Решение по делу № 2-14722/2022 от 18.07.2022

К делу № 2-14722/2022

Решение

Именем Российской Федерации

«18» октября 2022 года                                                                 г. Краснодар

Прикубанский районный суд г. Краснодар в составе:

председательствующего судьи Ермолова Г.Н.,

секретаря судебного заседания Щегольковой М.М.,

помощника судьи Авдеевой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ЖСК «Царское село» к Запорожскому Алексею Александровичу, Запорожской Светлане Павловне о взыскании доплаты по договору долевого участия в строительстве, неустойки,

Установил:

ЖСК «Царское село» обратилось в суд с иском к Запорожскому А.А., Запорожской С.П. о взыскании доплаты по договору долевого участия в строительстве, неустойки. В обоснование иска указано, что 28.11.2015 года между застройщиком ООО «СтройИнвест-Кубань» и дольщиками Запорожским А.А., Запорожской С.П. был заключен договор № Д/2015 долевого участия в строительстве многоэтажного дома. Согласно п. 2.2. договора, объектом долевого строительства является трехкомнатная квартира, строительный №, расположенная на 15 этаже, Литер В, 1 подъезд, проектной общей площадью 109,2 кв.м., (в том числе лоджии с понижающим коэффициентом - 0,5, балконы с понижающим коэффициентом - 0,3), расположенная по адресу: <адрес> внутригородском округе". Согласно п. 3.2. договора, общая цена договора составляет <данные изъяты>. Стоимость 1 квадратного метра составляет <данные изъяты>. В данный момент строительство объекта «Многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями автостоянкой и магазином с офисными помещениями по <адрес>». Корректировка 4» - 3-й этап строительства окончено. В ходе окончательного обмера и изготовления технического плана установлено, что фактическая площадь квартиры, с применением понижающего коэффициента, согласно договора, составляет 119,6 кв.м. Разница между проектной площадью и фактической составляет 9,05 кв.м., в связи с чем ответчикам надлежит доплатить <данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ ООО «СтройИнвест-Кубань» обратилось в адрес ответчика с претензионным письмом, согласно которому, требовало доплатить денежную сумму в размере <данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика претензионное письмо, согласно которому, требовало доплатить денежную сумму, в размере <данные изъяты>. Ответа на данное претензионное письмо не последовало, денежные средства на расчетный счет не поступили. Просит суд взыскать с Запорожского А.А., Запорожской С.П. в равных долях в пользу Жилищно-строительного кооператива «Царское село» доплату по договору № Д/2015 долевого участия в строительстве многоэтажного дома в размере <данные изъяты>; неустойку в размере <данные изъяты>, судебные расходы.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчиков в судебном заседании иск не признал, просил суд отказать в удовлетворении исковых требований.

Суд, выслушав мнение участников процесса, исследовав материалы дела, пришел к выводу о необходимости отказать в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между ЖСК «Царское село» и ООО «СтройИнвест- Кубань» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор №ДМ-08/2020 об уступке права требования (цессии).

Согласно соглашения об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «СтройИнвест- Кубань» уступило ЖСК «Царское село» право требования с физических лиц дебиторской задолженности по договорам долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу <адрес> том числе в отношении договора, заключенного с Запорожским А.А. и Запорожской С.П.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СтройИнвест-Кубань» (далее - застройщик) и ответчиками был заключен договор №Д/2015 долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома (далее - договор).

Объектом долевого строительства, подлежащим передаче ответчикам в общую совместную собственность по указанному договору являлась трехкомнатная квартира, строительный №, расположенная на 15 этаже, Литер В, 1-ый подъезд, расположенная по адресу: <адрес>.

Согласно п. 4.1 договора, срок передачи квартиры ответчикам - первое полугодие 2016 года, то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3.2. договора общая цена договора составила <данные изъяты>. При этом цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта (93 %) в размере <данные изъяты>, а также денежных средств на оплату услуг застройщика (7 %) в размере <данные изъяты>.

Указанная сумма является фиксированной и была оплачена дольщиками в полном объеме в установленные договором сроки.

Согласно п. 3.4. договора оплаченная дольщиками цена договора перерасчету не подлежит.

Между сторонами ООО «СтройИнвест-Кубань» и Запорожскими был подписан акт приема-передачи квартиры. Таким образом, сторонами по договору долевого участия исполнены друг перед другом все обязательства, претензий у застройщика на момент подписания акта приема-передачи квартиры не имелось, в том числе относительно площади квартиры.

Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Указанным нормам корреспондирует п. 5.10 договора, согласно которого обязательства дольщика считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме финансовых средств, согласно условиям настоящего договора и подписания с застройщиком акта приема-передачи объекта долевого строительства (квартиры).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «СтройИнвест-Кубань» и ответчиками был подписан акт № приема-передачи квартиры по договору долевого участия № Д/2014 от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из п. 2 акта сторонами на дату подписания акта приема-передачи исполнены друг перед другом все обязательства по договору, претензий финансового, материального, иного характера у сторон не имеется, в том числе относительно площади квартиры.

Согласно п. 3 акта стороны считают взаимные обязательства по договору исполненными и не имеют в рамках договора взаимных претензий.

В соответствии с п. 4 акта, стороны подтверждают, что передаваемый участнику долевого строительства объект долевого строительства (квартира) и техническое состояние на момент передачи, соответствует его назначению, условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, соответствующим условиям вышеуказанного договора. В качестве компенсации, за перенос сроков ввода в эксплуатацию и передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Обществом предоставлен комплекс компенсационных мероприятий. Застройщик и участник долевого строительства финансовых и иных претензий друг к другу по условиям исполнения договора не имеют.

Как установлено п. 8 акта последний является неотъемлемой частью договора долевого участия.

Статья 421 Гражданского кодекса РФ предполагает возможность сторонам определять условия договора по усмотрению сторон.

Таким образом, стороны воспользовались данным правом путем подписания акта приема- передачи с вышеизложенными условиями.

В связи с достигнутым между сторонами соглашением, застройщик передал квартиру по договору с учетом фактически сложившихся обстоятельств без замечаний и претензий.

Цена, определенная п. 3.2 договора была оплачена дольщиками в установленные сроки, обязательства дольщиков по договору исполнены в полном объеме. Акт приема-передачи квартиры подписан сторонами, квартира передана застройщиком без каких-либо претензий с его стороны, что подтверждается п.п. 2, 3, 4 акта. Исходя из этого, у застройщика, а равно и у ЖСК «Царское село», как цессионария, отсутствует право требования доплаты за разницу в площади квартиры.

Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В обоснование своих требований истец ссылается на п. 2.3 договора, согласно которого окончательные взаиморасчеты между застройщиком и дольщиком производятся после фактического обмера площади квартиры, произведенного БТИ. При отклонении фактической общей площади квартиры, включая площадь балконов, лоджий, террас от проектной площади квартиры, включая площадь балконов, лоджий, террас, указанной в п. 2.2. договора, более чем на 0,5 кв.м. Дольщик производит доплату в течение пяти календарных дней с момента получения соответствующего уведомления от застройщика, либо застройщик производит возврат за указанную разницу, из расчета цены договора, указанной в п. 3.2 договора.

При этом договор содержит и иные условия, которые находятся в явном противоречии с п. 2.3 договора, а именно согласно п. 3.4. договора оплаченная дольщиками цена договора перерасчету не подлежит.

По смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

Руководствуясь положениями ГК РФ и Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О защите прав потребителей", в случае наличия противоречий в договоре все сомнения толкуются в пользу потребителя.

Учитывая, что п. 3.2. договора общая цена договора в размере <данные изъяты> является фиксированной и была оплачена дольщиками в полном объеме в установленные договором сроки, у истца нет оснований для предъявления требований о доплате по договору долевого участия в строительстве, так как цена договора, указанная в п. 3.2 перерасчету не подлежит.

Помимо этого, договором не определены условия изменения цены договора, как того требует ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно п. 3.2 договора установлена общая цена договора с разделением суммы на возмещение затрат на строительство (создание) объекта и на оплату услуг застройщика. Цена за квадратный метр квартиры договором не определена, соответственно невозможно достоверно определить размер доплаты за разницу в квадратных метрах.

Более того, суду не предоставлены доказательства того, за счет каких помещений изменилась площадь квартиры, учитывая, что площадь балкона или лоджии считается с понижающим коэффициентом и за него не предусмотрена оплата как за квадратный метр жилой комнаты.

Исходя из изложенного, суд учитывает условия договора, согласно которым цена договора, как существенное условие его заключения, является фиксированной и не подлежит перерасчету, а значит, требование истца о взыскании доплаты по договору является неправомерным и не подлежит удовлетворению.

В любом случае размер денежных средств, заявленных к доплате, противоречит ФЗ «Об участии в долевом строительстве», так как застройщик не может требовать оплатить больше 5 % разницы площади квартиры (ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Истцом заявлено требование об уплате разницы за лишние 9,05 кв.м., что значительно превышает 5 % от проектной площади квартиры. Общая площадь квартиры, установленная п. 2.2 договора, составляет 109,2 кв.м. Таким образом, исходя из доводов истца, площадь квартиры увеличилась на 8,3 %.

В соответствии с ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

Исходя из указанной нормы у застройщика, а равно и у истца, как цессионария, отсутствует законное право требовать доплату за увеличение площади квартиры в таком размере, так как площадь, заявленная в иске, превышает 5 % от площади, указанной в договоре.

При этом, квартира передана ответчикам ДД.ММ.ГГГГ по акту приема передачи без каких-либо нареканий и замечаний и указания на увеличение площади и необходимости доплаты за такое увеличение. На сегодняшний день квартира находится в собственности у ответчиков полтора года, ответчиками понесены расходы на ремонт квартиры и ответчики проживают в ней.

Сторонами был подписан акт приема-передачи квартиры без претензий финансового характера. Исходя из смысла п. 4 акта, ответчики добросовестно полагали, что застройщик не предъявляет требований о доплате за возможное увеличение площади квартиры, а они, в свою очередь, не предъявляют требований относительно неустойки за просрочку передачи квартиры, которая составила 3 года и 10 месяцев и требований, относительно недостатков квартиры.

Исходя из данных обстоятельств и изложенного в п. 3 данных возражений, предъявление требований о доплате спустя полутора года после передачи квартиры свидетельствует о явном злоупотреблении правом.

Претензия от застройщика была получена ответчиками ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес застройщика и истца был направлен мотивированный ответ с указанием мотивов, по которым ответчики полагают предъявленное в претензии требование незаконным. Указанный ответ был получен застройщиком ДД.ММ.ГГГГ (номер отправления EE012374583RU) и истцом ДД.ММ.ГГГГ (номер отправления EE012374570RU).

В силу ч. 3 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Как видно из материалов дела, заключенное ДД.ММ.ГГГГ между ООО СтройИнвест-Кубань и ЖСК «Царское село» соглашение об уступке права требования с физических лиц дебиторской задолженности по договорам долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, не прошло в установленном порядке государственную регистрацию.

Между тем, по смыслу приведенных выше правовых норм, положение о необходимости государственной регистрации договора цессии по договору долевого участия в строительстве носит императивный характер и не содержит каких-либо исключений в отношении уступки прав требований, непосредственно не связанных с возникновением, переходом, прекращением или ограничением вещных прав на объекты недвижимости.

В данном случае, несоблюдение сторонами договора цессии требований закона, предписывающих обязательную регистрацию данной сделки, не порождает предусмотренных ею правовых последствий, поскольку с учетом положений ч. 3 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации она не может считаться заключенной.

Ввиду того, что договор цессии № ДМ-08/2020 от ДД.ММ.ГГГГ не прошел в установленном порядке государственную регистрацию он не может считаться заключенным.

Требование истца о взыскании неустойки производно от требований о взыскании доплаты по договору долевого участия. Следовательно, данное требование также удовлетворению не подлежит, ввиду незаконности и необоснованности основного требования.

При таких обстоятельствах, суд не нашел оснований для удовлетворения искового заявления о взыскании доплаты по договору долевого участия в строительстве, неустойки и приходит к выводу о необходимости в удовлетворении исковых требований отказать.

Рассмотрев дело в соответствии со ст.ст. 12, 56, 195, 196 ГПК РФ в пределах заявленных истцом требований и по указанным им основаниям, на тех доказательствах, которые исследованы в судебном заседании в условиях состязательного процесса, в котором каждая сторона доказывала те обстоятельства, на которые она ссылалась в обоснование своих требований и возражений, суд исходя из изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований ЖСК «Царское село» к Запорожскому Алексею Александровичу, Запорожской Светлане Павловне о взыскании доплаты по договору долевого участия в строительстве, неустойки, отказать.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд в апелляционном порядке через Прикубанский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий –