ДД.ММ.ГГГГ., адресованного ФИО4, в котором указано, что она получила уведомление о намерении продать долю спорной квартиры за <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ., и сообщает, что у нее имеется 30 дней на принятие решения в ответ на предложение о выкупе доли по преимущественному праву сособственника (л.д. 20).

В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В п. 14. Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Истцом заявлено требование о признании сделки купли-продажи недействительной в связи с нарушением преимущественного права покупки. Однако, из вышеуказанных правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ следует, что на данном основании сделка не может быть признана недействительной. Статьей 250 ГК РФ предусмотрен иной способ защиты нарушенного права преимущественной покупки - право требовать в судебном порядке перевода прав и обязанностей покупателя по договору, о чем истцом заявлено не было.

Кроме того, истцом в обоснование своих требований не представлено доказательств того, что цена сделки существенно отличалась от цены, указанной в договоре, и была менее <данные изъяты> руб. Довод истца о том, что в передаточном акте указан договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. не может быть принят судом, поскольку ошибочное указание в передаточном акте даты договора купли-продажи не является основанием для признания сделки купли-продажи недействительной. Представитель ответчика пояснил, что в передаточном акте допущена техническая ошибка. В материалах дела правоустанавливающих документов на спорную квартиру имеется передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ., в котором дата договора указана ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела следует, что ФИО4 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ. заключен договор купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру. Данный договор содержит все существенные условия, не противоречит действующему законодательству по форме и содержанию, на основании данного договора зарегистрирован переход права в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Стороны договора подтвердили исполнение условий сделки. Доказательств заключения иного договора между ФИО4 и ФИО3 истцом не представлено.

Таким образом, истцом избран ненадлежащий способ защиты прав, доказательств ничтожности оспариваемого договора купли-продажи и передаточного акта не представлено. При таких обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

     Исковое заявление ФИО2 к ФИО3 и ФИО4 о признании недействительными ( ничтожными) передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ., договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., сделки купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью <данные изъяты> кв м., расположенную по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО3 и ФИО4 недействительной в силу ее ничтожности оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Ленинский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательном виде.

Председательствующий :              С.А.Гаранина

Решение суда в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ