Решение по делу № 33-339/2024 от 10.01.2024

УИД 11RS0001-01-2023-006836-36

г. Сыктывкар Дело № 2-6899/2023

(№ 33-339/2024)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ

в составе председательствующего Нагорновой О.Н.,

судей Перминовой Н.А. и Слободянюк Т.А.,

при секретаре Калинкович И.С.,

с участием прокурора Скворцовой Е.А.,

рассмотрела в судебном заседании 15 января 2024 года дело по апелляционной жалобе администрации МО ГО «Сыктывкар» на решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 30 октября 2023 года, по которому исковые требования Матюшевой Марии Ивановны к Администрации МО ГО «Сыктывкар удовлетворены:

у Матюшевой Марии Ивановны путем выкупа изъято принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенное по адресу: <Адрес обезличен> по выкупной стоимости 1 020 436 руб.,

с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу Матюшевой Марии Ивановны взыскано 1 020 436 руб. в счет возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: <Адрес обезличен>,

постановлено, что настоящее решение, вступившее в законную силу, является основанием для перехода права собственности Матюшевой Марии Ивановны на жилое помещение по адресу: <Адрес обезличен> и для возникновения права муниципальной собственности МО ГО «Сыктывкар» на указанное недвижимое имущество после предоставления Матюшевой Марии Ивановны возмещения за изымаемую недвижимость в сумме 1 020 436 рублей.

Заслушав доклад судьи Нагорновой О.Н., объяснения представителя истца – Поповой В.В., заключение прокурора Скворцовой Е.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Матюшева М.И. обратилась в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» об определении выкупной цены за изымаемое ответчиком жилое помещение по адресу: <Адрес обезличен>, в размере 1 200 000 руб., возложении на администрацию МО ГО «Сыктывкар» обязанности в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу заключить с ней соглашение об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения по адресу: <Адрес обезличен>, с определением размера возмещения за изымаемое имущество равным 1 200 000 руб. (л. д. 6-8 тома 1).

Впоследствии по результатам проведенной по делу судебной экспертизы исковые требования Матюшевой М.И. были уточнены и в окончательном виде сводились к требованиям об изъятии у Матюшевой М.И. путем выкупа принадлежащего ей на праве собственности жилого помещения, расположенного по адресу: <Адрес обезличен>, с определением выкупной стоимости в размере 1 020 436 руб. и взысканием указанной суммы с администрации МО ГО «Сыктывкар» в пользу истца (л. д. 68-70 тома 2).

Суд привлек участию в деле в качестве третьих лиц ООО «Аксерли», департамент финансов администрации МО ГО «Сыктывкар», Устинова К.И., Устинова А.И., Устинову А.А. и постановил приведенное решение, оспоренное администрацией МО ГО «Сыктывкар».

В апелляционной жалобе заявитель выражает несогласие с принятием судом для установления выкупной цены жилого помещения по адресу: <Адрес обезличен> экспертного заключения эксперта ФИО8, полагая, что у суда не имелось оснований отклонять отчет ООО «Аксерли», представленный ответчиком в материалы дела, на основании которого был составлен проект соглашения, предложенный истцу к подписанию. Кроме того, заявляет о преждевременности вынесения по делу судебного акта.

В суд апелляционной инстанции администрация МО ГО «Сыктывкар» своего представителя не направила.

Представитель истца – Попова В.В. с жалобой не согласилась.

Участвующим в деле прокурором дано заключение об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы администрации МО ГО «Сыктывкар».

Дело в суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии со статьями 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства и не сообщивших об уважительных причинах неявки.

Изучив материалы настоящего гражданского дела, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями частей 1 и 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы и в оспариваемой части, судебная коллегия оснований для изменения решения суда первой инстанции, как об этом заявлено администрацией МО ГО «Сыктывкар», не усматривает.

Судом установлено, и подтверждается материалами дела, что Матюшева М.И. с <Номер обезличен> является собственником жилого помещения – комнаты с кадастровым номером <Номер обезличен> общей площадью ... кв. м, расположенной в секции, состоящей из шести жилых помещений общей площадью ... кв. м, на втором этаже 2 многоквартирного дома по адресу: <Адрес обезличен>

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от <Дата обезличена> <Номер обезличен> на основании заключения межведомственной комиссии от <Дата обезличена> <Номер обезличен> многоквартирный жилой дом № <Адрес обезличен> был признан аварийным и подлежащим сносу. Этим же постановлением определен срок для принятия мер по расселению граждан, проживающих в многоквартирном доме, - до 2027 года.

В дальнейшем постановлением администрации от 18 февраля 2020 года № 2/375 указанный срок сокращен и установлен до 2025 года (л. д. 116 тома 2), постановлением администрации от 28 мая 2021 года № 5/1555 - до 2024 года (л. д. 117 тома 2).

Решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 24 мая 2021 года по делу № 2-4810/2021 на администрацию МО ГО «Сыктывкар» возложены обязанности: в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу принять решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом №<Адрес обезличен>, а также принадлежащей Матюшевой М.И. комнаты № 24 в этом доме; в течение шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу направить Матюшевой М.И. проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд с определением размера возмещения за жилое помещение по адресу: <Адрес обезличен> в соответствии с требованиями части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Решение вступило в законную силу 9 августа 2021 года.

Во исполнение приведенного решения суда 27 октября 2022 года администрацией МО ГО «Сыктывкар» было принято постановление № 10/3432, по которому изъяты для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенный под МКЖ по адресу: <Адрес обезличен>, и находящееся в собственности Матюшевой М.И. жилое помещение – комната общей площадью ... кв.м, расположенная по адресу: <Адрес обезличен> (л. д. 142-143 тома 2).

31 января 2023 года администрация МО ГО «Сыктывкар» направила в адрес Матюшевой М.И. проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с установлением размера возмещения в сумме 781 120 руб., определенного на основании отчета об оценке, составленного 20 декабря 2022 года ООО «Аксерли».

Заключать соглашение на предложенных ей условиях Матюшева М.И. отказалась и, полагая определенную ООО «Аксерли» выкупную цену заниженной, обратилась в суд.

Поскольку сторонами оспаривалась определенная администрацией МО ГО «Сыктывкар» по отчету ООО «Аксерли» выкупная стоимость принадлежащего Матюшевой М.И. недвижимого имущества, судом при рассмотрении дела была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ИП ФИО8 (л. д. 205-206 тома 1).

По результатам проведенного исследования экспертом ФИО8 представлено заключение <Номер обезличен>, в соответствии с которым общий размер возмещения за жилое помещение <Номер обезличен> в доме № <Номер обезличен> по ул. <Адрес обезличен> составляет 1 020 436 руб. и включает: рыночную стоимость жилого помещения, включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и доли в праве на земельный участок с учетом доли в праве общей собственности на указанное выше жилое помещение – 475 723 руб.; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома № <Номер обезличен> по ул. <Адрес обезличен> - 463 388 руб., размер убытков собственника жилого помещения <Номер обезличен> в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформления (регистрации) права собственности на другое жилое помещение - 81 325 руб. (л. д. 37 тома 2 – стр. 33 заключения).

Разрешая спор при установленных обстоятельствах, суд, исходя из характера спорных правоотношений и положений статей 281, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 49, 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи с положениями статьи 35 Конституции Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в подпункте «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 года (вопрос 7), оценил представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и, приняв в подтверждение размера выкупной цены заключение эксперта ИП ФИО8, пришёл к выводу о наличии оснований для изъятия имущества истца по цене 1 020 436 руб.

Разрешая апелляционную жалобу администрации МО ГО «Сыктывкар» по изложенным в ней доводам о несогласии с определенной судом на основании заключения эксперта ИП ФИО8 выкупной ценой за изымаемое жилое помещение, судебная коллегия оснований для изменения решения суда не усматривает.

Возмещение за жилое помещение определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которым при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Исходя из разъяснений, содержащихся в разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденном Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 24 декабря 2014 года (вопрос 7), в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Согласно разъяснениям абзаца 2 подпункта «з» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В случае возникновения спора о размере возмещения за жилое помещение рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Определяя выкупную цену спорного жилого помещения, суд руководствовался заключением эксперта, составленным по его поручению экспертом ИП ФИО8, признав данное заключение полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования, а выводы эксперта – отвечающим правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о признании данного заключения относимым и допустимым доказательством по делу и необходимостью при определении выкупной цены руководствоваться именно приведенным заключением.

В апелляционной жалобе администрация МО ГО «Сыктывкар» ссылается на необоснованное непринятие судом отчета ООО «Аксерли», подготовленного специализированной организацией, оценщики которой являются квалифицированными специалистами, обладают специальным образованием, опытом работы в данной сфере, а также на высказанные в ходе судебного разбирательства возражения относительно назначения судебной экспертизы.

Вместе с тем, вопреки доводам жалобы, вопрос об относимости и допустимости отчета ООО «Аксерли» как доказательства по настоящему делу являлся предметом обсуждения, проверки и оценки судом первой инстанции.

Согласно заключению эксперта ИП ФИО8 отчет ООО «Аксерли» выполнен с нарушениями требований федеральных стандартов и нормативных документов, регулирующих оценочную деятельность в Российской Федерации: в нарушение пункта 5 ФСО № 3 для определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода оценщиком был применен метод сравнения продаж (метод корректировок), который основан на внесении корректировок в цены на объекты-аналоги Объекта оценки с учетом параметров, по которым объекты-аналоги отличаются от объекта оценки (см. стр. 18 — 25 Отчета). В рамках метода сравнения продаж (метода корректировок) оценщиком было выбрано три объекта-аналога Объекта оценки (см. стр. 19 Отчета). Описание (вид, размер, принцип внесения и пр.) корректировок в цены выбранных объектов-аналогов приведено на стр. 20-23 Отчета. Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж (методом корректировок) приведен на стр. 24-30 отчета в таблице. Выбор объектов-аналогов для определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода оценщиком проведен некорректно, стр. 19 отчета «...Оценщиком выбрано 3 аналога, наиболее близких по параметрам к объекту «оценки». Оценщик рассматривает анализ рынка стр. 15 отчета «Анализ рынка объекта «оценки....» находит аналоги, сопоставимые с исследуемым объектом в количестве всего 3 шт. Все три аналога располагаются в микрорайоне «Лесозавод», а объект оценки - в центральной части города. На стр. 19 «...Оценщиком выбрано 3 Аналога, наиболее близких по параметрам к «объекту оценки». Аналогам и объекту оценки по местоположению присваивается «спальные районы средне этажной застройки», хотя объект оценки располагается в центральной части города. Исходя из своих предположений, оценщик в расчетах не проводит корректировку на местоположение. Таким образом, автоматически занижает стоимость объекта оценки. Оценщиком не достаточно изучен рынок в месте расположения объекта оценки и подбор объектов-аналогов проведен некорректно. Для внесения большинства корректировок в цены выбранных объектов – аналогов жилого помещения и земельного участка ООО «Аксерли» были использованы устаревшие справочники. Так, как следует из отчетов ООО «Аксерли», оценщик в своих расчетах руководствовался справочниками оценщика недвижимости, выпущенными в 2019 году: Справочник оценщика недвижимости - 2019 «Квартиры» под ред. Лейфера Л.А. Учитывая дату составления отчета – 20 декабря 2022 года и наличие выпущенного в 2022 году приведённого выше справочника в актуализированной редакции, величина рыночной стоимости изымаемого жилого помещения и земельного участка не могла быть определена оценщиком ООО «Аксерли» корректно. Расчет рыночной стоимости на общее имущество в МКД с учетом доли истца в праве собственности на такое имущество произведен оценщиком ООО «Аксерли» некорректно: в расчетах не учтены данные технического паспорта спорного жилого дома. Также экспертом при определении рыночной стоимости доли в праве на земельный участок некорректно рассчитана доля земельного участка в стоимости ЕОН: на стр. 37 отчета приведена таблица «Доля земельного участка в стоимости единого недвижимости (ЕОН)». В данной таблице нет столбца «Квартиры (деревянных домах)». Поскольку МКД с деревянными стенами, как правило одно или двух этажные, доля земельного участка в стоимости ЕОН намного выше, чем в МКД в зданиях более чем два этажа. Стоимость непроизведенного капитального ремонта рассчитана оценщиком ООО «Аксерли» не в полном объеме, поскольку в расчетах принимается только площадь объекта оценки – жилой комнаты (11,7 кв.м.), не учены места общего пользования в секции, поскольку объект оценки представляет собой комнату в секции на 6 комнат, следовательно, в секции имеются места общего пользования (кухня, коридор, санузел и т.д.).

Выводы эксперта ФИО8 в указанной части мотивированы и документально подтверждены. Оснований для сомнений в указанных выводах у суда обоснованно не возникло.

Кроме того, в силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Учитывая, что между сторонами возник и до вынесения решения по делу не был разрешен спор относительно выкупной стоимости изымаемого имущества, а с даты составления отчета <Номер обезличен> (<Дата обезличена>) прошло более шести месяцев, указанная в представленной администрацией МО ГО «Сыктывкар» отчете величина рыночной стоимости не могла считаться на момент вынесения оспариваемого решения рекомендуемой для целей совершения сделки по выкупу жилого помещения.

В то же время каких-либо объективных и достоверных доказательств в опровержение стоимости выкупной цены, установленной в заключении эксперта ФИО8, оценка в котором является более полной и актуальной на дату рассмотрения дела, в материалы дела ответчиком не представлено.

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» судам следует иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ. Если по делу проведено несколько экспертиз либо в дело представлено несколько экспертных заключений, мотивы согласия или несогласия с ними должны быть приведены в судебном решении отдельно по каждому заключению.

Оценив представленные в дело отчеты ООО «Аксерли» и экспертное заключение эксперта ИП ФИО8, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что общий размер выкупного возмещения истцам с наибольшей степенью достоверности был определен в результате проведения судебной экспертизы лицом, обладающим специальными познаниями, необходимой квалификацией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Определяя размер выкупной цены квартиры истцов на основании судебной экспертизы, проведенной ИП ФИО8, суд первой инстанции включил в неё все необходимые составляющие, предусмотренные частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 20 и 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» и в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года.

Само по себе несогласие администрации МО ГО «Сыктывкар» с выводами судебной экспертизы не может быть отнесено к таким недостаткам данного вида доказательства, которые влекут его недостоверность и могут быть устранены только путем назначения повторной экспертизы.

Поскольку выкупная цена изымаемого у истцов жилого помещения судом первой инстанции установлена с разумной и достаточной степенью достоверности на основании заключения эксперта ИП ФИО8, в полной мере соответствующего требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правовых оснований для исключения данного доказательства по делу, отвечающего принципам относимости, допустимости и достоверности, не имеется.

Довод жалобы о преждевременности вынесенного по делу обязывающего судебного акта заявителем не мотивированы. В свою очередь, исходя из обстоятельств дела, судебная коллегия оснований для соответствующего вывода не усматривает, поскольку срок, установленный ответчиком для расселения граждан из аварийного жилого дома в <Адрес обезличен> и сроки, установленные вступившим в законную силу решением по делу № 2-4810/2021 года Сыктывкарского городского суда Республики Коми истекли.

Таким образом, по результатам разрешения апелляционной жалобы судебная коллегия признает, что выводы суда первой инстанции по делу соответствуют изложенным в решении обстоятельствам дела и представленным доказательствам, а потому отмене либо изменению по доводам апелляционной жалобы это решение не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьёй 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 30 октября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации МО ГО «Сыктывкар» - без удовлетворения.

Председательствующий:                            

Судьи:                                        

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 18 января 2024 года