Решение от 17.08.2023 по делу № 11-10455/2023 от 19.07.2023

Дело № 11-10455/2023                     Судья: Икаева Л.В.

74RS0007-01-2022-003979-05                     Дело № 2-3778/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 августа 2023 года                             г. Челябинск

         Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

         председательствующего     Давыдовой В.Е.,

         судей             Кучина М.И., Турковой Г.Л.

         при секретаре Нестеровой Д.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Крышталя Сергея Викторовича на решение Курчатовского районного суда г. Челябинска от 12 декабря 2022 года по иску Крышталя Сергея Викторовича к обществу с ограниченной ответственностью «Перспектива» о признании права собственности на нежилое помещение.

         Заслушав доклад судьи Кучина М.И. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, пояснения представителей: истца Крышталя С.В. – Шубного К.О., поддержавшего доводы жалобы, ответчика ООО «Перспектива» - Зименко И.Г., третьего лица Шахтанова К.Ю. – Сергеева К.В., возражавших против её удовлетворения, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

        Крышталь С.В. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Перспектива» (далее – ООО «Перспектива»), в котором просил признать за собой право преимущественной покупки, регистрации перехода права собственности, признании права собственности на нежилое помещение <адрес>, расположенное по адресу город <адрес>, снятии ограничений (обременений) в отношении этого нежилого помещения.

        В обоснование указано, что 19.07.2021 года между истцом и ООО «Перспектива» заключен договор купли-продажи, по условиям которого указанный объект недвижимости продан истцу по цене 5 900 000 рублей. Покупатель был обязан оплатить приобретенную недвижимость в следующие сроки: 1 500 000 руб. - в день подписания договора с дальнейшей ежемесячной уплатой по 733.333 рубля в срок до 22 апреля 2022 года включительно. Истец оплатил первый платеж в размере 78 650,73 руб. 30.11.2021 г. на счет ИФНС России по Курчатовскому району, а также 13.12.2021 г. - два платежа в размере 300 000 рублей и 500 000 рублей на счет ОАО «МРСК Урала». В дальнейшем производство оплаты было приостановлено в связи с наличием исполнительного производства в отношении ответчика. На момент заключения договора купли-продажи право собственности продавца зарегистрировано не было. 20.01.2022 г. одновременно с регистрацией права собственности ООО « Перспектива» на спорный объект недвижимости были зарегистрированы запреты на регистрацию перехода прав и иные обременения.

В судебном заседании представители ответчика ООО «Перспектива» - Кузнецов А.В., третьего лица Шахтанова К.Б. - Сергеев К.В. против удовлетворения исковых требований возражали.

Дело рассмотрено в отсутствие надлежаще извещенных истца Крышталя С.В., третьих лиц Беляковой Л.Г., Пархоменко Н.Г., Ташкиной Т.Ю., представителей Управление Росреестра по Челябинской области, МСОСП по ЮЛ УФССП по Челябинской области.

         Решением Курчатовского районного суда г. Челябинска от 12 декабря 2022 года в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Крышталь С.В. просит решение суда отменить, заявленные исковые требования удовлетворить, признав за ним право собственности на спорное нежилое помещение. Указывает, что на момент заключения 19.07.2021 г. договора купли-продажи нежилого помещения запретов, арестов или иных ограничений на этот объект не имелось. Запрет был наложен уже после заключения договора 20.01.2022 г. Истец не знал и не мог знать о том, что в отношении помещения действуют какие-либо ограничения. Вывод суда о том, что помещение истцу не передавалось, не соответствует действительности. Он осуществил оплату в адрес кредиторов ООО «Перспектива» на основании писем должника в размере 1 578 650,73 руб. Судом не учтены платежи от 01.02.2022 г. и 21.03.2022 г. на сумму 700 000 руб. В настоящий момент имеется два противоречащих друг другу судебных акта: решение Центрального районного суда г.Челябинска по делу №2-а5213/2022 от 22.11.2022 г. и обжалуемое решение Курчатовского районного суда г.Челябинска по настоящему делу. Вывод суда о том, что условия договора купли-продажи от 19.07.2021 сторонами не исполнено, дополнительных соглашений по изменению сроков исполнения обязательств не заключено, расцененный судом как отказ продавца от исполнения заключенного договора, не соответствует действительности и требованиям действующего законодательства. ООО «Перспектива» не направляло в адрес Крышталя С.В. уведомление о расторжении договора и готово было ждать оплату до завершения рассмотрения споров. Истец не отказывался от исполнения договора, а лишь приостановил внесение оплаты до момента установления конечного получателя денежных средств. Он готов внести оплату за спорное помещение в полном объеме при условии, что право собственности на это помещение будет признано за ним. Настаивает на неправильном применении судом норм материального права, поскольку продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. В данном случае ООО «Перспектива» своим правом, предусмотренным указанной нормой не воспользовалась, заключенный договор в установленном порядке не расторгнут, в связи с чем вывод суда о расторжении договора основан на неправильном толковании ст. 489 ГК РФ. В данном случае договор купли-продажи недействительным не признан, равно как и не расторгнут, в связи с чем у суда отсутствовали основания для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований. Отсутствие факта оплаты по договору в данном случае влечет возникновение у продавца права на взыскание дебиторской задолженности, в том числе в судебном порядке. В соответствии с п.2.5 договора до момента полной оплаты со стороны покупателя помещение находится в залоге у продавца, в силу ФЗ №102 «Об ипотеке», в связи с чем интересы как ООО «Перспектива», так и его кредиторов защищены.

Истец Крышталь С.В., третьи лица Белякова Л.Г., Пархоменко Н.Г., Ташкина Т.Ю., представители Управления Росреестра по Челябинской области, МСОСП по ЮЛ УФССП по Челябинской области в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о дате, месте и времени судебного разбирательства извещены надлежаще, в связи с чем судебная коллегия в соответствии с частью 3 статьи 167, частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) определила рассмотреть настоящее дело в их отсутствие.

         Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований к отмене решения суда не установила.

        В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

        После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

        В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

        Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 60, 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Вместе с тем отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости не влияет на действительность самой сделки. Для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также установить фактический переход имущества от продавца к покупателю.

        Судом первой инстанции установлено, подтверждается материалами дела, что 19.07.2021 года был заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого ООО «Перспектива» обязалась передать в собственность Крышталя С.В. нежилое помещение <адрес> а Крышталь С.В. - принять и оплатить это нежилое помещение стоимостью 5 900 000 рублей. В пункте 1.2 договора указано, что покупателю известно об отсутствии регистрации права собственности продавца на отчуждаемое нежилое помещение. Пунктом 2.2 предусмотрена рассрочка платежа с внесением 1 500 000 рублей в день подписания договора и дальнейшей ежемесячной уплаты по 733.333 рубля в срок до 22 апреля 2022 года включительно (л.д.21-24).

        В материалы дела с иском представлены:

- платежное поручение от 30.11.2021 г. №, согласно которому ИП Рогозина А.А. оплатила в пользу ИФНС РФ по Курчатовскому району сумму 78.650,73 рубля. В платежном поручении указано, что оплата произведена за ООО «Перспектива» по решению суда №А-76-45636/2019 от 05.06.2020 г., распоряжение 36 от 29.11.2021 г. за Крышталя С.В.

- платежное поручение № от 13.12.2021 г., согласно которому ООО «Армата-Урал» оплатило в пользу ОАО «МРСК Урала» 500 000 руб. и

- платежное поручение № от 13.12.2021 г., согласно которому ООО «Армата-Урал» оплатило в пользу ОАО «МРСК Урала» 300 000 руб. В этих платежных поручениях указано, что оплата произведена за ООО «Перспектива» за услуги по договору № от 27.05.2013 г. на основании распоряжения № от 19.10.2021 п о решении Арбитражного суда Челябинской области от 15.01.2018 г. по делу №А-76-15410/2017 за Крышталя С.В.

        Указанные платежные документы на общую сумму 878 650,73 руб. могут свидетельствовать об уплате за Крышталя С.В. лишь денежных средств в размере 14,9% от стоимости объекта, являвшегося предметом договора купли-продажи от 19.07.2021 года. При этом указания на то, что денежные средства, внесенные лицами, не являющимися сторонами договора купли-продажи от 19.07.2021 года, являются оплатой по этому договору, указанные платежные поручения не содержат.

        Доводы п░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░, ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 1 578 650,73 ░░░., ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ 5 900 000 ░░░.

        ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░░» ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ № ░░░░░░░░ 101,3 ░░.░ ░ ░░ №, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ <░░░░░> ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ 20.01.2022 ░. ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ 24.05.2021 ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ № (░.░.92-94,101).

        ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░, ░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 19.07.2021 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ № ░░░░░░░░ <░░░░░> ░░░ «░░░░░░░░░░░» ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ 131, 209 ░░ ░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░. ░░░░ ░░░░░░░░ (░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░) ░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░.░., ░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░░░░░.

        ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ 67 ░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ 19.07.2021 ░. ░░░░░░░░ ░░ ░░░░, ░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░, ░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░░» ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░░░░░) ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

        ░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░░» ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░., ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░ ░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░░».

        ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░-░░░░░░░░░░░ ░░ 01 ░░░░░░░ 2022 ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░░» ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░░» ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░ 19.07.2021 ░., ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░. ░░░░░░░░░░ №2░-5213/2022 ░░ 22 ░░░░░░ 2022 ░., ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░ ░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░. ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 12 ░░░░░░░ 2022 ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░.

        ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ 19.07.2021 ░., ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░ 35 ░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░. ░░░░░░░░░░ №2░-5213/2022 ░░ 22 ░░░░░░ 2022 ░., ░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ №11░-9070/2023 ░░ 31 ░░░░ 2023 ░░░░, ░░░░░ ░░░ ░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░ 41 ░░░ ░░ - ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░.

        ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░ ░░░░ ░░░░░ 4 ░░░░░░ 330 ░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░. ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░.

        ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 328, 329 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░

░ ░ ░ ░ ░ ░ ░ ░ ░ ░:

         ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░░░░░░░░░░ ░░ 12 ░░░░░░░ 2022 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

        ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

        ░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 21 ░░░░░░░ 2023 ░░░░