Решение по делу № 11-10455/2023 от 19.07.2023

Дело № 11-10455/2023                     Судья: Икаева Л.В.

74RS0007-01-2022-003979-05                     Дело № 2-3778/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 августа 2023 года                             г. Челябинск

         Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

         председательствующего     Давыдовой В.Е.,

         судей             Кучина М.И., Турковой Г.Л.

         при секретаре Нестеровой Д.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Крышталя Сергея Викторовича на решение Курчатовского районного суда г. Челябинска от 12 декабря 2022 года по иску Крышталя Сергея Викторовича к обществу с ограниченной ответственностью «Перспектива» о признании права собственности на нежилое помещение.

         Заслушав доклад судьи Кучина М.И. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, пояснения представителей: истца Крышталя С.В. – Шубного К.О., поддержавшего доводы жалобы, ответчика ООО «Перспектива» - Зименко И.Г., третьего лица Шахтанова К.Ю. – Сергеева К.В., возражавших против её удовлетворения, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

        Крышталь С.В. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Перспектива» (далее – ООО «Перспектива»), в котором просил признать за собой право преимущественной покупки, регистрации перехода права собственности, признании права собственности на нежилое помещение <адрес>, расположенное по адресу город <адрес>, снятии ограничений (обременений) в отношении этого нежилого помещения.

        В обоснование указано, что 19.07.2021 года между истцом и ООО «Перспектива» заключен договор купли-продажи, по условиям которого указанный объект недвижимости продан истцу по цене 5 900 000 рублей. Покупатель был обязан оплатить приобретенную недвижимость в следующие сроки: 1 500 000 руб. - в день подписания договора с дальнейшей ежемесячной уплатой по 733.333 рубля в срок до 22 апреля 2022 года включительно. Истец оплатил первый платеж в размере 78 650,73 руб. 30.11.2021 г. на счет ИФНС России по Курчатовскому району, а также 13.12.2021 г. - два платежа в размере 300 000 рублей и 500 000 рублей на счет ОАО «МРСК Урала». В дальнейшем производство оплаты было приостановлено в связи с наличием исполнительного производства в отношении ответчика. На момент заключения договора купли-продажи право собственности продавца зарегистрировано не было. 20.01.2022 г. одновременно с регистрацией права собственности ООО « Перспектива» на спорный объект недвижимости были зарегистрированы запреты на регистрацию перехода прав и иные обременения.

В судебном заседании представители ответчика ООО «Перспектива» - Кузнецов А.В., третьего лица Шахтанова К.Б. - Сергеев К.В. против удовлетворения исковых требований возражали.

Дело рассмотрено в отсутствие надлежаще извещенных истца Крышталя С.В., третьих лиц Беляковой Л.Г., Пархоменко Н.Г., Ташкиной Т.Ю., представителей Управление Росреестра по Челябинской области, МСОСП по ЮЛ УФССП по Челябинской области.

         Решением Курчатовского районного суда г. Челябинска от 12 декабря 2022 года в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Крышталь С.В. просит решение суда отменить, заявленные исковые требования удовлетворить, признав за ним право собственности на спорное нежилое помещение. Указывает, что на момент заключения 19.07.2021 г. договора купли-продажи нежилого помещения запретов, арестов или иных ограничений на этот объект не имелось. Запрет был наложен уже после заключения договора 20.01.2022 г. Истец не знал и не мог знать о том, что в отношении помещения действуют какие-либо ограничения. Вывод суда о том, что помещение истцу не передавалось, не соответствует действительности. Он осуществил оплату в адрес кредиторов ООО «Перспектива» на основании писем должника в размере 1 578 650,73 руб. Судом не учтены платежи от 01.02.2022 г. и 21.03.2022 г. на сумму 700 000 руб. В настоящий момент имеется два противоречащих друг другу судебных акта: решение Центрального районного суда г.Челябинска по делу №2-а5213/2022 от 22.11.2022 г. и обжалуемое решение Курчатовского районного суда г.Челябинска по настоящему делу. Вывод суда о том, что условия договора купли-продажи от 19.07.2021 сторонами не исполнено, дополнительных соглашений по изменению сроков исполнения обязательств не заключено, расцененный судом как отказ продавца от исполнения заключенного договора, не соответствует действительности и требованиям действующего законодательства. ООО «Перспектива» не направляло в адрес Крышталя С.В. уведомление о расторжении договора и готово было ждать оплату до завершения рассмотрения споров. Истец не отказывался от исполнения договора, а лишь приостановил внесение оплаты до момента установления конечного получателя денежных средств. Он готов внести оплату за спорное помещение в полном объеме при условии, что право собственности на это помещение будет признано за ним. Настаивает на неправильном применении судом норм материального права, поскольку продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. В данном случае ООО «Перспектива» своим правом, предусмотренным указанной нормой не воспользовалась, заключенный договор в установленном порядке не расторгнут, в связи с чем вывод суда о расторжении договора основан на неправильном толковании ст. 489 ГК РФ. В данном случае договор купли-продажи недействительным не признан, равно как и не расторгнут, в связи с чем у суда отсутствовали основания для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований. Отсутствие факта оплаты по договору в данном случае влечет возникновение у продавца права на взыскание дебиторской задолженности, в том числе в судебном порядке. В соответствии с п.2.5 договора до момента полной оплаты со стороны покупателя помещение находится в залоге у продавца, в силу ФЗ №102 «Об ипотеке», в связи с чем интересы как ООО «Перспектива», так и его кредиторов защищены.

Истец Крышталь С.В., третьи лица Белякова Л.Г., Пархоменко Н.Г., Ташкина Т.Ю., представители Управления Росреестра по Челябинской области, МСОСП по ЮЛ УФССП по Челябинской области в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о дате, месте и времени судебного разбирательства извещены надлежаще, в связи с чем судебная коллегия в соответствии с частью 3 статьи 167, частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) определила рассмотреть настоящее дело в их отсутствие.

         Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований к отмене решения суда не установила.

        В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

        После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

        В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

        Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 60, 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Вместе с тем отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости не влияет на действительность самой сделки. Для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также установить фактический переход имущества от продавца к покупателю.

        Судом первой инстанции установлено, подтверждается материалами дела, что 19.07.2021 года был заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого ООО «Перспектива» обязалась передать в собственность Крышталя С.В. нежилое помещение <адрес> а Крышталь С.В. - принять и оплатить это нежилое помещение стоимостью 5 900 000 рублей. В пункте 1.2 договора указано, что покупателю известно об отсутствии регистрации права собственности продавца на отчуждаемое нежилое помещение. Пунктом 2.2 предусмотрена рассрочка платежа с внесением 1 500 000 рублей в день подписания договора и дальнейшей ежемесячной уплаты по 733.333 рубля в срок до 22 апреля 2022 года включительно (л.д.21-24).

        В материалы дела с иском представлены:

- платежное поручение от 30.11.2021 г. №, согласно которому ИП Рогозина А.А. оплатила в пользу ИФНС РФ по Курчатовскому району сумму 78.650,73 рубля. В платежном поручении указано, что оплата произведена за ООО «Перспектива» по решению суда №А-76-45636/2019 от 05.06.2020 г., распоряжение 36 от 29.11.2021 г. за Крышталя С.В.

- платежное поручение № от 13.12.2021 г., согласно которому ООО «Армата-Урал» оплатило в пользу ОАО «МРСК Урала» 500 000 руб. и

- платежное поручение № от 13.12.2021 г., согласно которому ООО «Армата-Урал» оплатило в пользу ОАО «МРСК Урала» 300 000 руб. В этих платежных поручениях указано, что оплата произведена за ООО «Перспектива» за услуги по договору № от 27.05.2013 г. на основании распоряжения № от 19.10.2021 п о решении Арбитражного суда Челябинской области от 15.01.2018 г. по делу №А-76-15410/2017 за Крышталя С.В.

        Указанные платежные документы на общую сумму 878 650,73 руб. могут свидетельствовать об уплате за Крышталя С.В. лишь денежных средств в размере 14,9% от стоимости объекта, являвшегося предметом договора купли-продажи от 19.07.2021 года. При этом указания на то, что денежные средства, внесенные лицами, не являющимися сторонами договора купли-продажи от 19.07.2021 года, являются оплатой по этому договору, указанные платежные поручения не содержат.

        Доводы представителя истца о том, что после принятия обжалуемого решения Крышталем С.В. были оплачены денежные средства и на сегодняшний день произведенная оплата по договору составила 1 578 650,73 руб., не свидетельствует об исполнении условий договора в полном объеме, поскольку предусмотренная им цена объекта определена в 5 900 000 руб.

        По сведениям ЕГРН право собственности ООО «Перспектива» на нежилое помещение № площадью 101,3 кв.м с КН №, расположенное по адресу город <адрес> было зарегистрировано 20.01.2022 г. с одновременной регистрацией обременений в виде запретов на регистрационные действия на основании постановления о запрете регистрационных действий от 24.05.2021 по сводному исполнительному производству № (л.д.92-94,101).

        Эти обстоятельства свидетельствуют о том, что на момент заключения 19.07.2021 года договора купли-продажи нежилого помещения № площадью <адрес> ООО «Перспектива» не было зарегистрировано в качестве собственника этого объекта и в силу положений статьи 131, 209 ГК РФ не было наделено в полном объеме правом на распоряжение этим объектом. Иные договоры (как то предварительный, участия в долевом строительства, о продаже права требования) между ООО «Перспектива» и Кришталем С.В., как указывали в заседании суда апелляционной инстанции стороны, не заключались.

        Оценив с соблюдением требований статьи 67 ГПК РФ добытые по делу доказательства, установив, что покупателю Крышталю С.В. недвижимое имущество после подписания договора от 19.07.2021 г. передано не было, в его владении не находится, оплата недвижимого имущества в полном объеме не произведена, а в день регистрации за продавцом ООО «Перспектива» права собственности на этот объект одновременно был зарегистрирован запрет на регистрационные действия, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворении иска Крышталя С.В. о признании за ним права преимущественной покупки, регистрации перехода права собственности, признании права собственности на спорное нежилое помещение, снятии ограничений (обременений) в отношении этого нежилого помещения.

        Принятое по делу решение является законным и обоснованным, не нарушает прав и охраняемых законом интересов сторон, а также кредитора ООО «Перспектива» третьего лица Шахтанова К.Ю., в пользу которого с общества решением арбитражного суда взысканы денежные средства, взыскание которых может быть произведено, в том числе и путем обращения взыскания на спорный объект, принадлежащий на праве собственности ООО «Перспектива».

        Ссылки в апелляционной жалобе на обращение постановлением судебного пристава-исполнителя от 01 февраля 2022 года взыскания на дебиторскую задолженность ООО «Перспектива» путем обязания дебитора Крышталя С.В. внести на депозитный счет ООО «Перспектива» денежных средств по договору от 19.07.2021 г., на состоявшееся по делу решение Центрального районного суда по г. Челябинску №2а-5213/2022 от 22 ноября 2022 г., которым Крышталю С.В. отказано в удовлетворении административного иска об отмене этого постановления, сами по себе не свидетельствуют об ошибочности выводов, сделанных Курчатовским районным судом г. Челябинска при вынесении обжалуемого решения от 12 декабря 2022 года по настоящему делу и наличии предусмотренных законом оснований для удовлетворения рассматриваемых исковых требований.

        Возможности обратиться с иском о расторжении либо о признании недействительным договора от 19.07.2021 г., обжаловать в порядке главы 35 КАС РФ решение Центрального районного суда по г. Челябинску №2а-5213/2022 от 22 ноября 2022 г., оставленное без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Челябинского областного суда №11а-9070/2023 от 31 июля 2023 года, равно как и в порядке главы 41 ГПК РФ - настоящее апелляционное определение в установленные действующим законодательством сроки Крышталь С.В. не лишен.

        Указания на существенные процессуальные нарушения, в силу части 4 статьи 330 ГПК РФ влекущих безусловную отмену решения суда в апелляционном порядке, апелляционная жалоба не содержит. Оснований к отмене принятого по делу решения по доводам жалобы не установлено.

        Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

         Решение Курчатовского районного суда г. Челябинска от 12 декабря 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Крышталя Сергея Викторовича – без удовлетворения.

        Председательствующий

        Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 21 августа 2023 года