Решение по делу № 3а-769/2021 от 20.07.2021

дело № 3а-769/2021

УИД 26OS0000-04-2021-000371-37

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 ноября 2021 года                             город Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Калиниченко Я.К.

с участием представителей административных ответчиков Министерства имущественных отношений <адрес> ФИО3, ГБУ СК «<адрес>имущество» ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (Управление Росреестра по <адрес>), Государственному бюджетному учреждению <адрес> «<адрес>имущество» (ГБУ СК «<адрес>имущество»), Филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес> (Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес>) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

     установил:

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в <адрес>вой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений <адрес>, Росреестра по <адрес>), ГБУ СК «<адрес>имущество», Филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес> об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 26№, расположенного по адресу: <адрес>, строение 1, площадью 1015,9 кв.м., равной его рыночной стоимости:

по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 9 511 000 руб.;

по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 11 009 000 руб.;

по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 13 142 000 руб.

Административный иск обоснован тем, что заявитель является сособственником вышеназванного здания.

Актом б/н от ДД.ММ.ГГГГ в отношении указанного здания установлена кадастровая стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 22 700 244, 86 руб. Данная стоимость внесена в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости №КУВИ-002/2021-84268647 от ДД.ММ.ГГГГ.

Приказом Министерства имущественных отношений <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении здания, принадлежащего административному истцу на праве собственности, установлена кадастровая стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 22 238 973, 42 руб. Данная стоимость внесена в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости №КУВИ-002/2021-84271294 от ДД.ММ.ГГГГ.

Актом ГБУ СК «<адрес>имущество» №АОКС-26/2020/000201 от ДД.ММ.ГГГГ в отношении здания утверждена кадастровая стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 30 929 279, 95 руб. Данная стоимость была внесена в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости №КУВИ-002/2021-84264316 от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с представленными административным истцом отчетами ООО «ТЕЗАУРУС» № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 9 511 000 руб.; по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 11 009 000 руб.; по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 13 142 000 руб.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств, в частности по уплате налога, исчисляемого на основании кадастровой стоимости объектов недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ от представителя административного истца ФИО6 поступили уточненные требования административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной на основании заключения судебной оценочной экспертизы,

по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 19 590 000 руб.;

по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 19 843 000 руб.;

по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 22 920 000 руб.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО6 (заявил о рассмотрении дела в свое отсутствие), представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ставропольскому краю, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю, заинтересованного лица администрации г.Пятигорска, Григорьян В.Н. (заявил о рассмотрении дела в свое отсутствие), извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали, что с учетом требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края Голембовский А.В., ГБУ СК «Ставкрайимущество» Подсвирова Е.А. просили отказать в удовлетворении административного иска, не выражали несогласие с выводами проведенной по делу судебной экспертизы.

Выслушав представителей ответчиков, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненного административного иска по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

В соответствии с положениями статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда определение налоговой базы осуществляется исходя из их инвентаризационной стоимости.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ).

Статьей 1 Закона Закон Ставропольского края «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» от 05 ноября 2015 года № 109-кз с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

В соответствии с абзацами 1, 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 ст.3 Федерального закона № 237-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с положениями частей 1 и 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

В силу пункту 2 части 1, а также частей 3 и 5 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки относится к полномочиям бюджетных учреждений, связанными с определением кадастровой стоимости. Бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации. Субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность по обязательствам бюджетного учреждения, связанным с возмещением убытков, причиненных в результате нарушений, допущенных бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости, при недостаточности имущества бюджетного учреждения в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 9 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ (в предыдущей действующей редакции) после утверждения результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом, бюджетным учреждением осуществляется определение кадастровой стоимости для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» после 1 января года определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края, на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 наделено ГБУ СК «Ставкрайимущество».

Акты об определении кадастровой стоимости нежилых зданий являются итоговыми документами, содержащими результаты расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки, по правилам статьи 16 Закона о государственной кадастровой оценке осуществляется созданным субъектом Российской Федерации бюджетным учреждением, наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

Применительно к таким правоотношениям данное учреждение является надлежащим административным ответчиком, определившим кадастровую стоимость объектов недвижимости.

В п. 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.06.2020, указано, что согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 14,15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством. Дело о пересмотре кадастровой стоимости подлежит рассмотрению по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1 числа налогового периода, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (п. 15 ст. 378.2, п. 1 ст. 391, п. 2 ст. 403 НК РФ), ст. 24.18, абзац пятый ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). Налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков (ст. 390 НК РФ). Согласно п. 1.1 ст. 391 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания. В соответствии с п. 2 ст. 58 НК РФ подлежащая уплате сумма налога уплачивается налогоплательщиком в установленные сроки. Пунктом 1 ст. 397 НК РФ установлено, что налог подлежит уплате налогоплательщиками - физическими лицами в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Между тем в случаях, когда расчет налоговой базы производится налоговым органом, обязанность по уплате налога возникает не ранее даты получения налогового уведомления (п. 4 ст. 57 НК РФ). Налогоплательщики - физические лица уплачивают налог на основании налогового уведомления, направленного налоговым органом (п. 4 ст. 397 НК РФ. В данном случае из административного искового заявления следовало, что права административного истца затрагиваются в связи с необходимостью уплаты земельного налога за период действия оспариваемой архивной кадастровой стоимости. В связи с этим факт отсутствия нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца подлежит установлению при рассмотрении и разрешении административного дела по существу. В этой связи отсутствуют правовые основания для отказа в принятии административного искового заявления.

Аналогичным образом в Налоговом кодексе РФ установлен порядок уплаты налога на имущество физических лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Сумма налога исчисляется налоговыми органами по истечении налогового периода отдельно по каждому объекту налогообложения как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных ст. 408 НК РФ (ч. 1 ст. 408 НК РФ).

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 409 НК РФ налог подлежит уплате налогоплательщиками в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Налог уплачивается по месту нахождения объекта налогообложения на основании налогового уведомления, направляемого налогоплательщику налоговым органом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (ч. 2 ст. 403 НК РФ).

Возврат (зачет) суммы излишне уплаченного (взысканного) налога в связи с перерасчетом суммы налога осуществляется за период такого перерасчета в порядке, установленном статьями 78 и 79 НК РФ (ч. 5 ст. 409 НК РФ).

В соответствии с п.2.1. ст.52 НК РФ перерасчет сумм ранее исчисленных налогов, указанных в пункте 3 статьи 14 и пунктах 1 и 2 статьи 15 НК РФ, в том числе в п.2 ст. 15 НК РФ (налог на имущество физических лиц), осуществляется не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом.

В силу пункта 1 части 2 статьи 214 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд вправе прекратить производство по административному делу об оспаривании нормативного правового акта в случае, если оспариваемый нормативный правовой акт утратил силу, отменен или изменен и перестал затрагивать права, свободы и законные интересы административного истца.

Принимая во внимание, что срок уплаты налога на имущество физических лиц за указанный период на момент обращения истца в суд не наступил и что к данным правоотношениям подлежит применению оспариваема архивная кадастровая стоимость нежилого здания, то у административного истца по настоящее время сохраняется право применить результаты пересмотра кадастровой стоимости.

В силу изложенных законоположений, установление кадастровой стоимости в отношении данного объекта недвижимости затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника и плательщика налога на недвижимое имущество и дает последнему право на пересмотр результатов определения его кадастровой стоимости.

Судом установлено, что административному истцу на праве общей долевой собственности в размере 1\2 доли принадлежит нежилое здание «Магазин» с кадастровым номером №482, расположенное по адресу: <адрес>, строение 1, площадь: 1015,9 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ. Собственником другой 1\2 доли в праве на объект недвижимости является ФИО7

В соответствии с выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости №КУВИ-002/2021-84268647, №КУВИ-002/2021-84271294, №КУВИ-002/2021-84264316 от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости составляет:

22 700 244, 86 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на основании Акта Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес> б/н от ДД.ММ.ГГГГ;

22 238 973,42 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на основании Приказа Министерства имущественных отношений <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ;

30 929 279,95 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на основании Акта ГБУ <адрес> «<адрес>имущество» №АОКС-26/2020/000201 от ДД.ММ.ГГГГ.

Рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 9 511 000 руб., по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 11 009 000 руб. и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 13 142 000 руб., о чем свидетельствуют отчеты ООО «ТЕЗАУРУС» от ДД.ММ.ГГГГ №, № и №.

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанного объекта и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости.

Сведений обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории <адрес> в материалы дела не предоставлено.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов капитального строительства, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы ООО Оценочная компания «Эксперт» №-ОК от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости составляет:

-по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 19 590 000 рублей;

-по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 19843 000 рублей;

-по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 22 920 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы ООО Оценочная компания «Эксперт» №-ОК от ДД.ММ.ГГГГ в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, отвечающим требованиям к субъектам профессиональной оценочной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание произведенного исследования, все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, необходимые сведения об использовании источников получения информации, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, суд не усматривает оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение, равно как и сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области. Ответы на поставленные судом вопросы полные и ясные, исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, выводы подробно мотивированы и не противоречивы.

Объект исследования осмотрен экспертом ДД.ММ.ГГГГ.

Из экспертного заключения следует, что идентификация объекта исследования проведена экспертом на основании визуального обследования, о чем составлена фототаблица, а также на основании материалов, представленных в настоящем административном деле с использованием данных из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта https://googl.ru/maps, публичные данные федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр, rosreestr.ru и других.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже единых объектов недвижимости торгово-офисного назначения, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки (офисно-торговая недвижимость).

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

Для анализа фактических данных о ценах предложений к продаже единых объектов недвижимости торгово-офисного назначения в первом случае был использован массив объявлений, из архива объявлений выгружено 671 объявлений, удовлетворяющих четырем параметрам: местоположение – г.Пятигорск, периоды с 04.032015 по 04.03.2016, назначение – торгово-офисные здания и помещения, площадь свыше 200 кв.м. Далее объявления о продаже единых объектов недвижимости были разделены на две категории –коммерческого назначения (торговое, офисное и др. сходные виды) и производственно-складского назначения. В результате проведения анализа объявлений: на выявление дубляжей, наличия объявлений о продаже объектов иных категорий, удаление объявлений, существенно отличающихся от объекта оценки по набору ценообразующих параметров, выявлено 21 уникальных предложений по набору ценообразующих параметров.

Во втором случае был применен временной диапазон с 01.01.2018 по 01.01.2019, назначение – торговое, торгово-офисное, свободного назначения, нежилые здания, площадь от 400 кв.м. Для возможности проведения анализа был использован массив объявлений из архива с выгрузкой 1266 объявлений, удовлетворяющих четырем параметрам. После их раздела на две категории и анализа было выявлено 16 уникальных предложения.

В третьем случае был применен временной диапазон с 21.09.2019 по 21.09.2020, назначение – торгово-офисные здания и помещения, площдь свыше 200 кв.м. Для возможности проведения анализа был использован массив объявлений из архива с выгрузкой 324 объявлений. После их раздела на две категории и анализа было выявлено 22 уникальных предложения.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

Из заключения видно, что расчет рыночной стоимости спорного объекта произведен в рамках затратного подхода методом сравнительных единиц, сравнительного подхода методом сравнения продаж, в рамках доходного подхода методом прямой капитализации.

В результате расчета экспертом применены весовые коэффициенты для согласования подходов: к затратному подходу 0%, к сравнительному подходу 50%, к доходному – 50%.

В соответствии с требованиями ФСО № в заключение приведено обоснование вносимых корректировок для объекта исследования и аналогов.

Все выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта исследования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, руководствовался требованиями действующего законодательства, в заключении и пояснениях приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость спорного объекта по состоянию на 04.03.2016, 01.01.2019 и 21.09.2020.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, не представлено, ходатайство о проведении по делу дополнительной либо повторной экспертизы не заявлялось.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, опровергают содержащиеся в представленном административным истцом отчете об оценке данные об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного объекта недвижимости по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей, в связи с чем его уточненные требования об установлении кадастровой стоимости основанной на заключении судебной оценочной экспертизы подлежат удовлетворению.

В п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 04.03.2016, 01.01.2019 и 21.09.2020.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 14 июля 2021 года.

Установленные настоящим решением суда сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Оснований для удовлетворения ходатайства ГБУ СК «Ставкрайимущество» об исключении их из числа административных ответчиков не имеется, поскольку процессуальный статус надлежащего административного ответчика подтвержден положениями части 2 статьи 6, статьи 7, части 1 статьи 16, части 9 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и установленными по делу обстоятельствами определения кадастровой стоимости в отношении объекта спорного объекта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не в порядке государственной кадастровой оценки, а в связи с образованием объекта либо изменением характеристик на основании акта полномочного бюджетного учреждения об определении кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, строение 1, площадью 1015,9 кв.м., равной его рыночной стоимости в размере 19 590 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 26:№, расположенного по адресу: <адрес>, строение 1, площадью 1015,9 кв.м., равной его рыночной стоимости в размере 19 843 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, строение 1, площадью 1015,9 кв.м., равной его рыночной стоимости в размере 22 920 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 26:33:070101482.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать ДД.ММ.ГГГГ.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата составления мотивированного решения суда - 26 ноября 2021 года.

Судья                             Ситькова О.Н.