Решение по делу № 33-7511/2023 от 13.06.2023

Судья Могильная Е.А. дело № 33-7511/2023

УИД: 34RS0008-01-2022-006541-56

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Волгоград 05 июля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Алябьева Д.Н.,

судей Ривняк Е.В., Самофаловой Л.П.,

при секретаре Кучеренко Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-38/2023 по иску Лушникова Ю. А. к департаменту муниципального имущества администрации г. Волгограда, ООО «Аналитик Центр» о признании недостоверным отчета, возложении обязанности установить арендную плату, произвести перерасчет арендной платы за земельный участок,

по апелляционной жалобе департамента муниципального имущества администрации г. Волгограда

на решение Центрального районного суда г. Волгограда от 16 марта 2023 года, которым исковые требования удовлетворены. Признан недостоверным отчет № <...> от 28 февраля 2022 года, подготовленный ООО «Аналитик Центр» по оценке земельного участка с кадастровым номером № <...>, расположенного по адресу: <адрес>. Определена рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> размере 3025240 рублей. На департамент муниципального имущества администрации <адрес> возложена обязанность установить с 09 февраля 2022 года арендную плату по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> из расчета рыночной стоимости земельного участка в размере 3025240 рублей. На департамент муниципального имущества администрации г. Волгограда возложена обязанность произвести перерасчет арендной платы за земельный участок, с кадастровым номером № <...>, расположенного по адресу: <адрес> по договору аренды земельного участка от 28 февраля 2022 года № 11951 с учетом изменения к договору аренды исходя из рыночной стоимости земельного участка в размере 3025240 рублей. С департамента муниципального имущества администрации г. Волгограда в пользу Лушникова Ю. А. взысканы расходы на оценку в размере 7500 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 150 рублей. С ООО «Аналитик Центр» в пользу Лушникова Ю. А. взысканы расходы на оценку в размере 7500 рублей,

расходы по оплате государственной пошлины в размере 150 рублей. С департамента муниципального имущества администрации г. Волгограда в пользу ООО «Лаборатория судебных экспертиз по Южному округу» взысканы расходы на экспертизу в размере 15000 рублей. С ООО «Аналитик Центр» в пользу ООО «Лаборатория судебных экспертиз по Южному округу» взысканы расходы на экспертизу в размере 15000 рублей. В удовлетворении заявления ООО «ОФ ТОСКОР» о распределении судебных расходов, отказано.

Заслушав доклад судьи Ривняк Е.В., выслушав пояснения представителя Лушникова Ю.А. Сажнова В.П., полагавшего решение законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Лушников Ю.А. обратился к департаменту муниципального имущества администрации г. Волгограда, ООО «Аналитик Центр» о признании недостоверным отчета, возложении обязанности установить арендную плату, произвести перерасчет арендной платы за земельный участок.

В обоснование требований указал, что на основании договора аренды земельного участка от 28 февраля 2022 года № 11951, заключенного сроком на 49 лет с изменениями к договору аренды договору аренды земельного участка, он является арендатором земельного участка с кадастровым номером № <...>, общей площадью 1403,5 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с расчетом арендной платы за землю, указанным в изменении к договору аренды земельного участка от 18 апреля 2022 года, размер годовой арендной платы составляет 575696 рублей 16 копеек.

В основу расчета арендной платы по договору аренды земельного участка от 28 февраля 2022 года № <...> положен отчет № <...> от 28 февраля 2022 года ООО «Аналитик Центр», в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 09 февраля 2022 года определена в размере 7236000 рублей.

Истец полагает отчет, выполненный ООО «Аналитик Центр», недостоверным, так как установленная стоимость земельного участка завышена и не соответствует действительной.

С учетом уточненных требований просил суд признать недостоверным отчет № <...> от 28 февраля 2022 года, подготовленный ООО «Аналитик Центр» по оценке земельного участка, кадастровый № <...>, расположенного по адресу: <адрес>. Определить рыночную стоимость земельного участка, кадастровый № <...>, расположенного по адресу: <адрес> размере 3196000 рублей. Обязать департамент муниципального имущества администрации Волгограда установить с 09 февраля 2022 года арендную плату по договору аренды земельного участка, кадастровый № <...>, расположенного по адресу: <адрес> из расчета рыночной стоимости земельного участка в размере 3196000 рублей. Обязать департамент муниципального имущества администрации Волгограда произвести перерасчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером № <...>, расположенного по адресу: <адрес> по договору аренды земельного участка от 28 февраля 2022 года № <...> с учетом изменения к договору земельного участка от 18 апреля 2022 года исходя из рыночной стоимости земельного участка в размере 3196000 рублей. Взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по оценке в размере 15000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе департамент муниципального имущества администрации <адрес> оспаривает законность и обоснованность судебного решения, просит его отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив указанные доводы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 28 февраля 2022 года № 11951, заключенного сроком на 49 лет с изменениями к договору аренды земельного участка от 18 апреля 2022 года, истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером № <...>, общей площадью 1403,5 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с расчетом арендной платы за землю, указанным в изменениях к договору аренды земельного участка от 18 апреля 2022 года, размер годовой арендной платы составляет в размере 575696 рублей 16 копеек.

Поскольку между сторонами имелся спор о достоверности отчета ООО «Аналитик Центр» № <...> судом была назначена экспертиза, производство которой поручено ООО «Лаборатория Судебных экспертиз по Южному округу».

Согласно экспертному заключению № <...> от 17 февраля 2023 года отчет об оценке земельного участка № <...> от 24 февраля 2022 года, подготовленный ООО «Аналитик Центр» не соответствует федеральным стандартам оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, а также содержит иные нарушения, влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость земельного участка, площадью 7135 кв.м., с кадастровым номером № <...>, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 09 февраля 2022 года составляет в размере 3025240 рублей.

Приняв в качестве достоверного и допустимого доказательства заключение судебной экспертизы, суд удовлетворил исковые требования и признал отчет № <...> от 28 февраля 2022 года, подготовленный ООО «Аналитик Центр» по оценке земельного участка, кадастровый № <...>, расположенного по адресу: <адрес>, недостоверным (недействительным) и обязал департамент муниципального имущества администрации Волгограда установить арендную плату за пользование земельным участком расположенного по адресу: <адрес> из расчета рыночной стоимости земельного участка в размере 3025240 рублей.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

Юридически значимые обстоятельства судом определены правильно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, применен материальный закон, регулирующий возникшие между сторонами отношения, нарушения норм процессуального права не допущено, в связи с чем оснований для отмены решения суда первой инстанции в апелляционной порядке не имеется.

Несостоятельными являются доводы апелляционной жалобы о том, что сторонами был заключен договор аренды земельного участка, который зарегистрирован в установленном законом порядке, расчет арендной платы является приложением № <...> к договору аренды, из которого следует, что он произведен на основании, в том числе, оспариваемого отчета об оценке, при этом договор аренды подписан сторонами без каких-либо разногласий, достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, определенной на основании отчета об оценке, в установленном порядке истцом оспорена не была, с требованиями об оспаривании договора аренды, его изменении или расторжении Лушников Ю.А. не обращался, а самостоятельное оспаривание отчета об оценке после заключения договора путем предъявления отдельного иска невозможно, поскольку данный способ защиты права является ненадлежащим.

Согласно правовой позиции, содержащейся в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ, № 1 (2014), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 24 декабря 2014 года ч. 1 ст. 13 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) допускает возможность рассмотрения споров о достоверности величины или иной стоимости объекта оценки судом.

В силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством РФ не определено или в судебном порядке не установлено иное. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством РФ (ст. 6)

В силу ст. 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из разъяснений, данных в п. 1 и 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 года № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица (абз. 4 п. 1); в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ); оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 АПК РФ; для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (ст. 51 АПК РФ).

Действующее законодательство РФ (ст. 11, 12 ГК РФ) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения. Предъявление и рассмотрение судом самостоятельного требования об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете об оценке, возможно в том случае, если заключение оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством РФ.

Достоверность такой оценки может быть проверена судом только путем процессуальной оценки отчета оценщика как одного из доказательств по делу в порядке, предусмотренном ст. 67 ГПК РФ.

Кроме того, из материалов дела следует, что изначально договор аренды земельного участка был заключен с Ягмуряном В.Л. для обслуживания котельной деревообрабатывающего производства 28 февраля 2022 года. В основу расчета арендной платы положен отчет ООО «Аналитик Центр», в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка определена в размере 7236000 рублей.

В связи с переходом права собственности к Лушникову С.А. на деревообрабатывающее предприятие, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРН 18 апреля 2022 года, в договор аренды от 28 февраля 2022 года внесены изменения относительно замены состава арендаторов с Ягмуряна В.Л. на Лушникова С.А. При этом расчет арендной платы к изменению в договор аренды также был произведен на основании отчета ООО «Аналитик Центр» по состоянию на 09 февраля 2022 года.

Лушников С.А., не согласившись с рыночной стоимость земельного участка, сразу обратился в суд с настоящим иском об оспаривании отчета, конклюдентных действий, направленных на исполнение условий договора по внесению арендной платы в установленном размере не совершал.

Поскольку отчет оценщика ООО «Аналитик Центр» является обязательным при заключении договора аренды, предъявление Лушниковым С.А. самостоятельного требования в суд об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете об оценке, является надлежащим способом защиты гражданских прав от произвольного установления арендной платы арендодателем.

Указанные обстоятельства были учтены судом первой инстанции при принятии обжалуемого акта.

При таких обстоятельствах оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г. Волгограда от 16 марта 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента муниципального имущества администрации г. Волгограда – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: