Решение по делу № 2-670/2016 от 27.01.2016

Дело № 2-670/2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 марта 2016 года г.Серпухов Московской области

Серпуховский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Калашниковой Ю.А.,

при секретаре судебного заседания Чернышовой Т.В.,

с участием представителя истца Малой Ю.С., представителя ответчика Плотниковой Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Герасимовой А. В. к ООО «ЕДС Серпухов+», ЗАО «Строительная корпорация Серпухова» о признании недействительным условий предварительного договора, обязании произвести перерасчет,

УСТАНОВИЛ:

Истец Герасимова А.В. обратилась в суд с иском к ЗАО «Строительная корпорация Серпухова» и ООО «ЕДС Серпухов+» о признании недействительным п.5 предварительного договора <номер> от 03.02.2009г., заключенного между истцом и ЗАО «Строительная корпорация Серпухова» в части возложения на истца расходов по оплате, связанных с управлением объекта, содержанием, текущим ремонтом и обеспечением сохранности общего имущества в нем пропорционально площади приобретаемой квартиры, расходов по оплате за холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и электроснабжение квартиры, расходов по вывозу крупногабаритного мусора с момента утверждения органом местного самоуправления документа о вводе в эксплуатацию построенного объекта и до момента государственной регистрации права собственности истца на квартиру; обязании ООО «ЕДС Серпухов+» произвести перерасчет оплаты за жилищно-коммунальные услуги по принадлежащей истцу квартире, расположенной по <адрес>, а именно исключить такие начисления до даты государственной регистрации права собственности на указанную квартиру, то есть до 27.08.2015г.

Свои требования мотивирует тем, что 03.02.2009г. истец заключила предварительный договор <номер> с ответчиком, предметом которого является принятое решение истца о приобретении квартиры, расположенной по <адрес>, а также обязанность сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры. Пунктом 5 предварительного договора установлено, что на истца возложены расходы по оплате, связанные с управлением объекта, содержанием, текущим ремонтом и обеспечением сохранности общего имущества в нем, расходов по оплате за холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, электроснабжение квартиры, расходов по вывозу крупногабаритного мусора с момента утверждения органом местного самоуправления документа о вводе в эксплуатацию постоянного объекта и до момента государственной регистрации права собственности истца на квартиру. Право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за истцом 27.08.2015г.

Истец полагает, что п. 5 предварительного договора является недействительным, поскольку в установленный договором срок основной договор купли-продажи заключен не был, ни одна из сторон не потребовала в письменной форме заключить этот договор, то в силу положений п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором прекратились. Кроме того, п.5 предварительного договора обязывает истца нести расходы по коммунальным платежам начиная с момента сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, в то время как п.5 ч.2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ установлена обязанность собственника помещения по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента возникновения права собственности на такое помещение. Право собственности на квартиру зарегистрировано за истцом 27.08.2015г.Ответчик ООО «ЕДС Серпухов+» ежемесячно выставляет истцу счета на оплату за оказанные жилищно-коммунальные услуги, которые включают начисления за период до государственной регистрации права истца на квартиру, мотивируя свои начисления п.5 предварительного договора, произвести перерасчет отказался.

Также истцом заявлено о взыскании судебных расходов, понесенных в связи с рассмотрением дела, по оплате услуг представителя в размере 20000 рублей (л.д. 30).

Истец Герасимова А.В. в судебное заседание не явилась, о дате и месте рассмотрения дела извещена надлежаще.

Представитель истца по доверенности Малая Ю.С. в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика ООО «ЕДС Серпухов+» Плотникова Е.И. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в письменных возражениях (л.д. 33-34), в которых указала, что между истцом и третьим лицом, действующим от имени ответчика ЗАО «Строительная корпорация Серпухова» заключен предварительный договор, пунктом 5 которого предусмотрена обязанность истца нести все имущественные обязанности перед управляющей организацией многоквартирного дома с момента ввода дома в эксплуатацию. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию администрацией г. Серпухова выдано. Принятые на себя обязательства по оплате расходов по содержанию приобретаемого имущества за прошедшие периоды представляет собой волеизъявление сторон договора, которые в силу ст. 1 ГК РФ свободны в установлении не только своих прав, но и обязанностей на основе договора. Считает, что норма ст. 155 ЖК РФ не касается ситуации при приобретении квартир и нежилых помещений в новостройках. Если такое обслуживание связано, в том числе с проживанием и фактическим пользованием, то в силу ст.ст. 781 п.2 ГК РФ, 779, 432, 433, 1102, 1105 ГК РФ, именно такое лицо (пользователь) обязан в пропорциональной части своего помещения к общему имуществу всего здания нести расходы на эксплуатацию и обслуживание. Исходя из ч.3 ст. 308 ГК РФ, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон. Действуя в рамках существовавших договорных отношений, между ЗАО «Строительная корпорация Серпухова» и Герасимовой А.В., ответчик считает, что управляющая компания ООО «ЕДС Серпухов+» является ненадлежащим ответчиком по данному спору.

Представитель ответчика ЗАО «Строительная корпорация Серпухова» в судебное заседание не явился, извещался по юридическому адресу, указанному в выписки из ЕГРЮЛ, возражений против заявленных требований не представил, об уважительной причине неявки не сообщил.

Представитель третьего лица Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155» и Компания»в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, возражений против заявленных требований не представил.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что 03.02.2009г. между Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155» и Компания», от имени ЗАО «Строительная корпорация Серпухова», и Герасимовой А.В. заключен предварительный договор <номер>, по условиям которого продавец (КТ «СУ-№155» и Компания») принял решение продать, а покупатель (Герасимова А.В.) принял решение купить трехкомнатную квартиру, расположенную по <адрес>, проектной площадью <данные изъяты>. При исполнении сторонами обязательств, принятых на себя в соответствии с данным договором, в том числе, предусмотренных п. 5 договора, стороны обязались в будущем заключить между собой договор купли-продажи квартиры. Основной договор должен быть заключен не позднее чем за 40 рабочих дней после даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на вновь построенный объект недвижимости в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 5-11).

Пунктом 5 предварительного договора предусмотрено, что стороны пришли к соглашению о том, что покупатель самостоятельно обязуется нести все имущественные обязанности перед управляющей организацией многоквартирного дома, в котором расположена квартира, в том числе: по оплате расходов, связанных с управлением объекта, содержанием, текущим ремонтом и обеспечением сохранности общего имущества в нем пропорционально площади приобретаемой квартиры; расходов по оплате за холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и электроснабжение квартиры; расходов по вывозу крупногабаритного мусора с момента утверждения органом местного самоуправления документа о вводе в эксплуатацию построенного объекта и до момента регистрации права собственности покупателя на квартиру.

Также 03.02.2009г. между сторонами по предварительному договору заключено соглашение об эксплуатационных расходах, в котором в п. 3 предусмотрена обязанность покупателя нести расходы, связанные с содержанием дома, с момента ввода его в эксплуатацию (л.д. 12).

18.12.2009г. Администрацией г. Серпухова выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 503 17000-94 капитального строительства 5-секционного 16-этажного 300-квартирного жилого дома (корпус №11), сетей электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, канализации, наружного освещения, слаботочных сетей и благоустройства прилегающей территории, расположенных по <адрес> (л.д. 36-37).

Соглашением от 07.10.2010г. к предварительному договору <номер> от 03.02.2009г. стороны подтвердили, что согласно данным обмеров жилого дома по указанному в предварительном договоре адресу, жилому дому присвоен почтовый <адрес>, а квартире присвоен <номер> (л.д. 13).

01 мая 2011 года между ЗАО «Строительное управление №155» и ООО «ЕДС Серпухов +» заключен договор о передаче дома в управление с целью организации эксплуатации и обеспечения сохранности имущества до принятия решения собственниками помещений о выборе способа управления многоквартирным домом (л.д.38-49).

В списке правообладателей квартир, переданных застройщиком, значится Герасимова А.В. (л.д. 50-55).

Представлены выписка из лицевого счета на квартиру истца, смета затрат и калькуляция затрат по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома <адрес> (л.д. 56-66). Начисления по данному дому и квартире производились с января 2012г.

Решением Серпуховского городского суда Московской области от 27.04.2015г., вступившим в законную силу 29.05.2015г., отменен арест и сняты ограничения (обременения) права, зарегистрированные Управлением Росреестра по Московской области отдел по г. Серпухову в отношении квартиры по <адрес>, наложенные постановлением от 17.05.2011г. судебного пристава-исполнителя Серпуховского районного отдела судебных приставов, снят запрет проведения регистрационных действий в отношении указанной квартиры. Этим же решением за Герасимовой А.Н. признано право собственности на квартиру, расположенную по указанному адресу (л.д. 68-72).

Право собственности Герасимовой А.В. на указанную квартиру зарегистрировано 27.08.2015г. (л.д. 14).

10.11.2015г. истцом в адрес ответчика ООО «ЕДС Серпухов+» направлена претензия с требованием произвести перерасчет за жилищно-коммунальные услуги с момента получения истцом права собственности на квартиру по <адрес> (л.д. 15-17).

На данную претензию дан ответ о том, что произвести перерасчет не представляется возможным, поскольку между истцом и продавцом не урегулированы вопросы по поводу задолженности, которая образовалась за период с 18.12.2009г. по настоящее время, в соответствии п. 5 предварительного договора стороны пришли к соглашению о том, что покупатель самостоятельно несет расходы перед управляющей организацией многоквартирного дома, в котором расположена квартира истца, с момента ввода дома в эксплуатацию (л.д. 18).

В соответствии с ч. 1 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно п. 5 ч.2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса.

В силу п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (п. 7 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).

Разрешая заявленные требования, суд с учетом положений п. 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, приходит к выводу о том, что плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги вносит законный владелец жилого помещения. До передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства законным владельцем объекта долевого строительства, а также лицом, несущим бремя содержания жилого помещения и обязанным вносить плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги, является застройщик.

Таким образом, положения пункта п. 5 предварительного договора, предусматривающие обязанность участника долевого строительства нести расходы по оплате за содержание и техническое обслуживание жилого дома; включая плату за услуги и работы по управлению жилым домом, плату за коммунальные услуги, до момента получения квартиры от застройщика по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента введения дома в эксплуатацию противоречит требованиям пункта 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона РФ N 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Содержание пункта п. 5 предварительного договора <номер> от 03.02.2009г. ущемляет права истца как потребителя по сравнению с правилами, установленными пунктом 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ.

В связи с чем, условия пункта 5 предварительного договора являются недействительными (ничтожными).

Поскольку положения п. 5 предварительного договора признаны недействительными истец вправе требовать от управляющей компании перерасчета начисляемых платежей за жилищно-коммунальные услуги. Принимая во внимание, что спорная квартира истцу не была передана застройщиком, право собственности на нее у истца возникло на основании решения суда, требования истца об исключении начислений платежей до даты государственной регистрации права собственности на квартиру, подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно разъяснениям, данным в постановлении Пленума Верховного Суда № 1 от 21.01.2016г. «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав (например, о компенсации морального вреда) (п. 21).

Несение истцом расходов подтверждается представленными соглашением об оказании юридической помощи и чеком по операции (л.д. 31-32).

В силу ч.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.12.2004 г. N 454-О, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации.

Принимая во внимание, что представитель истца принимал участие со стадии досудебной подготовки, участвовал в двух судебных заседаниях, с учетом степени сложности дела, представленных стороной истца доказательств в обоснование требований, суд находит разумным и справедливым взыскать с ответчика ЗАО «Строительная корпорация Серпухова» в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в сумме 5000 рублей.

Суд не находит оснований для возложения судебных расходов на ответчика ООО «ЕДС Серпухов+», поскольку до признания недействительными положений п. 5 предварительного договора управляющая компания не вправе была производить перерасчет коммунальных платежей, при рассмотрении дела представитель данного ответчика не возражал произвести перерасчет в случае признания пункта 5 предварительного договора недействительным, таким образом, нарушений прав истца со стороны данного ответчика не установлено.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, суд полагает необходимым взыскать с ЗАО «Строительная корпорация Серпухова» в доход соответствующего бюджета госпошлину в размере 300 рублей, от уплаты которой Герасимова А.А. была освобождена при обращении в суд.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Герасимовой А. В. удовлетворить.

Признать недействительным пункт 5 предварительного договора <номер> от 03.02.2009г., заключенного между ЗАО «Строительная корпорация Серпухова» и Герасимовой А. В..

Обязать ООО «ЕДС Серпухов+» произвести перерасчет оплаты за жилье и коммунальные услуги по квартире, принадлежащей Герасимовой А. В., расположенной по <адрес>, а именно исключить начисления жилищно-коммунальных услуг до даты государственной регистрации права собственности истца на указанную квартиру, то есть до 27.08.2015г.

Взыскать с ЗАО «Строительная корпорация Серпухова» в пользу Герасимовой А. В. расходы по оплате услуг представителя в размере 5000 рублей.

Взыскать с ЗАО «Строительная корпорация Серпухова» в доход соответствующего бюджета государственную пошлину в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Серпуховский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья: Ю.А. Калашникова

Мотивированное решение изготовлено: 28 марта 2016 года