Решение по делу № 2-44/2023 (2-2467/2022;) от 31.08.2022

                                           Дело № 2-44/2023

55RS0003-01-2022-004344-82

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Бессчетновой Е.Л. при секретаре судебного заседания Каспер Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске 09 января 2022 года гражданское дело по исковому заявлению администрации Омского муниципального района Омской области (ИНН 5528003601) к Путинцев В.П. (ИНН №) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неосновательного обогащения, встречному исковому заявлению Путинцев В.П. (ИНН №) к администрации Омского муниципального района Омской области (ИНН 5528003601) о признании договора аренды земельного участка недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась в Омский районный суд Омской области с исковым заявлением к Путинцев В.П. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неосновательного обогащения. В обоснование заявленных требований указано, что на основании протокола № 1 о рассмотрении заявок на участие в открытом аукционе от 11 декабря 2018 года между администрацией Омского муниципального района Омской области и ответчиком 22 декабря 2018 года заключен договор аренды земельного участка № АЗ-996. Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области 08 февраля 2019 года. Согласно пунктам 1.1, 1.2 договора аренды администрация передает, а ответчик принимает в аренду сроком на 18 месяцев земельный участок площадью 5000 кв.м. в границах Усть-Заостровского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, местоположение которого: <адрес>А, с кадастровым номером №, из состава земель населенных пунктов для размещения объектов розничной торговли продовольственными и не продовольственными товарами (в том числе строительными материалами). Передача спорного земельного участка осуществлялась по акту приема-передачи от 22 декабря 2018 года. Согласно пункту 2.1 договора расчет арендной платы осуществляется на основании протокола № 1 о рассмотрении заявок на участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером № от 11 декабря 2018 года, которая составляет 176 600 рублей в год или в размере 44 150 рублей в квартал. Пунктом 4.3 договора установлена обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату. Ответчик не уплачивал в сроки, установленные договором, арендные платежи в связи с чем, у арендатора образовалась задолженность по арендной плате за период с 22 декабря 2018 года по 08 августа 2020 года в размере 111 814 рублей 67 копеек. Согласно пункту 7.2 договора аренды, в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные настоящим договором, арендатор оплачивает неустойку в виде пени в размере 0,5 % не перечисленного в срок платежа за каждый день просрочки. Сумма начисленной ответчику неустойки за период с 11 ноября 2019 года по 20 мая 2022 года составляет 429 339 рублей 54 копейки. Срок действия договора истек 08 августа 2020 года. С 08 августа 2020 года по настоящее время ответчик самовольно использует земельный участок, без оформленных в установленном законодательством порядке правоустанавливающих документов. В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. Ответчику начислена неосновательно сбереженная им плата за пользование земельным участком в размере арендной платы, которая взималась бы за пользование земельным участком в случае наличия договора аренды в размере 334 484 рубля 24 копейки за период с 09 августа 2020 года по 30 июня 2022 года. В силу пункта 1 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения. На основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчику подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11 августа 2020 года по 20 мая 2022 года в размере 31 611 рублей 48 копеек. Просят взыскать с Путинцев В.П. в пользу администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды земельного участка № АЗ-996 от 22 декабря 2018 года в сумме 541 154 рубля 21 копейка, из которых: 111 814 рублей 67 копеек - сумма основного долга за период с 22 декабря 2018 года по 08 августа 2020 года, 429 339 рублей 54 копейки - пеня за период с 11 ноября 2019 года по 20 мая 2020 года. Взыскать с Путинцев В.П. в пользу администрации Омского муниципального района Омской области сумму в размере 366 095 рублей 72 копейки в счет неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Путинцев В.П. обратился в Омский районный суд Омской области с встречными исковыми требованиями к администрации Омского муниципального района Омской области о признании договора аренды земельного участка недействительным, указав, что между ним и администрацией был заключен договор № АЗ-996 аренды земельного участка с кадастровым номером № на срок 18 месяцев. В рамках подготовки к освоению участка Путинцев В.П. предпринял действия, необходимые для получения разрешения на строительство, в том числе обратился в администрацию Усть-Заостровского сельского поселения за консультацией и получением перечня необходимых документов. Специалистом администрации было разъяснено, что арендуемый участок расположен в границах санитарной зоны скотомогильника. При этом, зона на кадастровый учет не поставлена, поскольку при подготовке соответствующих документов было установлено, что указанные действия не относятся к компетенции администрации сельского поселения. По заказу администрации сельского поселения был подготовлен технический план сооружения, определены адресные ориентиры скотомогильника, но дальнейшие работы проведены не были. Определив, что арендуемый участок находится в непосредственной близости с законсервированным скотомогильником, все работы по подготовке к строительству были прекращены, к освоению участка арендатор не преступил. Действие договора аренды прекратилось 23 июня 2019 года. Арендатор, приобретая право аренды на участок, имел намерение построить на объекте недвижимости магазин-склад продовольственных товаров. В соответствии с главой VIIСанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» для промышленных объектов и производств, сооружений, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, в зависимости от мощности, условий эксплуатации, характера и количества выделяемых в окружающую среду загрязняющих веществ, создаваемого шума, вибрации и других вредных физических факторов, а также с учетом предусматриваемых мер по уменьшению неблагоприятного влияния их на среду обитания и здоровье человека в соответствии с санитарной классификацией промышленных объектов и производств устанавливаются ориентировочные размеры санитарно-защитных зон: промышленные объекты и производства первого класса - 1000 м; промышленные объекты и производства второго класса - 500 м; промышленные объекты и производства третьего класса - 300 м; промышленные объекты и производства четвертого класса - 100 м; промышленные объекты и производства пятого класса - 50 м. Правилами определено, что к промышленным объектам и производству первого класса относятся, в том числе сибиреязвенные скотомогильники, скотомогильники с захоронением в ямах, ко второму классу - скотомогильники с биологическими камерами. Актом на закрытие места захоронения биологических отходов (скотомогильника) в <адрес> от 14 мая 2010 года зафиксировано, что территория скотомогильника обвалована и окантована по периметру рвом шириной 1,5 м и глубиной 1 м. Проведена дезинфекция ямы и остатков биоотходов хлорной известью. Яма засыпана, возведен курган высотой 1 м. Таким образом, закрытый скотомогильник относится к объекту первого класса, для которых санитарно-защитная зона устанавливается ориентировочно в 1000 м. В соответствии со справкой кадастрового инженера граница участка находится на расстоянии 800 м от границы скотомогильника. Главой V СанПиН определен режим территории санитарно-защитной зоны, в которой не допускается размещение объектов пищевых отраслей промышленности, оптовых складов продовольственного сырья и пищевых продуктов. Поскольку на участке планировалось размещение магазина-склада продовольственных товаров, ограничение, установленное законодательством на размещение соответствующего объекта для него является существенным и не позволяет использовать участок по назначению. В случае, если бы при заключении договора аренды сторона была уведомлена о вхождении участка в границы санитарно-защитной зоны скотомогильника, от заключения соответствующего договора Путинцев В.П. бы отказался. Извещение о проведении аукциона сведений о наличии ограничений не содержало, более того, договор содержал условие об отсутствии каких-либо ограничений в отношении участка. Таким образом, поскольку участок не мог быть предметом аукциона, поскольку арендатор не был предупрежден об ограничениях в отношении участка, договор № АЗ-996 аренды земельного участка является сделкой, заключенной в нарушение закона, что в соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет его недействительность. На основании изложенного, просит признать договор № АЗ-996 аренды земельного участка от 22 декабря 2018 года недействительным.

В судебном заседании представитель истца по первоначальным исковым требования, представитель ответчика по встречным исковым требованиям администрации Омского муниципального района Омской области участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, ранее представитель Орлов Д.Я., действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать, указав, что санитарно-защитная зона не установлена в отношении спорного земельного участка, в ЕГРН такие сведения отсутствуют, в связи с чем оснований, препятствующих заключению договора аренды, не имелось. Путинцев В.П. не обращался в администрацию по вопросу расположения скотомогильника и отсутствии возможности использовать земельный участок по назначению. У администрации отсутствуют полномочия по содержанию скотомогильников и установлению санитарно-защитной зоны. Полагают, что поскольку санитарная зона не установлена, препятствий в использовании земельного участка не имеется.

Ответчик по первоначальным исковым требованиям, истец по встречным исковым требования Путинцев В.П. в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте рассмотрения настоящего дела извещен надлежаще.

Представитель Путинцев В.П. Балашова Е.Ю., действующая на основании доверенности, в судебном заседании первоначальные исковые требования не признала в полном объеме. Поддержала встречные исковые требования по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении.

В судебном заседании представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Роспотребнадзора по Омской области участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, ранее представитель Битехтина О.Е., действующая на основании доверенности, пояснила, что отсутствие регистрации в Управлении Росреестра санитарно-защитной зоны не влечет за собой несоблюдение требований СанПиН. В полномочия Управления не входит контроль за соблюдением сторонами условий гражданско-правового договора. Размещение скотомогильников регулируется «Ветеринарными правилами перемещения, хранения, переработки и утилизации биологических отходов», утвержденных Приказом Минсельхоза России от 26 октября 2020 года № 626. Согласно пункту 14 статьи 26 Федерального закона от 03 августа 2018 года № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации», если зона с особыми условиями использования территории, требований об установлении которой предусмотрено в соответствии с федеральным законом, не была установлена до 01 января 2022 года либо не были установлены границы такой зоны, такая зона и ее границы должны быть установлены в срок не позднее 01 января 2025 года, в связи с чем оснований для принудительного возложения обязанности по установлению границ в настоящее время не имеется. Представили в материалы дела ходатайство о рассмотрении дела без их участия.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, администрации Усть-Заостровского СП ОМР Омской области в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Главного управления ветеринарии Омской области в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, представили в материалы дела ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В судебном заседании установлено, что 22 декабря 2018 года в соответствии с протоколом № 1 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером № от 11 декабря 2018 года, между администрацией Омского муниципального района Омской области и Путинцев В.П. заключен договор аренды земельного участка № АЗ-996, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду на срок 18 месяцев земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 15 июня 2018 года № 55/101/006/2018-63734, в соответствии с приложением № 1 к настоящему договору, имеющий следующие характеристики: категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый №, площадь - 5000 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Участок находится примерно в 670 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>А. Разрешенное использование - для размещения объектов розничной торговли продовольственными и непродовольственными товарами (в том числе строительными материалами).

Целевое назначение аренды - для размещения объектов розничной торговли продовольственными и непродовольственными товарами (в том числе строительными материалами), площадью 1500 кв.м. (пункт 1.2 договора).

Акт приема-передачи был подписан между сторонами 22 декабря 2018 года.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании положений статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, должны своевременно производить платежи за землю.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

По правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендная плата определяется согласно Протоколу, в размере 176 600 рублей в год или 44 150 рублей в квартал.

Арендатор перечисляет арендную плату по реквизитам, указанным в разделе 11 настоящего договора, ежеквартально равными долями: до 10 февраля, 10 мая, 10 августа, 10 ноября текущего финансового года, соответственно за первый, второй, третий и четвертый кварталы финансового года (пункт 2.2 договора аренды).

Обязанность по уплате арендных платежей возникает у Арендатора с момента принятия им от Арендодателя Участка по акту приема-передачи.

Статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды земельного участка № АЗ-996 от 22 декабря 2018 года зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 11 февраля 2019 года.

Судом установлено, что Путинцевым В.П. нарушены сроки уплаты арендной платы по договору аренды земельного участка.

За период с 22 декабря 2018 года по 08 августа 2020 года у арендатора образовалась задолженность по арендной плате в размере 111 814 рублей 67 копеек.

Оспаривая основания и возможность взыскания задолженности по арендной плате, Путинцев В.П. обратился в суд с встречными исковыми требованиями к администрации Омского муниципального района Омской области о признании договора аренды земельного участка недействительным, ссылаясь на то, что после заключения договора аренды было установлено, что использовать предмет договора - земельный участок с кадастровым номером № по целевому назначению не представляется возможным, поскольку участок входит в границы санитарно-защитной зоны скотомогильника, в которой не допускается размещение объектов пищевых отраслей промышленности, оптовых складов продовольственного сырья и пищевых продуктов. Таким образом, полагает, что спорный земельный участок не мог являться предметом договора, в связи с чем, в соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды № АЗ-996 от 22 декабря 2018 года является недействительным.

Согласно части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу статей 432, 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности со статьей 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющей принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Согласно части 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как ранее установлено в судебном заседании, 22 декабря 2018 года в соответствии с протоколом № 1 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером № от 11 декабря 2018 года, между администрацией Омского муниципального района Омской области и Путинцев В.П. заключен договор аренды земельного участка № АЗ-996, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду на срок 18 месяцев земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 15 июня 2018 года № 55/101/006/2018-63734, в соответствии с приложением № 1 к настоящему договору, имеющий следующие характеристики: категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый №, площадь - 5000 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Участок находится примерно в 670 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>А. Разрешенное использование - для размещения объектов розничной торговли продовольственными и непродовольственными товарами (в том числе строительными материалами).

Целевое назначение аренды - для размещения объектов розничной торговли продовольственными и непродовольственными товарами (в том числе строительными материалами), площадью 1500 кв.м. (пункт 1.2 договора).

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пункты 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция неоднократно изложена Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в пункте 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020).

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

В судебном заседании установлено и не оспаривается сторонами, что вблизи спорного земельного участка с кадастровым номером 55:20:233002:5106 расположен скотомогильник, сведения о котором отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости.

Постановлением администрации Усть-Заостровского сельского поселения Омского муниципального района Омской области от 14 мая 2010 года № 33 скотомогильник площадью 600 кв.м., расположенный в 800 метрах от <адрес>, в 500 метрах от федеральной трассы Омск-Павлодар закрыт.

14 мая 2010 года составлен акт на закрытие места захоронения отходов (скотомогильника) в <адрес>. При обследовании установлено, что территория скотомогильника (600 кв.м.) обвалована и окантована по периметру рвом шириной 1,5 м и глубиной 1 м. Проведена дезинфекция ямы и остатков биоотходов хлорной известью с содержанием 5 % активного хлора путем орошения. Яма засыпана землей, утрамбована. Возведен курган высотой 1 м над поверхностью земли. Установлена табличка с указанием даты закрытия.

В материалы дела представлена ветеринарно-санитарная карточка на скотомогильник (биометрическую яму) № 10 местонахождение которого: <адрес>, площадью 600 кв.м. Первое захоронение биологических отходов произведено в 1968 году.

В приложении к ветеринарной карточке на скотомогильник имеется запись от 24 июля 2006 года о несоответствии скотомогильника санитарным правилам по сбору и утилизации биоотходов.

Кадастровым инженером общества с ограниченной ответственностью «Центр кадастровых, оценочных и юридических услуг «Кадастр-М» по заказу истца проведены работы по определению расстояния от скотомогильника до спорного земельного участка, по итогу которых подготовлена справка, в которой отражено, что после обработки геодезической съемки и сведений, содержащихся в ЕГРН, было установлено, что скотомогильник находится на расстоянии 812 м - 843 м от границ земельного участка с кадастровым номером №, о чем составлена соответствующая схема.

Согласно пункту 1 Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 марта 2018 года № 222, санитарно-защитные зоны устанавливаются в отношении действующих, планируемых к строительству, реконструируемых объектов капитального строительства, являющихся источниками химического, физического, биологического воздействия на среду обитания человека, в случае формирования за контурами объектов химического, физического и (или) биологического воздействия, превышающего санитарно-эпидемиологические требования.

Пунктом 5 данных Правил установлен запрет использования в границах санитарно-защитных зон земельных участков в целях: а) размещения жилой застройки, объектов образовательного и медицинского назначения, спортивных сооружений открытого типа, организаций отдыха детей и их оздоровления, зон рекреационного назначения и для ведения садоводства; б) размещения объектов для производства и хранения лекарственных средств, объектов пищевых отраслей промышленности, оптовых складов продовольственного сырья и пищевой продукции, комплексов водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды, использования земельных участков в целях производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, предназначенной для дальнейшего использования в качестве пищевой продукции, если химическое, физическое и (или) биологическое воздействие объекта, в отношении которого установлена санитарно-защитная зона, приведет к нарушению качества и безопасности таких средств, сырья, воды и продукции в соответствии с установленными к ним требованиями.

Согласно пункту 5.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 в санитарно-защитной зоне и на территории объектов других отраслей промышленности не допускается размещать объекты по производству лекарственных веществ, лекарственных средств и (или) лекарственных форм, склады сырья и полупродуктов для фармацевтических предприятий; объекты пищевых отраслей промышленности, оптовые склады продовольственного сырья и пищевых продуктов, комплексы водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды, которые могут повлиять на качество продукции.

Согласно абзацу 1 главы 7 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 для промышленных объектов и производств, сооружений, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, в зависимости от мощности, условий эксплуатации, характера и количества выделяемых в окружающую среду загрязняющих веществ, создаваемого шума, вибрации и других вредных физических факторов, а также с учетом предусматриваемых мер по уменьшению неблагоприятного влияния их на среду обитания и здоровье человека в соответствии с санитарной классификацией промышленных объектов и производств устанавливаются следующие ориентировочные размеры санитарно-защитных зон: промышленные объекты и производства первого класса - 1000 м; промышленные объекты и производства второго класса - 500 м; промышленные объекты и производства третьего класса - 300 м; промышленные объекты и производства четвертого класса - 100 м; промышленные объекты и производства пятого класса - 50 м.

Таким образом, действующим законодательством установлен запрет на размещение объектов пищевых отраслей промышленности, оптовых складов продовольственного сырья и пищевой продукции на территории санитарно-защитной зоны и объектов других отраслей промышленности, поскольку негативное воздействие от последних может повлиять на пищевую продукцию.

Учитывая изложенное, в ходе рассмотрения дела установлено, что возможность использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием на момент проведения аукциона и заключения договора аренды земельного участка отсутствовала, соответственно у арендатора отсутствовала реальная возможность пользоваться объектом аренды в заявленный истцом период для целей, предусмотренных договором, по причине, за которую арендатор не отвечает (расположение земельного участка в границах санитарно-защитной зоны), что освобождает Путинцева В.П. от обязанности по внесению арендной платы в спорный период.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - размещение торгового объекта, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

При этом, передача по акту спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств, свидетельствующих о невозможности его действительного использования в тех целях, необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя.

То обстоятельство, что Путинцев В.П. до момента окончания срока действия договора аренды земельного участка не обращался к арендодателю относительно невозможности использования предмета договора по причине нахождения в границах санитарно-защитной зоны не свидетельствует о том, что он использовал земельный участок по назначению, либо иным образом использовал данный земельный участок в своих целях.

Вместе с тем, в судебном заседании ни одна из сторон не оспаривала факт не использования и невозможности использования спорного земельного участка по назначению. Доказательств обратного, как то не вхождение земельного участка с санитарно-защитную зону, не представлено.

Судом неоднократно разъяснялось право назначения судебной экспертизы на предмет определения расстояния от границ земельного участка до границ санитарно-защитный зоны земельного участка, используемого для захоронения биологических отходов (скотомогильник), на что был получен отказ.

Вопреки возражениям администрации Омского муниципального района Омской области наличие или отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о границах скотомогильника, как о зоне с особыми условиями использования территорий, не свидетельствует о том, что данные границы не были установлены и не влияет на факт существования скотомогильника. Ограничение деятельности собственников земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитной зоны, возникает в силу закона с момента образования объекта капитального строительства, являющегося источником биологического воздействия на среду обитания человека.

В силу статьи 612 Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 статьи 37 Кодекса).

В соответствии с подпунктом 5.1 пункта 8 статьи 39.11 Кодекса земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о проведении аукциона.

Действия как Путинцева В.П., так и администрации были направлены на возникновение отношений по поводу предоставления спорного земельного участка во временное владение и пользование для размещения объекта торговли, при том, что проведение аукциона было инициировано истцом, подготовка которого согласно подпункту 3 пункта 4 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации должна была включать проверку уполномоченным органом наличия или отсутствия оснований для отказа в его проведении, предусмотренных подпунктами 5 и 5.1 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, арендодатель не только не установил до проведения торгов и заключения договора аренды наличие в отношении данного земельного участка ограничений, связанных с его нахождением в санитарно-защитной зоне в связи с расположением на территории сельского поселения скотомогильника, информация о котором имелась в администрации Усть-Заостровского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, но и не выезжал на местность с целью установления местоположения объекта недвижимого имущества.

Принимая во внимание, что переданный Путинцеву В.П. в аренду земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования, о чем арендатор при заключении договора аренды уведомлен не был, арендодателем не была исполнена обязанность по передаче в аренду земельного участка, пригодного для его использования по целевому назначению, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый договор аренды, заключенный по результатам аукциона, нарушает требования пункта 7 ст. 39.11, подпункта 5.1 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 34.1 Закона № 73-ФЗ, пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, является недействительным в соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку встречные исковые требования Путинцева В.П. подлежат удовлетворению в полном объеме, оснований для удовлетворения исковых требований администрации Омского муниципального района Омской области к Путинцев В.П. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неосновательного обогащения, не имеется.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющиеся для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствам, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2003 года № 23).

Учитывая, что в силу статьи 157 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации одним из основных принципов судебного разбирательства является его непосредственность, решение может быть основано только на тех доказательствах, которые были исследованы судом первой инстанции в судебном заседании (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2003 года № 23).

Суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела (статья 59 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований администрации Омского муниципального района Омской области к Путинцев В.П. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неосновательного обогащения, отказать.

Признать недействительным договор № АЗ-996 от 22 декабря 2018 года аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 500 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Участок находится примерно в 670 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>А, заключенный между администрацией Омского муниципального района Омской области и Путинцев В.П..

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Омский районный суд Омской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                                                                                    Е.Л. Бессчетнова

Мотивированное решение изготовлено 12 января 2023 года.