Решение по делу № 3а-148/2021 от 15.07.2021

Дело № 3а-148/2021

УИД 33OS0000-01-2021-000195-55

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Владимир 23 ноября 2021 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи      Завьялова Д.А.

при секретаре           Малыгиной В.И.,

с участием представителя административных истцов Климовой С.С. и Лощенковой А.А. по доверенности Наумова Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Климовой Светланы Сергеевны и Лощенковой Анны Анатольевны о пересмотре и установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Климова С.С. и Лощенкова А.А. обратились во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением к администрации Гусь-Хрустального района Владимирской области о пересмотре и установлении кадастровой стоимости арендуемого ими земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 818 кв.м., адрес (местоположение) объекта: Владимирская ****, в размере его рыночной стоимости 452 000 рублей по состоянию на 19 марта 2018 года.

В обоснование ссылались на то, что кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 1 002 990 рублей 70 копеек, что не соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчёте об оценке рыночной стоимости, составленном **** № **** от 11 июня 2021 года, в размере 452 000 рублей по состоянию на 19 марта 2018 года. По мнению административных истцов, более высокая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по сравнению с его рыночной стоимостью ведёт к неправомерному увеличению арендной платы и нарушает их права, как арендаторов земельного участка - плательщиков арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Определением судьи Владимирского областного суда от 16 июля 2021 года Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области (далее также - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области) привлечено к участию в деле в качестве административного соответчика.

Климова С.С. и Лощенкова А.А., явка которых не признана судом обязательной, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, направили представителя по доверенности Наумова Е.А., который поддержал заявленные требования по изложенным в административном исковом заявлении основаниям, не ставя при этом под сомнение правильность и обоснованность заключения эксперта **** С.Т.Л. № **** от 20 октября 2021 года.

Административные ответчики - администрация Гусь-Хрустального района Владимирской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области, заинтересованные лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области), администрация муниципального образования поселок Мезиновский (сельское поселение) Гусь-Хрустального района Владимирской области, комитет по управлению муниципальным имуществом, градостроительству и архитектуре администрации Гусь-Хрустального района Владимирской области, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, уважительных причин неявки не представили, ходатайствовали, за исключением администрации Гусь-Хрустального района Владимирской области и комитета по управлению муниципальным имуществом, градостроительству и архитектуре администрации Гусь-Хрустального района Владимирской области, о рассмотрении настоящего административного дела в отсутствие своих представителй.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области и Управление Росреестра по Владимирской области в направленных в суд письменных ходатайствах не оспаривали право административных истцов на установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной, ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости, определённому в заключении эксперта **** С.Т.Л. № **** от 20 октября 2021 года, не ставили под сомнение правильность этого заключения, его форму и содержание.

В представленном в суд письменном отзыве администрация муниципального образования поселок Мезиновский (сельское поселение) Гусь-Хрустального района Владимирской области не возражала против удовлетворения заявленных требований.

Администрация Гусь-Хрустального района Владимирской области, комитет по управлению муниципальным имуществом, градостроительству и архитектуре администрации Гусь-Хрустального района Владимирской области какого-либо мнения относительно заключения эксперта **** С.Т.Л. № **** от 20 октября 2021 года, его формы и содержания, в том числе размера определенной экспертом рыночной стоимости названного земельного участка, в суд не представили.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил, рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие не явившихся административных истцов, представителей административных ответчиков и заинтересованных лиц, явка которых не признана судом обязательной.

Выслушав объяснение представителя административных истцов, исследовав и оценив все имеющиеся по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, Климова С.С. и Лощенкова А.А. являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 818 кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, категория земель - земли населенных пунктов, разрешённое использование – магазины (т.1,л.д.21-24,190-192).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена в соответствии с актом № 33-0-1-62/3001/2018-788 от 19 марта 2018 года определения кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на 19 марта 2018 года, утверждённым органом кадастрового учета, в размере 1 002 990 рублей 70 копеек (т.1,л.д.25,217).

Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** не соответствует рыночной стоимости и нарушает их права арендаторов, уплачивающих арендную плату, исчисляемую исходя из кадастровой стоимости земельного участка, Климова С.С. и Лощенкова А.А., минуя комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при территориальном органе - Управлении Росреестра по Владимирской области, обратились с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд, сдав его в отделение почтовой связи 12 июля 2021 года, поступившем в суд 15 июля 2021 года (т.1,л.д.2-4,150,151).

В обоснование своих требований административные истцы представили в суд отчёт **** № **** от 11 июня 2021 года, в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена по состоянию на 19 марта 2018 года в размере 452 000 рублей (т.1,л.д.26-148).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статьей 24.19 этого же Закона установлено, что при осуществлении государственного кадастрового учёта ранее не учтённых объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтённом объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нём в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В соответствии с пунктом 2.1.3 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка (далее также - Методические указания), утверждённых приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 августа 2006 года № 222, действовавших на момент образования земельного участка с кадастровым номером ****, предусматривающим, что в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтённом земельном участке в границах существующего населенного пункта кадастровая стоимость определяется путём умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешённого использования для кадастрового квартала населённого пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка, датой внесения сведений о земельном участке с кадастровым номером ****, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии со статьёй 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», является 19 марта 2018 года.

В силу пункта 1.6 Методических указаний относительно земельного участка с кадастровым номером **** был оформлен акт № 33-0-1-62/3001/2018-788 от 19 марта 2018 года определения кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на 19 марта 2018 года, в соответствии с которым кадастровая стоимость названного земельного участка составляет 1 002 990 рублей 70 копеек (т.1,л.д.217).

Исходя из положений статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой определения оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьёй, является 19 марта 2018 года.

В ходе рассмотрения настоящего административного дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 19 марта 2018 года и проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1,л.д.240-245).

Согласно заключению эксперта **** С.Т.Л. № **** от 20 октября 2021 года величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 19 марта 2018 года составляет 539 000 рублей. Относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что в отчёте об оценке выявлены нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. В соответствии с пунктом 12 ФСО № 3 документы, представленные заказчиком, должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчёту прикладываются их копии. На странице 107 отчёта представлена копия документа не подписанная уполномоченным лицом и не заверенная в установленном порядке. В нарушение пункта 11 а) ФСО №7 в отчете отсутствует анализ политической ситуации в стране и регионе расположения объекта оценки. В нарушение пункта 7 ФСО № 7 в отчете отсутствует информация об экологическом состоянии объекта оценки. В соответствии с пунктом 5 ФСО № 3 информация, приведённая в отчёте об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена. В соответствии с пунктом 11 ФСО № 3 в тексте отчёта об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчёте, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате её подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчёту об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. В нарушение данных требований, по имеющимся ссылкам на страницах 54-55,57,60,67 отчёта, не представляется возможным проверить и подтвердить информацию. В связи с этим не представляется возможным подтвердить отсутствие информации после даты оценки (пункт 8 ФСО № 1). В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить информацию по имеющимся ссылкам на странице 60 отчёта (таблица 3), кроме объектов-аналогов (страницы 79-84 отчёта), не представляется возможным проверить и подтвердить анализ фактических данных о ценах и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка объектов оценки и интервал значений цен на странице 60 отчёта (пункт 11 в) ФСО № 7). В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить информацию по ссылкам на страницах 54,55,57,60,67 отчёта, анализ основных факторов на страницах 62-66 отчёта выполнен по информации 2016 года, что по состоянию на дату оценки является неактуальным, не представляется возможным проверить и подтвердить вывод на странице 68 отчёта (пункт 11 д) ФСО № 7). В соответствии с пунктом 4 ФСО № 3 отчёт об оценке содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведённых расчётов, с учётом допущений. Корректировка на торг (страницы 91-92 отчёта), корректировка на местоположение (страницы 92-93 отчёта), корректировка на площадь (страницы 93-94 отчёта) выполнены по данным 2016 года, что по состоянию на дату оценки является неактуальным. По информации на страницах 79-82 отчёта объекты-аналоги № 1 и № 2 реализуются через аукционы, которые признаны несостоявшимися, при этом применяется скидка на торг без обоснования (страница 85 отчёта). Не представляется возможным подтвердить расчет корректировки на местоположение (страницы 85,93 отчёта). Не представляется возможным подтвердить расчет корректировки на площадь к объекту-аналогу №1 (страницы 85,94 отчёта). В связи с этим, не представляется возможным подтвердить стоимость объекта оценки. Выявленные нарушения не позволяют проверить и подтвердить допущения, полноту и достоверность исходной информации (пункт 11 ФСО № 1), достоверность и достаточность информации для анализа цен и характеристик объектов-аналогов (пункт 13 ФСО № 1). В нарушение пункта 5 ФСО № 3 содержание отчёта об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов (т.2,л.д.2-105).

Экспертиза проведена сотрудником **** С.Т.Л., имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупреждённой об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта № **** от 20 октября 2021 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (ФСО № 7), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, Федерального стандарта оценки (ФСО № 1), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки (ФСО № 2), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки (ФСО № 3), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, содержит полное описание объекта оценки и произведённого расчёта его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации участвующими в деле лицами в ходе рассмотрения административного дела под сомнение не ставилась, это заключение оспорено не было, возражений относительно установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 19 марта 2018 года, а также формы и содержания экспертного заключения не поступало, ходатайства о назначении повторной экспертизы не заявлено.

Экспертное заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 19 марта 2018 года, о соответствии отчёта об оценке **** № **** от 11 июня 2021 года требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение эксперта № **** от 20 октября 2021 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение эксперта № **** от 20 октября 2021 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, определённую по состоянию на 19 марта 2018 года.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценив заключение эксперта в соответствии с правилами статьи 84, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что выводы эксперта отвечают принципам обоснованности и однозначности, а представленное заключение является объективным и допустимым доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****.

При таком положении представленный в материалы дела отчёт об оценке рыночной стоимости, составленный оценщиком **** № **** от 11 июня 2021 года, суд не принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства по данному делу в связи с его несоответствием требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 19 марта 2018 года в размере его рыночной стоимости 539 000 рублей.

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021)», утверждённый Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, содержит следующие разъяснения.

Ранее действующая редакция статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон № 135) предусматривала, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, являвшейся предметом оспаривания.

С 11 августа 2020 года вступили в силу изменения в статью 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ, согласно которым кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие:

исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН, послужившего основанием для такого изменения;

внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения;

установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Поскольку вопрос применения кадастровой стоимости в размере рыночной, установленной решением суда, урегулирован статьёй 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ, указание в резолютивной части решения суда даты подачи заявления при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости по правилам Федерального закона № 135-ФЗ не требуется.

При таком положении суд находит возможным не указывать в резолютивной части настоящего решения дату подачи Климовой С.С. и Лощенковой А.А. заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости приведённого выше земельного участка по правилам Федерального закона № 135-ФЗ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Климовой Светланы Сергеевны и Лощенковой Анны Анатольевны удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 818 кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населённых пунктов, имеющего разрешённое использование - магазины, по состоянию на 19 марта 2018 года в размере его рыночной стоимости 539 000 (пятьсот тридцать девять тысяч) рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья

Владимирского областного суда Д.А. Завьялов