Решение по делу № 2-363/2014 от 08.10.2014

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 ноября 2014 года. п.Шаховская.

Шаховской районный суд Московской области в составе:

председательствующего судьи КАПРАЛОВА В.С.,

при секретаре БУРЛАКОВОЙ Е.Н.,

с участием:

истца АЙНЕТДИНОВОЙ Р.А.,

ответчика РЫЖКОВОЙ Т.Ф.,

представителя ответчика ПАРАХИНОЙ И.В.,

представителя третьего лица СНТ «Горизонт» - ПЕНЬКОВА В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению АЙНЕТДИНОВОЙ Р. А. к РЫЖКОВОЙ Т. Ф. о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,

у с т а н о в и л:

АЙНЕТДИНОВА Р.А. обратилась в суд с иском к РЫЖКОВОЙ Т.Ф. о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.08.2014 года и государственной регистрации перехода права собственности на указанное в названном договоре недвижимое имущество: дом и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> (л.д. 1-11).

В судебном заседании истец вышеуказанные исковые требования уточнила, исключив из них требование о государственной регистрации договора купли-продажи в соответствии с правовыми положениями ФЗ от 30.12.2012 года N 302-ФЗ. Уточненные требования поддержала, суду пояснила, что ответчик РЫЖКОВА являлась собственником садового дома и земельного участка площадью 600 кв.м., расположенных по вышеуказанному адресу. 19.08.2014 года она заключила с ответчиком договор купли-продажи, согласно которому ответчик продала ей вышеуказанное недвижимое имущество. После подписания указанного договора она полностью исполнила перед ответчиком свои обязательства по оплате стоимости имущества, осуществив такую оплату путем перечисления денежных средств через банк на расчетный счет ответчика. В день подписания договора она и ответчик подписали также и передаточный акт, согласно которому ответчик передала ей проданное недвижимое имущество. Кроме того, ответчик передала ей ключи от дома, сарая и замка от ворот ограждения земельного участка, вывезя из дома также свои вещи. С 19.08.2014 года она стала пользоваться приобретенным недвижимым имуществом: обрабатывает земельный участок, завезла в дом свои вещи, осуществила замену забора, огораживающего земельный участок и благоустройство земельного участка. После подписания договора купли-продажи и передаточного акта она вместе с ответчиком сдала данные документы в УФСГРКиК по МО для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Однако, затем УФСГРКиК по МО приняло решение о приостановлении государственной регистрации по причине наличия в передаточном акте опечатки в указании его места составления. С целью устранения данной опечатки она обратилась к ответчику с просьбой совместно обратиться в регистрирующий орган. Но ответчик отказалась это сделать, направив ей письменное заявление о расторжении договора купли-продажи и, тем самым, уклоняясь от государственной регистрации перехода права собственности по договору. В связи с изложенными обстоятельствами просит суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанное в договоре купли-продажи от 19.08.2014 года недвижимое имущество.

В судебном заседании ответчик и его представитель, участвовавший в деле в порядке ч.6 ст.53 ГПК РФ, возражает относительно заявленных истцом исковых требований, пояснив суду, что действительно ответчик, являясь собственником вышеуказанных земельного участка и дома, решила продать данное имущество истцу, в связи с чем 19.08.2014 года заключила с истцом договор купли-продажи такого имущества, а также подписала передаточный акт, получив от истца на свой счет в банке оговоренную в договоре стоимость имущества, передала истцу ключи от дома, вывезла из него часть своих вещей. Однако, после подписания договора купли-продажи истец сломала забор, огораживающий проданный участок, поставила свой новый забор и заменила ключи от ворот ограждения, препятствуя ответчику проходу к дому и земельному участку, а также изъятию из дома оставшихся вещей. Полагают, что данные действия истца существенно нарушили условия договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.08.2014 года. В связи с чем ответчик и отказалась подписывать новый передаточный акт, направив истцу заявление о расторжении договора купли-продажи. По изложенным обстоятельствам просят суд отказать истцу в удовлетворении заявленных исковых требований.

В судебном заседании представитель третьего лица СНТ «Горизонт» суду пояснил, что ответчик являлся собственником спорного недвижимого имущества. Однако с августа 2014 года и по настоящее время спорным земельным участком и домом постоянно пользуется истец, который обрабатывает земельный участок, облагородил его, а также осуществил установку нового забора, огораживающего земельный участок.

Третье лицо: УФСГРКиК по МО о дате и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, на судебное заседание представители третьего лица не явились.

Выслушав истца, ответчика и его представителя, представителя третьего лица, свидетелей, изучив материалы дела, суд считает, что уточненное исковое заявление АЙНЕТДИНОВОЙ Р. А. к РЫЖКОВОЙ Т. Ф. о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество подлежит удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Согласно выпискам из ЕГРП от 29.09.2014 года ответчик является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., назначением объекта: земли сельскохозяйственного назначения, для садоводства, а также здания дома, с кадастровым номером №, площадью 40 кв.м., назначение объекта: нежилое, расположенных по адресу: <адрес> (л.д.34,35).

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 19.08.2014 года ответчик продала вышеуказанные объекты недвижимости истцу за 690000 рублей. Данный договор подписан сторонами спора (л.д.15). Согласно приходному кассовому ордеру от 19.08.2014 года, в день подписания договора оговоренная в нем сумма стоимости продаваемых объектов в полном объеме перечислена истцом на открытый в банке расчетный счет ответчика (л.д.17). Таким образом, истец полностью исполнила перед ответчиком свою обязанность по данному договору по оплате стоимости приобретаемого у ответчика имущества. Согласно показаниям сторон спора, а также передаточному акту от 19.08.2014 года, в день подписания договора купли-продажи стороны спора также подписали и соответствующий передаточный акт, в котором подтвердили, что обязательства сторон по передаче указанного в договоре недвижимого имущества полностью выполнены, и у сторон нет друг к другу каких-либо претензий по существу договора (л.д.16). После подписания договора ответчик передала истцу также и ключи от дома, забрала из дома свои вещи, в которых нуждалась. Истец же стала пользоваться приобретенным недвижимым имуществом и пользуется им по настоящее время: завезла в дом свои вещи, периодически находится в доме, обрабатывает земельный участок, а также осуществила замену забора, огораживающего приобретенный земельный участок. Указанные обстоятельства помимо показаний истца и самого ответчика в совокупности подтверждаются как показаниями представителя третьего лица СНТ «Горизонт», так и показаниями свидетелей ФИО_1, ФИО_2 и ФИО_3, являвшихся непосредственными очевидцами передачи ответчиком истцу ключей от дома и ворот, и пользования истцом спорным имуществом. Более того, после подписания договора и передачи имущества стороны спора совместно обратились в УФСГРКиК по МО с заявлениями о регистрации перехода права собственности от продавца имущества к покупателю по вышеуказанному договору, предоставив все необходимые для этого документы (л.д.71-74). В тоже время, согласно письменным уведомлениям УФСГРКиК по МО от 02.09.2014 года такая государственная регистрация была приостановлена данным регистрирующим органом (л.д.20-22). Как следует из указанных уведомлений, причиной, послужившей основанием для приостановления государственной регистрации, явилось то, что в подписанном истцом и ответчиком передаточном акте в качестве места его составления указан город Москва, в то время, как обязательство по передаче и приему недвижимого имущества должно быть произведено в месте нахождения такого имущества, т.е. в Шаховском районе Московской области. Так же регистрирующий орган указал, что в п.5.7 договора и п.5 передаточного акта неправильно указан отдел УФСГРКиК, в котором хранятся указанные документы. Однако, какой либо пункт 5.7 в подписанном сторонами спора договоре отсутствует, равно, как и отсутствует какой-либо пункт 5 в передаточном акте, включающем в себя лишь четыре пункта. При этом, как в п.4 передаточного акта, так и в п.15 договора купли-продажи от 19.08.2014 года, отдел УФСГРКиК, в котором хранятся указанные документы, был отражен сторонами договора правильно (Шаховской отдел). Согласно письменному ответу на запрос суда УФСГРКиК ссылки на п.5.7. договора и п.5 передаточного акта в уведомлении УФСГРКиК о приостановлении регистрации являются ошибочными (л.д.70). В связи с чем суд полагает, что указанная причина не могла являться правовым основанием для приостановления государственной регистрации договора купли-продажи от 19.08.2014 года и перехода права собственности по нему, поскольку в данном случае УФСГРКиК при написании вышеуказанных уведомлений о приостановлении регистрации также допустил опечатку, указав несуществующие пункты договора и передаточного акта.

То обстоятельство, что в передаточном акте в качестве места его составления указан город Москва, а не Шаховской район, само по себе также не влияет на какие-либо условия данного передаточного акта и договора купли-продажи от 19.08.2014 года. Не является данное обстоятельство и каким-либо нарушением закона или указанных сторонами договорных условий. Поскольку наименование и полные адреса передаваемых по передаточному акту объектов указаны сторонами в акте правильно и в соответствии с договором купли-продажи, и в данном акте сторонами зафиксирован сам факт передачи указанного в договоре недвижимого имущества, суд полагает, что в данном случае сторонами при составлении передаточного акта была также допущена опечатка, которая не влечет за собой каких-либо правовых последствий в виде расторжения договора или признания его недействительным. В связи, с чем переход права собственности по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации и при наличии указанной опечатки в передаточном акте.

В тоже время, как следует из показаний сторон спора, с целью устранения выявленной в передаточном акте опечатки и исполнения уведомлений регистрирующего органа истец обратился в адрес ответчика с просьбой совместно обратиться в регистрирующий орган и устранить такую опечатку. Однако, согласно письменным претензиям ответчика в адрес истца от 17.09.2014 года и от 24.09.2014 года ответчик отказался этого делать, предъявив истцу свои встречные требования о расторжении договора купли-продажи (л.д.49-54). Более того, 24.09.2014 года ответчик обратился в адрес УФСГРКиК с заявлениями о возврате ранее представленных документов без проведения такой государственной регистрации (л.д.77,78). В связи с чем согласно уведомлениям УФСГРКиК от 24.10.2014 года государственная регистрация перехода права собственности на спорное имущество от ответчика к истцу была прекращена. Таким образом, до настоящего времени переход права собственности от ответчика к истцу по договору купли-продажи от 19.08.2014 года не зарегистрирован по причине вышеизложенных действий ответчика. Указанные обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что, избегая исправления опечатки в передаточном акте, явки с этой целью в регистрирующий орган, заявляя требования о расторжении договора, а также обратившись в УФСГРКиК с заявлениями о возврате документов и прекращении регистрации, ответчик тем самым уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 19.08.2014 года.

В соответствии с ч.2 ст.558 ГК РФ договор продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Однако, согласно ч.8 ст.2 ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" - правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Указанный закон вступил в силу с 01.03.2013 года. Следовательно, поскольку договор купли-продажи от 19.08.2014 года был совершен сторонами спора после указанной даты, правовые положения об обязательной регистрации договора и определения его заключения моментом регистрации, на указанный договор не распространяются в соответствии с ч.8 ст.2 ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ. В связи с чем, истец обоснованно уменьшила размер заявленных ею исковых требований, исключив из них требование о государственной регистрации договора купли-продажи. По указанным обстоятельствам вопрос о государственной регистрации договора купли-продажи также не рассматривается судом.

В тоже время, в соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Указанное требование закона соблюдено сторонами при заключении договора от 19.08.2014 года.

В соответствии с ч.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, в силу вышеизложенных правовых норм закона в данном случае подлежит государственной регистрации не сам договор купли-продажи, а переход права собственности от ответчика к истцу на недвижимое имущество, указанное в таком договоре.

В соответствии с ч.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В свою очередь, поскольку ответчик избегает исправления опечатки в передаточном акте от 19.08.2014 года и явки с этой целью в регистрирующий орган, а, напротив, предъявила к истцу требования о расторжении договора купли-продажи от 19.08.2014 года и направила в УФСГРКиК заявления о прекращении государственной регистрации и возврате документов, суд полагает, что в соответствии с ч.3 ст.551 ГК РФ ответчик тем самым уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на указанное в договоре недвижимое имущество.

Согласно п.61 разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.

В свою очередь, передаточный акт от 19.08.2014 года был подписан сторонами спора. Само недвижимое имущество по договору было непосредственно передано ответчиком истцу также и фактически, в связи с чем истец с момента заключения договора купли-продажи от 19.08.2014 года и подписания передаточного акта от 19.08.2014 года и по настоящее время пользуется таким имуществом. Таким образом, поскольку документ о передаче имущества был подписан сторонами, само спорное имущество было фактически передано ответчиком истцу, а основанием приостановления государственной регистрации договора послужила лишь опечатка в передаточном акте в указании места его составления, в соответствии со ст.556 ГК РФ и п.61 вышеуказанных разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года обязательства по передаче истцу недвижимого имущества по договору купли-продажи от 19.08.2014 года также считаются исполненными ответчиком в полном объеме.

Следовательно, учитывая вышеизложенные обстоятельства и доказательства в совокупности, в соответствии с ч.3 ст.551 ГК РФ и п.61 разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года уточненные исковые требования истца о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи от 19.08.2014 года подлежат удовлетворению.

Доводы ответчика и его представителя о расторжении договора купли-продажи по причине нарушения истцом его существенных условий в виде замены забора, огораживающего земельный участок, являются необоснованными и не соответствующими правовым требованиям ст.450 ГК РФ, содержащей правовые основания для расторжения заключенного договора. В частности, как уже было изложено выше, все существенные условия договора купли-продажи от 19.08.2014 года в части передачи имущества и оплаты его стоимости сторонами спора были исполнены в полном объеме на условиях, предусмотренных таким договором. В то время, как какие-либо иные условия в части обязательств сохранения забора или запрещения его замены в данном договоре не предусмотрены. Сам же забор, как следует из условий договора, не являлся предметом данных договорных правоотношений. При этом, возникшее у ответчика после совершения сделки и передачи по ней имущества желание не совершать такую сделку само по себе не может освобождать сторону сделки (ответчика) от принятых на себя договорных обязательств или являться основанием для расторжения договора.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

по договору купли-продажи недвижимого имущества от 19.08.2014 года произвести государственную регистрацию перехода права собственности от продавца РЫЖКОВОЙ Т. Ф. ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, паспорт <данные изъяты>, проживающей по адресу: <адрес> на покупателя АЙНЕТДИНОВУ Р. А. ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженку <адрес>, паспорт <данные изъяты>, проживающую по адресу: <адрес>, на следующее недвижимое имущество:

- земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 600 кв.м., категорией земель: земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием: для садоводства, расположенный по адресу: <адрес>;

- здание, наименование: дом, назначение объекта: нежилое, площадью 40 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение одного месяца со дня его вынесения.

Председательствующий: