Решение по делу № 3а-126/2020 от 05.08.2020

Дело №3а-126/2020

УИД № 33OS0000-01-2020-000184-72

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

**** ****

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Кирюшиной О.А.,

при секретаре Шаховой А.Н.,

с участием представителя административного истца администрации МО **** по доверенности Троицкой А.А.,

представителя административных ответчиков - Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ****, Управления Росреестра по **** – Окунева А.О., действующего на основании доверенностей,

заинтересованного лица Поляковой О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации МО **** об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по **** **** от ****,

УСТАНОВИЛ:

администрация МО **** (далее по тексту – администрация), обратилась во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по **** (далее – Комиссия) **** от **** о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****.

В обоснование требований указал, что **** МО **** был заключен договор аренды земельного участка **** согласно которому земельный участок с кадастровым номером ****, расположенный по адресу: ****, северо-восточнее ****, площадью 776 кв.м., был передан в аренду Поляковой О.С. на срок 10 лет.

Кадастровая стоимость данного земельного участка установлена постановлением администрации **** **** от **** «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов ****» по состоянию на **** в размере 1 463 388,00 рублей.

**** Комиссия, рассмотрев заявление Поляковой О.С., приняла решение **** об установлении кадастровой стоимости названного земельного участка в размере его рыночной стоимости 699 948,00 рублей, определенной на основании отчета об оценке от **** ****, составленного оценщиком Михеевым Ю.С..

Полагает решение Комиссии **** от **** незаконным, поскольку установленная рыночная стоимость (из расчета 902 руб./кв.м.) ниже фактической рыночной стоимости аналогичных земельных участков, а снижение кадастровой стоимости приведет к уменьшению арендной платы и как следствие к снижению доходной части бюджета. Кроме того просила восстановить процессуальный срок обжалования решения Комиссии, указав, что первоначально за судебной защитой нарушенного права администрация обратилась ****.

В судебном заседании представитель административного истца администрации МО **** по доверенности Троицкая А.А. заявленные требования поддержала по изложенным выше основаниям, дополнительно указав, что отчет **** от ****, составленный ИП Михеевым Ю.С., не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, а именно оценщиком неправильно применен понижающий коэффициент на месторасположение объекта оценки - райцентр сельскохозяйственных районов. Кроме того все объекты-аналоги необходимо было скорректировать на отсутствие у них сетей электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения и канализации.

Представитель административных ответчиков Управления Росреестра по **** и Комиссии – Окунев А.В., действующий на основании доверенностей, исковые требования не признал, представил письменные возражения, в которых просил отказать в иске, указав, что Комиссией не допущено процедурных нарушений, влекущих незаконность принятых решений. Представленный административным истцом отчет об оценке ****, составленный **** в Комиссию не представлялся и предметом ее рассмотрения не являлся.

Заинтересованное лицо Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по **** (далее ФГБУ «ФКП Росреестра» по ****) представило письменный отзыв, в котором принятие решения по делу оставило на усмотрение суда, ходатайствовало о проведение судебного заседания в отсутствие своего представителя.

Заинтересованное лицо Полякова О.С. полагала заявленные требования необоснованными, пояснив, что спорный земельный участок был предоставлен ей в аренду без каких-либо коммуникаций. Улучшение земельного участка подведение коммуникаций к зданию она производила за свой счет в **** году.

Руководствуясь положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие представителя ФГБУ «ФКП Росреестра» по ****, явка которого не признана судом обязательной.

Выслушав объяснения представителей административного истца администрации МО ****, административных ответчиков Управления Росреестра по ****, Комиссии при Управлении Росреестра по ****, заинтересованного лица Поляковой О.С., исследовав и оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от **** № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (часть 4 статьи 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 11 статьи 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (часть 24 статьи 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности).

Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от **** **** (далее - Приказ Минэкономразвития от **** ****, Порядок создания и работы комиссии).

В соответствии с частью 25 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктом 10 вышеприведенного приказа Минэкономразвития РФ от **** **** заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов.

В соответствии с абзацем 2 пункта Приказа Минэкономразвития РФ от **** **** секретарь комиссии извещает заявителя о дате рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости в срок не более семи рабочих дней с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости, но не позднее чем за пять рабочих дней до заседания комиссии.

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка **** от **** и Соглашения об уступке требования от **** Полякова О.С. является долгосрочным арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: ****, северо-восточнее ****, площадью 776 +/-10 кв.м., относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – для размещения объекта здравоохранения (л.д.17-18).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** установлена постановлением администрации **** **** от **** «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов ****» по состоянию на **** в размере 1 463 388,56 рублей (л.д.145-146).

**** ОАО Полякова О.С. обратилась в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, приложив к заявлению документы, предусмотренные частью 16 статьи 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности, включая отчет об оценке от **** ****, составленный оценщиком ИП Михеевым Ю.С., согласно которого рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на **** определена в размере 699 948,00 рублей.

**** Комиссия, рассмотрев заявление Поляковой О.С., приняла решение **** и установила кадастровую стоимости названного земельного участка в размере его рыночной стоимости 699 948,00 рублей, определенной на основании отчета об оценке от **** ****, составленного оценщиком ИП Михеевым Ю.С..

Полномочия Комиссии при Управлении Росреестра по **** на принятие оспариваемого решения основаны на положениях частей 4, 11, 24 статьи 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности, приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии № **** от ****, которым создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по **** в составе четырех человек, а также приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии № **** ****, в соответствии с которым председателем указанной Комиссии назначен Сарыгин А.А. – руководитель Управления Росреестра по ****.

Как указано выше, порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости детально регламентирован статьей 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности, а также приказом Минэкономразвития Российской Федерации **** от **** «Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» (далее - Порядок создания и работы комиссии).

Проверяя соблюдение Комиссией порядка принятия оспариваемого решения **** от ****, суд учитывает, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости от **** Поляковой О.С. приложены все документы, предусмотренные частью 16 статьи 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности и пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии, необходимые и достаточные для принятия решения.

Информация о предстоящем заседании Комиссии в соответствии с предписаниями п. 9 Порядка создания и работы комиссии была своевременно размещена на официальном сайте Управления Росреестра по **** в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также направлена в адрес администрации МО **** **** посредством почтовой связи. Предоставление в адрес администрации копии отчета об оценке действующим законодательством на Комиссию не возложена, административный истец не был лишен возможности ознакомиться с ним непосредственно в Комиссии.

Заявление Поляковой О.С. о пересмотре кадастровой стоимости рассмотрено Комиссией в течение срока, предусмотренного частью 19 статьи 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

На заседании Комиссии **** присутствовали все ее члены, в том числе Шеблова В.Н., председатель Владимирского регионального отделения Российского общества оценщиков.

Заявление Поляковой О.С. и приложенные к нему документы в соответствии с перечнем, содержащимся в статье 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности, были исследованы Комиссией в полном объеме, включая отчет об оценке **** от **** на соответствие его требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Ход заседания Комиссии зафиксирован в протоколе, который подписан председателем и секретарем комиссии. Из содержания указанного протокола следует, что на заседании комиссии три ее члена голосовали за принятие решения об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, один – против, что в силу п. 12 Порядка создания и работы комиссии свидетельствует о соблюдении процедуры принятия решения. Протокол заседания комиссии соответствует требованиям пункта 18 Порядка создания и работы комиссии.

Доказательств нарушения порядка создания и работы Комиссии, проведения заседания и голосования по заявлению, а также каких-либо иных нарушений действующего законодательства, которые могли бы повлиять на законность оспариваемого решения, административным истцом не представлено.

Проверяя законность оспариваемого решения Комиссии, суд исходит из следующего.

Анализ взаимосвязанных положений статьи 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности, пункта 20 Порядка создания и работы комиссии, позволяет прийти к выводу, что Комиссия вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в случае соответствия отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности.

Из текста решения Комиссии **** от **** и протокола заседания усматривается, что основанием для приятия решения об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной явился вывод Комиссии о соответствии отчета об оценке требованиям Федерального закона №135-ФЗ от **** «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленной Федеральными стандартами оценки.

Оценщик Михеев Ю.С., подготовивший отчет об оценке **** от ****, отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, установленным статьей 24 Федерального закона об оценочной деятельности, согласно которой одним из обязательных требований является наличие у оценщика высшего образования и (или) профессиональной переподготовки в области оценочной деятельности.

Как следует из представленных суду документов оценщик Михеев Ю.С. имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по оценке недвижимости **** от ****. Кроме того, Михеев Ю.С. является членом саморегулируемой организации «Российское общество оценщиков», включен в реестр оценщиков, его деятельность застрахована ****

Из представленного суду отчета об оценке **** от **** следует, что он составлен на бумажном носителе, пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, а также скреплен личной печатью оценщика. В отчете указана дата его составления и номер. Отчет, составленный в форме электронного документа, подписан оценщиком усиленной квалифицированной подписью, что соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности, пункту 6 ФСО ****, утвержденных Приказом Минэкономразвития Россия **** от **** «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке».

С учетом требований статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности, пункта 8 ФСО **** в отчете в разделе основных фактов и выводов содержатся основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки, общая информация, идентифицирующая объект оценки, результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, итоговая величина стоимости объекта оценки, ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости.

Также в отчете представлены описание объекта оценки, перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ рынка объекта оценки и ценообразующих и внешних факторов, влияющих на его стоимость, анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке в период, предшествующий дате оценки, правильно определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

При определении рыночной стоимости оценщик использовал сравнительный поход, при этом аргументировано и объективно обосновав на страницах 69-70 отчета отказ от применения доходного подхода.

В соответствии с главой 6 ФСО **** анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано. Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода. В связи с чем оценщик вправе выбирать подходы и методы оценки объекта недвижимости.

Как следует из отчета при проведении расчетов оценщиком использовались объекты-аналоги земельные участки, объявления о продаже которых были размещены на интернет-портале **** На страницах 84-85 отчета представлена таблица с описанием объектов-аналогов земельных участков, из которой следует, что все они относятся к категории земель – земли населенных пунктов, то есть к той же категории как и оцениваемый объект.

Информация, приведенная в отчете об объектах-аналогах, подтверждена и является проверяемой.

    В судебном заседании **** был допрошен оценщик Михеев Ю.С., который настаивал на правильности и обоснованности подготовленного им отчета. На возникшие у суда и административного ответчика вопросы, неясности по данному отчету даны подробные и мотивированные ответы, не противоречащие выводам, содержащимся отчете **** от ****.

Позицию административного истца о том, что оценщиком неправильно применен понижающий коэффициент на месторасположение объекта оценки - райцентр сельскохозяйственных районов суд находит ошибочной. Из анализа местоположения объекта оценки, представленного в разделе 7.2 отчета, следует, что **** является административным центром ****, с населением около 18 тыс. чел. Ведущим предприятием города является ООО «****», выпускающее х/б ткани и марлю. Кроме того в городе имеется 2 швейных фабрики, 1 кондитерская, леспромхоз, типография и хлебокомбинат. Большая часть трудоспособного населения работает в других городах.

Используемые оценщиком объекты-аналоги **** расположены в районных центрах в городах ****, **** и ****, имеющих большую численность населения и развитую промышленность.

Вывод оценщика об отнесении **** к райцентру сельскохозяйственных районов и применении корректировки на местоположение равной 0,55, а не 0,73 как указал истец, мотивирован, объективно подтвержден, является профессиональным суждением, что не противоречит позиции, изложенной Л.А. Лейфером в «Справочнике оценщика недвижимости» за ****, а также п.5 ФСО ****.

Довод административного истца о необходимости применения корректировки в отношении всех объектов-аналогов на отсутствие у них сетей электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения и канализации также является необоснованным по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 Методических разъяснений по учету коммуникаций при оценке земельных участков в целях оспаривания кадастровой стоимости от **** **** при оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только (не) возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются по следующим основаниям:

- статьей 390 НК РФ установлено, что для земельного налога «налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков». Согласно п.20 ФСО **** застроенный земельный участок оценивается как незастроенный;

- коммуникации являются объектами отдельного учета, в т.ч. кадастрового, а также самостоятельными объектами налогообложения по налогу на имущество;

- в целях исключения двойного налогообложения при определении базы земельного налога, стоимость улучшений земельного участка в виде коммуникаций не должна учитываться в составе стоимости оцениваемого земельного участка.

Кроме того как установлено в суде спорный земельный участок был предоставлен в аренду Поляковой О.С. без коммуникации, их подключение осуществлялось последней за ее счет к объекту капитального строительства, принадлежащего ей на праве собственности.

Доводы административного истца, по сути, сводятся к несогласию с выводами Комиссии о соответствии представленного отчета об оценке **** от ****, составленного оценщиком Михеевым Ю.С., требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Из положений главы 22 КАС РФ следует, что при осуществлении судебного контроля, суд проверяет законность и обоснованность решения органа, наделенного отдельными государственными или иными публичными полномочиями, на основании тех документов, которые были представлены в Комиссию и находились в её распоряжении на момент принятия оспариваемого решения.

Между тем, данных, свидетельствующих о том, что на заседание Комиссии **** администрацией ****, заблаговременно извещенной о дате заседания комиссии, были представлены документы, опровергающие либо ставящие под сомнение достоверность отчета об оценке **** от ****, составленного Михеевым Ю.С., в материалах дела не имеется.

Представленный к административному иску отчет **** от **** об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** сам по себе не может являться доказательством незаконности оспариваемого решения комиссии, поскольку данный отчет в комиссию не представлялся и комиссией не оценивался.

Ссылки административного истца, что установленная комиссией рыночная стоимость спорного земельного участка из расчета 902 руб./кв.м. ниже фактической рыночной стоимости аналогичных земельных участков, в частности земельного участка, расположенного по адресу ****, не могут быть приняты во внимание, поскольку в ходе судебного заседания было установлено, что данный земельный участок в отличие от спорного земельного участка имеет более удобное месторасположение (в центре города), кроме того на нем располагается торговый центр. Спорный земельный участок расположен на окраине ****, с западной стороны, фактически используется под ветеринарную клинику.

Из изложенного следует, что заявление Поляковой О.С. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости рассмотрено Комиссией в правомочном составе с соблюдением установленной процедуры подготовки и проведения заседания, по результатам рассмотрения заявления принято мотивированное решение, не противоречащее закону.

Довод о том, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** приведет к уменьшению доходной части бюджета **** не свидетельствует о нарушении прав административного истца и противоречит принципам работы Комиссии таким как законность и беспристрастность. Кроме того установление кадастровой стоимости в размере рыночной является правом административного истца, установленным законом.

Не установив необходимой для удовлетворения заявленных требований об оспаривании решения государственного органа совокупности условий, суд признаёт необходимым отказать в удовлетворении заявленных административным истцом требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении административного искового заявления администрации МО **** об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по **** **** от **** отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий      О.А.Кирюшина

Мотивированное решение изготовлено ****