Решение по делу № 2-219/2019 от 29.04.2019

                    По делу №2-219/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 июня 2019 года г. Чкаловск

    Чкаловский районный суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Удаловой Н.П., при секретаре судебного заседания Ларионовой Д.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кудряшова Александра Владимировича к администрации городского округа город Чкаловск Нижегородской области, Назарову Игорю Валерьевичу, Назаровой Марии Александровне о признании права собственности на незавершенное строительство (гостиничный комплекс),

УСТАНОВИЛ:

    Первоначально истец Кудряшов А.В. обратился в суд с иском к администрации г.о.г. Чкаловск Нижегородской области о признании за ним права собственности на незавершенное строительство (недостроенный гостиничный комплекс), литера А,А1, инвентарный №, общей площадью 422,80 кв.м., степень готовности 65%, расположен по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке из земель населенных пунктов, разрешенное использование - гостиничный комплекс, общей площадью 1294 кв.м., кадастровый №.

    В обоснование своих требований истец указал, что на основании постановления администрации Чкаловского района Нижегородской области от 07.07.2010 года № 359 Назарову И.В. был передан в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 1294 кв.м., что подтверждается договором аренды земельного участка № от <дата>. Местоположение: <адрес>, кадастровый №. Участок был предоставлен для строительства гостиничного комплекса. Согласно договору аренды срок действия договора с 07.07.2010г. по 06.07.2013г. Строительством гостиничного комплекса он с Назаровым И.В. занимались совместно. В указанный в договоре период времени им необходимо было построить гостиничный комплекс и в дальнейшем зарегистрировать на него право собственности. Однако в установленный в договоре срок не смогли до конца построить гостиничный комплекс из-за тяжелого материального положения. 01.01.2015 года Назаров И.В. переуступил права и обязанности по договору аренды ему. В настоящее время он решил оформить документы на незавершенное строительство - гостиничный комплекс, однако при обращении в УФРС с заявлением о регистрации права собственности ему было отказано, в связи с тем, что у него не имеется правоустанавливающего документа, а срок договора аренды земельного участка уже истек, и было рекомендовано обратиться в суд. При обращении в администрацию г.о.г. Чкаловск Нижегородской области по вопросу продления срока договора аренды земельного участка, ему также было отказано в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительных работ и также было рекомендовано обратиться в суд. Гостиничный комплекс в виде незавершенного строительства был построен совместно с Назаровым И.В. на общие денежные средства, однако он переуступил ему все права и обязанности как на земельный участок, так и на незавершенное строительство. Незавершенное строительство представляет из себя - недостроенный гостиничный комплекс, литера А,А1, инвентарный №, общей площадью 422,80 кв.м., степень готовности 65%, расположен по адресу: <адрес>. В настоящее время он вынужден обратиться в суд для признания за ним права собственности на незавершенное строительством гостиничный комплекс, поскольку другим образом данный вопрос не решить. Иных лиц, имеющих правопритязания на спорное имущество, не имеется, объект незавершенного строительства под арестом не состоит, в залоге не находится, не обременен иным образом. Данный объект находится в его владении с момента возведения, он владеет им открыто и добросовестно, полностью несет бремя содержания имущества, оплачивает арендную плату за земельный участок (л.д. 5-6).

    Впоследствии к участию в деле в качестве соответчиков были привлечены Назаров И.В., Назарова М.А.

    Истец Кудряшов А.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен должным образом, согласно заявлению, поступившему в суд, просит рассмотреть дело в его отсутствие.

    Представитель ответчика администрации г.о.г. Чкаловск Нижегородской области в судебное заседание не явился, обратившись с письменным отзывом на исковое заявление в котором просит рассмотреть дело в отсутствие их представителя. Также в отзыве указано, что администрация г.о.г. Чкаловск Нижегородской области не возражает против удовлетворения требований, заявленных Кудряшовым А.В., а именно о признании права собственности на объект незавершенного строительства (недостроенный гостиничный комплекс), общей площадью 422,80 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Последствия признания заявленных требований, предусмотренных ст. 39, 173 ГПК ПФ им известны и понятны (л.д. 43).

    Соответчики Назаров И.В., Назарова М.А. в судебное заседание не явились. О дате, времени и месте судебного разбирательства судом извещались надлежащим образом, что подтверждается расписками, имеющимися в материалах дела. В суд представлены заявления соответчиков о согласии с заявленными истцом требованиями.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

    На основании постановления администрации Чкаловского района Нижегородской области от 07.07.2010 года № 359 «О предоставлении земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, Назарову И.В. предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок, в границах согласно кадастровому паспорту земельного участка, имеющий кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1294 +/- 25,18 кв.м., разрешенное использование земельного участка: гостиничный комплекс. Категория земель: земли населенных пунктов (л.д. 8, 33).

    07.07.2010 года между администрацией Чкаловского района Нижегородской области и Назаровым И.В. был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка № сроком аренды с <дата> по <дата> (л.д. 9, 33).

01.01.2015 года между Назаровым И.В. (Первоначальный Арендатор) и Кудряшовым А.В. (Новый Арендатор) заключено соглашение об уступке прав по договору аренды земельного участка, согласно которого Первоначальный Арендатор уступает, а Новый Арендатор принимает в полном объеме права, принадлежащие Арендатору по Договору аренды земельного участка № от <дата> (п.1.1. Соглашения). Наряду с уступкой прав первоначальный Арендатор передает, а Новый Арендатор полностью принимает на себя обязательства Арендатора по Договору (п. 1.3 Соглашения) (л.д. 10, 33).

Согласно кадастровому паспорту на объект незавершенного строительства (здания) от 09.12.2010 года, площадь застройки составляет 422,8 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 65 (л.д. 11, 33), число этажей надземной части -3, подземной части – 1, что также подтверждается техническим паспортом на нежилое здание (л.д. 24-32, 33).

Согласно Согласию от 18.09.2015 года Назарова М.А. в соответствии со ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации дала согласие своему супругу Назарову И.В. на заключение соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, на срок, на условиях и за цену по его усмотрению. Также Назарова М.А. сообщила, что брачный договор между ней и Назаровым И.В. не заключен и установленный законом режим совместной собственности всего их имущества не изменен (л.д. 15, 33).

Соглашением от 18.09.2015 года Назаров И.В., Назарова М.А. отказались в пользу Кудряшова А.В. на объект незавершенного строительства, общей площадью 422,8 кв.м., Литера А с пристроем Литера А.1, инвентарный №, местоположение: <адрес>, расположенный на земельном участке в кадастровым номером № без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Из заключения о действительной стоимости незавершенного строительства нежилого здания, находящегося по адресу: <адрес> от 25.02.2019 года следует, что действительная стоимость незавершенного строительства нежилого здания, с учетом его стояния и износа на 19.02.2019 года составляет, в том числе действительная стоимость земельного участка общей площадью 1294,00 кв.м. составляет 255000 рублей и действительная стоимость здания общей площадью 388,1 кв.м. – 1293000 рублей (л.д. 16, 33).

Из выводов, содержащихся в акте экспертного исследования № 52-22-02/19 от 28.02.2019 года, следует, что 1) в соответствии со ст. 130 ГК РФ, здание гостиницы Литера А, А1, инвентарный №, по адресу: <адрес>, обладает всеми признаками недвижимого имущества, неразрывно связанными с земельным участком и не может быть отделен от него, без существенного разрушения его конструкции: здание расположено на земельном участке, в качестве основных конструктивных частей имеет фундамент, стены, перекрытие, 2) незавершенное строительство, Литера А, Литера А1, инвентарный №, по адресу: <адрес>, соответствует нормативным требованиям строительства объектов данного вида: градостроительного законодательства, строительным нормам и правилам, противопожарным и санитарным нормам, безопасности эксплуатации для жизни и здоровья людей. Права и законные интересы других лиц, в связи с созданием данного объекта, не нарушаются (л.д. 33).

Кудряшов А.В. обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на незавершенное строительство (недостроенный гостиничный комплекс), литера А,А1, инвентарный №, общей площадью 422,80 кв.м., степень готовности 65%, расположенное по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке из земель населенных пунктов, разрешенное использование - гостиничный комплекс общей площадью 1294 кв.м. Кадастровый №.

Защита гражданских прав может осуществляться путем признания права (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе на самовольную постройку.

    В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

    Понятие недвижимого имущества содержится в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

    В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под объектами капитального строительства понимаются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

В случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, ст. 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

Из материалов дела видно, что объект незавершенного строительства, имеет надземных этажей – 3, подземных – 1, площадь застройки составляет 422,8 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 65 %, расположен по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке из земель населенных пунктов, разрешенное использование - гостиничный комплекс общей площадью 1294 кв.м. Кадастровый №.

Таким образом, представленные в дело документы свидетельствуют о наличии у объекта незавершенного строительства признаков, позволяющих отнести его к объекту недвижимости.

Как разъяснено в пункте 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

    если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

    если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

    если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Пунктом 30 указанного постановления разъяснено, что в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ.

Из смысла приведенных норм следует, что истец должен подтвердить факт принадлежности земельного участка, на котором расположено самовольная постройка, отсутствие нарушений прав и законных интересов других лиц, а также безопасность объекта для жизни и здоровья граждан.

Из Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (далее - Обзор судебной практики) следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, может быть признано, если земельный участок был предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, и если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 части 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Как следует из материалов дела, спорный объект расположен на земельном участке из земель населенных пунктов, разрешенное использование - гостиничный комплекс, общей площадью 1294 кв.м., кадастровый №.

Земельный участок с кадастровым номером № принадлежит истцу на основании соглашения об уступке прав по договору аренды земельного участка от 01.01.2015 года, заключенного между Назаровым И.В. и Кудряшовым А.В.

Назарову И.В. земельный участок принадлежал на основании договора аренды № от <дата> заключенным между администрацией Чкаловского района Нижегородской области и Назаровым И.В. (постановление администрации Чкаловского района Нижегородской области от 07.07.2010 года № 359 «О предоставлении земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, Назарову И.В. предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок, в границах согласно кадастровому паспорту земельного участка, имеющий кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1294 +/- 25,18 кв.м., разрешенное использование земельного участка: гостиничный комплекс. Категория земель: земли населенных пунктов).

Кудряшовым А.В. в пользу арендодателя – администрации г.о.г. Чкаловск Нижегородской области внесена арендная плата за ранее взятый в аренду земельный участок, что подтверждается квитанциями об оплате в суммах, определенных мировым соглашением от 26.10.2018 года (л.д. 13, 14, 33).

Согласно выводам, содержащимся в акте экспертного исследования № от <дата>: 1) в соответствии со ст. 130 ГК РФ, здание гостиницы Литера А, А1, инвентарный №, по адресу: <адрес>, обладает всеми признаками недвижимого имущества, неразрывно связанными с земельным участком и не может быть отделен от него, без существенного разрушения его конструкции: здание расположено на земельном участке, в качестве основных конструктивных частей имеет фундамент, стены, перекрытие, 2) незавершенное строительство, Литера А, Литера А1, инвентарный №, по адресу: <адрес>, соответствует нормативным требованиям строительства объектов данного вида: градостроительного законодательства, строительным нормам и правилам, противопожарным и санитарным нормам, безопасности эксплуатации для жизни и здоровья людей. Права и законные интересы других лиц, в связи с созданием данного объекта, не нарушаются (л.д. 33).

Истцом в материалы дела представлен технический паспорт на нежилое здание (строение), согласно которому % готовности составляет 65 %.

Таким образом, представленным в дело акте экспертного исследования № 52-22-02/19 от 28.02.2019 года установлено, что спорное незавершенное строительство, соответствует нормативным требованиям строительства объектов данного вида: градостроительного законодательства, строительным нормам и правилам, противопожарным и санитарным нормам, безопасности эксплуатации для жизни и здоровья людей. Права и законные интересы других лиц, в связи с созданием данного объекта, не нарушаются.

Истец обращался в администрацию г.о.г. Чкаловск Нижегородской области с заявлением о предоставлении ему земельного участка с кадастровым номером № в аренду для завершения строительства объекта. В письме № 955-10/19 от 02.04.2019 года заявителю сообщалось об отказе в удовлетворении заявления по причинам, изложенным в письме. Также указано, что на земельном участке с кадастровым номером № расположен объект незавершенного строительства, рекомендуют обратиться в судебные органы о признании права собственности на объект недвижимости (здание, незавершенное строительство), расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, ранее представленном на основании договора аренды земельного участка 1188/2010-6 от 07.07.2010 года (л.д. 21).

С учетом приведенных норм права и установленных по делу обстоятельств, суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, считает возможным удовлетворить требования Кудряшова А.В. и признать за ним право собственности на объект - незавершенное строительством (недостроенный гостиничный комплекс), литера А, А1, инвентарный №, общей площадью 422,80 кв.м., степень готовности 65%, расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке из земель населенных пунктов, разрешенное использование - гостиничный комплекс, общей площадью 1294 кв.м. Кадастровый №. Доказательств, объективно свидетельствующих о том, что спорный объект возведен с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, создает угрозу жизни и здоровью граждан, в нарушение требований статьи 56 ГПК РФ, суду не представлено. Ответчиками исковые требования истца признаются в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за Кудряшовым Александром Владимировичем право собственности на объект - незавершенный строительством гостиничный комплекс, литера А, А1, инвентарный №, общей площадью 422,80 кв.м., степень готовности 65%, расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке из земель населенных пунктов, разрешенное использование - гостиничный комплекс, общей площадью 1294 кв.м., кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Чкаловский районный суд Нижегородской области в течение месяца с момента его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено в окончательной форме 27 июня 2019г.

Судья Н.П. Удалова