Решение по делу № 2-1529/2021 от 27.08.2021

Дело № 2-1529/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 октября 2021 год                                                     г. Балашиха

Железнодорожный городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Быковой О.М., при секретаре Набоковой Т.М., с участием представителя ответчика Радзишевского П.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области к Березиной Ольге Владимировне о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

встречному иску Березиной Ольги Владимировны к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области о взыскании излишне уплаченных денежных средств в счет арендной платы, расходов по оплате госпошлины,

УСТАНОВИЛ

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области обратился в суд с названным иском, указав, что Березина О.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером 50:20:0060221:659 площадью 2459 кв.м. и с кадастровым номером № площадью 2483 кв.м. по адресу: <адрес>, уч.41 и 42. В соответствии с условиями договора №, № аренды земельных участков, заключенных с истцом, арендатор обязан ежемесячно не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала вносить плату за аренду земельного участка. Размер арендной платы определяется в соответствии с Законом Московской области от 07 июня 1996 года №23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области, Законом Московской области от 02.10.2013 г. №116/2013-ОЗ «Об установлении базового размера арендной платы на земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области», а также п.3.5. договором аренды земельного участка. В результате неисполнения своих обязательств по внесению арендной плату у ответчика образовалась задолженность за период с 1 0января 2020 года по 30 сентября 2020 года по договору аренды № в размере 208 272,59 рублей, пени в размере 206 031,01 рублей, по договору аренды № в размере 210 305,34 рублей, пени в размере 208 066,82 рублей.

Просит взыскать с Березиной О.В. в свою пользу указанную сумму задолженности.

В судебное заседание представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области не явился, просил дело рассмотреть в свое отсутствие.

Березина О.В. в судебное заседание не явилась, извещена, ее представитель возражал против удовлетворения иска, предъявил встречные требования, в которых указал, что условиями договора аренды предусмотрено применение регулируемой арендной платы. Полагает, что истец при расчете арендной платы за 2020 год неправильно рассчитал ее размер, поскольку применил порядок, установленный в п.3 ч.1 ст. 14 вместо п.2.4 ч.1 ст. 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года №23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области. При таких обстоятельствах у ответчика отсутствует перед истцом задолженность по арендной плате и возникла переплата.

Просит суд взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области в свою пользу излишне уплаченные за 1 квартал 2020 года по договору аренды от 01 августа 2011 года № денежные средства в размере 57 063,8 рублей, по договору аренды №4184 денежные средства в размере 57 620,75 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 3 494 рублей; произвести зачет требований Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области по арендным платежам и неустойки по договорам аренды №4183 и №4184 за период с 10 января 2020 года по 30сентября 2020 года в общей сумме 35 006,17 рублей и в части требований Березиной О.В. к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа по взысканию излишне уплаченных за 1 квартал 2020 года денежных средств по указанным договорам аренды на такую же сумму.

Третье лицо Абдулаев А.Х. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Суд, выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч. 1 ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч. 1 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 8 ст. 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ от 07.06.1996 г. "О регулировании земельных отношений в Московской области", определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды, с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, размер уровня инфляции, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей.

Пунктами 2, 3, 6 статьи 14 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" установлено, базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области. Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону. Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

Судом установлено, что между 01 августа 2011 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области и Славовой В.Г. был заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером №, площадью 2459 +/- 35 кв.м. В этот же день между сторонами был заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером № площадью 2483 +/- 35 кв.м. расположенные по адресу <адрес>, уч. №, № для индивидуального жилищного строительства. Срок аренды с 01 августа 2011 года по 31 июля 2036 года (Том №1 л.д.10-15,50-55).

Размер арендной платы за участок на дату подписания настоящего договора определен сторонами в приложении № (п.3.1 договоров).

Арендная плата вносится арендатором в полном объеме не позднее 10 числа текущего месяца.

Арендная плата начисляется с даты, указанной в п. 2.1. настоящего договора.

Размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно - территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с арендатором.

Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора, указанному в договоре.

Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении административно - территориального устройства Московской области, об изменении категории, вида разрешенного использования. участка, если законодательством Московской области не предусмотрено иное (п.3.3-3.5 договоров).

Из приложения №2 к договорам аренды следует, что размер арендной платы определяется в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 № «О регулировании земельных отношений в Московской области» по формуле: Ап = Аб*Кд*Пкд*Км*8, где

Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка

01 августа 2011 года Славовой В.Г. переданы указанные земельные участки.

Из кадастрового паспорта на земельные участки по состоянию на 01 апреля 2011 года следует, что вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства (Том № л.д.17- 19,57-58).

23 сентября 2014 года между Славовой В.Г. и ООО «Кварти.ру» заключены соглашения о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков № и № (Том № л.д.99-100,123-124).

21 марта 2016 года между истцом и ООО «Кварти.ру» заключено дополнительное соглашение к договорам аренды земельных участков № и №, которым установлена арендная плата на 2014 год и 2015 год на основании закона Московской области от 07 июня 1996 года №-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», закона Московской области от 02 октября 2013 года №-ОЗ и от 16 сентября 2014 года №-ОЗ «Об установлении базового размера арендной платы на земельные участки, находящиеся в собственности Московской области....». Арендная плата в 2014 и 2015 годах рассчитывается по следующей формуле: Аб-2,54, Кд-4,2, Пкд-3, Км-9,8 и составляет по договору аренды №3 за 2014 год – 771 238,79 рублей, за 2015 год – 810 711,64 рублей, по договору аренды №4 за 2014 год – 778 766,13 рублей, за 2015 год – 818 624,24 рублей. Арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала (Том № л.д.92-93,116-117).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17 января 2018г. ООО «Кварти.ру» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Акинышин О.А.

08 августа 2019 года между истцом и ООО «Кварти.ру» в лице конкурсного управляющего Акиньшина О.А. заключено дополнительное соглашение к договорам аренды земельных участков № и №, которым установлена арендная плата на 2019 год на основании закона Московской области от 07 июня 1996 года №-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», закона Московской области от 03 июля 2018 года №103/2018-ОЗ «Об установлении базового размера арендной платы на земельные участки, находящиеся в собственности Московской области....». Арендная плата в 2019 году рассчитывается по следующей формуле: №1, Км-9,8 и составляет по договору аренды №3 за 2019 год – 270 237,21 рублей, по договору аренды №4 за 2019 год – 272 874,75 рублей (Том № л.д.97,121).

10 октября 2019 года между ООО «Кварти.ру» в лице конкурсного управляющего Акиньшина О.А. и Абдулаевым А.Х. заключен договор купли-продажи прав аренды в том числе земельных участков № с кадастровым номером № и № с кадастровым номером 50:20:0060221:659 по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования под многоэтажную жилую застройку (Том № л.д.101-103).

23 декабря 2019 года между Абдулаевым А.Х. и Березиной О.В. заключен договор переуступки прав аренды указанных земельных участков с видом разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка (Том №1 л.д.105-109).

Из ответа на судебный запрос ФГБУ «Федеральная кадастровая палата ФСГРКиК по Московской области» от 27 августа 2021 года следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:20:0060221:659 произведен учет изменений в части вида разрешенного использования с «для индивидуального жилищного строительства» на «многоэтажная жилая застройка» по заявлению от 07 мая 2011 года на основании Постановлений администрации сельского поселения Захаровское Одинцовского муниципального района Московской области от 26 декабря 2014 года и от 31 декабря 2014 года.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 50:20:0060221:668 произведен учет изменений в части вида разрешенного использования с «для индивидуального жилищного строительства» на «многоэтажная жилая застройка» по заявлению от 14 февраля 2015 года на основании Постановлений администрации сельского поселения Захаровское Одинцовского муниципального района Московской области от 26 декабря 2014 года (Том №1 л.д.223-224).

Согласно сведениям из кадастрового паспорта на указанные земельные участки по состоянию на 2020 год и 2021 год они имеют вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (Том №1 л.д.125-131).

10 января 2020 года истцом направлено в адрес ответчика уведомление об изменении размера арендной платы по указанным договорам аренды земельных участков, а 07 декабря 2020 года претензия об уплате задолженности по арендной плате (Том №1 л.д.20,42-44).

Разрешая заявленные истцом требования, суд, приходит к выводу, что арендатор в нарушение условий заключенных договоров аренды земельных участков не исполняет обязательства по внесению арендных платежей, в результате чего, за спорный период времени образовалась задолженность. Принимая во внимание, что заключив договор уступки прав по договору аренды, Березина О.В. приняла все условия договора, подписав договор, выразила свое согласие на заключение сделки на указанных в нем условиях, учитывая, что вид разрешенного использования земельных участков изменился, такое изменение, в том числе предусмотрено условиями договора, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении первоначальных исковых требований и об отказе в удовлетворении встречного иска.

Также суд обращает внимание, что к спорным правоотношениям, применим порядок определения арендной платы, который предусматривает необходимость использования формулы для расчета арендной платы за использование земельного участка с применением ряда показателей, в частности корректирующего коэффициента - Пкд, в силу подпункта 3 пункта 1 статьи 14 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений" и пункта 3 Порядка определения арендной платы за пользование земельными участками.

Размер арендной платы за пользование спорным земельным участком является величиной, регулируемой в порядке, предусмотренном законодательством, применение корректирующего коэффициента (Пкд) ставится в зависимость от вида разрешенного использования земельного участка на основании правоустанавливающих документов.

Таким образом, начиная с даты изменения вида разрешенного использования (с 2014 г. и 2015 г.) с "для индивидуального жилищного строительства" на "для многоэтажная жилая застройка" арендная плата по договору аренды должна была уплачиваться с учетом измененного вида разрешенного использования земельных участков.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 21 января 2021 года, вступившими в законную силу Комитету по Управлению Муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области (далее Комитет) отказано в удовлетворении исковых требований к ООО «Кварти.ру» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № от 01 августа 2011 года за период с 07 июня 2017 г. по 31 декабря 2019 г. В размере 1 339 686,72 рублей ввиду ее отсутствия (Том №2 л.д.8-12).

Из выписки лицевого счета по договору аренды земельного участка № следует, что за 1-3 квартал 2020 года (с 10 января 2020 г. по 30 сентября 2020 г.) Березина О.В. с учетом произведенной 14 июля 2020 года оплаты в сумме 64 446,61 рублей имеет задолженность по арендной плате в размере 150113,45 рублей (71 520,02+71 520,02+71 520,02-64446,61).

Задолженность в сумме 150 113,45 рублей Березиной О.В. не погашена, в связи, с чем подлежит с нее взысканию.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы Арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика пени за нарушение срока внесения арендных платежей за период с 10 января 2020 года по 30 сентября 2020 года.

Расчет пени выглядит следующим образом:

Задолженность	Период просрочки			Формула	Неустойка
	с	по	дней
214 560,06	10.01.2020	14.07.2020	187	214 560,06 ? 187 ? 0.05%	20 061,37 р.
-64 446,61	14.07.2020	Оплата задолженности
150 113,45	15.07.2020	30.09.2020	78	150 113,45 ? 78 ? 0.05%	5 854,42 р.
Итого:	28429,21 руб.
Сумма основного долга: 150 113,45 руб.
Сумма процентов по всем задолженностям: 28429,21 руб.

Поскольку ответчиком было допущено ненадлежащее исполнение обязанностей по внесению арендной платы с него в пользу Комитета подлежит взысканию пени за указанный период в размере 28429,21 рублей.

Задолженность Березиной О.В. по арендной плате по договору аренды № за период с 10 января 2020 года по 30 сентября 2020 года согласно выписке из лицевого счета за 1-3 квартал 2020 года составляет 210305,34 (72218,06+72218,06+72218,06-65075,62) с учетом произведенной 14 июля 2020 года оплаты в сумме 65075,62 рублей.

Задолженность в указанной сумме Березиной О.В. не погашена, в связи, с чем подлежит с нее взысканию, равно как и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 10 января 2020 года по 30 сентября 2020 года в размере 208 066,82 рублей.

Расчет пени выглядит следующим образом:

Задолженность	Период просрочки			Формула	Неустойка
	с	по	дней
210305,34	10.01.2020	14.07.2020	187	216 654,18 ? 187 ? 0.05%	20 257,17 р.
-65 075,62	14.07.2020	Оплата задолженности
151 578,56	15.07.2020	30.09.2020	78	151 578,56 ? 78 ? 0.05%	5 911,56 р.
Итого:	208 066,82 руб.
Сумма основного долга: 151 578,56 руб.
Сумма процентов по всем задолженностям: 208 066,82 руб.

Доводы ответчика о том, что истцу при расчете арендной платы надлежало применять п.2.4 ч.1 ст. 14 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений", а, следовательно, у нее возникла переплата арендных платежей, противоречат п.3 ч.1 ст. 14 названного закона, договорам аренды земельного участка и сведениям ЕГРН с учетом изменённого вида разрешенного использования. Кроме того, при заключении договора аренды, стороны согласовали все его условия, включая порядок расчета и размер арендной платы. Березина О.В., заключив договор уступки прав по договору аренды, согласилась со всеми условиями договора, подписав договор, выразила свое волеизъявление на заключение договора, на указанных в нем условиях, а также знала о виде разрешенного использования земельных участков.

Ссылка Березиной О.В. на факт, что на предоставленных земельных участках отсутствует многоэтажная жилая застройка, а также что в 2020 года на данной территории было разрешено строительство жилых домов высотой 1-2 этажа не влияет на размер арендной платы, установленной п.3 ч.1 ст. 14 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений".

Также суд учитывает, что ответчик не обращалась в уполномоченные органы с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельных участков.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ

Иск Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области к Березиной Ольге Владимировне о взыскании задолженности по арендной плате, пени – удовлетворить частично.

Взыскать с Березиной Ольги Владимировны в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области задолженность по арендной плате за земельный участок, предоставленный по договору аренды 4183 от 01 августа 2011 года за период с 10 января 2020 года по 30 сентября 2020 года в размере 150 113,45 рублей, пени за период с 10 января 2020 года по 30 сентября 2020 года в размере 28 429,21 рублей, задолженность по арендной плате за земельный участок, предоставленный по договору аренды 4184 от 01 августа 2011 года за период с 10 января 2020 года по 30 сентября 2020 года в размере 210 305,34 рублей, пени за период с 10 января 2020 года по 30 сентября 2020 года в размере 208 066,82 рублей, а всего 596 914,82 рублей.

Иск Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области к Березиной Ольге Владимировне о взыскании задолженности по арендной плате, пени в большем размере – оставить без удовлетворения.

В удовлетворении встречного иска Березиной Ольги Владимировны к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области о взыскании излишне уплаченных денежных средств в счет арендной платы, расходов по оплате госпошлины – отказать.

    Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия судьей решения в окончательной форме через Железнодорожный городской суд Московской области.

копия верна судья                                        секретарь

Решение принято в окончательной

форме 10 ноября 2021 года