Решение по делу № 8Г-8942/2022 [88-10044/2022] от 28.03.2022

1 инстация Королева Е.Е.

П инстанция Козина Т.Ю., Фролова Л.А. (докладчик), Суменкова И.С.

Дело № 88-10044/2022

№ 2-1582/2021

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 мая 2022 года              г. Москва

    Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Анненковой К.К.,

судей Кисловой Е.А., Шамрай М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации муниципального образования городского поселения «Город Кувшиново» к Полозовой Ольге Алексеевне о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок,

по кассационной жалобе Полозовой Ольги Алексеевны на решение Бутырского районного суда г. Москвы от 28 апреля 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 декабря 2021 года, которыми с Полозовой О.А. в пользу Муниципального учреждения Администрация муниципального образования городского поселения «Город Кувшиново» взыскана задолженность по арендной плате в размере 459 587,63 рубля за период с 1 марта 2018 года по 31 декабря 2020 года, пени в размере 48168,23 руб. за период с 16 апреля 2018 года по 2 марта 2021 года.

Начиная с 3 марта 2021 года взысканы начисленные на сумму основного долга проценты, исходя из 1/300 действующей в соответствующие периоды ключевой ставки (ставки рефинансирования) Центрального банка Российской Федерации, по день фактической оплаты задолженности,

Заслушав доклад судьи Анненковой К.К., выслушав пояснения ответчика Полозовой О.А., представителя ответчика Лукашевича М.А., поддержавших доводы кассационной жалобы,

Установила:

Администрация муниципального образования городского поселения «Город Кувшиново» обратилась в суд с иском к Полозовой О.А. о взыскании задолженности по арендной плате за использование земельного участка с объектом недвижимости, принадлежащим на праве собственности истцу.

В обоснование иска указано, что 27 марта 2009 года между Комитетом по управлению имуществом и земельными отношениями Кувшиновского района и ООО «Вертикаль-К» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 13, государственная регистрация которого произведена в установленном законом порядке 29 июня 2009 года.

Согласно п. 1.1 договора арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельные участки из земель населенных пунктов (единое землепользование) с кадастровым номером № по адресу: <адрес> для размещения и обслуживания железнодорожного тупика с разгрузочным устройством: в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка общей площадью 6073 кв.м, в том числе с кадастровым номером № – 253 кв.м., с кадастровым номером №- 2529 кв.м., с кадастровым номером № -3291 кв.м.

27 марта 2009 года вышеуказанные земельные участки переданы арендатору по акту приема-передачи земельного участка. В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата вносится арендатором тремя платежами до 15 октября полностью (15 апреля - 1/4 часть, 15 июля - 1/4 часть, 15 октября - 1/2 часть) путем перечисления платежа по реквизитам, указанным в договоре. Согласно п. 2.1 договора срок аренды участка с 27 марта 2009 года до 27 марта 2011 года. При прекращении договора арендатор обязан был вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии (п. 6.3 договора). Однако по истечении срока аренды арендатор участок по акту приема-передачи арендодателю не вернул и продолжил пользование последним при отсутствии возражений со стороны арендодателя, следовательно договор возобновлен на тех же условиях.

8 февраля 2018 года к Полозовой О.А. перешло и зарегистрировано право собственности на объект недвижимого имущества – железнодорожный тупик с погрузочным устройством (№), расположенный на участке, ранее арендованном ООО «Вертикаль-К».

10 января 2020 года ООО «Вертикаль-К» исключено из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо.

С момента перехода к ответчику права собственности на объект к ней перешли права и обязанности арендатора земельного участка, на котором расположен объект, однако Полозовой О.А. не исполняются обязательства по внесению арендной платы, долг за период с 1 марта 2018 года по 15 октября 2020 года составил 459 587,63 руб.

Согласно п. 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендатору пени за каждый день просрочки платежа в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Согласно расчета истца пени за период с 16 апреля 2018 года по 29 октября 2020 года составили 39345,11 рублей.

Просил суд взыскать с Полозовой О.А. задолженность по арендной плате в размере 459 587,63 руб. за период с 1 марта 2018 года по 31 декабря 2020 года, пени в размере 48 168,23 руб. за период с 16 апреля 2018 года по 2 марта 2021 года, с дальнейшим начислением процентов на сумму долга 459 587,63 руб. с 3 марта 2021 года по дату фактического исполнения обязательства, исходя из 1/300 действующей в соответствующие периоды ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации.

Судами первой и апелляционной инстанции исковые требования удовлетворены в заявленном объеме.

В кассационной жалобе ответчик просит отменить судебные постановления в части размера арендной платы и пеней, удовлеторив иск частично в размере 190 137,90 рублей за 2018-2020 годы исходя из кадастровой стоимости земельного участка на 01.01.2013 года, пени не начислять, ссылаясь на отсутствие доказательств заключения с ней договора аренды после перехода к ней права собственности на расположенный на участке объект либо дополнительного соглашения и отсутствие права у арендодателя на изменение раззмера платы в одностороннем порядке, отсутствие уведомления о переходе прав арендодателя от администрции района к администрации города, недобросовестность арендодателя, не выставлявшего ей с 2018 года требования об оплате арендных платежей.

В отзыве на кассационную жалобу МУ администрация МО городского поселения «Город Кувшиново» и Комитет по управлению имуществом и земельным отношениями Кувшиновского района просят оставить судебные акты без изменения., ходатайствуют о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, и в соответствии с частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой, неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие, судебная коллегия рассматривает дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Согласно ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражений истца и третьего лица на жалобу, проверив по правилам ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, кассационный суд не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Оснований, предусмотренных ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения и апелляционного определения в кассационном порядке не имеется.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 27 марта 2009 года между Комитетом по управлению имуществом и земельными отношениями Кувшиновского района и ООО «Вертикаль-К» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 13, государственная регистрация которого произведена в установленном законом порядке, участок передан по акту приема-передачи арендатору.

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата вносится арендатором тремя платежами до 15 октября полностью (15 апреля - 1/4 часть, 15 июля – 1/4 часть, 15 октября - 1/2 часть) путем перечисления платежа по реквизитам, указанным в договоре. Согласно п. 2.1 договора срок аренды участка 27 марта 2009 года до 27 марта 2011 года. При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии (п. 6.3 договора).

По истечении срока аренды арендатор участок по акту приема-передачи арендодателю не вернул и продолжил пользование последним при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о возобновлении договора на тех же условиях.

    Согласно п.3.1 договора аренды размер арендной платы определяется в порядке, предусмотренном Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке и условиях внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области, утвержденного постановлением Администрации Тверской области от 26.12.2007 года № 396-па.

    В соответствии с п.2.1 указанного Положения размер арендной платы определяется по формуле А= Скадастр х S x CAN xКсэо х m/12 с учетом удельного показателя кадастровой стоимости по соответствующим видам функционального использования земельного участка, площади арендованного участка, ставки арендной платы по Положению, коэффициента социально-экономических особенностей, количество месяцев аренды в текущем году.

    По указанной формуле истцом произведен и представлен в суд расчет задолженности арендной платы А 2018, А 2019, А 2020 в общем размере 459 587,63 руб., расчет пени по условиям договора на сумму 48 168,23 руб.

В силу ч. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» с 1 марта 2015 года лицом, уполномоченным распоряжаться земельным участком в границах поселения, является Администрация города Кувшиново.

8 февраля 2018 года за Полозовой О.А. зарегистрировано право собственности на объект недвижимого имущества – железнодорожный тупик с погрузочным устройством, расположенный на земельном участке, который на праве аренды использовал предыдущий собственник объекта ООО «Вертикаль-К», исключенный из реестра юридических лиц 10 января 2020 года.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, установив обсточтельства дела, применив положения статьи 35 ч.1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 и п. 3 ст. 552, 11, 309, 310, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», учел разъяснения, содержащиеся в абз. 2 п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», дав правовую оценку представленным доказательствам, исходил из того, что с переходом права собственности к Полозовой О.А. на объект недвижимости, расположенный на арендованном земельном участке, к ней перешли все права и обязанности по договору аренды земельного участка, заключенному с прежним собственником объекта и не прекращенному по истечении установленного срока аренды, в том числе по внесению арендной платы за пользование земельным участком, доказательств исполнения этой обязанности надлежащим образом ответчик суду не представила. Расчет арендной платы признан арифметически правильным и соответствующим нормативному акту органа местного самоуправления о порядке расчета платы за пользование земельным участком.

Судом первой инстанции разрешено поступившее 28 апреля 2021 года в день судебного заседания ходатайство Полозовой О.А. об отложении судебного разбирательства по причине кашля у ее семилетнего ребенка, которого не с кем было оставить дома, в его удовлетворении отказано ввиду отсутствия сведений о невозможности участия в судебном заседании самого ответчика, учтено, что дело находится в производстве суда с 1 февраля 2021 года, а также аналогичное ходатайство ответчика об отложении дела от 29 марта 2021 года.

Суд апелляционной инстанции, проверяя законность решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы Полозовой О.А., оснований для его отмены не нашел, отклонив доводы апелляционной жалобы о том, что размер задолженности по арендной плате следовало определять в размере, установленном на 2009 год, а также о нарушении принципа предельно допустимой простоты арендной платы, превышающей первоначальную ставку в три раза, поскольку расчет арендной платы арендодателем произведен с учетом изменения кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента социально-экономических особенностей, которые ранее также учитывались в отношении прежнего арендатора, что не противоречит пп. 3.1 и 3.2 договора аренды.

При этом суд апелляционной инстанции признал несостоятельными доводы апелляционной жалобы о том, что истец не уведомил ответчика о заключении дополнительного соглашения о новой арендной плате после перехода к ней права собственности на объект недвижимости, не выставлял требования о внесении арендной платы, указав на отсутствие признаков недобросовестного поведения арендодателя в спорном правоотношении при том, что поведение арендатора при безвозмездном использовании земельного участка, не находящегося в ее собственности, несмотря на недопустимость бесплатного пользования землями, государственная собственность на которые не разграничена, отклоняется от добросовестного.

Кроме того, суд апелляционной инстанции вопреки доводам кассатора дал оценку представленному ответчиком в апелляционную инстанцию доказательству – решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 27 июля 2021 года, которым по обращению Полозовой О.А. в 2021 году утверждена кадастровая стоимость объекта недвижимости – спорного земельного участка в размере 1 314 000 рублей, указав на то, что в силу п.6 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о новой кадастровой стоимости объекта допустимо использовать к спорным правоотношениям не ранее 01.01.2021 года, в связи с чем на правильность решения суда первой инстанции в части размера взысканной задолженности по арендной плате за земельный участок, рассчитанной по установленной нормативным актом органа местного самоуправления формуле за период до 31.12.2020 года, представленные сведения о новой кадастровой стоимости в 2021 году не влияют.

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для несогласия с судебными постановлениями нижестоящих судов по данному делу.

Доводы кассационной жалобы Полозовой О.А., являвшиеся предметом исследования и оценки суда апелляционной инстанции, поводом к отмене в кассационном порядке судебных постановлений являться не могут.

В силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

По смыслу вышеуказанных норм права и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Доводы кассатора о том, что по истечении срока действия договора с прежним собственником объекта с ней должен быть заключен новый договор либо дополнительное соглашение к договору аренды по инициативе арендодателя, несостоятельны.

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором находится объект недвижимости в собственности, после передачи его в собственность иному лицу, то после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать на прежних условиях для нового собственника.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу части 4 статьи 22, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Применительно к обстоятельствам, установленным по настоящему делу, судами указанные нормы материального права применены правильно, выводы судов соответствуют обстоятельствам дела, нарушения требований гражданского процессуального закона не допущено.

Доводы кассатора о необоснованном отказе судом первой инстанции в удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного разбирательства 28 апреля 2021 года, не свидетельствуют о нарушении судом требований процессуального законодательства (статья 167 ГПК РФ), способного повлечь безусловную отмену обжалуемых судебных актов в кассационном порядке.

В целом доводы кассационной жалобы содержат субъективную позицию истца относительно правильности разрешения спора, основаны на неправильном толковании правовых норм применительно к данному конкретному спору.

Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и оценкой судами доказательств, с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела, иное толкование положений законодательства не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для пересмотра судебных актов кассационным судом общей юрисдикции.

В соответствии с ч. 3 ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции не усматривает предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены вступивших в законную силу судебных актов.

Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Бутырского районного суда г. Москвы от 28 апреля 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 декабря 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу Полозовой Ольги Алексеевны –без удовлетворения.

Председательствующий судья:

Судьи: