Решение по делу № 3а-101/2020 от 10.03.2020

дело № 3а-101/2020

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

15 мая 2020 года                                                        город Салехард

Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Семейкиной С.А.

при секретаре Коневой Т.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Новиковой А.А. действующей в интересах Заболотного С.П. к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по ЯНАО, департаменту имущественных отношений по ЯНАО и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу об установлении кадастровой стоимости земельного участка равного его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Новикова А.А. действующая в интересах Заболотного С.П. обратилась в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости принадлежащего на праве аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 805 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 925 750 рублей, по состоянию на 26 июня 2013 года.

В обоснование заявленных требований указала на то, что кадастровая стоимость земельного участка, согласно выписке ЕГРН по состоянию на 26 июня 2013 года, составляет 8 142 687,7 рублей. Кадастровая стоимость земельного участка не соответствует рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает право на установление действительной арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились (за исключением представителя Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа), доказательств уважительности причин неявки не представили, суд их явку обязательной не признавал. На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа Шелковая С.М. - действующая на основании доверенности, оспаривает отчет оценщика, представленного административным истцом, просит назначить по делу оценочную экспертизу, на разрешение которой поставить вопрос о рыночной стоимости земельного участка.

Выслушав объяснения представителя административного ответчика Шелковую С.М., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, административный истец Заболотный С.П. является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 805 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, для строительства объекта «Торгово-сервисный центр по продаже мототехники» (далее -земельный участок).

По условиям прошедшего государственную регистрацию договора аренды земельного участка № НУ-8207 от 22 июля 2013 года и приложений к нему, со сроком аренды по 22 июля 2016 года, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, арендодателем выступает - Департамент имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой.

В соответствие с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положениями части 1 статьи 245, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено право граждан на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из указанных законоположений следует, что административный истец как арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности и уплачивающий арендную плату исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.

При этом действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка.

Государственная кадастровая стоимость земельного участка была установлена по состоянию на 26 июня 2013 года и составляет 8 142 687,7 рублей. Государственная кадастровая стоимость земельного участка на данную дату подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.(л.д. 19)

Следовательно, исковые требования о том что, дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка - 26 июня 2013 года, следует признать обоснованными.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" также содержаться аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В этой связи, административный истец представил в суд отчет №988Р-12.2019, выполненный 20 декабря 2019 года обществом с ограниченной ответственностью «Судебная экспертиза и оценка» об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которого его рыночная стоимость составила 925 750 рублей 00 копеек (на 26 июня 2013 года).

Представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка подтверждает, что содержащаяся в кадастре недвижимости кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость и отчет является допустимым доказательством по административному делу.(л.д. 47-90)

В силу статьи 12 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Обстоятельств недостоверности представленного отчета либо несоответствия его требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности не установлено.

Согласно пунктам 3, 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3) утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1) утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Как усматривается из отчета, оценщиком был применен сравнительный подход к оценке, был мотивированно обоснован отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке, что согласуется с требованиями стандартов оценки.

Как следует из представленного отчета, в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имелась информация о ценах, выбранные объекты - аналоги для целей оценки являлись сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствовало пунктам 12, 13, 14 ФСО N 1.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Указанные требования были соблюдены, как видно из отчета, оценщиком были выбраны аналоги соответствующие категории оцениваемого земельного участка (земли населенных пунктов) и имущественных прав (аренда), объекты аналоги расположены в пределах нескольких населенных пунктов с объектом оценки, с указанием источника информации по объектам аналогам с приведением характеристик объекта оценки (с осмотром земельного участка с предоставлением в отчет фотоматериалов), с согласованием результатов. Необходимые корректировки с учетом характеристик объектов-аналогов оценщиком применялись.

Представленный отчет рыночной стоимости земельного участка является мотивированным, он отвечает критерию достоверности, его содержание соответствует статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», профессиональный оценщик его составивший, застраховавший гражданскую ответственность, соответствует требованиям законодательства и является субъектом оценочной деятельности.

Высказанные в письменном возражении Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа и представителем данного административного ответчика в суде сомнения в достоверности отчета оценщика подлежат отклонению.

В отчете оценщика приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты - аналоги, необходимые корректировки оценщиком вносились, учитывалось назначение объектов - аналогов и объектов оценки.

К отчету прилагаются материалы, содержащие сведения об использованных оценщиком объектах-аналогах. Отчет оценщика позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание отчета не допускает неоднозначного толкования выводов оценщика. Сомнений в обоснованности представленного отчета не имеется, при этом высказанные в письменном возражении предположения о недостоверности отчета не подтверждаются отчетом другого оценщика с иной стоимостью и иными критериями оценки.

По этим основаниям подлежит отклонению ходатайство Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа о назначении по делу судебной оценочной экспертизы.

Назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда, и такое право может быть реализовано лишь в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний (ч. 1 ст. 77 КАС РФ).

С учетом того, что кадастровая стоимость земельного участка, установленная по результатам государственной кадастровой оценки превышает его рыночную стоимость на одну и ту же дату, суд считает, что заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

         Поскольку сведения о дате подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего административного искового заявления в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28).

Дата обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 27 декабря 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд Ямало-Ненецкого автономного округа

                                                Р Е Ш И Л:

Административные исковые требования Заболотного С.П. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 805 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 925 750 (девятьсот двадцать пять тысяч семьсот пятьдесят) рублей, по состоянию на 26 июня 2013 года.

Дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Заболотного С.П. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 27 декабря 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в апелляционном порядке, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 18 мая 2020 года.

судья                                                                                          С.А. Семейкина