Решение по делу № 2-799/2018 от 23.04.2018

Дело № 2-799\2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 ноября 2018 года г. Смоленск

Смоленский районный суд Смоленской области

В составе:

председательствующего судьи Стеблевой И.Б.,

при секретаре Дмитриевой Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АП Е СА,НМ о государственной регистрации перехода права собственности, по встречному иску НМ к АП о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки,

установил:

АП обратился в суд с иском к СА о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № <номер>, площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, в обоснование иска указав, что между ним (АП и АС <дата> заключен договор купли-продажи указанного выше земельного участка. Оплата стоимости земельного участка была произведена истцом в полном объеме, до подписания договора купли-продажи, стоимость земельного участка составила 1 305 375 рублей. Передача спорного земельного участка была осуществлена по акту приема-передачи в день подписания договора купли-продажи. Государственная регистрация перехода права собственности на спорный земельный участок на имя истца произведена не была в связи со смертью АС наследником которого является ответчик СА принявший наследство умершего. В связи с тем, что являясь собственником спорного земельного участка, ответчик не принимает мер к государственной регистрации перехода права собственности на данный участок на имя истца, заявлены указанные выше требования.

Определением суда к участию в деле в качестве ответчика привлечена НМ, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - Администрация МО «Смоленский район» Смоленской области.

НМ заявлены встречные исковые требования к АП признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № <номер> площадью <данные изъяты>., расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, заключенного <дата> между АС и АП недействительным, применить последствия недействительности сделки. В обоснование исковых требований указала, что о том, что <дата>. между ее покойным супругом АС и АП. заключен договор купли-продажи указанного выше земельного участка, о котором она (НМ) узнала только <дата>. Согласно данного договора, акта приема-передачи АС передал в собственность АП спорный земельный участок. Переход права собственности на спорный участок до настоящего времени не оформлен. Она (НМ и АС состояли в зарегистрированном браке с <дата>, спорный земельный участок приобретен АС в совместную собственность супругов по договору купли-продажи от <дата>, переход права собственности к АС. зарегистрирован <дата> АС умер, согласно завещанию от <дата>, АС завещал все свое имущество НМ., последняя приняла наследственное имущество. Поскольку НМ. нотариально удостоверенного согласия на совершение сделки по продаже земельного участка ответчику не давала, сама не знала о совершении сделки, то полагает, что сделка является недействительной, в связи с чем, заявлены указанные выше требования.

АП в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен своевременно и надлежащим образом, направил в суд своего представителя.

Представитель НА действующий на основании доверенности со специальными полномочиями, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям изложенным в иске, дополнительно пояснив, что денежные средства за спорный земельный участок по договору купли-продажи в размере 1305375 рублей были перечислены АП на банковский счет Администрации МО «Смоленский район» Смоленской области в счет погашения задолженности АС по исполнительному производству, на основании заключенного между сторонами соглашения об обязательствах. Встречные исковые требования НМ не признал, также указал, что в случае удовлетворения встречных требований вопрос о взыскании денежных средств при рассмотрении данного спора не ставит.

НМ судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена своевременно и надлежащим образом, направила в суд своего представителя.

Представитель СН., действующий на основании доверенности, в судебном заседании встречные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, пояснил, что просит применить последствия недействительности сделки путем возврата спорного земельного участка в собственность НМ которая является единственным наследником, принявшим наследственное имущество, в том числе и спорный земельный участок, после смерти умершего мужа – АС Согласно договора купли-продажи спорного земельного участка денежные средства в счет стоимости объекта недвижимости АП. наследодателю не передавал, в связи с чем ответчик не лишен права истребования денежных средств от Администрации МО «Смоленский район» Смоленской области. НМ. приняв наследство готова отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к ей наследственного имуществ. В удовлетворении иска АП. просил отказать.

Представитель третьего лица – Администрации МО «ИВ действующая на основании доверенности, в судебном заседании против удовлетворения первоначального иска не возражала, указав, что АП перечислил денежные средства в качестве оплаты, в том числе и спорного земельного участка по договору купли-продажи, на счет администрации в счет погашения задолженности АС по исполнительному производству. Администрация сведениями о согласии супруги АС по заключению сделки не располагает.

Ответчик СА представитель третьего лица – Межрайонной ОСП по ОИП УФССП России по Смоленской области в судебное заседание не явились о времени и месте его проведения извещены своевременно и надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела суду не заявляли.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

Заслушав объяснения лиц участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что АС на основании договора купли-продажи от <дата> является собственником земельного участка с кадастровым номером № <номер>, площадью <данные изъяты>.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>, о чем в ЕГРН произведена запись о регистрации права (л.д. 39-41).

Судом установлено, что в рамках исполнительных производств № <номер>, № <номер> в отношении имущества должника – АС судебным приставом-исполнителем наложен арест, в том числе и на земельный участок с кадастровым номером № <номер> площадью <данные изъяты>

Из материалов дела также усматривается, что <дата> между Администрацией МО «Смоленский район» Смоленской области, АС И АП заключено соглашение об обязательствах, по условиям которого в течении пяти месяцев с момента заключения соглашения АС И АП обязуются заключить договоры купли-продажи земельного участка и гаража на условиях, предусмотренных настоящим соглашением (п.2). В соответствии с п.п. 3,4 соглашения по договорам купли-продажи земельного участка и гаража АС должен продать, а АП купить земельный участок за 1 305 375 руб., гараж за 450 000 руб. Причитающиеся АС денежные средства в размере 1305 375 руб. и 450 000 руб. в качестве стоимости земельного участка и гаража АП перечисляет на банковский счет Администрации МО «Смоленский район» Смоленской области в счет погашения задолженности АС исполнительным производствам (п.5). В соответствии с п.7 стороны пришли к соглашению, что с момента исполнения АП. обязанности по перечислению денежных средств на счет администрации обязанность АП по оплате стоимости земельного участка и гаража считается исполненной надлежащим образом, АС не будет иметь претензий к АП по оплате стоимости земельного участка и гаража (л.д.46).

Сторонами не оспаривается, что во исполнение указанного соглашения АП. на счет Администрации МО «Смоленский район» Смоленской области перечислены денежные средства в размере 1 305 375 руб. в счет стоимости земельного участка и 450 000 руб. в счет стоимости гаража. Указанные обстоятельства подтверждаются письменными материалами дела: платежным документом от <дата> (л.д.48).

Из материалов дела следует, что <дата> между АС (продавцом) и АП (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № <номер> площадью <данные изъяты> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>. Стоимость земельного участка установлена сторонами – 1305375 рублей. Между сторонами составлен акт приема-передачи указанного земельного участка от <дата> (л.д.7,8).

Регистрация перехода права собственности по указанном договору купли-продажи в установленном законом порядке не осуществлена.

<дата> АС умер (л.д. 191).

В соответствии с пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества, и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ (пункт 60).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.

Заявляя встречные исковые требования НМ указывает, что спорный земельный участок приобретен в период брака и является общим имуществом супругов, однако НМ согласия на совершение сделки по продаже земельного участка не давала, о заключении договора купли-продажи ее умершим мужем не знала.

Судом установлено, что АС и НМ состояли в зарегистрированном браке с <дата>, что подтверждается копией свидетельства № <номер> (л.д.201).

Из материалов наследственного дела к имуществу умершего <дата> АС видно, что единственным наследником является супруга умершего – НМ на основании завещания. Наследники на обязательную долю отсутствуют. Иные наследники принявшие наследственное имущество отсутствуют. НМ. выданы свидетельства о праве на наследство по завещанию в отношении № <номер> доли квартиры, № <номер> автомобиля, гаража № <номер> земельного участка с кадастровым номером № <номер>, площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>. В отношении указанного имущества имеется ограничение и обременения объектов недвижимости в виде запрещения регистрационных действий и арестов. НМ также выданы свидетельства о праве собственности на долю в общем совместном имуществе супругов, выдаваемое пережившему супругу, в том числе и в отношении земельного участка с кадастровым номером № <номер>, площадью <данные изъяты> (л.д. 188-248).

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

На основании ч. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу ч. 2 ст. 157.1 ГК РФ, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом (ч. 4 ст. 157.1 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Положениями ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст. 173.1 ГК РФ, сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Согласно разъяснениям, данным в п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац 2 статьи 166 ГК РФ), при этом не требуется доказывания наступления последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 ст. 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

Учитывая, что супруги С на момент совершения сделки <дата> состояли в зарегистрированном браке <дата>), то к спорным правоотношениям подлежали применению положения Семейного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 3 ст. 35 СК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения оспариваемых сделок) для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Таким образом, при признании сделки недействительной на основании пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации закон не возлагает на супруга, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, обязанность доказывать факт того, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью или в сделке, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия.

Материалы дела не содержат сведений о том, что НМ знала о состоявшейся <дата> сделке купли-продажи сорного земельного участка между ее супругом – АС и покупателем – АП нотариально удостоверенного согласия на совершение сделки в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации НМ не давала, доказательств обратного в ходе рассмотрения дела суду не представлено.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для признания спорной сделки недействительной и удовлетворяет встречное требование НМ кАП о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки путем возврата земельного участка в собственность НМ

На основании изложенного, первоначальные исковые требования АП,СА,НМ. о государственной регистрации перехода права собственности удовлетворению не подлежат.

Также суд отмечает, что АП не лишен права обратиться в суд с иском о возврате денежных средств перечисленных на банковский счет Администрации МО «Смоленский район» Смоленской области на основании соглашения об обязательствах.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

    решил:

В удовлетворении требований АП кСА,НМ о государственной регистрации перехода права собственности – отказать.

Исковые требования НМкАП о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным,
применении последствий недействительности сделки – удовлетворить.

Признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № <номер> площадью <данные изъяты>., адрес: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, заключенный <дата> между АС и АП, недействительным.

Применить последствия недействительности сделки.

Возвратить земельный участок с кадастровым номером № <номер> площадью <данные изъяты>м, расположенный по адресу: <адрес>, НМ

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Смоленский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий И.Б. Стеблева