Решение по делу № 3а-363/2021 от 23.03.2021

Дело № 3а-363/2021

УИД 76OS0000-01-2020-000162-49

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль                          6 мая 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Волоснухина Олега Владимировича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Волоснухин О.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости

объекта недвижимости: вид – здание, назначение – нежилое, площадью 660, 4 кв.метра, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 10 777 000 рублей;

земельного участка площадью 801 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для содержания нежилых зданий, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 1 390 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что Волоснухин О.В. является собственником объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц и арендатором земельного участка и арендной платы, рассчитываемой на основании сведений о его кадастровой стоимости. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО «ПРООЦЕНЩИК» (далее – Отчет):

рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2019 года составляет 10 777 000 рублей;

рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2019 года составляет 1 390 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 19 499 841,79 рубля.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 3 480 208, 83 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Представитель административного истца по доверенности Зарубина Н.С. в судебном заседании административный иск об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки поддержала.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своего представителя в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», Мэрия города Ярославля, МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации жилищного фонда города Ярославля, а также сособственники объекта недвижимости и соарендаторы земельного участка Ивашкин С.В., Волоснухин А.В., Алфеев М.Н., Блохин Г.П. своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного истца, допрошенного в качестве свидетеля оценщика Барашкова И.А., исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что Волоснухин О.В. является собственником объекта недвижимости: вид – здание, назначение – нежилое, площадью 660, 4 кв.метра, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> и арендатором земельного участка площадью 801 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для содержания нежилых зданий, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии со статьями 399 – 403 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), помимо прочего имущества, также здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Законом Ярославской области от 18 ноября 2014 N 74-з в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 1 января 2015 года.

Решением муниципалитета города Ярославля от 27.11.2014 года N 441 на территории города Ярославля введен налог на имущество физических лиц с 1 января 2015 года, установлены ставки налога, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, решения муниципалитета города Ярославля, суд приходит к выводу о том, что Волоснухин О.В. является плательщиком налога на имущество физических лиц, размер данного налога определяется на оснований сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, следовательно, права и законные интересы Волоснухина О.В. затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, он имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>.

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года № 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Из материалов дела следует, что Волоснухин О.В. является соарендатором находящегося в государственной собственности земельного участка.

Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и законодательства Ярославской области, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Данный вывод подтверждается также содержанием договора аренды от 18265-МЛ от 23.01.2006 года, заключенного Волоснухиным О.В. с Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, по условиям которого (приложение к договору) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что Волоснухин О.В. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве аренды.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», частью 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 1 «Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области по состоянию на 01.01.2019 года» кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> составила 19 499 841,79 рубль.

Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 3 480 208,83 рублей.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, которым рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 10 777 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 1 390 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика Барашкова И.А. дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> и кадастровым номером <данные изъяты>

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объектов недвижимости сравнительным, доходным и затратным подходами (применялся при расчете стоимости объекта с кадастровым номером <данные изъяты>

В рамках сравнительного подхода оценщик подбирал объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивал их с земельным участком административного истца по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлял различия объектов по этим факторам и корректировал цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

В рамках затратного подхода оценщиком использован метод удельных затрат на единицу объема, при котором оценщик разбивал на отдельные элементы объект недвижимости (фундамент, цоколь, стены и т.д.), собирал данные затрат по возведению каждого элемента, а затем суммированием поэлементных затрат рассчитывал стоимость объекта недвижимости.

В рамках доходного подхода оценщиком применен метод прямой капитализации, при котором оценщиком рассчитывался доход, приносимый аналогичной недвижимостью от сдачи в аренду.

В возражениях на Отчет административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указывает на некоренное использование оценщиком в расчетах рыночной стоимости нежилого здания корректирующих коэффициентов из справочника Ко-Инвест 2016; неправильное отнесение земельного участка административного истца к сегменту 6 «Производство».

Суд полагает данные возражения Департамента несостоятельными.

В соответствии с пунктом 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 61, оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из Отчета, а также показаний оценщика Барашкова И.А., данных в судебном заседании, следует, что для определения стоимости единицы затрат на строительство объекта недвижимости, аналогичного объекту оценки, оценщиком применен Справочник КО-Инвест 2016 г., к которому выпускаются несколько раз в год бюллетени с индексом перехода цен от одного периода к другому. В данном случае индекс перехода цен от базового периода до даты оценки рассчитывался в два этапа. На первом этапе оценщик рассчитывал индекс перехода цен Справочника 2016 г. к ценам Справочника 2017 г., затем использовался уже новый бюллетень, где указано, что рекомендуется при использовании только Справочников КО-Инвест серии «Справочник оценщика» выпуска 2017 г. На втором этапе оценщик перешел уже от 2017 г. к 2019 г.

Суд полагает данные действия оценщика в рамках оценки вполне обоснованными и соответствующими требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611.

Относительно неправильного отнесения земельного участка административного истца к сегменту 6 «Производство» оценщик пояснил, что в результате осмотра объекта оценки им установлено, что на участке находится здание автосервиса, а рядом расположена автостоянка, что является промзоной. Согласно ФСО №7 пункту 20 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Таким образом, отнесение земельного участка к сегменту офисно-торговой застройки, как предлагает административный ответчик, не представляется возможным.

Приведенные доводы оценщика лицами, участвующими в деле не опровергнуты.

Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данных объектов является достоверной.

В связи с этим, рыночная стоимость нежилого здания и земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.

Суд принимает во внимание также, что доказательств иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца административным ответчиком суду не представлено.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Волоснухина О.В. подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата обращения Волоснухина О.В. с настоящим административным иском в суд – 23 марта 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Волоснухина Олега Владимировича удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: вид – здание, назначение – нежилое, площадью 660, 4 кв.метра, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 10 777 000 (десять миллионов семьсот семьдесят семь тысяч) рублей.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 801 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для содержания нежилых зданий, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 390 000 (один миллион триста девяносто тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 23 марта 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

     Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                    Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 21 мая 2021 года

3а-363/2021

Категория:
Гражданские
Статус:
Иск (заявление, жалоба) УДОВЛЕТВОРЕН
Истцы
Волоснухин Олег Владимирович
Ответчики
Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области
Другие
Блохин Геннадий Павлович
Волоснухин Алексей Владимирович
Мэрия города Ярославля
Алфеев Михаил Николаевич
Ивашкин Сергей Викторович
Государственное бюджетное учреждение Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов»
ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области
МКУ "Агентство по АЗУТП" г. Ярославля
Суд
Ярославский областной суд
Судья
Щеголькова Елена Юрьевна
Дело на сайте суда
oblsud.jrs.sudrf.ru
23.03.2021Регистрация административного искового заявления
25.03.2021Передача материалов судье
26.03.2021Решение вопроса о принятии к производству
26.03.2021Вынесено определение о подготовке дела к судебному разбирательству
26.03.2021Вынесено определение о назначении дела к судебному разбирательству
21.04.2021Судебное заседание
06.05.2021Судебное заседание
21.05.2021Изготовлено мотивированное решение в окончательной форме
03.06.2021Дело сдано в отдел судебного делопроизводства
06.05.2021
Решение

Детальная проверка физлица

  • Уголовные и гражданские дела
  • Задолженности
  • Нахождение в розыске
  • Арбитражи
  • Банкротство
Подробнее