Решение по делу № 2-228/2023 (2-4763/2023; 2-3201/2022;) от 18.08.2022

        К делу №2-228/2023

        УИД № 23RS0011-01-2022-004622-12

    РЕШЕНИЕ

    Именем Российской Федерации

    г.Геленджик                                                             «08» февраля 2023 года

    Геленджикский городской суд Краснодарского края

    в составе: председательствующего Тарасенко И.А.,

    при секретаре Джабагян Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чернышевой Л.И. к Сергеевой Н.А. о расторжении договора купли - продажи недвижимости, при участии лиц согласно протоколу,

У С Т А Н О В И Л:

Чернышева Л.И. обратилась в суд с уточненным иском к Сергеевой Н.А. о расторжении договора купли - продажи недвижимого имущества: земельного участка, площадью 900 кв.м., кадастровый №, жилого дома, площадью 658,8 кв.м., кадастровый №, гаража, площадью 220,4 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, заключенного 16.08.2017 между Чернышевой Л.И. и Сергеевой Н.А., прекращении права собственности Сергеевой Н.А. на указанное недвижимое имущество, признании за Чернышевой Л.И. права собственности на указанное недвижимое имущество, взыскании денежных средств в размере 250 000 рублей в качестве упущенной выгоды, судебных расходов в размере 60 000 рублей.

В обоснование исковых требований истцом указано, что в соответствии с договором купли-продажи от 16.08.2017 истец продала ответчику принадлежащие ей на праве собственности упомянутые объекты недвижимого имущества. В указанном договоре стороны определили цену земельного участка в размере 5 500 000 рублей. Указанный договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок ним 30.08.2017. Между тем, до настоящего момента Истец не получал от Ответчика денежные средства в размере 5 500 000 (пять миллионов пятьсот тысяч) рублей, которые Ответчик обязан был уплатить за обретенное имущество. В связи с неисполнением обязательств по оплате, а также непринятием недвижимого имущества в адрес ответчика неоднократно направлялись требования о расторжении договора. В ответ на требование от 30.03.2020 о расторжении договора купли-продажи, заключенного между сторонами, получено уведомление от 27.04.2020, о невозможности расторжения договора до снятия ареста на вышеуказанное имущество.

08.08.2022 в адрес ответчика направлено требование о расторжении договора до 15.08.2022. До сегодняшнего дня ответ на требования не поступил.

В этой связи истец считает, что ответчиком были нарушены существенные условия договора купли-продажи, что является основанием для его расторжения и возврата недвижимого имущества.

Кроме того Истец указывает, что, являясь пенсионером, ей было принято решение о сдаче спорных объектов в аренду стоимостью 50 000 рублей в месяц. Однако, поскольку до настоящего времени спорное недвижимое имущество находится в собственности ответчика, то сдать в аренду недвижимое имущество у нее не получилось, так как номинальным собственником является ответчиком. Таким образом, полагая, что если бы право истца на получение дохода от сдачи в аренду недвижимого имущества действиями ответчика не было нарушено, то истец могла получить выгоду, которую оценивает в размере 250 000 рублей и просит взыскать с ответчика.

Представитель истца в судебном заседании поддержала исковые требования с учетом их уточнений, просила удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал, просил отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление, приобщенные к материалам дела. Согласно указанным возражения, ответчик полагает, что истцом пропущен трехлетний срок исковой давности для обращения в суд с настоящими требованиями, исчисляемый с даты заключения договора, то есть с 17.08.2017, который, соответственно, истец 17.08.2020. Так, указывает, что поскольку оплата за недвижимое имущество произведена до его подписания, ипотека в силу закона отсутствовала, следовательно, срок исковой давности начал течь для истца со дня подписания оспариваемого договора, поскольку именно с этой даты, по мнению ответчика, Истец должен был знать о нарушении своего права на получение оплаты за проданную недвижимость, либо с момента регистрации перехода права собственности на покупателя.

Кроме того, в возражениях ответчик указывает, что в обоснование исковых требований истцом представлены недопустимые доказательства, поскольку получены им с нарушением закона, а также не являются относимыми, поскольку к предмету заявленного спора не относятся, а сами требования необоснованны, в том числе доводы истца о том, что ответчиком объекты недвижимости по спорному договору не принимались, ответчик не несет бремя их содержания и оплату налогов за них не производит, опровергает регистрацией спорного договора в Росреестре, наличием решения Геленджикского городского суда от 13.12.2018 по иску Сергеевой Н.А. о выселении Старикова С.Г. и ФИО2 из спорного жилого помещения.

Представитель третьего лица Старикова С.Г. по доверенности Митяев Д.В. в судебном заседании исковые требования поддержал, полагал их подлежащими удовлетворению.

По указанным основаниям просит признать требования истца необоснованными и в их удовлетворении полностью отказать, применив к ним последствия пропуска срока исковой давности.

Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 16.08.2017 между Истцом и Ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым номером: № и расположенными на нем жилым домом с кадастровым номером № и гаражом с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

По Договору Истец (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) вышеуказанное имущество, которое принадлежало Истцу на праве собственности.

Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра г. Геленджика 30.08.2017, что подтверждается выписками из ЕГРН от 15.08.2022.

Между тем, как указывает Истец установленную в п.2.1 Договора стоимость недвижимости ответчик не оплатила истцу. Согласно данному пункту Договора указанные объекты недвижимого имущества продаются за 5 500 000 рублей, из них земельный участок оценен в сумме 2 000 000 рублей, жилой дом – 3 000 000 рублей, гараж – 500 000 рублей. Расчет производится полностью до подписания настоящего Договора. Претензий Покупатель и Продавец друг к другу не имеют.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Сторонами при заключении договора купли-продажи земельного участка согласованы все существенные условия договора, в том числе недвижимого имущества в общей сумме 5 500 000 руб. (пункт 2.1 договора купли-продажи). Таким образом, из заключенного сторонами договора у ответчика возникла обязанность уплатить истцу за недвижимое имущество в 5 500 000 рублей. Указанную обязанность ответчик не исполнила. Этот факт не опровергнут и под сомнение не поставлен.

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Ответчиком не представлены доказательства передачи истцу денежных средств согласно договору купли-продажи от 16.08.2017.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только, в том числе, при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В адрес ответчика направлено требование о расторжении договора. В ответ на требование от 30.03.2020 о расторжении договора купли-продажи, заключенного между сторонами, получено уведомление от 27.04.2020, о невозможности расторжения договора до снятия ареста на вышеуказанное имущество.

Так же, в связи с неисполнением обязательств по оплате, а также непринятием недвижимого имущества 08.08.2022 Истцом в адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора купли-продажи сроком до 15.08.2022, на которое ответа не поступило.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.65 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В силу п.2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательств.

В соответствии с п.4 настоящей статьи, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательств.

На основании ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст.1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии со ст. 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

На основании п.1 ст. 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

При этом, рассматривая доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд приходит к следующим выводам.

Правила течения сроков исковой давности регламентированы ст.ст. 202,203,206 ГК РФ, а также Постановлением Пленума ВС РФ от 29.09.2015 г. №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее - Постановление №43).

В соответствии со ст. 203 ГК РФ и п. 20 Постановления №43 если по истечении срока исковой давности должник или иное обязанное лицо признает в письменной форме свой долг, течение исковой давности начинается заново.

Согласно п.20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 (ред. от 22.06.2021) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (статья 203 ГК РФ).

К действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом. Ответ на претензию, не содержащий указания на признание долга, сам по себе не свидетельствует о признании долга.

Также согласно п. 2 ст. 206 ГК РФ и абз. 2 п. 21 Постановления №43 в случае, когда должник или иное обязанное лицо письменно признают долг по истечении срока исковой давности, данный срок начинает течь заново.

Анализируя текст уведомления от 27.04.2020 в ответ на требование Чернышевой Л.И. от 30.03.2020 за подписью представителя Сергеевой Н.А. по доверенности ФИО1 суд находит в её содержании намерение Сергеевой Н.А. расторгнуть договор купли-продажи от 16.08.2017 и возвратить недвижимое имущество в собственность Чернышевой Л.И. по окончании карантинных ограничений и снятии ареста на спорное имущество, что расценивается судом как согласие Чернышевой Л.И. с её требованиями, соответственно, признание долга.

Доверенностью серии № от 17.08.2017 Сергеева Н.А. уполномочила ФИО1 на представление своих интересов сроком на три года, то есть до 17.08.2020, то есть на дату направления и подписания уведомления от 27.04.2020 ФИО1 был уполномочен на то соответствующей доверенностью. Указанное подтвердил и сам ФИО1 в судебном заседании, будучи допрошенный в судебном заседании 08.12.2022, который пояснил, что действительно представлял интересы Сергеевой Н.А по доверенности, по вопросу обращения Чернышевой Л.И. о возврате имущества Сергеева Н.А. была осведомлена, решение принималось совместно. При этом, пояснил, что Сергеева Н.А. в фактическое пользование недвижимым имуществом не вступала, поскольку денежные средства в счет оплаты договора от 16.08.2017 не передавались Чернышевой Л.И.

На основании изложенного срок исковой давности по заявленным требованиям следует исчислять с 27.04.2020 с момента признания ответчиком долгового обязательства, то есть истекает – 27.04.2023. С настоящим исковым заявлением истец обратилась в суд 18.08.2022, что следует из штампа на исковом заявлении, то есть в пределах срока исковой давности. В связи с чем, доводы ответчика о пропуске исковой давности истцом отклоняются судом.

При таких обстоятельствах, учитывая совокупность исследованных в судебном заседании доказательств, суд полагает подлежащими удовлетворению исковые требования Чернышевой Л.И. о расторжении договора купли - продажи спорного недвижимого имущества, прекращении права собственности Сергеевой Н.А. на указанное недвижимое имущество, признании за Чернышевой Л.И. права собственности на указанное недвижимое имущество.

Между тем, рассматривая исковые требования Чернышевой Л.И. о взыскании денежных средств в размере 250 000 рублей в качестве упущенной выгоды, судебных расходов в размере 60 000 рублей, суд полагает их неподлежащими удовлетворению.

Как установлено в судебном заседании 16.08.2017 между Истцом и Ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым номером: № и расположенными на нем жилым домом с кадастровым номером № и гаражом с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

Истец в обоснование требований о взыскании с ответчика упущенной выгоды указывает, что ей было принято решение о сдаче спорных объектов в аренду стоимостью 50 000 рублей в месяц. Однако, поскольку до настоящего времени спорное недвижимое имущество находится в собственности ответчика, то сдать в аренду недвижимое имущество у нее не получилось, так как номинальным собственником является ответчик. Таким образом, полагая, что если бы право истца на получение дохода от сдачи в аренду недвижимого имущества действиями ответчика не было нарушено, то истец могла получить выгоду, которую оценивает в размере 250 000 рублей и просит взыскать с ответчика.

Суд не может согласиться с указанными доводами истца, поскольку указанные доводы ничем не подтверждены, доказательств заключения такого договора аренды не представлено, сам истец указывает, что такого договора заключено не было.

При этом, довод о том, что договор аренды спорного недвижимого имущества не мог быть заключен по причине отсутствия у истца на это права, сам по себе является фактом, опровергающим указанные доводы, поскольку фактически не являясь собственником данного помещения, которое не могло являться предметом договора аренды, Чернышева Л.И. не имела на то правовых оснований.

Таким образом, допустимых доказательств, подтверждающих доводы истца о том, что она понесла убытки как таковые, в виде упущенной выгоды, в нарушение требований ст.56 ГПК РФ суду не представлено.

Кроме того, с учетом предмета и основания заявленных требований, сам по себе факт намерения Чернышевой Л.И. заключения договора аренды не свидетельствует об обратном. Истцом в нарушение требований ст.56 ГПК РФ не представлены доказательства того, что при обычных условиях гражданского оборота, в случае заключения договора аренды, она получил бы прибыль в указанном ей размере.

Таким образом, судом не установлено условий, необходимых в силу статей 15, 393 ГК РФ для взыскания с ответчика упущенной выгоды.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований Чернышевой Л.И. о взыскании денежных средств в размере 250 000 рублей в качестве упущенной выгоды, судебных расходов в размере 60 000 рублей.

    Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

    РЕШИЛ:

    Исковые требования Чернышевой Л.И. удовлетворить частично.

    Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 16.08.2017, заключенный между Чернышевой Л.И. и Сергеевой Н.А. (дата регистрации 30.08.2017), предметом которого является земельный участок, площадью 900 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу <адрес>, жилой дом, площадью 658,8 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу <адрес>, гараж, площадью 220,4 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу <адрес>.

    Прекратить право собственности Сергеевой Н.А. на земельный участок, площадью 900 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу <адрес> жилой дом, площадью 658,8 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу <адрес>, гараж, площадью 220,4 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу <адрес>.

    Признать за Чернышевой Л.И. право собственности на земельный участок, площадью 900 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу <адрес>, жилой дом, площадью 658,8 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу <адрес>, гараж, площадью 220,4 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу <адрес>.

    Настоящее решение является основанием для аннулирования записи о государственной регистрации права собственности Сергеевой Н.А. на земельный участок, площадью 900 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу <адрес>, жилой дом, площадью 658,8 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу <адрес>, гараж, площадью 220,4 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу <адрес> в Едином государственном реестре недвижимости, а также основанием для государственной регистрации права собственности Чернышевой Л.И. на указанные объекты недвижимого имущества.

    В остальной части заявленных требований отказать.

        Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Геленджикский городской суд.

    Председательствующий:

    Решение суда в окончательной форме изготовлено 13.02.2023.