Решение по делу № 2-3152/2022 (2-12538/2021;) от 02.09.2021

К делу № 2-3152/2022

Решение

Именем Российской Федерации

«22» февраля 2022 года                                                                г. Краснодар

Прикубанский районный суд г. Краснодар в составе:

председательствующего судьи Ермолова Г.Н.,

секретаря судебного заседания Щегольковой М.М.,

помощника судьи Авдеевой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ИП Агеева А.А, к Степановой Т.В,, Степановой М.В, о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества, возврате не оплаченного недвижимого имущества,

Установил:

ИП Агеев А.А. обратился в суд с иском к Степановой Т.В,, Степановой М.В, о расторжении договора купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ со Степановой Т.В,, расторжении договора купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ со Степановой М.В,, прекращении права собственности ответчиков на спорные объекты недвижимости, признании за истцом права собственности на спорные объекты недвижимости, внесении изменении в данные ЕГРН. В обоснование иска указано, что ему на праве собственности принадлежали спорные земельные участки. ДД.ММ.ГГГГ истец продал принадлежащие ему участки ответчикам. Истец полагает, что указанные договора подлежат расторжению, поскольку оплата за товар не поступала. В досудебном порядке спор разрешить не удалось. Просит суд восстановить нарушенные права.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, просил суд отказать в удовлетворении исковых требований.

Ответчики в судебном заседании иск не признали, просили суд отказать в удовлетворении исковых требований.

Суд, выслушав мнение участников процесса, исследовав материалы дела, пришел к выводу о необходимости отказать в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом ИП Агеевым А.А. и ответчиком Степановой Т.В, был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - индивидуальные жилые дома, площадью <данные изъяты> кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>. В соответствии с пунктом 1 договора продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить земельный участок. В соответствии с пунктом 2 договора стоимость земельного участка согласована сторонами в сумме <данные изъяты> рублей. Расчет по договору произведен в момент подписания договора, покупателем передана продавцу денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей. Претензии по оплате у продавца к покупателю отсутствуют. Договор купли-продажи зарегистрирован в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, что подтверждается записью в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.

Одновременно, ДД.ММ.ГГГГ между истцом ИП Агеевым А.А. и ответчиком Степановой М.В, был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - индивидуальные жилые дома, площадью <данные изъяты> кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>. В соответствии с пунктом 1 договора продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить земельный участок. В соответствии с пунктом 2 договора стоимость земельного участка согласована сторонами в сумме <данные изъяты> рублей. Расчет по договору произведен в момент подписания договора, покупателем передана продавцу денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей. Претензии по оплате у продавца к покупателю отсутствуют. Договор купли-продажи зарегистрирован в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, что подтверждается записью в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ст. 421 п. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 454 п. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли- продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии ст. 549 п. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 486 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что по устной договоренности сторон ответчики должны были выплатить денежные средства до 15.06.2021 года, факт отсрочки оплаты не фиксировался в целях недопущения возникновения оснований для отказа в регистрации, оплата не производилась.

В подтверждение своей позиции истец не предоставляет каких-либо надлежащих доказательств. Письменное соглашение о рассрочке или отсрочке платежей по договорам купли-продажи сторонами не заключалось. Более того, имеющиеся договора купли-продажи не содержат условий об отсрочке или рассрочке платежей. Законом допускаются ситуации рассрочки или отсрочки исполнения договора купли-продажи в части цены договора и указание на отсроченные платежи не является основанием для отказа в государственной регистрации договоров купли-продажи. Наличие устной договоренности об отсрочке платежа ответчики отрицают, указывая, что денежные средства по оспариваемым договорам были переданы перед их подписанием.

В силу ст. 161 Гражданского кодекса Российской Федерации, должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: сделки юридических лиц между собой и с гражданами; сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки. Соблюдение простой письменной формы не требуется для сделок, которые в соответствии со статьей 159 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть совершены устно.

В соответствии со ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

В виду того, что речь в договорах купли-продажи шла о сумме более десяти тысяч рублей, сделки должна носить письменный характер, либо подтверждаться иными надлежащими доказательствами. Однако, ничего кроме пояснения истца и его представителя о наличии устной договоренности между сторонами спора в части отсрочки платежей по договорам купли-продажи спорных объектов недвижимости, суду не предоставлено. Более того, предоставленные суду письменные договоры купли-продажи, которые подписаны сторонами и прошли государственную регистрацию, содержат указание на оплату товара покупателями в момент подписания договоров и отсутствие претензии по оплате у продавца к покупателям.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В п. 3 договора купли-продажи квартиры, заключенного между сторонами, содержится указание о том, что цена квартиры определена, на момент подписания договора уплачена продавцу полностью, претензий не имеется.

Таким образом, с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, подписав указанный договор лично, истец подтвердил факт оплаты ему стоимости и, соответственно, надлежащего исполнения покупателем обязательств по договору купли-продажи.

Мотивов, по которым истец при толковании условий заключенного между сторонами договора, не принял во внимание буквальное значение содержащихся п. 3 договора слов и выражений, в исковых требованиях не приведено.

При этом доводы истца о том, что от покупателя требуется предоставление иных доказательств, кроме подписанного продавцом лично договора купли-продажи, содержащего подтверждение продавца факта получения денежных средств, нормами действующего законодательства не мотивирован.

Согласно п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

С учетом приведенных выше положений закона основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя, при этом по смыслу ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передаточный акт подтверждает только факт исполнения продавцом обязанности по передаче покупателю имущества, а не удостоверяет произведение взаиморасчета сторонами.

При рассмотрении дела судом было установлено и не опровергнуто истцом, что ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, продавец и покупатели лично передали необходимые документы на государственную регистрацию договоров купли-продажи. Право собственности зарегистрировано за покупателями Степановой Т.В, и Степановой М.В, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, соответственно.

После сдачи документов на государственную регистрацию продавец передал покупателями земельные участки и в течение двух лет никаких претензий по поводу этих земельных участков покупателям не предъявлял, земельными участками не пользовался.

Ответчики с момент приобретения спорных земельных участков осуществляют за ними уход и содержание, оплачивают обязательные платежи.

Сторонами спора данные обстоятельства также не отрицались.

Таким образом, действия покупателей, которые продолжают пользоваться земельными участками, могут свидетельствовать о принятии ими переданного продавцом имущества.

При этом следует учитывать, что отсутствуют обстоятельства, вытекающие их договоров купли-продажи, которые повлекли для продавца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договоров, в связи с чем основания для расторжения договоров на основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не имеется.

В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Более того, суд полагает, что истцом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку до обращения в суд истцом не ставился вопрос об оплате ему денежных средств за спорные земельные участки и требований о расторжении договоров истцом ответчикам также не направлялась.

Зарегистрировав в установленном порядке переход права собственности, стороны тем самым подтвердили свою действительную волю на продажу и соответственно, покупку имущества в соответствии с условиями предъявленных на регистрацию договоров. Ссылка истца на подтверждение его доводов справкой бухгалтерии об отсутствии поступлений в кассу оплаты по указанным договорам, не обоснована, поскольку согласно условий предоставленных договоров оплату принимал наличными платежами сам истец, а заключенные договора не содержали условие по оплате путем перечисления на какой-либо счет.

При таких обстоятельствах доводы ИП Агеева А.А. о наличии оснований для расторжения договоров купли-продажи по части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, не нашли своего подтверждения в ходе судебного следствия, так как истцом не представлены надлежащие доказательства не получения денежных средств по договорам, наличия договоренности по отсрочке платежей по договорам. Истец ИП Агеев А.А. в разрез с требованиями ст.ст. 56, 67 ГПК РФ не представил суду письменных документов и подтверждающих основания заявленных им исковых требований к Степановой Т.В,, Степановой М.В,

    Таким образом, утверждения истца не нашли своего подтверждения в ходе судебного следствия. Требование ИП Агеева А.А. не обосновано и не подтверждается письменными материалами дела.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

ИП Агееву А,А, в удовлетворении исковых требований к Степановой Т.В,, Степановой М.В, о расторжении договора купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ со Степановой Т.В,, расторжении договора купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ со Степановой М.В,, прекращении права собственности ответчиков на спорные объекты недвижимости, признании за истцом права собственности на спорные объекты недвижимости, внесении изменении в данные ЕГРН, отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в апелляционном порядке через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий –