Решение по делу № 2-1652/2016 от 18.01.2016

Дело № 2-1652/16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 сентября 2016 года

Ленинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Бузмаковой О.В.,

при секретаре Дворниковой М.А.,

с участием представителей истца Шигабутдиновой Г.Х. – Шигабутдинова Х.М., действующего на основании доверенности и адвоката Гюлалыевой О.Г., действующей на основании ордера,

представителя ответчика – администрации города Перми – Кузнецовой И.С., действующей на основании доверенности,

рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Перми дело по иску Шигабутдиновой Г.Х. к администрации города Перми о возложении обязанности изъять земельный участок путем выкупа, о взыскании возмещения за принадлежащее недвижимое имущество,

установил:

    Шигабутдинова Г.Х. обратилась в суд с иском к администрации города Перми, требуя возложить на ответчика обязанность изъять принадлежащий ей земельный участок путем выкупа, уплатить выкупную цену за земельный участок, недвижимое имущество и убытки, взыскать выкупную цену в размере х, а также судебные расходы.

    В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником земельного участка в общей долевой собственности общей площадью 1366 кв.м. по ул. Карпинского, 52 г. Перми, собственником нежилого помещения общей площадью 47,1 кв.м. по тому же адресу на основании договора купли-продажи жилого помещения от 17.03.2009 г., распоряжения администрации Индустриального района г. Перми от 17.07.2010 г. о переводе квартиры № 3 дома № х в нежилое помещение. Также истец указала, что 19.04.2011 г. ответчиком вынесено постановление № 159 об изъятии для муниципальных нужд земельного участка по данному адресу, в связи с чем Управлением Росреестра по Пермскому краю наложено обременение с 27.12.2010 г. на неопределенный срок. х межведомственной комиссией признан аварийным и подлежащим сносу 23.12.2008 г. Впервые об изъятии земельного участка и о расселении дома узнала из письма ответчика от 07.04.2014 г. № СЭД-11-03-39-78, ответчик жителей дома расселил, но решение об изъятии путем выкупа ее (истца) нежилого помещения, находящегося в аварийном доме и на земельном участке, принадлежащем ей на праве общей долевой собственности, не принимает, а с предложенной ей ответчиком в письме от 03.04.2015 г. № СЭД-11-01-10-657 суммой в размере х, рассчитанной как стоимость нежилого помещения, она не согласна, полагает подлежащей взысканию сумму, определенную с учетом стоимости земельного участка и убытков по переселению ООО «Региональный центр независимой оценки» и подтвержденную положительным экспертным заключением, но с данной ценой не согласен ответчик, считая ее завышенной. При этом истец полагает, что ответчик незаконно бездействует.

    В судебное заседание истец, будучи извещенной надлежащим образом, не явилась, в письменном ходатайстве просит рассмотреть дело без ее участия (л.д. 195, 200, 204). Представители истца просили иск удовлетворить, определив выкупную цену на основании отчета об оценке, выполненного ООО «Региональный центр независимой оценки», не согласившись с заключением судебной строительно-технической экспертизы.

    Представитель ответчика иск не признала по основаниям, приведенным в письменном отзыве, где указывается на приобретение истцом жилого помещения в доме, признанном аварийным, что свидетельствует о свободе истцом выбора при заключении договора и отсутствии нарушения ее прав (л.д. 205-207). В ранее направленном в суд отзыве ответчик указывал на то, что предусмотренная статьей 32 ЖК РФ процедура изъятия помещения не соблюдена, так как требование о сносе аварийного жилого дома в разумный срок к истцу как собственнику помещения в этом доме не предъявлялось, в связи с чем распоряжение об изъятии нежилого помещения не издавалось (л.д. 87-88).    В то же время, представитель ответчика в настоящем судебном заседании, не признавая иск, не возражала против выкупной цены нежилого помещения, определенной в результате судебной экспертизы.

    Третьи лица Управление жилищных отношений администрации города Перми и Департамент земельных отношений администрации города Перми о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом (л.д. 195, 201, 202), представителей в суд не направили; Управление жилищных отношений администрации города Перми мнение по иску не выразило; Департамент земельных отношений администрации города Перми в отзыве указал на то, что земельный участок под многоквартирным домом не является самостоятельным объектом прав, при приобретении иного помещения собственник дополнительных затрат по приобретению земельного участка под помещением не несет (л.д. 82-83).

    Выслушав стороны, исследовав материалы дела и копию отчета об оценке № 2015/769 ООО «Региональный центр независимой оценки», суд приходит к следующему.

    В судебном заседании установлено, что истец с 14.12.2015 г. является собственником нежилого помещения общей площадью 47,1 кв.м., расположенного в х района г. Перми, а также собственником общего имущества в данном многоквартирном доме, включая земельный участок площадью 1366 под многоэтажный жилой дом, что подтверждается сведениями в свидетельстве о государственной регистрации права (л.д. 90), в выписке из ЕГРП от 12.05.2015 г (л.д. 36), в кадастровом паспорте и техническом паспорте на помещение (л.д. 37-38, 43-47) и в кадастровом паспорте на земельный участок (л.д. 39-42).

    Данное нежилое помещение приобреталось истцом по договору купли-продажи от 17.03.2009 г. как двухкомнатная квартира № 3, имевшая общую площадь х кв.м., в том числе жилую – х кв.м., что подтверждается содержанием договора купли-продажи (л.д. 14-15), свидетельства о государственной регистрации права собственности от 07.05.2009 г. (л.д. 16). На основании уведомления администрации Индустриального района г. Перми от 15.07.2010 г., исходя из положений части 2 статьи 23 Жилищного кодекса РФ, истцу было разрешено перевести это жилое помещение в нежилое (л.д. 17), в связи с чем впоследствии истец переоборудовала приобретенную квартиру в нежилое помещение, использовавшееся в качестве парикмахерской для животных, что подтверждается объяснениями представителей истца, фотоснимками в отчете об оценке № 2015/769 ООО «Региональный центр независимой оценки».

    Также судом установлено, что многоквартирный дом х по заключению межведомственной комиссии от 23.12.2008 г., основанному на акте от 17.10.2008 г. по результатам обследования жилых помещений в данном доме, признан аварийным и подлежащим сносу в связи с неудовлетворительным техническим состоянием основных конструктивных элементов этого дома (л.д. 10-11, 12-13). Признание данного дома аварийным и подлежащим сносу повлекло издание администрацией города Перми постановления от 19.04.2011 г. № 159 об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410649:2 под этим многоквартирным домом (л.д. 22) и регистрацию обременений в отношении принадлежащего истцу помещения на основании распоряжения начальника управления жилищных отношений администрации города Перми от 08.11.2010 г. № 1615 обременения в пользу муниципального образования «город Пермь» с 27.12.2010 г. на неопределенный срок в связи с изъятием для муниципальных нужд путем выкупа, как следует из выписки из ЕГРП от 12.05.2015 г (л.д. 36). Доказательств снятия таких обременений в отношении принадлежащего истцу помещения ответчик суду не предъявил.

    Из представленной истцом ее переписки с Управлением жилищных отношений администрации города Перми усматривается, что Управление не отказывалось решить с истцом вопрос о выкупе принадлежащего ей помещения в доме х вплоть до 08.11.2015 г. (л.д. 23-31), на последнее обращение истца – от 13.10.2015 г., управление направило отказ от 08.11.2015 г. выплачивать возмещение (выкупную цену) за принадлежащее истцу нежилое помещение со ссылкой на то, что администрацией г. Перми расселяются жилые помещения в многоквартирных аварийных домах, включенных в муниципальную адресную программу по переселению граждан города Перми из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 годы, утвержденную постановлением администрации города Перми от 26.06.2013 г. № 520, и предложило истцу рассмотреть вопрос о мерах по реконструкции объекта и приведению его в пригодное для использования состояние (л.д. 32, 33).

    Полагая, что ей необоснованно отказано в выкупе нежилого помещения, истец обратилась с настоящим иском в суд. Отказ истцу в выкупе нежилого помещения суд считает неправомерным, исходя из следующего.

    В соответствии с частями 1 и 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

    В силу пункта 1 и абзаца 2 пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

    Пунктом 1 статьи 209 ГК РФ определено, что права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику.

    На основании пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

    Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, как предусмотрено пунктом 1 статьи 239 ГК РФ в редакции, действовавшей на дату издания администрацией города Перми постановления от 19.04.2011 г. № 159 об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410649:2 под многоквартирным домом № 52 на ул. Карпинского г. Перми.

    Федеральный закон от 21.12.1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (далее по тексту – Федеральный закон № 68-ФЗ) определяет общие для Российской Федерации организационно-правовые нормы в области защиты граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства, находящихся на территории Российской Федерации, всего земельного, водного, воздушного пространства в пределах Российской Федерации или его части, объектов производственного и социального назначения, а также окружающей среды от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.

    В соответствии с абзацами 1-2, 7 пункта 1 статьи 18 Федерального закона № 68-ФЗ граждане Российской Федерации имеют, в частности, право на защиту жизни, здоровья и личного имущества в случае возникновения чрезвычайных ситуаций, на возмещение ущерба, причиненного их здоровью и имуществу вследствие чрезвычайных ситуаций.

    Механизм такого возмещения Федеральным законом № 68-ФЗ не регламентирован. Пунктом 2 статьи 18 этого Федерального закона определено, что порядок и условия, виды и размеры компенсаций и социальных гарантий, предоставляемых гражданам Российской Федерации в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, устанавливаются законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

    Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.    Поскольку правовые последствия признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в таком доме законодательно не определены, то суд считает возможным при разрешении настоящего спора, исходя из пункта 1 статьи 6 ГК РФ, применить по аналогии положения статьи 32 ЖК РФ, как регулирующую сходные правоотношения.

    Действительно, статья 32 ЖК РФ предусматривает предварительную процедуру, предшествующую изъятию жилого помещения у его собственника. Невыполнение такой процедуры по настоящему делу о нарушении прав истца и ответчика не свидетельствует, так как обязанность по ее соблюдению возлагается на орган местного самоуправления, а в данном случае – на администрацию города Перми, принявшую, как установлено выше, решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом х, в котором истцу первоначально принадлежало жилое помещение, переведенное затем в нежилое помещение.

    Следовательно, доводы ответчика о не направлении истцу требования о сносе или реконструкции многоквартирного дома х и о не принятии распоряжения об изъятии у истца принадлежащего ей нежилого помещения, т.е. о несоблюдении предусмотренной статьей 32 ЖК РФ процедуры, судом отклоняются и не влекут отказ истцу в удовлетворении иска. При этом суд учитывает, что обременение в пользу муниципального образования город Пермь», интересы которого представляет администрация города Перми в настоящем деле, в отношении принадлежащего истцу нежилого помещения остаются зарегистрированным, что влечет для истца невозможность распоряжения данным объектом недвижимости по своему усмотрению, а Управление жилищных отношений администрации города Перми в письменном ответе от 07.04.2014 г. сообщило истцу о расселении данного многоквартирного дома в связи с признанием его аварийным и подлежащим сносу в 2014-2015 годах (л.д. 23), не отказывалось в письмах от 03.04.2015 г. и от 24.04.2015 г. от выплаты возмещения за принадлежащее истцу нежилое помещение, предлагая свою цену собственнику на основании отчета об оценке (л.д. 27, 29) или предлагая собственнику представить другой оценочный отчет о рыночной стоимости этого нежилого помещения, что подтверждается ответом от 13.06.2015 г. (л.д. 31), расценив в письме от 08.11.2015 г. по представленному истцом отчету рыночную стоимость нежилого помещения завышенной (л.д. 33).

    Приобретение истцом в данном доме помещения в виде двухкомнатной квартиры по договору от 17.03.2009 г. – после признания дома 23.12.2008 г. аварийным и подлежащим сносу, – о нарушении прав ответчика не свидетельствует, так как судом на основании объяснений представителей истца и представителя ответчика установлено, что остальные собственники и наниматели жилых помещений в этом ответчиком расселены, в связи с чем переход к истцу права собственности в отношении жилого помещения в виде квартиры № 3 в данном доме и последующий перевод этой квартиры в нежилое помещение не влекут безусловный отказ в выплате истцу выкупной цены (возмещения) за принадлежащее ей помещение.

    При таких обстоятельствах требование истца о выплате ей возмещения (выкупной цены) за принадлежащий объект недвижимости суд признает правомерным. Определяя размер возмещения, суд руководствуется следующим.

    Так, в соответствии с частями 6 и 7 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

    Согласно положениям части 1 статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

На основании части 2 ст. 37 Жилищного кодекса РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Поскольку земельный участок по адресу: г. Пермь, х имеет вид разрешенного использования «под многоэтажный жилой дом», как отражено в кадастровом паспорте (л.д. 39-42), и на нем находится именно многоквартирный жилой дом, что не оспаривается сторонами, то данный земельный участок самостоятельным объектом прав не является, в связи с чем не может быть отдельным предметом прав собственности и не подлежит отдельной оценке, так как входит в состав общего имущества указанного многоквартирного дома. Данное обстоятельство подтверждается и содержанием свидетельства о государственной регистрации прав истца на принадлежащее ей нежилое помещение, где земельный участок включен в состав общего имущества многоквартирного жилого дома (л.д. 19, 90).

    По заключению судебной строительно-технической экспертизы стоимость принадлежащего истцу нежилого помещения определена в сумме х, размер причиненных ей убытков – х, т.е. всего сумма возмещения за нежилое помещение истца составляет х (л.д. 138-192). Суд признает данное заключение объективным, достоверным и допустимым доказательством, поскольку оно является подробным, полным, мотивированным, основано на исследованных письменных доказательствах, имеющихся в деле о техническом состоянии дома и помещения ответчика, на непосредственном осмотре экспертом перед составлением заключения принадлежащего ответчику нежилого помещения, соответствует вышеприведенным требованиям статей 32 и 36 ЖК РФ, требованиям статей 8 и 25 Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Кроме того, эксперт до дачи заключения предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ. Заинтересованность эксперта в даче заключения с приведенными выше выводами суду не доказана.

Также из заключения следует, что экспертом учтены год постройки жилого дома, техническое состояние дома, применены затратный и сравнительный подходы в ходе экспертного исследования. При этом выбор использованных подходов оценки экспертом должным образом в данном им заключении подробно обоснован, применение корректировок экспертом при определении стоимости принадлежащего истцу нежилого помещения в заключении приведено, само заключение экспертом составлено 17.08.2016 г. и оценка помещения дана по состоянию на август 2016 г.

Отсутствие в экспертном заключении фотоснимков выбранных экспертом аналогов помещений под сомнение это заключение не ставит, так как выбранные аналоги содержатся в открытых источниках – на указанных экспертом сайтах системы Интернет, характеристики аналогов в заключении экспертом отражены, и истцом не опровергнуты.

С учетом изложенного возражения истца против заключения эксперта судом отклоняются, а одно лишь несогласие истца с заключением судебной экспертизы не может быть положено в основу вывода о необходимости руководствоваться при определении возмещения за изымаемое нежилое помещение представленным истцом отчетом об оценке № 2015/769 ООО «Региональный центр независимой оценки», где размер возмещения установлен в сумме х на 03.08.2015 г.

Данный отчет об оценке на дату разрешения спора не только утратил актуальность, но и содержит оценку объекта в виде ранее принадлежавшей истцу двухкомнатной квартиры, каковой не является на дату разрешения настоящего дела.

Поскольку иных доказательств суду не представлено, то суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца в качестве возмещения за принадлежащее истцу нежилое помещение сумму в размере х. Удовлетворение данного требования истца по существу расценивается как изъятие у истца в пользу муниципального образования «город Пермь» принадлежащего истцу нежилого помещения, право муниципальной собственности на которое возникнет после выплаты истцу ответчиком указанного возмещения за это нежилое помещение.

    Требование истца о возложении на ответчика обязанности изъять у нее земельный участок путем выкупа, уплатить выкупную цену за земельный участок удовлетворению не подлежит как не основанное на положениях статей 32, 36 и 37 ЖК РФ, учитывая, что земельный участок входит в общее имущество многоквартирного жилого дома х и поэтому предметом с самостоятельной оценки не является, и, кроме того, как установил суд, уже изъят для муниципальных нужд постановлением администрации города Перми от 19.04.2011 г. № 159 (л.д. 22).

    Исходя из положений части 1 статьи 98 ГПК РФ и подпункта 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца понесенные истцом расходы по оплате государственной пошлины в размере х, признав за истцом право на возврат излишне уплаченной госпошлины в размере х (л.д. 2).

    Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

взыскать с администрации города Перми в пользу Шигабутдиновой Г.Х. сумму в размере х в качестве возмещения за принадлежащее Шигабутдиновой Г.Х. нежилое помещение общей площадью х кв.м., расположенное в доме № х г. Перми, и расходы по оплате государственной пошлины в размере х.

Шигабутдиновой Г.Х. в удовлетворении иска о возложении обязанности на администрацию города Перми изъять земельный участок путем выкупа, уплатить выкупную цену за земельный участок отказать.

Признать за Шигабутдиновой Г.Х. право на возврат излишне уплаченной государственной пошлины в размере х рублей.

Решение является основанием для прекращения права собственности Шигабутдиновой Г.Х. на нежилое помещение общей площадью х., расположенное в доме х после уплаты ей возмещения за это помещение администрацией города Перми.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий:         подпись    (О.В. Бузмакова)

Копия верна. Судья -                (О.В. Бузмакова)