Решение по делу № 33-2888/2024 от 01.02.2024

УИД: 61RS0041-01-2023-001181-51

Судья Коркишко А.И. дело № 33-2888/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 февраля 2024 г. г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Афанасьева О.В.

судей Максимова Е.А., Ковалева А.М.

при секретаре Сагакян С.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-976/2023 по исковому заявлению Башинской Е.В. к Неверову А.Н., ООО «Вера» о переводе прав и обязанностей стороны по договору купли-продажи, по апелляционной жалобе ООО «Вера» на решение Матвеево-Курганского районного суда Ростовской области от 08 ноября 2023 г. Заслушав доклад судьи Афанасьева О.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Башинская Е.В. обратилась в суд с настоящим иском к Неверову А.Н., ООО «Вера», указав, что 22.06.2020 года между ею и Неверовым А.Н. заключен договор аренды земельных участков, по условиям которого истице в аренду сроком на 5 лет были переданы земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, общей площадью 22,73 га: земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

03.07.2020 года договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области. 13.04.2023 года из выписки ЕГРН стало известно, что собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН является ООО «Вера». Предыдущий собственник сообщил, что земельный участок был продан ООО «Вера» по договору купли-продажи земельного участка от 30.09.2022 года.

Как указала истица, поскольку ответчиком Неверовым А.Н. были нарушены условия договора аренды о преимущественном праве покупки земельного участка, то покупатель по договору купли-продажи подлежит замене на истицу. В нарушение условий договора аренды и норм действующего законодательства Неверов А.Н. не выполнил обязательства заключенного с истицей соглашения о преимущественном праве приобретения земельного участка и не предложил ей выкупить земельный участок.

На основании изложенного, Башинская Е.В.. уточнив исковые требования, просила суд заменить покупателя ООО «Вера» на Башинскую В.В. в договоре купли-продажи земельного участка от 30.09.2022 года, заключенного с продавцом Неверовым А.Н.; заменить покупателя ООО «Вера» на Башинскую В.В. в записи о праве в Едином государственном реестре прав собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общая площадь 76500 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на территории АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН признать отсутствующим право собственности ООО «Вера» ИНН 6119001595 на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общая площадь 76500 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; взыскать с нее в пользу ООО «Вера» денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 30.09.2022 года в размере 1900000 рублей.

Решением Матвеево-Курганского районного суда Ростовской области от 08.11.2023 года исковые требования удовлетворены.

Суд постановил заменить покупателя ООО «Вера» на Башинскую Е.В. в договоре купли-продажи земельного участка от 30.09.2022 года, заключенного с продавцом Неверовым А.Н.; Заменить покупателя ООО «Вера» на Башинскую Е.В. в Едином государственном реестре прав собственности в записи о праве собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общая площадь 76500 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Признал отсутствующим право собственности ООО «Вера» на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общая площадь 76500 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

После вступления решения суда в законную силу перечислить на расчетный счет ООО «Вера» внесенные Башинской Е.В. на специализированный счет Управления Судебного департамента по Ростовской области денежные средства в размере 1900000 рублей по платежному поручению НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 29.08.2023 года.

В апелляционной жалобе и поданных дополнениях ООО «Вера», считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять по делу новое об отказе в удовлетворении исковых требований.

Апеллянт повторно ссылается на доводы, указанные в возражениях на иск, о том, что условия о преимущественном выкупе арендатором арендуемого земельного участка нельзя рассматривать как условие о выкупе арендуемого имуществе, поскольку в договоре аренды от 22.06.2022 года не предусмотрены существенные условия - выкупная цена.

Настаивает, что действующее законодательство не предусматривает преимущественного права арендатора на приобретение в собственность арендуемого имущества, кроме как на основании договора аренды с последующим правом выкупа.

Полагает, что суд произвольно провел оценку доказательств, не принял во внимание действующую судебную практику.

Башинской Е.В. поданы письменные возражения на апелляционную жалобу.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выслушав представителя ООО «Вера», представителя Башинской Е.В., посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, для отмены решения суда первой инстанции, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 1, 8, 153, 154, 160, 195-197, 199, 200, 209, 250, 260, 309, 407, 421, 431, 606 ГК РФ, ст. 27 ЗК РФ, Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», разъяснениями, содержащимися в п. 1 и 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общий положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», оценив представленные доказательства в их совокупности, и каждый по отдельности, принимая во внимание, что продавцом спорного земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН Неверовым А.Н. ущемлены права арендатора индивидуального предпринимателя Башинской Е.В. на его выкуп в первоочередном порядке, а восстановление нарушенного права истца возможно в случае перевода на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, пришел к выводу о том, что уточненные исковые требования Башинской Е.В. являются обоснованными, подлежащим удовлетворению.

Отказывая в удовлетворении заявления ответчика о применении срока исковой давности, суд указал, что несмотря на то, что положения ст. 250 ГК РФ к данным правоотношениям не применимы, поскольку указанной нормой регулируются отношения, связанные с преимущественным правом покупки участниками долевой собственности продаваемой одним из участников своей доли, находящейся в общей долевой собственности, но и даже при применении этой нормы по аналогии закона истцом соблюден трехмесячный срок исковой давности.

Судом принято во внимание, что вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ ответчиками не опровергнуто утверждение истицы о том, что о своем нарушенном праве ей стало известно после получения 13.04.2023 года выписки из ЕГРН о государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок к ООО «Вера», а настоящий иск направлен в суд 12.07.2023 года, то есть до истечения данного специального срока исковой давности.

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции полагает возможным согласиться, по следующим основаниям.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статьей 153 ГК РФ установлено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Из п. 3 ст. 154 ГК РФ следует, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

Согласно п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Как видно из материалов дела и установлено судом, 22.06.2020 года между Неверовым А.Н. (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Башинской Е.В. (арендатор) заключен договор аренды земельных участков, по условиям которого арендодатель передал в аренду арендатору сроком на 5 лет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, общей площадью 22,73 га, а именно: земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Пунктом 4.2 договора аренды земельных участков от 22.06.2020 года предусмотрено, что арендатор имеет право на первоочередное возобновление договора аренды и выкуп земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами.

03.07.2020 года вышеуказанный договор аренды земельных участков зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

30.09.2022 года между Неверовым А.Н. (продавец) и ООО «Вера» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец продал покупателю по цене за 1900000 рублей вышеуказанный земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 76500 кв. м, адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

18.10.2022 года данный договор купли-продажи земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Также судом установлено, что покупатель ООО «Вера» и продавец Неверов А.Н., зная об обременении спорного земельного участка договором аренды земельных участков от 22.06.2020 года, отказались соблюдать его условия в части предоставления арендатору первоочередного права на выкуп арендованного земельного участка, тем самым ответчики злоупотребили правом, лишив истца Башинскую Е.В. возможности выкупить спорный участок по цене, предложенной продавцом.

Указанные обстоятельства послужили основанием обращения в суд с данным иском.

Разрешая требования Башинской Е.В. о переводе прав и обязанностей покупателя по вышеуказанному договору купли-продажи земельного участка от 30.09.2022 года, суд исходил из того, что из текста договора не следует, что личность покупателя спорного земельного участка имела для продавца Неверова А.Н. существенное значение.

В отсутствие каких-либо относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик Неверов А.Н. предлагал истице Башинской Е.В. выкупить спорный земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН за 1900000 рублей, а истица отказалась от своего первоочередного права на его выкуп после отказа муниципального образования от своего преимущественного права покупки этого земельного участка, суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что земельным законодательством предусмотрено императивное право собственника земельного участка сельскохозяйственного назначения продать такой участок любому третьему лицу в случае отказа от преимущественного права покупки, как связанные с неправильным применением норм материального права.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как правильно установлено судом, заключая договор аренды земельных участков от 22.06.2020 года, арендодатель Неверов А.Н. и арендатор индивидуальный предприниматель Башинская Е.В. согласовали все его существенные условия, в том числе о том, что арендатор индивидуальный предприниматель Башинская Е.В. имеет право на первоочередное возобновление договора аренды и выкуп земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами (п. 4.2 договора аренды).

Условие договора о выкупе арендованного земельного участка, согласованное сторонами в п. 4.2 ни кем не оспорено, недействительным не признано, не противоречит действующему законодательству, не нарушает прав собственника земельного участка и не возлагает на него каких-либо дополнительных обязательств и ограничений в случае принятии им решения об отчуждении земельного участка, в том числе по определению цены, способа отчуждения (подарить земельный участок, отдать в залог).

Вопреки положению ст. 56 ГПК РФ, доказательств тому, что арендодатель Неверов А.Н. был вынужден подписать оговоренное в п. 4.2 договора аренды условие о выкупе земельного участка, суду не представлено, к апелляционной жалобе не приложено.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что возникшие в силу договора аренды обязательства Неверова А.Н. предоставить первоочередное право выкупа земельных участков арендатору, подлежит исполнению в силу ст. 309 ГК РФ.

Ссылка в жалобе о невозможности применения при разрешении спора положения ст. 250 ГК РФ не может быть принята во внимание судебной коллегией, поскольку исковые требования не были основаны на данной правовой норме.

При этом, выбранный истицей способ защиты права в виде перевода прав и обязанностей покупателя, также применяемый как в правоотношениях между собственниками имущества в порядке ст. 250 ГК РФ, так и при выкупе недвижимого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося, в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», не противоречит основным началам гражданского законодательства, направлен на поддержание стабильности правоотношений, возникающих в сфере оборота земель сельхозназначения.

С учетом изложенных обстоятельств, судебная коллегия находит верными выводы суда первой инстанции.

Ссылка в жалобе на иную судебную практику по данной категории дел, не может являться основанием к отмене судебного решения применительно к данному предмету спора. В каждом конкретном случае суд устанавливает фактические обстоятельства рассматриваемого дела и применяет нормы права к установленным обстоятельствам с учетом представленных доказательств и их оценки применительно к рассмотренному спору.

В целом доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, а потому судебная коллегия не может признать их состоятельными. Данные доводы являлись процессуальной позицией стороны ответчика, были приведены им в ходе судебного разбирательства, являлись предметом рассмотрения в суде, исследованы судом, и их оценка подробно изложена в постановленном решении. Оснований для переоценки представленных доказательств и иного применения норм материального и процессуального права у судебной коллегии не имеется, так как выводы суда первой инстанции полностью соответствуют обстоятельствам данного дела, и спор по существу разрешен судом верно.

Судебная коллегия считает, что суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для дела, установил их полно и объективно в ходе судебного разбирательства, дал им надлежащую оценку и постановил решение согласно подлежащим применению нормам материального права при соблюдении норм процессуального права, в связи с чем, постановленное решение является законным и обоснованным.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в соответствии со ст. 330 ГПК РФ безусловным основанием для отмены решения, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Матвеево-Курганского районного суда Ростовской области от 08 ноября 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Вера» - без удовлетворения.

Мотивированный текст определения изготовлен 27.02.2024 года.

Председательствующий

Судьи